物业公司的责任和义务有哪些
[导读]在现实生活中，由于物业管理公司责任和义务的不明确，而发生物业纠纷已成为广大市民很头痛的一件事，由于对相关知识的不了解，业主的权益也得不到很好的维护。一、物业公司的责任和义务有哪些1、全面履行物业管理合同，对产权人委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化维护、清扫保洁以及产权人和使用人日常生活必需的便民服务。2、接受物业管理委员会和居民的监督。小区的物业管理公司，按照法律法规和合同的约定，应该接受物业管理委员会和居民的监督，当物业公司不能履行物业合同时，物业管理委员会有权解除合同。3、重大的管理措施提交物业管理委员会审议决定。物业公司对所管理的内容采取重大措施时，应该经过物业管理委员会的同意，如公共设施的重大修缮，拆除等情况。4、接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督。物业管理公司的行为，必须符合行政法规的规定。5、发现违反法律、法规和规章的行为，要及时向有关行政管理机关报告。
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内容摘要：业主在物业管理中的权利和义务 《物业管理条例》规定业主在物业管理中享有的10项权利:一、是按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务。 二、是提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。三、是提出制定和修改业主公约，业主大会议事规划的建议。 四、是参加业主大会会议，行使投票权。 五、是选举业主委员会委...
业主在物业管理中的权利和义务
《物业管理条例》规定业主在物业管理中享有的10项权利:
一、是按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务。
二、是提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。三、是提出制定和修改业主公约，业主大会议事规划的建议。
四、是参加业主大会会议，行使投票权。
五、是选举业主委员会委员，并有选举权。
六、是监督业主委员会的工作。
七、是监督物业管理企业履行物业服务合同。
八、是物业共用部分，共用设施，设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。
九、是监督物业共有部分，共用设施设备专项维修资金的管理和使用。
十、是法律法规规定的其他权利。
《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中必须履行的6项义务：
一、遵守管理规约、业主大会议事规则。
二、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
三、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。
四、按照国家有关规定交纳专项维修资金。
五、按时交纳物业服务费用。
六、法律、法规规定的其他义务。业主的建筑物区分所有权一、建筑物区分所有权的概念　　建筑物区分所有权，是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据上述规定，我们知道，业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成：　　第一、业主对专有部分的所有权。即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。　　第二、业主对建筑区划内的共有部分的共有权。即业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。　　第三，业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。　　 二、专有部分的所有权1．业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。　　业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的；也可以依法出租，获取收益；还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情；或者在自己的专有部分上依法设定负担，例如，为保证债务的履行将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等；还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。2．业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。　　业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与共有部分又不可分离。例如，没有电梯、楼道、走廊，业主就不可能出入自己的居室；经营性用房等专有部分，没有水箱、水、电等管线，业主就无法使用自己的居室。经营性用房等专有部分，由于建筑物专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，所以业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制。例如，业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险等物品，危及整个建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。3．业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。　　业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。没有业主对专有部分的所有权，就无法产生业主对专有部分以外共有部分的共有权，以及对共有部分的共同管理的权利。如果业主丧失了对专有部分的所有权，也就丧失了对共有部分的共有权及对共有部分的共同管理的权利。4．业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。　　将住宅改变为歌厅、餐厅等经营性用房，会造成来往小区人员过多，外来人员杂且乱，干扰业主的正常生活，造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张，造成楼板的承重力过大，增加了小区不安全、不安定的因素，弊端多，危害性大。将住宅改为经营性用房，用于商业目的，也会造成国家税费的大量流失。《物权法》第七十七条首先明确业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主不得随意改变住宅的居住用途，是业主应当遵守的一个最基本的准则，也是业主必须承担的一项基本义务。如果业主确实因生活需要，如因下岗无收入来源，生活困难，将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约的规定，例如要办理相应的审批手续，要符合国家卫生、环境保护要求等。在遵守法律、法规以及管理规约的前提下，还必须征得有利害关系的业主同意。这两个条件必须同时具备，才可以将住宅改变为经营性用房，二者缺一不可。作为业主自我管理、自我约束、自我规范的建筑区划内有关建筑物及其附属设施的管理规约也可以依法对此问题作出规定。　　 三、共有部分的共有权1．业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。　　业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有权未做特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、道路、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对物业管理用房、公用设施、绿地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。但是，如何行使占有、使用、收益或者处分的权利，还要依据物权法的相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包括对共有部分共负义务。同样，业主对共有部分如何承担义务，也要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包括对共有部分共负义务。同样，业主对共有部分如何承担义务，也要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。　　由于业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又负有义务，有的业主就可能以放弃权利为由，不履行义务。对此，物权法第七十二条规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此居住为由，不交纳暖气费用。2．建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属。　　《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”需要注意的是，法律规定的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。物业管理用房归业主所有，与《物业管理条例》的规定一致。《物业管理条例》第三十八条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”3．建筑区划内车位、车库的所有权归属　　在对我国房地产市场的实际作法和存在问题进行调查研究的基础上，借鉴国外的通常做法，从易于操作，减少纠纷和保护业主利益的角度出发,《物权法》第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：(1)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。(2)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。(3)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 四、共有部分的共同管理权1．关于业主共同决定事项的范围　　《物权法》第七十六条第一款规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：(1)制定和修改业主大会议事规则。业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，需要由业主共同决定。(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。建筑物及其附属设施的管理规约是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定，涉及每个业主的切身利益，应当由全体业主共同制定和修改。(3)选举业主委员会和更换业主委员会成员。业主通过业主大会选举能够代表和维护自己利益的业主委员会委员，成立业主委员会。对不遵守管理规约，责任心不强的业主委员会委员予以更换。(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。物业服务企业或者其他管理的管理水平如何，与业主利益有着直接的关系，通过业主大会集体决策，可以较好的选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。维修资金的筹集、使用关系到业主的切身利益，应当由业主共同决定。(6)改建、重建建筑物及其附属设施。建筑物及其附属设施的改建、重建，涉及业主建筑物区分所有权的行使及费用的负担，需要业主共同决定。(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。除上述所列事项外，对建筑区划内有关共有和共同管理权利的其他重大事项，也需要由业主共同决定。例如，如何对物业公司的工作予以监督，如何与居民委员会协作等。2．关于业主共同决定事项的表决规则　　《物权法》第七十六条第一款规定：(1)决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。(2)决定有关制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。3．关于业主大会和业主委员会(1)业主大会和业主委员会的设立①业主可以设立业主大会，选举业主委员会。　　业主是建筑区划内的主人。业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。因此，只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权做出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。所以《物权法》规定，业主可以设立业主大会。如果建筑区划内业主人数众多，可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主委员会。业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。②地方人民政府有关部门应当对设立的业主大会和业主委员会，给予指导和协助。　　由于业主大会是业主的自治组织，其成立应由业主自行筹备，自主组建。但是，一个建筑区划内，业主从不同的地方入住，互不相识，而入住的时间又有先有后，有的相差几年，因此，成立业主大会对于业主来说有一定的难度。而业主大会的成立关系着业主如何行使自己的权利，维护自身的合法权益，关系到广大业主的切身利益，关系到建筑区划内的安定团结，甚至关系到社会的稳定。地方人民政府有关部门应当向准备成立业主大会的业主予以指导，提供相关的法律、法规及规章，提供已成立业主大会的成立经验，帮助成立筹备组织，提供政府部门制定的业主大会议事规则、业主管理公约等示范文本，协调业主之间的不同意见，为业主大会成立前的相关活动提供必要的活动场所，积极主动参加业主大会的成立大会等。(2)业主大会和业主委员会的决定效力　　《物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。这是因为，业主大会是由建筑区划内的全体业主参加，依法成立的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主大会依据法定程序做出的决定，反映了建筑区划内绝大多数业主的意志与心声，代表和维护了建筑区划内广大业主的合法权益。业主委员会是业主大会的执行机构，具有实施业主大会作出的决定，业主大会或者业主委员会作为自我管理的权力机关和执行机关，依据法定程序作出的决定，对业主应当具有约束力。　　对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出的，必须是符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定，上述三点必须同时具备，否则业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束力。《物业管理条例》第十九条第二款规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。　　业主大会、业主委员会主要对建筑区划内，业主的建筑物区分所有权如何行使，业主的合法权益如何维护等事项作出决定，例如，可以对制定和修改业主大会议事规则作出决定，对制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约作出决定，对选举业主委员会或者更换业主委员会成员作出决定，对选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人作出决定，对筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金作出决定，对改建、重建建筑物及其附属设施作出决定。无论业主大会、业主委员会作出哪一项决定，对业主均具有约束力。(3)业主大会和业主委员会的处置权　　目前，有些建筑区划内的个别业主，不遵守法律、法规以及管理规约的规定，任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费，损害了部分业主甚至是全体业主的合法权益，对这些行为如何处置，《物权法》第八十三条第二款作了规定，即“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”4．关于共同管理权的其他规定(1)维修资金的所有权归属与使用　　建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。(2)管理费用分摊与收益分配　　建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。(3)建筑物及其附属设施的管理①业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。②对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。③物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。 五、业主的诉讼权利1．业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。　　现实中，有可能有的业主大会或者业主委员会不遵守法律、法规、管理规约，或者不依据法定程序作出某些决定，侵害业主的合法权益，针对这一情形，《物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”这一规定，赋予了业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会作出的不当决定的权利。业主在具体行使这一权利时，还要依据《民法通则》、《民事诉讼法》等法律的规定。例如，除法律另有规定外，应当在知道权利被侵害之日起一定期限内向人民法院提出撤销的请求，要向有管辖权的人民法院提出，要有明确的诉讼请求和事实、理由等。2．业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。　　根据《物权法》第八十三条的规定，对于建筑区域内任何任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据《民事诉讼法》等法律规定，向人民法院提起诉讼。同时，共同收到侵害的业主，可以推选代表人，依据《民事诉讼法》等法律的规定，向人民法院提出诉讼。好图文来源网络中不同网站 物业社区微信重新编辑整理更多精彩在物业社区微信：wysclub如果你存在如下困惑，请来参加《房地产物业管理精英实战训练研修班》：人才招不来，来了留不住；员工抱怨，管理不好，团队不好带；制度较规范，执行难；自己每天太忙太累，没时间；经营遇到瓶颈，无法突破；物业费低，收费难；面对新时期创新发展迷茫了，不知道何去何从；......近期房地产物业管理精英实战训练课程：11月27-29日房屋专项维修资金使用监管暨紧急使用预案北京12月04-06日物业企业盈利模式解析与服务创新北京12月04-06日房屋专项维修资金使用监管暨紧急使用预案深圳1月15-17日物业项目管理实务（2016年）北京 11月01-30日全国物业管理从业人员资格取证培训班待定咨询电话：131
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买了房不是结束了，还要看物业。好的物业能给业主们带来生活的便利与利好的环境，对于业主来说选择好的房子也必须要审视所买小区的物业。但是在不同情况下，对于物业您作为业主要尽什么责任与义务，而对于业主，物业要对您尽到什么责任与义务呢？物业能保障我们什么?1、有更加整洁干净的环境，完善的绿化和清新的空气。公共卫生能够得到定期的维护保洁。2、安全问题更加放心。陌生人不会轻易进出，小区内车流的管制，让小区不会像普通的公园一样。3、让你的生活更加便利。电梯坏了有人来修，门锁打不开了一个电话就行了，只要是你生活上遇到的问题，通过物业都能得到妥善的解决。关于物业的一些问题我们交了停车费，物业有哪些应尽的责任?停车管理单位应负的责任是:保障车主有车位；负责疏导小区交通；物业的车位使用费只限于该停车场地使用租金，不包含车辆保管费，即双方只构成车位场地租赁关系，不构成车辆保管关系。车辆应由业主自行妥善保管。业主和使用人在使用和装修房屋时，有哪些违规行为，应承担经济责任?业主在使用物业，尤其是装修房屋时，应遵守有关房屋装修管理规定，事先告知物业管理公司。业主和使用人如有下列行为之一，造成他人损失的，应承担经济责任:1)、损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；2)、占用、损坏住宅的共用部位、共用设备；3)、在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；4)、侵占绿地、毁坏绿地；5)、乱设摊点、乱设集贸市场；6)、乱倒垃圾、杂物；7)、在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；8)、排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音；9)、法律、法规禁止的其他行为。物业和业主之间应该做到相互理解，履行好自己应尽的义务，共同维护小区的环境的美好。相关链接：误区1：没住或者没装修不交物业费正解：当开发商将符合交付条件的房屋，按照合同约定的时间通知业主收房时，从法律意义上来讲，该房产的所有权已经由开发商移交到了业主手中，物业公司已经为该房产提供了公共性的物业管理服务（比如设施设备的养护、清洁绿化等服务），所以，无论是收房后未装修、还是收房装修后未入住，都要交物业费。误区2：从入住具体时间开始计算物业费正解：按约定日期办理收房手续的，从办理收房手续之日起开始计算；未按收房手续约定日期拖延收房手续的，以开发商发给业主的“收房通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。误区3：未签物业合同不交物业费正解：根据《物业管理条例》的相关规定，在业主委员会依法成立后，业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同，对全体业主具有约束力。 如果业主委员会未与物业公司签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务，业主则应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用。误区4：对物业服务不满意不交物业费正解：如果物业公司提供的服务达不到合同约定的标准，说明服务质量不到位。小区物业服务质量问题，应该由业主委员会进行监督。出现服务质量与收费价格不符的问题，可以通过业主委员会直接与物业管理公司交涉，甚至可以根据合同的约定改聘其他物业管理公司来管理小区。误区5：家中被盗被淹不交物业费正解：《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保安秩序维护部服务内容不包含对住户室内财产的秩序维护工作。物业公司收取的秩序维护费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要秩序维护员服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。误区6：房屋质量存遗留问题，不解决不交物业费正解：开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业费用是业主和物业公司之间的法律问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业费是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。误区7：物业公司没给我家服务不交物业费正解：在这里首先要明确一下。物业费都包含哪些内容：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；物业公司办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。
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第03版：法律生活
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物业未履行维修义务，业主拒交物业费合法
&&&&刘某日购买了“发现之旅”小区一套住房，同日，刘与开发商指定的物业服务公司——“发现之旅”物业管理有限公司(以下简称“发现之旅”公司)签订了小区管理公约。公约约定由“发现之旅”公司负责小区的管理、经营及房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理等，业主应及时缴纳管理费用。&&&&&刘某按照约定，预交了6个月的管理费。但自2005年初起，因楼房外墙部位渗水，导致刘某所购房屋室内墙面及部分装修材料霉变，经多次向物业公司反映，一直没有得到维修。加之，物业公司没有提供正常的管理，致使小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占现象严重，所以刘某自2005年起拒交物业管理费用。&&&&&不久以后，刘某接到法院的传票，原来物业公司将刘某告上了法庭，要求刘某给付物业管理费用，此时，刘某才惊讶地发现，物业公司已经换成了东胜物业管理有限公司(以下简称东胜公司)。&&&&&法庭调查发现，日，“发现之旅”公司与东胜公司签订了“发现之旅”小区物业移交协议书，双方约定:“发现之旅”小区业主签订的小区管理公约中约定的物业管理权利、义务及责任由东胜公司承继。&&&&&日，法院判决刘某向东胜公司支付物业费2318.94元。判决书同时认定:“被告没有提供证据证明房屋质量问题应由东胜公司维修，不能认定东胜公司不履行维修义务。”刘某认为法院的判决是不公平的，在判决生效后向检察机关提出了申诉。&&&&&检察机关审查认为:刘某因为楼房外墙漏水问题没有解决而拖欠费用，可以依法行使先履行抗辩权。&&&&&该案争议的焦点主要集中在两个方面，一是刘某与东胜公司有没有物业服务管理法律关系，也即刘某是否受东胜公司与“发现之旅”公司的移交协议约束;二是房屋外墙部分是否属于“公用部位”，物业服务公司有无维修义务，进而业主能否行使先履行抗辩权。&&&&&第一，关于“移交协议”及“物业管理合同”的效力问题。毋庸置疑，两家物业公司的协议合法有效，东胜公司与“发现之旅”公司是两个不同名称的独立民事主体，双方签订了小区物业管理的权利义务转让协议后，东胜公司合法入住“发现之旅”小区，原服务企业继续作为合格民事主体存在，因此二者是业务承继关系。虽然东胜公司与“发现之旅”公司依据物业移交协议承继了小区的物业管理权利和义务，但这种权利义务的概括转移没有通知刘某，实际履行过程中，因物业管理公司部分人员一直没有变化，致使刘某并不知物业公司已经更换，故尔，也没有对东胜公司的服务提出异议，但这并不代表刘某实际认可东胜公司的服务。东胜公司在本案中直接依据前期服务合同主张物业费，不符合相关法律规定。&&&&&第二，本案即使东胜公司和刘某之间存在合法有效的物业服务管理法律关系，刘某因为楼房外墙漏水问题没有解决而拖欠费用，是依法行使先履行抗辩权。首先，物业公司对楼房外墙的维修义务，是缘于法律的直接规定，并不需业主提供证据证明。根据国务院《物业管理条例》等规定，对共用部位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责。刘某与“发现之旅”公司签订的《公约》也有此规定。物业管理公司有义务履行其对共用部位及配套设施、设备进行日常维修养护和管理之职责，是缘于法律的直接规定，并不需要业主提供证据证明物业管理公司有此维修义务。一审法院认定“被告没有提供证据证明房屋质量问题应由东胜物业公司维修，不能认定东胜物业公司不履行维修义务”是适用法律错误。&&&&&其次，物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理等义务，业主后按约定缴纳物业费，业主在物业公司未履行约定义务时，根据合同法第六十七条之规定，业主有权拒绝其履行要求，也就是合法行使先履行抗辩权。东胜公司事实上明显未提供符合行业标准的服务。刘某的房屋2005年起就因外墙渗漏多次向物业服务企业不断反映，但直至被起诉时也没有彻底修好。因为外墙渗漏，刘某花费巨大的装修损毁严重，实际损失更未得到赔偿。同时，刘某提供的证据还证明东胜公司对小区的管理服务不到位，致使小区内绿地被严重损毁，私搭乱建现象比比皆是。据此，检察机关认为法院判决适用法律有错误。