不满物业公司利用公用面积可拒交物业费胜诉案例吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-04-18 18:41 标签： 业主有权拒交物业费
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业主能否以物业公司服务不达标拒交物业费？
作者：南城县人民法院 钟绍华&&发布时间： 16:37:32
　　【案情】
　　年轻的管某系某小区住户，该小区内车辆占道停放现象严重，每日清晨小区内车辆发动声、叫卖声、广场舞神曲令管某烦躁不安。因多次向物业公司反映未果，为发泄心中不满，管某遂拒绝交纳物业管理费。后物业公司将管某诉至法院，要求缴纳物业费。
　　【分歧】
　　本案中，对于管某能否以小区环境差，物业公司服务不到位，拒交物业费存在两种不同意见：
　　第一种意见认为，业主与物业公司签订了物业服务合同，物业公司没有按合同约定提供让业主满意的服务，业主当然可以拒交物业费。
　　第二种意见认为，小区环境欠佳，物业公司虽然有一定的过失，但不能免除业主交纳物业费的义务。
　　【评析】
　　笔者同意第二种意见，理由如下：
　　首先，业主与物业公司签订了物业管理服务合同，物业公司按照合同约定提供相应的服务，业主在享受相应服务的同时按合同约定交纳物业费。小区车辆违规停放、噪音污染严重，物业公司对小区的环境管理有漏洞，存在一定过失。根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可在履行期限届满之前要求其承担违约责任。具体到本案中，物业公司存在过失，属《合同法》第一百零七条规定的情形，应对自己的管理缺陷进行补救，如造成直接损失应在过错责任范围内进行赔偿，但物业公司并不存在《合同法》第一百零八条中严重违约或完全不作为的情形，业主不能提前终止合同，也不能免除业主应尽的义务。
　　其次，按照《物业管理条例》第三十六条第二款规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应到依法承担相应的法律责任。本案中，物业公司的管理缺陷并未直接导致业主管某的人身和财产受到损害。又根据《物业管理条例》第四十六条之规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保等法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。对车辆违规占道及流动摊贩叫卖及跳广场舞的行为，物业公司应当进行制止或向相关部门报告，但物业公司作为服务性企业，并不具有执法权，若要以不能完全制止、杜绝上述现象发生作为不交纳物业费的理由未免太牵强，也违背民法的基本原则。
　　第三，面对小区内环境嘈杂、车辆随意停放现象，管某可以向业主委员会反映，由业主委员会与物业公司进行交涉，也可以联合其他业主提议召开业主大会就此情况进行反映并解决或由业主大会决定是否需解聘、更换物业服务公司。
　　综上，笔者认为，本案中，管某不能因对物业公司服务质量不达标而拒绝交纳物业费用。
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我们小区物业公司有许多违规的地方，由于业主对物业公司不满，所以就用拒交物业费的办法来抵抗。但是这总不是一个好办法。请问业主该如何才能在与物业的对立中采取主动？分享至 :
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09:09:46来源：平安广西网责任编辑：谭永琛 (本文版权所有,未经授权,禁止转载)
　　□平安广西网记者 何可寒 通讯员 伍春艳
　　物业公司管理有瑕疵，致使居民小区环境变差，甚至不时出现失窃等问题，248名业主拒交物业管理费以示抗议。物业公司分别将248名业主诉至法院，要求业主支付物业管理费、违约金、代付公共水电费、公共生活垃圾费等。不久前，河池市金城江区人民法院对这一系列物业服务合同纠纷作出判决。
　　前期管理获得好评
　　日，河池市一家房地产开发公司选聘广西某物业服务有限公司（以下简称&物业公司&）为其开发销售的河池市某住宅小区（以下简称&住宅小区&）的物业服务企业。当天，双方签订《前期物业服务合同》，对服务内容、标准和费用等事项进行约定，同时还约定该合同至小区业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。随后，物业公司开始对住宅小区的物业进行管理。
　　&你好，请把车辆摆放整齐，以方便大家出行。&&各位业主，这里有辖区治安通报，请加强防范措施。&看到小区物业管理有序，小区安保时时在线，陆续入住住宅小区的业主对物业公司表示认可。
　　矛盾激化闹上法庭
　　然而，从2010年起，住宅小区的业主发现物业公司对小区的管理不那么上心了：垃圾堆成小山了都不清理，小区几个拐角处的路灯坏了很久也没人过问；门卫管理不严，导致业主物品被盗等现象时有发生。业主们对物业公司怨声载道，陈翼和部分业主拒绝交纳物业管理费、公共水电费等费用以示抗议。
　　业主们拒绝交纳物业管理费，物业公司只得垫付部分公共水电费及生活垃圾处理费，无力将足够的资金投入物业管理服务工作，致使服务质量难以提高，双方矛盾不断恶化。
　　2013年11月初，物业公司将住宅小区的物业管理服务转托其他公司，退出该小区。此后，物业公司仍通过电话、张贴交款通知单及在住宅小区内拉横幅的方式通知业主交费，但业主置之不理。于是，物业公司分别将陈翼等248名业主告上金城江区法院，请求判令248名业主支付物业管理费、违约金、代付公共水电费、生活垃圾处理费等共计78万余元。其中，陈翼被诉要求支付2010年7月至2013年10月的物业管理服务费、违约金、代垫付公共水电费等共计2980元。
　　物业公司诉称，该公司与住宅小区的开发商签订的《前期物业服务合同》已经明确了物业服务的事项，陈翼等248名业主购买、入住了小区住房，亦与该公司办理了相关手续并交纳了有关费用，彼此之间已经形成物业服务合同关系。248名业主未按合同约定交纳物业费等费用，而该公司已按合同约定履行了相应义务，并垫付了公共费用。
　　陈翼等248名业主辩称，物业公司未与业主签订任何物业管理服务合同，物业公司与小区开发商签订的《前期物业服务合同》业主均不知情且未得到过这份合同，因此物业公司与业主之间不存在合同关系，业主不应支付给物业公司各项管理费用。
　　业主被判交纳费用
　　法院归纳该系列案件的争议焦点为：物业公司与业主之间的物业服务合同关系是否成立及有效？物业公司的诉讼请求是否有相应的事实和法律依据？
　　金城江区法院审理后认为，住宅小区的开发商与物业公司签订《前期物业服务合同》，聘请物业公司为住宅小区提供前期物业管理服务，该合同是在住宅小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下，代表全体业主签订的，该合同符合有关法律规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条&建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持&的规定，《前期物业服务合同》对住宅小区的业主具有法律约束力。因此，物业公司与陈翼等业主之间的物业服务合同关系成立并依法有效。
　　法院指出，物业管理服务费作为维护小区的重要资金，是小区维持正常运转的重要因素，欠缺该管理费用，小区的日常维护难以持续进行甚至陷入瘫痪。虽然物业公司在小区物业管理服务过程中存在一定的瑕疵，但陈翼等业主可以通过向物业公司提出意见和建议，或通过小区成立业主委员会，经过多数业主决议决定，要求物业公司限期整改，追究物业公司的责任直至终止合同另行选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，以拒付、拖欠物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。故物业公司请求陈翼等业主支付相应的物业管理费及代垫的公共水电费、生活垃圾处理费，有相应的事实和法律依据，法院予以支持。但物业公司在提供小区物业管理服务过程中，存在一定的服务瑕疵。为促进物业服务企业提高管理服务水平，缓和其与业主之间的矛盾，构建物业服务企业与业主之间的和谐关系，法院酌定业主按约定标准的90％支付物业服务费。物业公司已垫支公共水电费及生活垃圾处理费，该费用应由业主付给物业公司。由于物业公司在提供物业管理服务过程中确实存在瑕疵，故对物业公司请求业主支付逾期违约金的诉求，依法不予支持。
　　在该系列案庭审过程中，有21件案件遵照双方意愿以调解方式结案，98件案件以撤诉方式结案，余下129件案件双方选择由法院审理后依法作出判决，陈翼是其中之一。
　　不久前，金城江区法院依法分别判决陈翼等129名业主按照约定标准的90%支付给物业公司物业服务费，并支付物业公司已垫付的公共水电费及生活垃圾处理费，驳回物业公司的其他诉讼请求。
　　目前，一审判决已发生法律效力。
　　（文中人名为化名）

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