烫手的法拍房：比市场价低，但小心陷阱……小心甜蜜的陷阱-三A新闻网
烫手的法拍房：比市场价低，但小心陷阱……
编辑：经济观察报
理性·建设性经济观察报·文·田国宝 一次购买法院拍卖房的经历，至今让陈耳惊魂未定。日，他在一个房产集中拍卖会上，以474万元拍下上海闵行区一套138平方米的住宅。但陈耳很快发现，该房产还有第二债权人：原房主与第三方签署了一份长达20年的租赁合同，“租金已经一次性付清了”。陈耳措手不及，这意味着他拍卖下这套住宅，虽然拥有房屋所有权，但20年的使用权已经归属别人，“我是在拍下后才了解到这个情况，当时心想完了，要么花400多万自己住不进去，要么50万保证金打水漂。”之所以选择法院拍卖房，陈耳看中了其较高的性价比，虽然成交价较评估价格高出60多万元，但与市场价格相比还有一定的优势，同一小区相同面积的部分住宅报价达到600万元，成交价普遍在520万元以上。看中法拍房高性价比的不止陈耳，在以深圳、上海和北京等一线城市房价不断上涨的背景下，价格较低、不限购的司法拍卖房逐步受到市场追捧，成交比例不断创新高。一法拍房，是指遭法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。据法院人士介绍，法拍房主要有四个主要来源，一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。在具体拍卖中，起拍价一般低于评估价20%左右，如果第一次流拍，二次拍卖时起拍价还可以再降低20%的售价。本报了解，通常情况下，法拍房价格比市场价低10%到20%左右。而其营业税与普通房相当，通常由法院出具相关证明材料，而后在拍卖款中扣除，不需要购房者交纳，不过，部分地区也存在营业税由购房者承担的现象。除此之外，购房者还需要承担1.5%的契税、0.03%合同印花税、权证印花税和登记费等相关费用，以及支付总房款线上5%或线下13%的佣金。“法院拍卖房价格比市场价低，但到处是陷阱，这个房子出租情况，之前法院和拍卖房都没有掌握。”陈耳说。据其介绍，房子原来的主人为了阻止房产被法院强制拍卖，在被拍卖之前，与熟人签署一份长期租赁合同，直到拍卖当天，才把这一信息传递到拍卖现场，“合同和银行交易信息都有，为的是让这套房子流拍。”幸而，这一旨在阻扰拍卖的行为并没有获得法律支撑，“因为法院查封在前，租赁合同在后，经过与原房主充分沟通和谈判后，问题得到解决。如果合同签订在查封之前，而且房主刻意隐瞒信息，这个事还真不好解决了。”经几方协商，两个月后法院重新执行拍卖程序，陈耳获得这套138平方米住宅的全部权益。这一过程中，上海房价出现新一轮上涨，2月份二手房上涨幅度位居全国第二，仅落后于深圳。2个月的时间里，这套房子所在小区市场价也从原来的3.8万元左右上涨至约4.7万元左右，陈耳拍下来的房子成交单价仅3.4万元，按照当前的市场价格，这套历经曲折的房子增值近20万元。在陈耳看来，购买法拍房更多的拼运气，如果能够顺利过户，而且不存在租户或者原房主霸占房屋等其它纠纷，“那就算赚了。”二价格低是法拍房受欢迎的最主要原因，尤其近期一线城市快速上涨，法拍房受到的追捧更甚。法拍房成交情况侧面反映了房地产市场的状况。从2014年开始，多数城市的法拍房被转移到淘宝司法平台上进行拍卖，但不同城市具体情况不同，据北京市多个区法院人士透露，北京市法拍房在淘宝司法拍卖平台交易。上海除了在淘宝平台上交易外，还有一部分委托给拍卖公司进行拍卖，线上线下同时进行并有交集，深圳和广州在淘宝平台交易数量相对较少。经济观察报记者梳理淘宝平台拍卖量相对较大的北京和上海两个城市的住宅拍卖信息发现：近四个月来，成交和流拍比逐渐增大，尤其3月份以来，成交比例明显增大，流拍比例相对减少，而且成交价均逐渐由低于评估价到高于评估价。以北京为例，2015年12月份累计挂出146套次，其中成交51套，流拍90套次，另有5套被中止和撤回；2016年1月份，成交和流拍比例缩小，分别为35套和40套次；2月份两者基本持平，各24套；3月份截至22日，成交35套，流拍15套次。上海的法拍房成交和流拍的比例，同样从2016年1月份开始扭转，2015年11月，成交和流拍分别为12套和18套次；12月为18套和20套次；到2016年1月份，成交和流拍分别为17套和8套次，2月份为17套和5套次，3月份截至22日，成交和流拍分别为10套和2套次。其中，中止指房产原主人提出异议并获得法院再审被中止拍卖，撤销指原被告双方达成和解而撤销拍卖。上述数据显示，上海法拍房从1月份开始摆脱倒挂，流拍量逐渐减少；而北京3月份开始摆脱倒挂。三由于大多数地区法拍房为全款支付，并不支持商业贷款和公积金，所以购买法拍房的群体中，通常是改善型购房者、学区房需求者，也有一部分刚需群体，但多数均为投资者，其中不乏把倒腾法拍房当作一门生意的人。北京一位不愿具名的律师表示，能够玩转法拍房的人多多少少和法院有着千丝万缕的关系，“也不是说别人就玩不了，不过普通人还是会面临着很大的风险，如果过户时候，法院不配合的话，会很麻烦。”这位律师曾参与过的一个案例中，南方某地级市当事人购买了一套法拍房，按照规定需要法院出具相关文件材料，才办理免交营业税和过户等相关证件，但由于当地法院没有出具相关手续，导致购房者缴纳了近20%的各类税费。“最后算下来比市场价还高。”其介绍，购买法拍房主要应该防范以下几种潜在的风险。首先，看拍卖的房产属性，包括年限、土地出让性质、是否拿到房产证，“如果土地是划拨的，二次交易时还要补交土地出让金，如果是预售房，由于不能立刻拿到房产证，可能还面临着二次纠纷。”其次，注意拍卖房产的产权共有情况，比如夫妻双方共有产权；是否有第一债权人之外的其他债权人，如长期租赁合同；是否被其它机构查封，如陕西神木县部分法拍房购买者在办理过户时发现，房产还同时被当地打击非法集资办公室查封，导致无法过户。第三，查看拍卖房产是否有抵押，如果有抵押，要了解清楚是否可以办理解押，如果无法解押，未来可能面临相应的债务偿还风险，因为法拍房后续所有费用均由购房者承担。第四，拍卖房是否有大量欠费，包括物业费、取暖费、水电费等，部分房产因长期无人居住，可能面临数额较大的欠费。同时也要查看房屋现状和破坏状况，否则未来可能会因修缮需要大量支出，有的拍卖房可以现场查看，部分则因为种种原因无法实地察看。第五，交易完成、办理完过户后，原来产权人或者租户拒绝搬迁。遇到这种情况，执行法院通常不会强制腾空，只能由购房者通过另立民事案件处理，同时也包括陈耳所遇到的暗中签订长期租赁合同这类情况。这位律师认为，由于法院和拍卖公司均非房地产专业机构，对于拍卖房产各类潜在风险并没有有效的防范措施，“有时候法院、税务局和房管局之间因为无法过户和是否免交营业税相互扯皮，最终受害的还是购房者。”针对这些问题，北京市某区法院一位法官表示，拍卖交易过程中，法院会尽力解决规定和职责范围内的问题，“很多问题是因为购房者没有仔细看拍卖公告造成的，比如你说的这些问题，公告里都写的很清楚，你没看，出了问题只能自己来解决。”对于办理房产过户事宜，这名法官表示：“我们提供相关的过户材料，需要购房者自己去房管局办理。”（应受访者要求，“陈耳”为化名）经 济 观 察 报 ∣理性 建设性长按，识别二维码，加关注我是销售代理机构
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法拍房便宜 买这种房子有风险吗？
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
看着一路走高，很多朋友想尽快“上车”，但有些人因为社保问题被挡在门外，不具备买房的资格。这种时候，有一种法拍房可能会被购房者们注意到。据说，法拍房，价格比市场价还低。情况真的是这样吗？购买法拍房存在哪些风险？ 一、什么是法拍房？ 法拍房一般是因债权债务纠纷或其他原因被强制拍卖的，需要通过竞拍的方式获得产权的一些房子。来源主要有四种：违约产生、民间借贷违约产生、司法没收、无主房产。 二、法拍房的优点 1、不限购 法拍房是否限购，每个城市的规定不同。目前京沪等城市大多数法拍房是不限购的，建议购买之前前往交易核心咨询台核实具体情况。 2、价格低 法拍房起拍价低，一般只有市场价的8成左右。如果第1次流拍，二次拍卖起拍价还会再降低20%的售价。通常情况下，法拍房价格比市价低出10%-20%左右。不过，拍卖本身价高者得，价格变数很大。 三、法拍房的风险 1、只能全款买 法拍房资金要求较高，拍卖前先交保证金，一般为起拍价的10%左右。如果竞拍成功，要在10-15个工作日内（具体看约定）交齐全部房款，否则房子不仅会被收回，保证金还会作为没收。 2、可能无法 拍卖房的房主往往涉及债务问题，房子可能已被抵押，甚至多次抵押。按规定，法拍房后续所有风险均由买受人承担，如果不能解押，被抵押的房子无法过户。 3、可能住不进去 法院拍卖的是产权，不包括使用权，如果房子已被占用，法院一般是不负责清场的。如果房子已有租客，按照买卖不破租赁的原则，在租约期限内将无法入住。如果原房主拒不挪窝，购房者想收回房产也会比较麻烦。 在这里普及2个概念，参与拍卖前要辨认清楚： 交吉拍卖：不但保证帮助过户还负责空房交付。 不交吉拍卖：只管竞买人拍付清购房款后，协助办理过户手续，和其他纠纷，由竞买人自己处理。 4、有其它额外损失 竞拍销售意味着购房者接受房子的全部现状。如果房子产权存在瑕疵，比如拖欠水电、未交、、违规搭建等等，购房者需要为此承担责任。 购买法拍房确实存在“捡漏”可能性，但风险也不少，建议前期做好调研，将房子可能存在的风险一一排除。拍卖前设定一个心理价位，一旦超过就放弃，防止一时头脑发热、冲动举牌。
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以下四分钟视频您将看到：不限购还低价的法拍房，是一条落户上海的捷径，还是麻烦的开始？买法拍房一不小心就打眼儿，想捡漏到底有多难？购套法拍房，除了拍卖，还有哪些万万没想象到地方呢？法拍房是大馅饼吗？法拍房不限购，无论是外地人还是手上持有2套（含以上）房产的本地人，都可以购买。法拍房起拍价低，而且多次流拍后，价格明显低于市场均价，往往能以较低的价格拍到一套房产。法拍房只能通过法院拍卖购得，不用担心房东加价，或其他购房者出高价导致房东反悔。法拍房有多坑？必须全款：购买法拍房必须全款购入，而且法院要求全款需在拍出后7日内凑齐才行。遗留费用多：法拍房所遗留的各种费用，如水电煤、暖气、物业等，均由购房者承担。清厂有难度：法院不会对法拍房进行清理，如果被租出，或抵押给其他机构，购房者很难顺利入住。户口难迁入：法院不会将法拍房内户口迁出，如果未及时迁出，拆迁时，有户口的人都有权利分到拆迁款。律师提醒：购买法拍房，应找专业机构进行风险评估和调研，充分了解所有风险后，再决定是否购买，避免不必要的损失。买法拍房一不留心就打眼儿，对于限购的人来说除了法拍，还有什么房能买？关注财产说，且听下回分解。约吗？财产说欢迎大家和大家来讨论，您有不同观点可以给我们留言，诚挚邀请大家参与节目录制。你敢来吗！《富春山居图》觅亮点 王艺嘉过招两大美女_网易女人
《富春山居图》觅亮点 王艺嘉过招两大美女
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由、、、张静初主演的电影《富春山居图》自上映以来一直饱受争议，频遭吐槽后，该片的票房依然在端午小长假的最后一天里保持坚挺，过亿票房、多地出现场场爆满、影院紧急追加排片的现象，似乎表明了风的《富春山居图》仍然不缺乏亮点。相对于被观众高期望的四位主演而言，由王艺嘉等12位年轻演员担纲的魔女兵团多少有点出乎意料，而王艺嘉与张静初和两位大牌美女的打斗场面，给观众留下了不错的印象。
争议中不乏亮点 美人美景引爆感官之旅
这部被网友笑称为“年度大片”的《富春山居图》，综合了科幻、特工、动作、夺宝、警匪、恐怖、、、杂技甚至艺术体操等众多元素。这些看似合理的元素，每个都被刻意描写和放大后，让观众只能用一个“乱”字来形容，甚至有点不伦不类。然而在这部饱受争议的影片中去寻觅亮点，也恰巧是众多特工大片中最出彩的世界著名景观和美女特工两个元素，而《富春山居图》则更是把这两个元素无限放大，四位主演带领观众饱览了北京、杭州、台北、东京、米兰、迪拜六个世界大都市，各种富丽堂皇；再加上飞机、游艇、豪车，仿佛是一场刺激的奢华之旅。而台湾美女林志玲、内地女星张静初，以及王艺嘉等12位经过层层选拔的美女演员组成的魔女兵团，更是引爆了观众的眼球。
魔女美女各有看点 王艺嘉过招张静初
电影《富春山居图》的美女可谓是阵容庞大，由内地、台湾两位当红女星张静初、林志玲领衔，一个是坚韧、果敢、智慧的当代社会白骨精林雨嫣，一个是千娇百媚、扑朔迷离的丽莎，分别和、饰演的国际刑警、日本黑帮大佬展开了由夺宝引发的的一场纠结且虐心的爱恨故事。而由小山本（佟大为）训练出来的十二星座魔女，以美色作为诱饵，将对男人的恨变成杀死对方的使命。电影中惊艳亮相的魔女们，各怀绝技，不仅周旋于两位男主角之间，也和张静初、林志玲上演了一幕幕精彩绝伦的打斗。
曾出演过电影《男人如衣服》《许海峰的枪》《一步之城》的青年演员王艺嘉正是从几千人的海选当中脱颖而出，出演了《富春山居图》里的天秤座魔女，而模特出身的王艺嘉，不仅外形出众，更是凭借多年的舞蹈功底让她首次尝试武戏进行的相当顺利。很多高难动作，王艺嘉都没有请用替身。而影片中，手握横笛惊艳亮相王艺嘉，不仅给观众留下了深刻印象，和张静初的一场打戏，也堪称精彩，两位美女的过招也让观众看得十分过瘾。
本文来源：新华网
责任编辑：王晓易_NE0011
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河南省旅游局召开党组中心组专题学习会
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10月9日，我局召开党组中心组专题学习会议，专题学习领会习近平总书记在党的群众路线教育实践活动总结大会上的重要讲话精神，以及省委书记郭庚茂同志对于学习贯彻会议精神所提的要求。省旅游局党组书记、局长寇武江主持会议，局领导何琳、李亚白、周保建、张凤有、倪豫州以及局机关各处室、局直属单位主要负责同志参加了学习。
会议指出，习近平总书记的重要讲话，深刻阐述了事关党的建设全局的一系列重大理论和实践问题，对巩固和拓展教育实践活动成果，持续深入改进作风，坚持从严治党、全面推进党的建设新的伟大工程都具有重大的现实意义和深远的历史意义。我们要认真深入地学习，深刻理解和把握教育实践活动取得的重大成果和成功经验，深刻理解和把握从严治党面临的严峻形势和严峻挑战，深刻理解和把握中央对从严治党提出的新任务和新要求，真正把思想和行动统一到讲话精神上来，真正用讲话精神武装头脑、指导实践、推动工作。省委对贯彻落实中央会议精神高度重视，省委书记郭庚茂就贯彻落实工作提出了明确要求。全省各级旅游部门要按照省委部署，认真学习、深刻领会中央会议特别是习近平总书记重要讲话精神，切实把思想和行动统一到中央要求上来，扎实推进我省旅游工作的顺利开展。
通过学习，大家一致认为习近平总书记的重要讲话站在党和国家工作全局的高度，深刻阐述了教育实践活动取得的五个方面重大成果和六个方面成功经验，提出了在新形势下坚持从严治党的八个方面的明确要求，讲话高屋建瓴、内涵丰富、思想深邃，充分表明了党中央坚持党要管党、从严治党的坚定态度，具有很强的思想性、针对性和指导性，对于进一步加强党风建设、深入推进党的建设新的伟大工程，具有极其重要的意义。大家纷纷表示，要认真学习习近平总书记重要讲话精神，按照总书记提出从严治党八个方面要求，认真落实管党治党主体责任，以作风建设新成效推动我省旅游事业持续健康发展。
本文来源：国家旅游局
责任编辑：王晓易_NE0011
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