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房产被法院查封后签订的买卖合同有效吗
　　根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产，不得转让(包括买卖)：　　1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;　　2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;　　3、依法收回土地使用权的;　　4、共有房产未经共有人书面同意的;　　5、权属有争议的;　　6、未依法登记领取权属证书的;　　7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。以及,最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函(日 [1997]经他字第8号)。
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转让被查封房屋的买卖合同是否有效
【案情介绍】张某因做生意需资金周转为由于日向何某借款30万，约定于同年10月1日前还款，董某对该借款予以担保。还款期届满后，何某要求张某清偿借款，发现张某下落不明，随将担保人董某诉至法院，法院审理后判决董某承担还款责任。何某在起诉过程中申请法院将董某一套房屋予以查封。2013年2月董某将自己的房屋以市场价格转让给李某，并收取了房款，当双方到房屋登记部办理房屋产权变更手续时，李某发现房屋已被法院查封，无法实现过户。因此李某向法院起诉董某，要求解除房屋买合同，退还房款并承担违约责任。【争议焦点】对于董某与李某之间签订的房屋买卖合同的产力问题，有两种观点;一种认为房屋买卖合同无效。理由是，根据《中华人民共和国城市》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。其中该条第二款规定被查封的房地产不得转让，故董某与李某之间的房屋买卖合同违反了法律强制性规定，根据第五十二条第(五)项规定，系无效合同。一种观点认为房屋买卖合同有效。理由是尽管《城市房地产管理法》第三十八条规定被查封的房地产不得转让，但这种规定是只是一种管理性强制性规定，不是效力性强制性规定，合同内容只有违反效力性强制规定才可能导致合同无效。【案件评析】笔者同意第二种观点，认为董某与李某之间的房屋买卖合同有效。本案之所以对房屋买卖合同的效力存在争议，就是没有对管理性规范与效力性规范作明确的区分。所谓管理性规范是指法律及行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，且违反此类规范后也并不损害国家或者社会公共利益。效力性规范是指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范，或者是虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范将损害国家利益和社会公共利益的规范。《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(二)》第十四条规定“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定”，只要合同的内容违反效力性强制规定时才可能导致合同无效。而《城市房地产管理法》第三十八条对房地产禁止转让的规定是管理性强制性规定，违反该规定并不导致合同无效，只是房屋登记机关从行政管理角度不给予登记，是对物权变动行为的禁止，而并非是对房屋买卖合同的效力的否定。《》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。根据物权行为与债权行为的区分原则，转让物权行为的实现需要两个行为，一是签订房屋买卖合同的债权行为;一是房屋所有权变动的物权行为。恰恰是《城市房地产管理法》第三十八条关于“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”的禁止房地产转让的规定而使房屋买卖合同这一债权向物权的变动不能实现。据此本案董某与李某之间签订的房屋买卖合同的内容并没有违反法律、行政法规效力性强制规定，系合法有效合同。因讼争房屋被法院依法查封，无法办理产权变更登记，导致合同目的无法实现，因此房屋买受人李某要求解除房屋买卖合同、退还房款、承担违约责任的请求得到了法院的支持。
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法院查封的房子能买吗，买查封房屋的买卖合同是否有效
正在读取...&|&作者：南京房产律师&|&来源：法邦网
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法院查封的房子能买吗近日，罗源法院受理了一起纠纷，王某将已被法院查封的房子出售给林某，待林某准备装修时才发现房子原来早就被查封。法院审理后依法判决房屋买卖无效，王某返还林某已付购房款，并支付从付款之日起至实际还款之日止按银行同期贷款利率计算的利息；另中介人李某要将其中介费返还给林某。案情回放：2010年3月，原告林某通过中介介绍，与被告王某签订一份房屋买卖协议，购买被告王某名下商品房一套，协议签订之日，原告付给购房款30多万元。之后，林某陆续支付了银行按揭房贷款及物业管理费。2010年10月份林某准备装修该房屋，才发现该房已于日被法院依法查封。买查封房屋的买卖合同是否有效买卖法院查封房合同无效。法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房地产不得转让。被告王某将已被法院查封的房屋转让给原告，违反了国家法律的强制性规定，该房屋买卖无效，被告王某应返还原告已付的款项，并赔偿给原告造成的经济损失。房屋中介机构在介绍房屋买卖过程中，未尽到相应的审查义务，以至于林某误购法院查封的房屋，并导致房屋买卖无效，居间人未促成买卖合同成立，其收取的中介费应返还给林某。据此，法院遂作出以上判决。
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第03版：法律生活
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出卖被查封房产是合同诈骗吗
张恺　张懿
&&&&2010年10月，刘某因未能如期归还120万元银行贷款，银行向法院申请支付令。支付令生效后刘某仍未归还贷款本息。法院发出裁定及协助执行通知书，查封了刘某的一套房产，期限是日到日止。&&&&&刘某在得知房屋被查封后，于2011年7月提出联系客户到该银行办理贷款，用客户支付的佣金来偿还所欠贷款，银行表示可以操作。同年6月至8月间，刘某接受一家投资公司委托，与该银行信贷员洽谈一项上市贷款事宜，试图以项目所获佣金偿还贷款，但未获成功。&&&&&日，刘某隐瞒房屋被查封事实，通过中介与白某签订房屋买卖合同，以85万元的价格将该房屋出售给白某。合同约定:白某于日前支付给刘某预付款30万元;刘某于日前到银行办理还款手续和注销抵押登记，办理好上述事项后5个工作日内，双方到房产交易中心办理交易手续;刘某未按约定期限交房，白某有权解除合同，刘某赔偿金额为总价款的20%，退还白某已支付的房价款。&&&&&同年10月至11月，刘某先后收取白某购房预付款30万元，用于归还个人欠款和经营活动。由于所售房屋的查封状态一直未解除，刘某不能按照合同约定如期办理过户手续，2012年5月白某向公安机关报案。&&&&&2012年10月，公安机关以刘某犯合同诈骗罪向检察机关公诉部门移送案件。检察官在仔细审查此案后，认为刘某的行为不应认定为合同诈骗罪，之后以非法处置查封的财产罪向法院提起公诉。2013年5月，法院采纳了检察机关的意见，以非法处置查封的财产罪判处刘某有期徒刑六个月。&&&&&这类在客观上实施了非法骗财行为的案件，很多人都会与以非法占有为目的的诈骗案件相混淆，本案就是一个典型的例子。&&&&&非法占有目的是指行为人想长久性地非法掌控他人财物的主观心理。合同诈骗罪中行为人的非法占有意图在具体形成的时间、故意内容上会表现出多种形式，因此在具体判断时应根据个案，坚持主客观相一致的原则进行把握，具体可以从以下四个方面判断:&&&&&1.行为人有无实际履约的能力。实际履约能力，指当事人所拥有的资产、资金与技术情况。可以从以下方面推定行为人有履约能力:(1)行为人签订合同时就已具备履约相关的资产或者技术;(2)行为人签订合同之时不具备履约能力，但在合同期限内能够满足合同所需的资金等条件;(3)即使行为人不能履行合同规定的相关义务，自己或者第三人也能提供相对等的担保，如代为履行或赔偿损失。&&&&&2.行为人有无积极的履约行为。合同签订后，当事人是否为履行合同作出了积极努力，往往是认定行为人主观上是否具备诈骗故意的客观评价标准。&&&&&在司法实践中，没有履行合同义务或者只履行了合同义务的一部分，又该如何判断行为人是否积极履约了呢?一是要与行为人的履约能力结合起来综合考虑。若行为人完全或者基本上具备履约能力，但却只履行了很小部分的义务条款，则不能认定为有积极的履约行为。二是要看行为人态度是积极还是消极。行为人在合同履行期限内主动作了各种准备与努力。如积极寻找货源、筹备启动资金等。&&&&&3.标的物的处置情况。财产处分是财产所有权的重要权能，当事人对标的物的处置是判断其是否具有非法占有目的的重要依据。在行为人已经完全履行了合同义务取得了依法转移财产所有权的情况下，可以合法地对已取得财物进行处分。但如果行为人没有履行合同义务或只履行一部分义务就对占有的他人财物进行处分，这在一定程度上反映了当事人的主观心理。合同诈骗犯罪行为人由于具有非法占有他人财物的目的，因此一旦取得他人财物的控制权，就会进行不同程度上的挥霍，或者从事非法经营，甚至携款潜逃。&&&&&4.行为人在违约后有无承担责任的表现。按照常理来说，有履约诚意的当事人在违约后虽会为自己辩解以减轻自己的责任，但不会逃避违约造成的责任。而实施合同诈骗行为的人由于知道自己不具有履约能力或者说根本没有履约的诚意，行为人会尽其所能地逃避责任。&&&&&那么本案中的刘某是否具有非法占有的目的呢?虽然在房屋交易时刘某向白某隐瞒了所售房屋被查封的事实，但却不具有非法占有房屋预付款的主观意图。&&&&&首先，刘某在与白某进行房屋交易时所留的姓名、身份证号、手机号以及常住地址等个人信息都是真实客观的。&&&&&其次，刘某实施了促成房屋交易成功的相关事宜。在得知房屋被法院查封后，刘某向银行提出用客户佣金偿还贷款本息，以尽快解除查封，得到银行的首肯后，在同年的6月至8月期间，刘某接受了一家投资公司的委托，与该银行洽谈贷款事宜，但最终未成功，刘某的努力是为了尽快解除房屋的查封状态，以便房屋买卖交易顺利进行。&&&&&最后，刘某在得到房屋的预付款后，并没有将预付款挥霍或者用于非法活动，甚至携款潜逃，而是将这30万元用于归还银行贷款以及投资活动，同时也一直未离开公司所在地，对30万元的房屋预付款的处置不符合合同诈骗罪的表现形式。&&&&&综上所述，刘某虽隐瞒所售房屋被查封的事实出售房屋，但纵观本案前后刘某的各种行为表现，并没有以出售被查封房屋为名非法占有白某的30万元预付款的主观意图，不具备合同诈骗罪的主观构成要件。但从客观上分析，刘某在房屋仍处于被查封状态下，进行了处分该房屋的行为，并与对方签订了房屋买卖协议，符合非法处置查封的财产罪的构成要件。&&&&&(作者单位:重庆市江北区人民检察院)