-- 沂蒙晚报 --
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签了认购书后悔交的定金可退吗
3月中旬，家住莒南的赵先生到县城办事时，看中了一套房子，当时觉得很不错，便在置业顾问的指导下签订了认购书，并交了1万元定金。回家后和家人商量，感觉价格有点高，便和开发商沟通想退房。但多次沟通，开发商都以签订认购书为由拒绝，并表示不予返还定金。赵先生疑问，开发商这样的做法是否合理，难道签了认购书想退房定金就退不了？
律师说法：
沂蒙晚报特邀律师姜涛：目前大部分楼盘在销售时，与购房者签订正式的购房合同前，都会要求购房者先签订认购书并交纳一定的定金，事实上，在目前的法律条款中，并没有明文规定购房前必须签订认购书。相对于商品房预售合同来说，认购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此，在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。也就是说，本案中，如果购房者赵先生交款后反悔，违背了认购协议的根本目的，定金是不能够退还的；如果购房者在购房中出现了不可归责于双方原因的购房磋商行为，定金是能够退还的。
记者赵泽军
通讯员李艾忠 整理&
&& (不填默认为匿名)有报必复：签了认购协议再反悔 买房定金2万好交不好退 本网原创--四川新闻
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有报必复：签了认购协议再反悔 买房定金2万好交不好退
合同明确规定，购房者若未在规定时间付清款项，售楼方有权将房屋再次出售，定金不予退还。
　　新闻提要：签了商品房认购协议，交了2万元定金购房，回家研究协议发现房屋实际使用面积不合预期，要求退还定金被拒。律师提醒，在售楼方未违约的情况下，定金依法不予退还。
　　四川新闻网成都1月7日讯(记者 张异同)近日，本网接到成都刘女士的热线，称自己被成都郫县&中治中央公园&售房职业顾问蒙蔽，在不清楚房屋建筑面积和实际使用面积区别的前提下签了认购协议。&他(售楼顾问)说房子本身有88.38个平方，再送点，加起来就有90多平。想着新楼盘比较便宜，面积又有那么大就摇号交了2万定金，后来看协议才发现，套内建筑面积才70多平，这不是蒙人嘛。&
　　刘女士称，1月1日，她和丈夫在郫县&中治中央公园&楼盘与开发商、销售代理方签订《中治&中央公园商品房认购协议》，缴纳2万元定金。回家研究协议后，她大吃一惊，不能接受协议中的套内面积数，要求退还定金，被售楼方拒绝。
　　气氛热烈 马虎签约
　　事后后悔 定金不退
　　&当天我们去的时候他们新开盘，人特别多，现场气氛也很热，听那个售楼经理说五分钟之后就摇不到号了，我和老公当时就没仔细研究，急急忙忙排了个号，看好13栋15楼就把协议签了。&刘女士说，她最先看好的的是18栋的一套户型，转身犹豫的一会儿就被卖掉了，&整得我多紧张，赶紧交钱把13栋那套买了。&
　　昨日，记者在刘女士提供的认购协议样本照片中看到协议上称：&乙方(购房方)必须于日前与甲方签订买卖合同，双方签订买卖合同后由抵作购房款，并按本认购协议第三条约定的付款方式向甲方支付购房款&&&
　　刘女士说，协议上的日期是错误的，是不是就可以算作协议无效。&我根本不晓得啥子叫套外建筑面积、套内建筑面积、实际使用面积和公摊面积，当时他又不给我们解释，站在房子里头说的，我就以为那90多平就是我们要住的面积，回去查了后才发现不是一回事。我不想要那个房子了，既然协议可能无效，我就想要回定金。&
　　记者随后采访了售楼代表陈先生，他说，在刘女士前几天找他的时候他就解释过了，公示栏上清楚地解释了几个面积的区别，另外，修楼梯间、电梯等都要算在公摊面积之内，实际居住面积肯定会小于建筑面积，在他们没出错的前提下定金肯定是不退的。&如果那位女士实在不想要房，可以跟另外的客户协商，协议日期之前可以转卖。那个日期问题是我的失误，但是最后按指印和盖章的日期是正确的，从法律上来说，是具备法律效益的，前面的日期改过来就行了。&
　　该楼盘另一位销售代表说，认购合同中明确写了所交2万元为&定金&，按照我国《合同法》规定，不予退还。
　　定金好交 拿回很难
　　谨慎签约 看清条款
　　华敏律师事务所陈军律师告诉记者，《合同法》第一百一十五条规定：&当事可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。&
　　&定金相当于担保责任的一种形式，协议中的日期错误只要不是签字画押的地方，都可以改正，不影响协议的法律效益。另外，购房者可以在协议日期前将所购房转售给亲戚，或者与售楼方协商转售给其他人。&
　　为此，陈军律师提醒消费者，在签订商品房认购合同时，要注意四点：1、查看开发商是否具有&五证&、&两书&，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》；两书是：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
　　2.确定购买并签订购房协议后再交定金，否则一旦改变主意，开发商以消费者违约为由不予退还定金；甚至可以不交定金，在考虑清楚之后可以直接签合同。
　　3.不要轻信开发商的广告宣传，不要受现场售房炒作环境影响，理智思考所需房屋条件。
　　4.签订合同时一定要认真审验房屋质量、房屋面积、价格、交付使用时间、违约责任、物业管理等条款，对合同中的不平等条款要据理力争。&[1]&&签了认购书、交的定金还能退吗？_宏观_财经_经济网_国家一类新闻网站
签了认购书、交的定金还能退吗？
四川坤弘律所(刘海燕律师) 2015年3月某日周某与某投资有限责任公司(以下简称某投资公司)签订《商品房认购书》，并于同日向该投资公司交纳定金5万元。后周某与某投资公司就《商品房买卖合同》内容未达成一致，要求投资公司双倍返还定金，某投资公司予以拒绝，周某遂起诉至法院。
周某向法院主张：在签订认购书时，某投资公司未向其出示约定的《商品房买卖合同》及其相关附件，也未就合同中涉及的格式条款进行说明，在签订认购书时该投资公司隐瞒了与订立合同相关的重要事实，双方就合同的主要条款无法达成一致，因某投资公司原因导致双方无法签订合同，应当双倍返还定金。某投资公司辩称：认购书是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。认购书明确约定，认购人逾期两日未与被告签订商品房买卖合同，则出卖人有权将房屋出卖给他人，预交的定金不予退还。经双方举证，庭审调查后，法院在兼顾诚实信用、公平原则的情况下最终判决：某投资公司返还周某定金5万元。
实践中，在正式房地产买卖合同签订之前，卖方与购买者签订认购书已是屡见不鲜的事情，那么，很多人不禁要问，认购书是否具有法律效力?认购书具体属于什么性质的合同?认购书签订后，不想买房了，定金能否退还?对此，四川坤弘律师事务所刘海燕律师将根据自己的实践经验对前述问题一一作答。
一、 认购书具有法律效力，不可草率签订。
认购书实质是合同。笔者认为合同的主体合法、客体存在、内容体现双方真实意思且不违反法律、法规就是一个有效受法律保护的合同。认购书不是购房的必经程序，只是卖方的习惯性做法。若有意签订，需留意认购书的内容，以及仔细审查卖方在认购书中约定的商品房买卖合同及其相关配套文件是否齐备,避免遭遇认购书陷阱。
二、 认购书的性质有本约和预约之分，视具体情况而定。
认购书是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。笔者认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条&出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。&之规定，认购书属于预约合同，但认购书符合该解释第五条&商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。&之规定，认购书的性质应当为本约。上述案例中，因周某与某投资公司签订的认购书，明确约定在签订认购书后尚需签订商品房买卖合同及相应配套文件，且某投资公司未向周某收受购房款，故该认购书的性质应为预约。
三、认购书签订后不想买房，定金能否退需考虑是谁的原因导致不能签订商品房合同。
认购书的签订是为了进一步协商商品房买卖合同，不等同于商品房买卖合同，认购书根据法律规定应当适用定金法则。认购书签订后，如因为购买者的原因导致未能按约签订商品房买卖合同，则卖方有权不予退还定金;如因卖方原因导致未能签订商品房买卖合同，卖方应当双倍返还定金;因不可归责双方的事由，导致商品房买卖合同未能签订，卖方应当返还定金。上述案例中，因周某在签订认购书时未看见商品房买卖合同及其相关配套文件，后在协商阶段就合同内容未达成一致意见，故最终双方未能签订商品房买卖合同。法院最终认定因不可归责双方的事由导致商品房买卖合同未能签订，某投资公司应当返还周某五万元的定金。
总而言之，认购书一旦签订，对双方均产生了法律效力，能否退还定金需据具体情况而定，认购书的签订不是商品房买卖合同签订的必经法律程序，不可盲目签订，否则将会严重影响您的利益。 (作者系四川坤弘律师事务所 刘海燕律师)
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签订认购书后反悔了定金能退吗
买房通常都会签订认购书，并缴纳一定数额的定金。假如你签订认购书后，反悔了，定金能退吗?贷款贷不下来，定金能不能退?开发商不具备商品房销售资格，导致房子买卖不成，能不能退定金……定金是作为双方履行合同的担保，给付定金的一方不履行合同约定，就无权要求返还定金。1、出于购房者自身原因的定金不退2、签了认购书反悔的定金不能退。购房认购书中有定金条款，购房者交款后反悔，违背了认购协议的根本目的，定金是不能够退还的。3、因个人征信贷不了款，购房定金不退。由于个人征信属于购房者自身原因，因此导致最终未能签订，则购房者无权要求开发商返还自己所缴纳的定金。《》第115条规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。”可以退还购房定金的情况1、开发商无销售许可证或者产权证，不具备商品房销售资格，导致购房合同无法达成。2、开发商存在欺诈行为，如已将认购房屋转售他人。3、因合同条款达不成一致意见。如卖家对房屋信息表述模糊，合同主要条款无法确定，或者卖家对认购书中的条件，如房屋面积、价格等进行修改等。4、买卖双方均无过错，但商品房买卖合同依旧未能订立。如因第三人的原因或自然灾害，致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等。开发商不退定金这么办退定金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通过合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。延伸阅读：
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