?法拍屋小常识&教你如何Get!
郑博仁律师
旧金山湾区华人资讯
近年来受到全球经济不景气的影响，许多民众对于较低价的法拍屋甚感兴趣! 但在计划购买法拍屋前，您是否对相关的法律及程序有足够的了解呢? 今天我就简单的位大家做个介绍。
在阐述基本的法律常识前，我们就先来认识，到底什么是房地产拍卖(auction)呢？其实房地产拍买就是我们常说的foreclosure。Foreclosure 其实是个法律程序，也就是银行，或其他以房产抵押交换而提供贷款的人或者机构（即贷款方）从法院那里取得一个法令终止借款人的居住权。
贷款方在放款给借款人前，通常会在贷款还完之前，要求借款人将其地产所有权暂时抵押给债权人。债务人在清偿贷款前，只能拥有居住和使用权。一但借款人不按时缴交或付不出贷款时，贷款方就有权取得房产的永久所有权。
Foreclosure一般来说有: Judicial foreclosure （经过法院）和 non-judicial (非法院) 两种。Judicial foreclosure 比较少见，一般只有两种情况才会用到: 第一是贷款文件中漏掉了买卖权力的语言，而另一种是贷款人要求通过法院来争取拍卖后的差价。加州普遍使用的是 non-judicial foreclosure。
一旦贷款人不能按时付款，贷款人就会发一个欠款通知“Notice of Default”，并在当地县政府注册纪录(recorded)。此通知也会通过挂号信的方式在注册记录10天内寄给贷款人。借款人从这天算起有90天的时间来解决欠款问题。
如果90天后借款人还是不付，那么，贷款人会马上注册记录拍卖通知Notice of Sale。通知会明确指明抵押房产在21天内会被拍卖。同样，拍卖通知也会以挂号信方式寄给借款人，并在当地报纸连续刊登，贴在比如法院类的公共场所。
之后，贷款人就可以在拍卖通知所登时间和地点执行公开拍卖（The Trustee Sale Auction）成功中目标买主一定要以现金或者现金支票的方式一次付清。这位卖主同时会受到一份信托受惠人地契。一般来说，贷款人所出的价就是贷款所欠额，如果没有人出标，抵押地产自动回归贷款人。拍卖之后，借款人即使筹够所欠金额，也无法再将房产收回。
法拍屋大致上分三类:& 1.债务减免卖屋(Short Sale)；&
2.法拍屋投标(Auction)；&
3.REO或地产商卖房。&
在债务减免卖屋中，卖价低于屋主欠债总合，包括银行欠款、有登记的私人债务、迟付利息、违约罚金、代书费用、各种税金等费用，而这些不足的差额与各项费用，原贷款银行同意概括承受(即债务减免)。一般Short Sale都需要事前得到原贷款银行的批准，如果得不到原贷款银行的批准，则买卖就不成立。所以进行购房程序前，要了解清楚银行是否同意债务减免，同时不要在完成所有购房手续前投资修整房子。&
法拍屋投标就是借贷银行收回房屋后进行投标拍卖。这类买卖是最高风险的，在投标前，主办单位会要求参与投标的人士提供5千到3万美元的现金支票，一旦投标成功，支票将被提取。投标前的Preview Period 很重要，尽量做好功课，了解房子现状、是否已经无人居住、房屋所有债务情况等。
REO或地产商卖房，就是房子已经由最高价买主投标获得，买主通过房地产商卖房。这类买卖颇像传统的房屋销售，屋主负责清屋，保证无人居住、没有负债等等。&
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最近發生1名婦人先前標得1棟法拍屋，正歡喜終於有個家，但在標後想貸款時，確被原標出的銀行拒絕貸款，原因是該物件為凶宅，銀行拒絕放款，所存積蓄幾乎泡湯，向一般人信賴的法院買房，都會發生這種嚴重落差，消費者買房權益該如何自保？
台灣處於高房價時代，預算有限的民眾都希望藉由法拍屋找到便宜物件成家圓夢，但法院一般在拍賣僅針對債務關係去做查核，其他物件本身條件如漏水、海砂屋、危樓及凶宅等皆不在查證管轄範圍，僅以點交或不點交呈現。房仲業者表示，甚至在強制執行法第69條規定，「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」，所以法院對法拍屋不用負「瑕疵擔保」責任，小至漏水，大至凶宅，得標人都不能要求法院負責，讓買法拍屋就在像賭博一樣，賭贏沒事，賭偷算你倒霉。太平洋房屋副總章克勤提醒，購買法拍屋應注意的撇步：1.投標時，至少需備底價20%為保証金。2.得標後15日內須將尾款以現金方式補足予法院。3.法拍屋現場不開放參觀看屋，無從得知屋況。4.法院不提供瑕疵擔保責任，買到漏水、凶宅、海砂、及輻射屋求助無門，產權問題買方需事先查明。5.遇不點交物件，恐無法順利使用，債務人假藉名義，用假租約佔用，此時可能需花錢消災給付搬遷費、車馬費在所難免；最嚴重則遇海蟑螂，會向得標者索取大筆搬遷費，若有不從，則死賴不搬離，甚至大肆破壞房屋，待房子討回後，更需花大筆金錢維修。不動產經紀業管理條例施行多年，章克勤強調，仲介業者在接受委託後，必須製作不動產說明書，按內容在對物件各項基本概況調查，如漏水、輻射、海砂、危樓及凶宅等情況，皆必須詳實調查告知，若有與事實不符之情況，將受到罰鍰。而且，仲介業者在交易前就應為買方做詳細調查，確保買方權益不會買到產權不明或屋況有瑕疵物件，更在簽約後實施價款履約保證機制，確保權利及價金交付安全性，建立買賣交易誠信原則。(中時)
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最佳瀏覽解析度：法拍屋拍卖（失败）杂记
发表于 日 08:00 | Hits: 492
经纪人最近开始给我推荐做法拍屋了。这次是拍卖一个 mid city (zip code 90019) 的房产。 MLS 上看，这房子和鬼屋相差不多，实地考察，也和鬼屋相差不多。听说，这屋子是一个 old lady 死后留下的，需要执行遗嘱，因此让政府拍卖掉。负责拍卖的机构是 The Public Administrator for the County of Los Angeles，专管死人财产的，属于 Treasurer and Tax Collector 管理。
拍卖的这个财产是个 6250 尺地皮、 1242 尺居住面积的 house。从外面看，杂草丛生、车库里有一辆大约 1960 年代的老爷车，车库已经整体损坏。进入查看，扑面而来的是一股强烈的刺激性气味。屋顶有部分损坏，内部所有内饰均有严重的霉变以及损坏，需要全部移除并更换。内部只有一个洗手间。看到这种房子时，我总不能让我自己不去思考房子的主人到底有了什么样的经历，是什么让这个屋主在晚年竟无力体面的生活（从屋子的状况可以轻易的看出这一点）。但是，资本主义毕竟是资本主义，我也非圣人，只是另一个投机倒把的投机分子而已。
查看房子时，带了合同工。合同工讲，大约需要 6 万美元修复房子主体，另需要大约 1 万美元修复车库。若扩建搭建另一个卫生间，也许需要额外的近 1 万美元。当然，也可以选择多出一些钱，扩建一个卧室，使其更吸引人——毕竟是木质结构的房子，扩建是较容易的。
房屋所在的学区并不理想，大约都是 3 分的学校。但是，此房所处在的城市规划允许其转换为一套 2 户的 townhouse，每一户大约在 1400 尺。通过附近的房价比较，我对其修复扩建后的潜在价值估计在了 65 到 70 万美元的级别。因此，考虑我的成本、税务以及贷款成本（私人贷款，利率较高），大约我愿意出的价格在 45 万美元的级别。
法拍屋拍卖当天悬挂的牌子。
拍卖当日，房子首先开放内部查看。主人大概已经去世了一阵子，而且内部看起来在主人去世前已经需要不少需维护的地方。有意思的是，洗手间内有一个假肢，由于窗户全部用木板封闭（玻璃早已全部破损），又无电灯，仅可以靠手机闪光灯的微弱亮光，因此有一女买家进去后，看到了这个假肢，立即发出了尖叫。发出尖叫也不是完全没有道理的——卫生间内也确实布有血迹，包括入门的台阶之上。
经纪人的助手告诉我，这里有不少买家他都看起来很眼熟 (looks familiar)，但是不需要担心他们，他们是来捡漏的，肯定他们捡不到。另几个人是私人投资者，是需要警惕的，但是他们的底线也比较保守。不过，这次我的分析也是比较保守的，因此碰到了激进投资者，我肯定不会出高价的。
让我的经纪人代我提交表格后，领到了一张黄牌子。拍卖人会喊价，如果你接受则举着牌子，否则放下牌子。价格从 29 万美元开始， delta 为 1 万美元。几秒钟后，价格便涨到了 51 万美元，接下来，两个亚洲人（一个是韩国人，因为他戴了一顶帽子；另一个目测是东南亚人）开始了叫板。又过了几秒钟，喊到了 58 万，韩国人不出了。整个拍卖过程大约 10 秒钟的样子。
回去的路上，和经纪人讨论分析。最后的结论是，要不然把这套房子包装成 high end lux house，要不然拆掉做成 upscale townhouse，并且中标者用了自己的钱或者比我的成本地很多的融资手段，否则他也没得赚。如果这样做，大概卖出价格 house 要 90 ~ 95 万， townhouse 价格要 70~80 万，才是个合适的投资。
不管怎么样，一个区域不怎么样的地区，居然可以卖出这种价格，看来洛杉矶的房市又要看涨咯。再者说来，也算是丰富了人生经历吧。
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