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农村宅基地可以转让吗？
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农村宅基地可以转让吗？宅基地可以转让给哪些人群？根据规定，原则上禁止集体土地使用权进入市场用于非农业建设，转为建设用地使用权。宅基地转让是转让宅基地使用权宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。根据我国物权法的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利引，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权具有以下几个特点：第1，宅基地使用权的主体为集体经济组织成员。农民申请宅基地很大程度上因为其是农村集体经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或户的名义申请宅基地，并且农村宅基地的性质不会随村民身份变化而改变。第2，宅基地使用权的用途具有限制性。农民获得宅基地使用权后，只能在该土地上建造房屋，并作为生活资料使用的自用住房。第三，宅基地使用权具有福利性和无期限性。宅基地具有一定的福利性质，这种福利主要表现在农民能够廉价取得宅基地，获取基本的生活条件，从而享有的较低限度的福利。因为提供了无期限的宅基地，农村居民享有了基本稳定的居住条件，客观上维护了农村生活的稳定。因此，宅基地使用权只是基于集体经济组织成员资格而享有的一项福利性权利，只能在本集体经济组织成员之间流转。根据规定，原则上禁止集体土地使用权进入市场用于非农业建设，转为建设用地使用权。但宅基地作为村民建房用地，其可直接用于非农业建设，对宅基地使用权的流转法律未作绝对禁止性规定，但在具体如何转让方面，《土地管理法》只是从行政管理的角度规定了宅基地使用权的批准或者不予批准，仅是规范建房行为而非买卖行为。导致各地在实践中出现了不统一的情形。哪些人群可以购买宅基地宅基地使用主体只限于农民，不得向城镇居民出售，但须满足下列条件：(1)转让人拥有二处以上的农村住房；(2)受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；(3)转让行为征得集体组织同意；(4)宅基地使用随房一并转让。农村村民因另有住房、住房空闲或农转非迁出等原因，将其自己宅基地上所有的房屋自行处分。从受让方的主体特点上看，包括城市居民、外村村民、本村村民。因本村村民之间买卖房屋，其当事人双方毕竟没有脱离本集体经济组织，一般争议不大，进入诉讼程序解决争议的较少。目前主要争议仍在城市居民和外村村民购买房屋的效力问题上，主要形式表现在：1、城市居民取得农村村民宅基地上房屋的方式：有依据继承、赠与等行为取得的;有因农转非后仍继续持有的;有依据买卖协议取得的;有购得诉争房屋后又将房屋转卖本村村民或外村村民的;也有转手卖给其他城市居民的。2、外村村民取得本村村民宅基地上房屋的方式：这种情况包括不同省份、市区之间，乃至同一区县不同村镇之间的房屋买卖情形。除单纯的买卖行为外，还有转让后该买方的外村村民又与本村村民结婚的;有为规避法律以本村他人的名义购买房屋实际居住的。由于土地所有权人不同及审批权限不同，现有诉争的买卖协议上可见从村委会到乡政府盖章确认的多种形式，更以无任何组织确认的情况居多。从宅基地使用权的权属变化上看，诉争房屋转让过程中及其后，宅基地使用权多以未发生改变为主，也有受让方取得行政机关核发的宅基地使用权证书的情况，有取得建房批示许可以及诉争土地被征为国有的情形。
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农村宅基地管理办法 农村宅基地可以转让吗
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导语：宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。
国土部副部长徐德明日前在全国国土资源工作会上表示，对于农村这一问题，未来将探索“留地”、“换地”、“入股”等多种安置方式，确保被征地农民长期受益。国土部还称，将抓紧制定宅基地管理办法，完善宅基地的规模确定、标准控制、取得和分配制度，符合法定条件的农民宅基地应保尽保。农村宅基地买卖规定?农村宅基地管理条例/管理法：依照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》和《基本农田保护条例》的有关规定：第一条为加强对农村宅基地的管理，规范农村建设用地秩序，保护农村村民的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》和《河北省土地管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本办法。第二条&本办法所称的农村，包括村庄和集镇。本办法所称的农村宅基地，是指农村村民用于建设住宅和、厕所等设施的土地及用地。第三条&本办法适用于本省行政区域内农村宅基地的管理。第四条&县级以上人民政府土地行政主管部负责本行政区域内农村宅基地的管理工作。第五条&各级人民政府及其有关部门和村民委员会应当鼓励农村村民建设二层以上住宅，并按照村庄和集镇规划进行旧村改造。农村村民建设住宅，应当合理利用和集约利用土地，严格按照土地利用总体规划、村庄和集镇规划使用土地。村内有空闲地可以利用的，不得占用耕地建设住宅。第六条&农村村民建设住宅，应当依法取得土地使用权。禁止非法占用土地建设住宅。禁止买卖或者以其他方式非法转让农村宅基地。第七条&农村村民符合下列条件之一的，可以申请宅基地：(一)&因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的;(二)外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的;(三)&因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。第八条&农村村民需要使用宅基地的，应当向村民委员会提出申请，由村民委员会公布并提交村民会议或者村民代表会议讨论。经讨论同意并公布后，逐级报乡(镇)土地管理机构、县(市)土地行政主管部门审核和县(市)人民政府审批。县(市)人民政府批准后，村民委员会应当公布批准使用的宅基地。第九条&农村村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地：(一)&年龄未满十八岁的;(二)&原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的;(三)&出卖或者出租村内住房的。第十条&农村村民占用农用地建设住宅的，应当由县(市)土地行政主管部门拟定农用地转用方案，依法办理农用地转用审批手续。农村村民占用林地建设住宅的，应当依法报林业主管部门审核同意，并按前款规定办理审批手续。农村村民不得占用基本农田建设住宅。第十一条&农村村民占用耕地建设住宅的，农村集体经济组织应当事先开垦与占用耕地的面积和质量相当的耕地，并报土地行政主管部门审查;没有开垦条件或者开垦的耕地经验收不合格的，农村集体经济组织应当依法向县(市)土地行政主管部门缴纳耕地开垦费。第十二条&下列宅基地的使用权，由村民委员会向乡(镇)土地管理机构提出申请，经县(市)土地行政主管部门审查、县(市)人民政府批准后，可以收回：(一)&为实施村庄和集镇规划进行旧村改造需要调整的宅基地;(二)&为进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地;(三)&农村村民一户一宅之外的宅基地;(四)&农村“五保户”腾出的宅基地;(五)&自依法批准之日起连续二年未按照批准的用途使用的宅基地;(六)&县(市)人民政府规定应当收回的其他宅基地。由于前款第(一)项、第(二)项和第(三)项规定的原因收回宅基地使用权的，村民委员会应当根据地上附着物的评估价格对原宅基地使用权人给予适当补偿。第十三条&本省依法实行农村村民一户一处宅基地制度。农村宅基积按照下列标准执行：(一)&人均耕地不足一千平方米的平原或者山区县(市)，每处宅基地不得超过二百平方米;(二)&人均耕地一千平方米以上的平原或者山区县(市)，每处宅基地不得超过二百三十三平方米;(三)坝上地区，每处宅基地不得超过四百六十七平方米。县(市)人民政府可以根据当地实际情况，在前款规定的限额内规定农村宅基地的具体标准。第十四条&农村村民因继承等原因形成一户拥有二处以上宅基地的，多余的住宅应当转让。受让住宅的村民必须符合申请宅基地的条件，并依照本办法的规定办理宅基地审批手续。农村村民一户拥有二处以上宅基地并且满二年未转让其多余的住宅的，村民委员会可以向乡(镇)土地管理机构提出收回使用权的申请，经县(市)土地行政主管部门审查、县(市)人民政府批准后收回，统一安排使用。第十五条&农村村民户口迁出本集体经济组织后，其宅基地上房屋损坏不能利用的，应当退出其宅基地，由村民委员会依照本办法第十四条的规定无偿收回。第十六条&农村村民的宅基地申请经县(市)人民政府批准后，应当自收到批准通知之日起三十日内，向县(市)土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记，由县(市)人民政府颁发《集体土地使用证》。第十七条&由于住宅转让、继承等原因造成集体土地使用权变更的，当事人应当自变更之日起三十日内，向县(市)土地行政主管部门申请办理集体土地使用权变更登记，由县(市)人民政府换发《集体土地使用证》第十八条&集体土地使用权被收回的，当事人应当自接到县(市)人民政府通知之日起三十日内，向县(市)土地行政主管部门申请办理集体土地使用权注销登记，由县(市)人民政府进行注销登记，收回原宅基地使用权人的《集体土地使用证》。第十九条&农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，或者超过县(市)人民政府依法批准的面积多占土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的住宅和其他设施;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。第二十条&非法转让宅基地或者非法转让土地建设住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收非法所得，并可处以非法所得百分之五以上百分之二十以下的罚款;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。第二十一条&无权批准宅基地的单位或者个人非法批准农村村民占用土地建住宅的，超越批准权限非法批准农村村民占用土地建住宅的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准占用土地建住宅的，或者违反本办法规定的程序批准占用土地建住宅的，其批准文件无效，对非法批准占用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。非法批准宅基地，对当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。农村宅基地转让协议书：农村宅基地可以转让吗?农村宅基地使用权可以转让，但必须具备以下条件：一是经本村委会同意;二是转让人与受让人为同村人;三是转让人户口已迁出本村或“一户多宅或多房”。如是一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有，如与其他近亲属合户居住;四是受让人无宅基地;五是宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。农村宅基地转让协议：转让方：&(以下简称甲方)受让方：&(以下简称乙方)甲乙双方就宅基地使用权转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成转让协议如下：一、宅基地坐落、面积甲方将拆迁所得的坐落于——————的宅基地转让给乙方，具体位置编号和面积由乙方(以甲方的名义)竞买或摸号后确定。上述宅基地的使用权归乙方享有。二、转让金额该宗地的转让价格为人民币——万元。三、付款方式及期限乙方在甲方原房屋拆除后3日内向甲方支付人民币————万元，余款在取得土地使用权证并交付给乙方后——日内付清。四、房产归属1.在该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造，房产归乙方所有。2.建房手续由甲方配合办理，所涉费用由乙方承担。3.房屋建成后，在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将和办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。五、违约责任本协议签订后，任何一方均不得反悔。如甲方反悔应当向乙方全额退还宅基地转让款25万元，并偿付————万元，如造成乙方损失的，还应赔偿乙方的损失(包括建房、和房地产增值部分);如乙方反悔，则已付的土地转让款作为违约金偿付给甲方。六、未尽事宜未尽事宜双方另行协商。七、协议生效条件本协议经双方签字后生效。八、协议份数本协议一式二份，双方各执一份。甲方：&乙方：年&月&日农村宅基地可以买卖吗?可以有限制的转让，但必须符合以上5个条件。而法律规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《宪法》第10条和《土地管理法》第2条都规定，任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。据此可知，我国是禁止进行宅基地买卖的，当然村民更不能拿宅基地来出卖以获取利益的。农村宅基地使用面积标准：农村宅基地买卖规定具体标准不一样，一般为每人30平方米，各个村根据土地及人口的数量及申请用地家庭成员的多少而决定。有需要的朋友可以咨询当地房管部门。
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&&&&&&& 摘要：随着我国城市化进程的快速推进，各级党委政府对农村建设日益重视，从更高的站位对农村建设与管理提出了新的时代要求。其中，农村宅基地管理是建设与管理中最前沿、最基础性的工作之一，它直接关系到土地特别是耕地资源的利用与保护以及农民的生产生活。然而，包括东莞市在内的许多城市，在宅基地登记发证过程中遇到了一些遗留问题，包括一户多宅、违法用地等。因此深入研究农村宅基地登记发证过程中遇到的历史遗留问题，剖析其产生的原因并提出解决的办法，具有十分重要的现实意义。
&&&&&&& 关键词：宅基地；登记发证；历史问题；解决对策
&&&&&&& 农村宅基地使用权主要是指本集体经济组织内的农村居民依法享有取得属该集体经济组织所有的宅基地，并在该宅基地上建造房屋及相关设施的权利。对取得的宅基地，该农村居民具有合法使用、占有及有限制处分的权利。它是中国特色社会主义制度设计下保障农民基本居住、生存权利的制度创新，是属于集体组织经济成员依法无偿取得与使用的权益。长期以来，农村宅基地用地分配随意、布局混乱、无序扩张等问题，导致了农村建设用地使用效率低下，一户多宅、多占超占、违法建设等现象比较突出。一方面，大量新建的宅基地占用了耕地资源，造成耕地资源消耗，另一方面存量巨大的老旧宅基地未依法退出，造成土地资源的闲置浪费。本文通过分析农村宅基地登记发证过程中出现的问题，结合东莞市的情况，谈谈一些的解决对策与想法。
&&&&&&& 一、农村宅基地登记发证中遇到的历史问题
&&&&&&& 由于农村宅基地使用的无偿性和无期限性的制度设计，以及对宅基地的分配、使用和处分权缺乏一个明确的、统一的细化规定，加上旧时期对于农村土地的管理不规范，导致了农村普遍存在着一些问题，大大增加了宅基地登记发证的难度。具体问题主要表现在以下几方面：
&&&&&&& 1、一户多宅
&&&&&&& 目前东莞市&一户多宅&主要表现为以下几种情况：一是新房已建成却依然居住在旧宅基地；二是住进了新房，但旧宅基地依旧占用；三是新房建成，旧宅基地废弃，旧房未拆除或部分拆除；四是继承或购买别人的宅基地；五是宅基地使用权早已审批划拨，长期荒芜没建。
&&&&&&& 2、不按批准红线建设
&&&&&&& 由于东莞市经济发展较早，再由村集体重新规划选址分配宅基地已不现实。因此，村民自行拆旧建新，改善住房条件的现象较为普遍。但由于农村村民依法用地的意识较为薄弱，拆除建新时放点比较随意，贪大贪多，导致建成后的四至坐标与原批准坐标不吻合，前后面积也存在差异。
&&&&&&& 3、少批多占宅基地
&&&&&&& 根据《土地管理法》第六十二条规定：&农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。但在很多农村，村民建房受传统观念的影响，多数贪大贪多，节约用地意识非常淡薄。东莞市很多农村也普遍存在这种情况。
&&&&&&& 4、没有经过审批就占用宅基地
&&&&&&& 八九十年代，在当时土地管理还不严格的情况下，东莞市很多地区农村的宅基地都是由村干部召集村民现场分配的，并无依法登记审批的概念。随着经济的发展和农民意识觉醒，大量村民纷纷申请要求补办宅基地使用权登记手续。
&&&&&&& 5、产权不明晰，流转不规范
&&&&&&& 由于东莞市的外来人口较多，存在较大的住房需求，在利益驱动下，不少农民将农村集体土地非法入市，农民私自非法转让、出租（出售）宅基地（房屋）给本集体经济组织以外的人员的行为经常发生。
&&&&&&& 6、&空心村&
&&&&&&& 随着城市化进程的加快，东莞市大部分农民均已进城购房或新建宅基地。原来老旧的宅基地受居住条件，现行法律、法规等限制，除了小部分用于出租外，大部分无法转让，也不再居住，但这些宅基地是通过合法途径得到的，村集体组织也无权收回进行处置，闲置的宅基地无法复耕，导致大量&空心村&的出现。
&&&&&&& 二、解决历史问题的对策建议
&&&&&&& 1、解决一户多宅的问题
&&&&&&& 1.1一户村民的两处宅基地，面积经过合并没有超出当地省级以上政府规定的面积标准的，可以受理其第二宗宅基地申请；
&&&&&&& 1.2对于因建新不拆旧和因村民购买住宅而造成的&一户多宅&，村民申请第二宗宅基地登记的，在村民拆除其旧宅之前和国家未出台规范宅基地流转法律或政策之前，土地登记机构不得受理；
&&&&&&& 1.3对于因继承造成&一户多宅&的，土地登记机构可以受理。
&&&&&&& 2、大力宣传土地产权法律法规
&&&&&&& 对于未批已建的农村住宅，在符合土地利用总体规划及其他农村宅基地许可条件下，经申请准予其补办宅基地用地手续；对违反土地利用总体规划擅自建住宅的，应当依法限期拆除，恢复土地原状；对于符合土地利用总体规划、但超过法定面积标准建住宅的，属于因住宅结构原因不宜拆除，或收回后又不易重新调整使用的超占部分，需尊重事实，经申请准予其补办用地手续；属于其他原因的超占部分，应当依法责令退还超占的土地，限期拆除在超占的土地上新建的房屋。
&&&&&&& 3、完善宅基地登记发证工作流程
&&&&&&& 对于村民父母双故后遗留的闲置房屋，应当按照原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十九条关于&继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权&的规定，将土地权利确定给合法的继承人。
&&&&&&& 4、健全宅基地审批制度
&&&&&&& 在宅基地审批中，建立宅基地审批&三到场&制度，严格执行一户一宅、拆旧建新制度，进一步规范宅基地审批程序，缩短建房审批流程。 　　
&&&&&&& 5、强化村镇规划。
&&&&&&& 在村镇布局上，各镇人民政府和村委会，结合美丽幸福村居建设，强化村镇规划，落实农村（一户一宅）制度，促进旧村改造和新村建设。要严格实行拆旧建新制度。村民申请新建住房或农民公寓时，必须出据承诺书，承诺拆除旧房，退出原使用的旧宅基地，交由村委会重新安排使用。原地翻建、改建，符合村庄建设规划的，按规划要求给予增加或减少用地面积；对于一户多宅不居住的废弃、空闲宅基地统一规划、整理，不符合规划的不予审批。
&&&&&&& 6、构建监查执法网络。
&&&&&&& 宅基地管理中，难度最大的就是土地违法事实一旦形成，查处难度过大。要加强执法监察制度建设，进一步完善动态巡查责任制，充分发挥执法监察网络作用，充分发动村干部和群众，力争做到早发现、早制止、早查处，将违法案件查处在萌芽状态。
&&&&&&& 7、加大登记发证的经费支持
&&&&&&& 市、镇两级政府应当将登记发证的测量和权籍调查费用纳入到其财政预算之中，保障上述经费的落实，以便其作为登记发证过程中所需的测量及调查等工作的费用，减轻农民的经济负担，解决其经费问题。
&&&&&&& 结束语：
&&&&&&& 完善宅基地登记发证工作流程，健全管理办法及规章，加大力度进行宅基地法律知识宣传，提高农村居民的依法登记意识，才能从根本上解决农村宅基地登记发证过程中的历史问题，全面、高效、快速的做好宅基地的登记、发证工作，加强农村宅基地的管理与控制。
&&&&&&& 参考文献：
&&&&&&& [1]李炳星，罗彩云，林启炎.浅析沙县农村宅基地登记发证存在的问题及对策[J].农村经济，2010，（05）：55-57.
&&&&&&& [2]杨玉静，冯建辉.宅基地使用权登记发证工作探讨与思考[J].测绘与空间地理信息，5-187.
&&&&&&& [3]庞莉.农村基地登记发证工作中遇到的遗留问题及解决对策[J].科技致富向导，2009，（07）：38.
&&&&&&& [4]赵英.浅谈农村宅基地使用权登记发证中存在的若干问题[J].农村经济，2012，（04）：147.
&&&&&&& [5]贺茂林，赵俐，李艳晶.农村宅基地登记发证工作中存在的问题及对策建议[J].2011，（03）：43-45.
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