该农村房屋转让协议是否有效
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该农村房屋转让协议是否有效
作者：文利&&发布时间： 11:25:32[案情] 原告曹某原系农村户口，家住农村，原有平房一栋，1990年原告曹某在原址拆平房新建二层楼房一栋。之后，原告曹某被录用为国家公务员，子女也均在外地参加工作，原告曹某的丈夫、公婆去世后，原告曹某个人居住该栋房屋。2006年2月，原告曹某与属城镇户口的被告沈某（沈某原籍亦与曹某同组，后在外地参加工作，原籍有旧宅）签订房屋转让协议，原告曹某将农村该栋楼房作价30000元卖给被告沈某，当日双方交付房屋及房款。被告沈某居住该房屋后，对房屋进行装修和改建，但未能进行变更登记。2011年3月，因工程建设该房屋被国家征收须拆迁。2011年6月，原告曹某以双方签订的《房屋转让协议》违反国家强制性规定为由诉至法院，要求法院判令协议无效。[分歧] 对于该案原、被告签订的《房屋转让协议》是否有效存在分歧意见，争议的焦点就在该协议是否属于《合同法》第五十二条第（五）项违反法律、行政法规的强制性规定。 第一种意见认为，禁止城镇居民到农村购买宅基地、住宅有国务院、国土资源部等相关行政法规规定，如果准许这样的买卖行为存在，势必导致国家对土地管理的混乱，损害了国家利益，原、被告签订的《房屋转让协议》违反法律、行政法规的强制性规定。因此，法院应认定协议无效，支持原告的诉讼请求。 第二种意见认为，原、被告签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，而且已交付使用多年，虽然国务院、国土资源部有相关文件规定禁止城镇居民到农村购买宅基地、住宅，但是原、被告所签订《房屋转让协议》并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。因此，法院应认定协议有效，驳回原告的诉讼请求。[分析] 笔者赞成第二种意见，理由如下： 1、国务院、国土资源部明确禁止农村宅基地及房屋向城镇居民流转的有关规定尚处于政策或规章层面，并没有上升为行政法规。国务院办公厅日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售”。日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。日，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第十三条规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。日，国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》再次重申：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”。这些具体规定体现了国家政策限制农民住宅、宅基地使用权向城镇居民流转的态度。从日颁布的第321号国院令《行政法规制定程序条例》来看，上述规定均还不是行政法规，由此可见目前我国没有任何一部法律或行政法规明确规定城镇居民购买农民住宅属无效民事行为。 2、国务院和有关部门关于禁止城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅的通知、决定、意见不能作为认定合同违反“法律、行政法规的强制性规定”而无效的依据。《民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。《合同法》第五十二条对合同无效的五种情形作了规定，该案农村房屋买卖是否有效，应根据该条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”确定。《合同法解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。上述国务院、国土资源部的有关规定不是行政法规，属于政策和规章，以此作为认定房屋买卖合同无效的依据，存在适用上的瑕疵。《合同法解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定“强制性规定”，是指效力性强制性规定。所谓效力性强制性规定应作如下理解：一是法律、法规规定违反该规定将导致合同无效或不成立的，为当然的效力性规定；二是法律、法规虽然没有规定违反该规定将导致合同无效或不成立的，但是违反有关禁止性规范后若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的，这也是属于效力性规定；三是法律、法规虽然没有规定违反该规定将导致合同无效或不成立的，但是违反有关禁止性规范后若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益的，而只是损害当事人利益的，属于取缔性规定（管理性规定）。我国《物权法》规定“宅基地的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，《土地管理法》规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，这些法律的规定都是管理性的规定。合同违反法律、行政法规的强制性规定是否有效，还要区分是违反效力性强制性规定还是管理性强制性规定，违反法律、行政法规的强制性规定并非一律无效。 3、原告主张协议无效违反诚实信用原则，协议有效并不损害国家利益和社会公共利益。该房屋买卖协议系双方真实意思表示，并已交付使用多年，对房屋的转移占有视为对房屋使用权的转移，由于受土地政策的限制，无法办理产权过户登记，而导致不能实现物权的变动，物权是否变动并不影响合同的效力。应该说任何一起违法违规行为都是对国家有害的，即使没有损害国家经济利益，也是对国家管理制度的损害，从现行的法律和司法解释的精神来看，合同效力是否损害国家利益和社会的公共利益不是着重于后者的损害。该案诉争房屋即将拆迁，带来了可观的经济补偿利益，原告正是基于这一目的而导致反悔，违背诚实信用原则。原、被告均系国家工作人员，都不是农村集体经济组织成员，原告出卖房屋时即放弃了宅基地集体土地使用权，把土地使用权返回给集体经济组织，集体经济组织对双方转让未提出异议。国家征收只须对该房屋等地上附着物进行经济补偿，并不再涉及安置方面的其他问题，协议继续有效并不损害国家的现实经济利益，也不会损害集体经济组织的任何利益，只是当事人之间的利益受损。因此，原、被告签订的房屋转让协议并未违反合同法解释有关效力性强制性规定。 综上所述，就本案而言，该房屋转让协议系原、被告真实意思表示，而且已交付使用多年，虽然国家有关政策规定禁止城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅，但是我国尚没有法律、行政法规明确规定，且法律政策相关规定属于管理性规定，该协议没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，协议继续有效并不损害国家利益、社会公共利益，原告违背诚实信用原则，应当认定协议有效，驳回原告的诉讼请求。第1页&&共1页该农村房屋买卖协议是否有效？
来源：中国法院网
作者：夏晓晖 易明安
　　　【案情】
　　日原告凤阳县小溪河镇小溪河村村民黄金玲与被告凤阳县小溪河镇北夏村村民圣家强签订了房屋买卖协议，协议写明：黄金玲将1984年建在凤阳县溪河镇小溪河村的三间瓦房作价21600元卖给圣家强。该协议签订后，黄金玲将房屋交给了圣家强，圣家强也实际给付了黄金玲21600元，并住进了该房屋。日黄金玲以圣家强不是凤阳县小溪河镇小溪河村集体组织成员，不能取得诉争房屋宅基地使用权为由，认为其与圣家强签订的房屋买卖协议违反了相关国家法律、政策，因此诉讼来院，请求法院判决黄金玲与圣家强签订的房屋买卖协议无效并相互返还房屋及购房款21600元。
　　【分歧】
　　第一种意见认为：农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，农村村民对其取得的宅基地使用权的处分权利受到一定限制。农村房屋买卖在房地一体、地随房走的格局下，黄金玲处分自有房屋的同时也处分了宅基地使用权，此类行为损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，因此双方签订的协议属于无效协议。
　　第二种意见认为：黄金玲与圣家强签订的房屋买卖协议只对诉争房屋的买卖进行了约定，并没有对该房屋坐落的宅基地使用权进行任何约定，即黄金玲没有对宅基地进行处分。且宅基地使用权是否经过户登记并不是房屋买卖协议的有效要件，未办理过户登记不影响买卖协议的效力，只要房屋买卖协议符合《合同法》规定的合同有效要件，协议即为有效。
　　【评析】
　　本案争议的焦点在于目前农村自建房屋的所有权与宅基地的所有权分属不同的权利主体。黄金玲出卖房屋给其它集体经济组织成员圣家强的行为是否违反了法律的强制性规定，是否侵犯了集体经济组织对宅基地所有权经济利益，因而造成房屋买卖协议的无效？
　　笔者同意第二种观点,理由如下：
　　一、首先该协议内容只涉及对诉争房屋的买卖，并不涉及宅基地使用权的转移，该协议约定的内容并没有超出法律规定的范围。宅基地所有权属农村集体经济组织所有，该集体组织成员按法律规定的条件和程序可以取得宅基地的使用权。取得宅基地使用权后，可以在该土地上建造住房并取得房屋的所有权。《中华人民共和国土地管理法》第62条第1款：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。第62条第4款：农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。从以上法条可以看出这是针对农村宅基地申请及建房的规定。从此条也可以看出农村集体组织成员所有的房屋是可以出卖、出租的。
　　《中华人民共和国土地管理法》第2条：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”从以上法条可知集体土地使用权可以依法转让，但决定是否转让以及转让给谁应当由该集体土地所有权人决定。因此村民无权对获得的宅基地使用权进行处分。
　　二、其次在宅基地使用权有效期内，地随房走是我国现行法的一项基本原则，村民对自有房屋的处分并不损害宅基地所有权人的经济利益。宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时，由于村民无权对宅基地使用权进行处分，因此村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，只能获得出售房屋的利益。在没有改变宅基地所有权现状和对土地的占有和利用状况下并不存在对集体经济组织的经济利益侵犯的问题。实际上通过购房取得他人宅基地使用权的其他农村集体组织成员可以经宅基地的所有权人同意变更为本集体组织成员或交纳一定的费用等方式后取得宅基地使用权。买房人是否有资格取得房屋宅基地的使用权实际上与房屋的出卖人无关，其不能以此作为房屋买卖协议的抗辩理由。
　　三、目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力，对农村房屋买卖合同效力的认定应主要适用《合同法》。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（法释［1999］19号）第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”故农村房屋买卖合同并不存在法定的无效事由。《合同法》第四十四条第二款规定的合同生效必须办理的批准登记手续与宅基地使用权过户登记是两个不同性质的问题。宅基地使用权过户登记行为是物权行为，房屋买卖合同则属于债权行为，进行过户登记并不是房屋买卖合同有效的要件。本案中黄金玲与圣家强签订的房屋买卖协议体现了当事人意思自治原则，符合合同法的基本精神，应为有效协议。
　　结语：目前农村房屋买卖合同经常被房屋出卖人起诉要求认定无效，主要是因为农村土地增值以及新农村建设改造拆迁补偿等因素导致房屋现价或拆迁补偿价格高于房屋买卖价格，出卖人受利益驱动反悔所致。因此如果确认此类合同无效，将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基。即使排除以上因素，考虑到房屋所有权人有权处分房屋的所有权及从买卖双方意思自治原则出发，判决买卖合同无效在城乡一体化的今天不是最好的解决办法，也不符《合同法》、《民法通则》关于合同无效的规定。笔者认为审理此类案件需要认真审查房屋买卖的现实情况，包括合同是否已经履行、房屋的权属等。判决要以“有利于妥善解决纠纷、有利于规范交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果，以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。
（作者单位：安徽省凤阳县人民法院）
责任编辑：胥立鑫
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