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史上最强调控：楼市走向何方 闲钱投到哪里去(3)
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5位开发商 相信有钱人还是会买房
禁购，这对开发商来说应该是个非常严峻的问题，不过出乎意料的是，开发商们的心态还算好，因为他们并不相信那些夹杂着各种目的的需求会在一夜之间离去。
开发规模不同的5家房企回答了记者的同一问题：禁购后，你们怎么来判断市场的购买主力？
戚金兴(滨江房产集团董事长)：其实今年的政策虽然严厉，但也不是“一刀切”的，还是有一定的宽容度的。而且，对很多购房者来说，的功能不仅是保障居住，很大程度上也是保障财富的一种手段，毕竟阶段性来看，房地产仍然是目前最安全、保值的投资渠道，所以我认为杭州市区的、价格合理的好房子还是会受欢迎。
叶健(浙江昆仑置业集团有限公司董事长)：今年的购买主力会是需求两极的购房者，一类是比较富裕人群，买房的主要目的是抵御物价上涨，这类购房者是别墅、排屋等高端房产品的主要消费力。另一类是首次置业的刚需人群，以普通住宅消费为主。中间的(比如换房)购房人群会迅速消失。
黄晓忠(杭州中顺房地产开发有限公司总经理)：我觉得杭州本地人以及拥有杭州户籍的新杭州人依旧是购房主力，而一些外地购房者的身影明显会减少。对于我们项目而言，改善型客户占据一大部分，受到调控的影响，这部分客户可能心理确实会产生动摇，但他们基本上以置换为主，压力相对小点。如果是像婚房，那么不管怎么样，还是要买的。
高贤林(浙江建工房地产开发集团有限公司副总经理)：新国八条出来以后，我就说过房产品正在逐渐回归它最本质的属性，所以调控后自用人群仍然是市场主力，这是毋庸置疑的。另外，无论是“限购”还是“禁购”，目前房产品的保值性并没有减弱，所以对有资产保值需求的消费人群来说，他们也还是会选择买房。
郭东升(金隅杭州公司总经理)：整个市场经济都在讲供需平衡，房地产也不例外，所以就算受政策影响一段时期内的需求会被抑制，但对真正的刚需人群影响不会很大，比较尴尬的是以140平方米~200平方米住房为购买目标的中间层需求。因为这部分购房者现在需要付出更多代价，所以受政策打击最大的可能是他们。另一类需求主力是250平方米以上的高端户型，这部分购房者消费力强，买得起、养得起，虽然需求总量不大，但只要项目位置好一些，销售应该不会有大问题。
4位专家 刚需仍然只是其中一部分
房产业界总是说，专家往往是最保守的。不过，对禁购这一问题，专家们并不一致认为首次购房的刚需就会是今后的购房主力。恐怕他们也在想这样一个问题：市场上那些300万元以上的房子卖给谁呢？现在有多少房子是没在300万以下的呢？
风格不同的4位专家回答了记者的同一提问：禁购后，市场主力会是哪些？
赵杭生(浙江大学房地产研究所所长)：今年的购房主力首先是首次置业者。其次可能是千方百计让资产避险的置业者。他们可能会躲开政府设置的种种障碍，义无反顾地进入楼市。
梅杰(汉嘉机构总经理)：首次置业者会成为今年楼市当之无愧的购房主力。90平方米以下的中小户型会成为今年楼市购房者的偏爱。而大户型一般面向改善性需求，有可能受禁购的影响比较大。大户型总价高，即使假借别人名义打擦边球购买的可能性也比较小。因此大户型尤其是高端楼盘的大户型受调控的影响会较大。
曹旭东(中国指数研究院杭州分院研究总监)：首次置业者在今年的市场中会最显主动和积极，但从杭州新房市场动辄2万元以上的单价看，资金实力有限的首次置业者毕竟在整个购房群体中占着少数的席位，可能改善型居住者特别是首次改善居住的购房者反而会成为市场的购买主力。
章惠芳(双赢置业机构总经理)：刚需群体肯定会占去一大部分。不过这部分群体里也要区分的，有经济实力，之前没买过房的，会去购买商品房。有些刚走出校门的年轻人，家里帮不上忙的，可以考虑廉租房等其他渠道。
除此之外，改善型购房者还是会有一部分的。这部分人一般都有一套房自住，他们的想法比较容易随着市场而波动：市场好时，他们很着急去购买，在市场不好时，由于有一套房自住，他们又不想动了。
在商业地产上，不排除部分投资客来投资。商铺、写字楼、酒店式等，不受市场调控的影响，关键是要选择好项目和地段。
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新华社：京版楼市调控或有一箭双雕之效
来源：互联网 更新时间： 22:41:09 责任编辑：王亮字体：
　　京版楼市调控或有一箭双雕之效 　
　　备受业界关注的“京15条”规定，对于持北京市有效暂住证的外地人，如果无房但能提供连续5年（含）以上在京缴社保或个税证明，可限购一套，否则不能在京购房。
　　“京15条”力度空前，彰显了地方政府调控房价的决心，但并未对具体调控目标与时限做出明示，这就给政策因时因势变化留下了空间。特别需要提及的是，新规对外地购房者社保缴纳年限的延长，短期内难免误伤部分外地人士的住房权利。可能的结果是，本为解决民众安居问题的楼市调控，会否有夹杂抑制非京籍人士刚需购房之嫌，由此导致楼市调控矛盾焦点被转移扩散，给政策的稳定性带来一定隐患。
　　此前的楼市调控频遭坊间“拆招卸力”，包括夫妻假离婚、找中介机构办理假社保证明等“曲线”买房方式层出不穷。此番“京十五条”重磅祭出，将异地购房者的社保缴纳年限提高至5年，让以往频频被用及的造假手段难度陡增。可以预期的是，受新政威慑力影响，以后一段时间北京房地产市场观望情绪将更强、观望持续时间也将更长。
　　有人因此对北京楼市新政提出了一些质疑。一种声音认为这样会“错杀”一部分外地进京人士的合理购房。其实“京15条”实施的结果不仅在于单纯抑制投机炒房，而且也会缓解北京市政府这几年提出来的北京人口和环境资源的基本矛盾。据相关部门调查，2010年北京的常住人口已经超过了1900万人，其中户籍人口达1246万人，目前外地人比例已经占到常住人口的三分之一左右，如若收紧这部分外地人在京购房闸门，也许对缓解人口压力有一定帮助。
　　还有种声音认为，若北京的高压态势长期持续，那未来几年楼市活跃度有可能降低。其间，地方经济与政府相关房产交易税费收入将随之“趋冷”，这必然会给地方主管部门带来压力。更为关键的是，限购是单纯的行政指令，政策时限长度颇具弹性，其决定权在于行政部门手中,因打击投机而来的各种压力极有可能在未来某一时点倒逼地方楼市政策悄然转向。
　　这些质疑明显有转移调控焦点的嫌疑。殊不知，房地产调控政策的要害恰恰在于稳定性。在上轮2007年到2008年的强势楼市调控周期中，由于采取了限制二套以上住房贷款的新政策，使得国内房价开始出现明显回调，市场预期方向已经修正。不料最终由于海外金融危机的爆发，导致调控政策悄然转向，各项限制性政策由低调到高调放松。最终，在2009年迎来了又一波的房价猛烈暴涨，不仅让前期调控政策效果荡然无存，反而更加强化了房价“只涨不跌”的非理性预期，致使随后的楼市政策成效大打折扣。
　　因此，此次北京调控，必须保持政策的稳定性，不能重复以往频繁变化的错误，否则，将有如抗生素滥用的病人，只有进一步加大药剂用量才可能显效，以致限购、限贷、房产税等新政策的纷至沓来。
　　古人云：再而衰、三而竭。“京15条”因其力度空前而迎来叫好之声，但消弭其中杂音、保护合理刚需的修正之策也需进一步跟进，以此才能规避政策的停顿与反复。（马红漫）
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　　“当前我们遇到了前所未有的房地产价格波动，前所未有的房地产调控压力，前所未有的调控难度……”
　　房价会不会跌？5位普通市民：房价短期会稳，长期不好说谁将是市场主力？5位开发商：相信有钱人还是会买房手头的钱用来干什么？4位房产专家：二三线城市可能是机会
　　这个年你过得好吗？
　　关注房地产的人，大多是过得有些忐忑的——年前等着调控政策出台，年后则等着政策落地。一边是限购、房产税、银根收紧等一系列调控手段的冲击；一边是股市低迷、物价上涨的压力、投资渠道单一的现实经济环境，究竟还要不要买房子？还能不能投资房地产？如果不买房我们又能拿什么来抗通胀？年前、年后，我们都被同样的问题困扰。
　　年前，陪朋友去中介公司签合同，他看中了一套二手房，不到60平方米，160万元，尽管户型有缺陷而且一点也不便宜，他依然下单了，因为担心“再不买更买不起了”。存银行吧，钱每天都在贬值，心疼得他睡不着觉。结果，我们被告之，房东不来了，除非他愿意支付原本应该由房东承担的营业税。我清楚记得走出中介公司时，他脸上的表情，和那一路的沉默。
　　“限购”、“地王”、“蜗居”、“史上最强调控”……在那些火爆一时的词条背后，是政策的轮番调整，是市场的变幻莫测，是中国房地产开发黄金曲线的成就和痼疾，更是无数为房所苦、所累的国人心头之痛。
　　随着春节假期的结束，各部委、各地方政府落实“新国八条”的细则将不断出台。昨天，看到已经有媒体在下判断，说“新国八条”调控效果明显，某地春节后一周商品房成交量比调控前一周锐减近七成，创出新低。成交锐减=调控效果？如果真这么简单就好了。
　　我们采访购房者、开发商和专家、学者，常常得到“你怎么看”、“别人怎么说”诸如此类的反问，谁也没有把握，这一次的调控会将市场引向怎样的未来。“我们可以制定这样或者那样的调控措施，但等这些措施落实下去，最后会产生怎样的结果，到什么程度为止，已经不是人为可以控制的了。”一位业内人士感慨说，市场毕竟不是理论模型，有太多东西计划不如变化快。
　　住房和城乡建设部副部长仇保兴在2010年最后一期《财经》上撰文，说“当前我们遇到了前所未有的房地产价格波动，前所未有的房地产调控压力，前所未有的调控难度”，他也承认，“随着中国房地产市场调节份额逐步增大，社会住房需求逐步扩大，住房在百姓的家庭财富中的比率逐步上升，房价波动明显同步加剧了。未来房价调节的难度将会更大。”
　　在我们看来调控的最终目的不是把房价降到多低，也不是把成交量压到多少，而是让老百姓不再为房子而焦虑，这比降房价更难。
　　调控不是在赌气，搞死一个算一个，也不是在赌博，与市场赌，与购房者赌，与流动性赌，赌到什么时候是个头？调控要的是个稳定而健康的市场。在一轮又一轮的调控前，我们依稀看到了背后无言的决心。
　　这决心，到底多大程度上影响了人们，看我们今天对三类人群——购房者、开发商、房产专家，就三个楼市热点话题的访问。
　　今年房价到底会不会跌
　　“越调越高，像空调，”这是在新国八条出台前，有人曾感叹。2010年，尽管政策频出，但杭州楼价仍然振荡上升，在5月份短暂回调后，7、8月份开始反弹，11、12月份再度小幅上升。
　　难道这真是个对调控失效的市场吗？新国八条的严厉出台俨然在逼问着这样一个问题：房价到底能否就此稳住？
　　显然，没有经历一段时间的实际运行，调控的效果到底如何没有人可以妄加评论，只是人人心中有杆秤。
　　5个普通市民
　　不好说呀
　　买不买房，最后还是购房者说了算。这几天，记者采访了5位不同职业的普通市民，问问他们对此次调控有什么看法。大家的回答似乎很一致：真的不好说呀！
　　他们回答了记者的同一问题：你认为，今年房价能不能稳住？
　　李慧(律师，目前有一套房自住)：我觉得房价很难能稳住，不过短期内会稍微好一点，长期肯定是涨的。从我的个人买房经历来说，也经历过等待——纠结——绝望——买房的过程。
　　我2003年参加工作，2007年准备买房子，当时万家花城8000多元/平方米，110多平方米的面积，总价90多万，因为工作没几年，觉得房价太高，手头钱不够，而且还得托关系去买，当时对房价特有信心，觉得不会一直疯涨上去，以后肯定会跌的，于是作罢。
　　果然在2008年，杭州有一波楼盘打折，很开心，身边一拨朋友都觉得房价下来了。买还是不买，我当时挺纠结。
　　转眼到了2009年，结婚有孩子了，不买不行了，而且经过2008年的下跌之后，房价似乎又顽强地起来了，于是我下决心买了一套二手房，在文一路和莫干山路交叉口，80多平方米，总价160多万。你看看，才两年的时间，房价涨了一大截。
　　徐露(化名，公务员，名下有两套房)：稳住房价？愿望是好的，不过估计有点困难。你看看，这么多年国家出了多少次的调控政策，房价不还是涨成这样么。
　　我觉得，归根结底还是地方政府的土地财政造成的，另外，现在物价飞涨，通胀得厉害。前两天去超市买水果，以前三四块钱一斤的砂糖橘，都要七八块一斤了，钱真当不经用啊！
　　范女士(投资客，杭州上海均有房产)：房价肯定会暂时抑制住。我觉得，对于买房的人，这是个不错的价格节点，肯定有楼盘会有适当的价格优惠，只要手头有足够的首付。
　　新政里面的限购，一定是阶段性的，我认为用行政命令去压制需求，压制房价，也是政府不得已的手段。
　　我在杭州、上海都有房子，目前准备就这么搁着不动了，该出租的出租，该自住的自住。
　　赵先生(公司高管，杭州一套房国外两套房)：我的情况比较特殊，去年下半年，我们全家移民去了加拿大，现在女儿在那边读中学，老婆在那边陪着她，我一个人在国内赚钱养家。
　　出了这么多政策，房价能不能稳住不敢说，不过可以聊一聊我在加拿大的亲身经历。在温哥华，我买了两套房子，都是80多平方米的，国外说的是净面积，每套大约30多万加币，折合成人民币每套200多万。其中一套给她们娘俩住，另外一套拿出来出租，租金每月1500加币，一年18000加币，年投资回报率有6%。
　　这个投资回报率已经不错了，在杭州的话，一套80多平方米的房子，估计只有2~3%的回报率。
　　小汪(刚需，公司职员)：我觉得这个问题跟我没多大关系，因为作为刚需的我们来说，房价涨不涨、跌不跌，都得买房。
　　我个人觉得，其实租房子住也没什么关系，一个月3000元，可以租到不错的地段，不错的小区，一次性租2年，总共只要7万多。
　　不过要在租的房子里结婚的话，别说丈母娘了，就连我自己爹妈都不答应，老一辈的观念就得买房。
　　眼下和女朋友感情挺稳定，房子问题得在上半年解决，不管首付多少，利率有没有优惠，都得出手，只是期盼着房价能稍微降点。
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责任编辑：陈平丽