小产权房能买吗? 细数小产权房的6大弊端 - 昆山一人一家房产网
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摘要：　　【提要】小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”价格较商品房价格低，但因其不受法律保护，存在诸多弊端。　
　　【提要】小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”价格较商品房价格低，但因其不受法律保护，存在诸多弊端。　　小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。　　小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。　　小产权房的利益双方可以暂时获得以下好处：　　一、实现低成本住房梦。　　低售价、低租金，成为低收入人群抢购小产权房的主要推动力。相较于价格高昂的商品房，购房者购买到了便宜的房子，实现了住房梦。　　二、小产权房主导者的超额利益。　　基层的乡政府、村政府基于利益需要默许推动之下，很多小产权项目打着新农村建设的名义也迅速发展。农村土地是集体所有制，目前流入市场新增的小产权房主要基于集体用地，甚至部分占用耕地。村干部手里掌握着村集体用地的公章，私自卖地很容易，在不用交纳土地出让金和各种税费情况下，小产权房的主导者――村一级或镇一级政府可获超额利益。　　三、合作开发商也可按比例分成。　　由于不用交纳土地出让金和各种税费，小产权房收益一般也会超过商品房开发所得的收益。　　四、村民除自住房外也获得了房屋开发的分红。　　但是，由于小产权房本身不合法，因而购买小产权房会具备一定的风险　　一、缺少“五证”　　“五证”是消费者取得房产证的先决条件，即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。包括城中村改造在内的房地产项目，如果没有“五证”是不能办理房产证的。尽管“小产权房”一片热销，但众多业内人士却认为，“小产权房”存在诸多风险，最大的问题就是没有产权，不受法律的保护。　　二、拆迁难补偿　　除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。　　三、质量难保证　　房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。　　四、配套不完善　　这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。　　五、遗赠也麻烦　　由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。一位业内人士还透露，因为没有办理相关手续，所以这种房子房价一般都很低，有些开发商是“打一枪换一个地方”，一旦清盘，兑现不了承诺马上撤离，后续引发的许多麻烦都甩给购房者。　　六、小产权房不能抵押或者上市转卖。　　买个房子都不是个小事，甚至是父母和自己两代人的积蓄，所以在购买之前一定要慎之又慎!
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（早9:00-晚6:00）散文吧网站海不择细流，故能成其大。山不拒细壤，方能就其高。大兴的小产权房子值得买吗？要注意哪些问题？相关话题小产权房子因为存在各种各样的问题，所以是不受到法律的保护的，因此购买小产权房存在很大的风险。虽然小产权房子的价格很低，但要格外注意。那么，大兴的小产权房子值得买吗？要注意哪些问题呢？
大兴的小产权房子值得买吗？
所谓&小产权&是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做&乡产权&，又叫&小产权&。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。
&小产权房&的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即&宅基地&上建成的房子，只属于该农村的集体者，外村农民不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，&小产权房&不得确权发证，不受法律保护。
在大兴买小产权房子要注意哪些问题？
１、缺少相关法律证件
购房者在购房后能否取得房产证的先决条件就是&五证&，即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。包括城中村改造在内的房地产项目，如果没有&五证&是不能办理房产证的。
２、拆迁时难拿到补偿
购房者除了不能取得有法律意义的房产证外，其入住的房子其实也是属于政府规定范围以外的违章建筑。如果和国家的相关规划有了冲突，很可能被拆除，这时候购房者也不会得到政府所给予的拆迁安置补偿。
３、房屋质量无人监督
小产权房的房屋质量得不到相应的保障，一些开发商为了赚钱会在建筑房屋期间对所需材料偷工减料，这样就会使得房屋存在很多隐形的安全隐患。还有，这些房屋一般是由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保障难以保证外，入住后的物业管理也及其容易出现问题。
４、房屋基本配套不完善
小产权房，由于不属于政府规划，所以这些房子几乎都没有、暖气等基本设施。而且将来一旦出现纠纷，很可能连水、电都被停掉。
５、遗增也存在烦心事儿
由于没有产权，在未来遗产继承或赠予时也会遇到很多麻烦。新农村建设、旧村改造名义，是&小产权房&目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。一位业内人士还透露，因为没有办理相关手续，所以这种房子房价一般都很低。
以上就是大兴的小产权房子值得买吗和在大兴买小产权房子要注意哪些问题的介绍了。通过以上对于小产权房子的介绍，更多的购房者对于小产权房子有了深入的了解。建议大家在购买小产权房子的时候一定要谨慎。相关文章最新文章858浏览次数
请问小产权房律师见证书在法律上是有效的吗？买小产权房有哪些优缺点？
小产权房是没有房产证的。只有一份所谓的律师见证书。在深圳购买小产权房的人还真不少呀！我们公司每年光装修小产权房、军产权房都有十多套吧。
其他回答(共3条)
私人小产权房千万不能买来投资或自住深圳私人小产权房相比正规，优点就是价钱便宜，大概是正规商品房三成首付的价格。最主要的缺点就是没保障，不受法律保护，房屋质量差，维权困难，不能贷款，不受法律保护，不可以继承，不可以上市交易，不可以落户，产生纠纷不好处理。房子自身的缺点更是不胜枚举。私人小产权房存在下面法律意义上的风险。1.唯一凭证律师见证书，国家不予承认。当“小产权房”遇到产权争议时，购买者的权益将得不到法律保护。更怕产权拥有人将整栋楼的房产证拿去银行贷款，之后还不上被银行查封楼宇，银行，公安，法院等国家部门可不认什么律师见证书之类的东西。2.“小产权房”没有房产证不能上市交易，不能办理过户手续。小产权房是办不了房产证的。在二手房交易的时候没有房产证是贷不了款的，所以转手的时候相当困难。二手交易的时候仅仅在律师见证书上改个名字，这样的见证书能有什么保障？3.如遇到拆迁，将被视为违章建筑，得不到拆迁补偿。就算有补偿，也是先将补偿款给产权拥有者，之后按先前购房协议补偿到每一位小产权房业主，如果没有协议，或者产权拥有者不讲诚信，小业主的利益得不到保障。私人小产权房自身还存在许多缺点。1.房屋建造的质量问题。由于私人小产权房大多数都是由小包工头包工包料建造，偷工减料的事情经常发生，加之建设中和竣工后都没有正规质监部门从中监理和建后质检验收，房屋质量没有申请通过国家质监部门认证，所以房屋质量毫无保障。购买后再发现质量问题要求退房，维权很困难。2.周边环境差。房屋5米左右距离就有一个两层楼高的高压变电站，电磁辐射这东西对人体产生的影响虽然还没科学的定论，还是离得越远越好。旁边的餐饮店没有安装封闭式烟囱，浓烟直接排放，周边都能闻到炒菜味道，脏水随地泼倒。相邻楼宇之间的间距太小，采光和通风不好。3.居住人群素质差。房屋一楼入口大门边有住户随手丢弃的垃圾，电梯常常可以看到痰迹，闻到烟味，楼道墙壁上广告乱贴乱涂乱画，深夜还能听到邻居的高音喇叭声，通宵麻将声。4.物业差。开始说好有保安，之后解释意思是让保障你有安全，一楼值班室装台电脑每层装个摄像头，这就“保安”了。没有安装门禁系统，如果出现偷盗事件，只能说运气太差了。物业通过提高水费电费赚取其中差价，从而增加业主负担。5.私人小产权房拥有者的诚信。绝大部分买房者是见不到小产权房拥有者的，有什么事情都是物业出来解决。直白的说，很多事情你找不到小产权房拥有者就没有什么商量的余地，今天说好的事情，第二天随时可以改口，物业往往会推给一个存在或者不存在的小产权房拥有者，耍起了“太极拳”。6.房屋设计问题。出于简约空间考虑，其中单间或者一房一厅的户型，往往没有，晒衣服要放到厕所里面，或者厕所里的窗口防盗网去晾衣服，这样对身体健康有影响。有些房间中间有大横梁高40厘米左右，吊天花就显得很低沉，或者有立柱凸出，使用面积和美观都大打折扣。7.小产权房的附属配套设施，如供水、供电、供气等，因不在国家规划之列也不能得到有效保证。由此可以得出结论，如果购买此类私人小产权房作为投资，出租收益或者自住，必将是烦恼的开始，麻烦事情不断。
做了律师见证就有效的,标明了只要一套2居房就是这样,如果没注明到时就很多扯了。
小产权房存在极大风险，建议慎重，另律师见证是不合规定的，见证不能保证交易合法性
产权产证热门问题
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购买“小产权房”将来会有哪些潜在的问题？
11:52:32 胶东在线
　　近年来，网上热议的“小产权房”问题引起社会各界的普遍关注，在刚刚结束的市国土资源局民声访谈节目中，嘉宾对相关问题进行了详细解答：
　　为了让大家对“小产权房”有个更深刻的认识，我们就“小产权房”的概念及其合法性、国家对“小产权房”的界定以及购买“小产权房”存在的弊端予以说明。
　　第一， 什么是“小产权房”，为什么说它不合法？
　　国土资源部有关负责人指出，“小产权房”是一个模糊的、不准确的概念，实质是违法建筑。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，其用地未征为国有，未缴纳土地出让金等费用，就是说未依法取得国有建设用地使用权。这种房屋没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同房管部门也不会给予备案，不会为其他颁发产权证，所以说所谓的“小产权”就是没产权。
　　可以肯定地说，建设“小产权房”是违法的。为了更好地认识这个问题，我们来看一下《土地管理法》的具体规定：乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡(镇)村建设可以使用集体所有土地。其他任何单位和个人进行非农业建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。
　　通俗地说，就是“小产权房”占用的是集体土地，而按照我国现行法律，集体建设用地只能用于农民的宅基地或乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设，不能用于房地产开发，所以说“小产权房”是不合法的。
　　第二， 国家对“小产权房”的态度
　　1999年，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)中明确规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2007年年底，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发[2007]71号)中进一步强调：农村住宅只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
　　可以看出，针对各地出现的“小产权房”问题，国家的态度一直很明确。从1999年到2008年，中央、国务院三令五申，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。在深圳事件被误解后，国土资源部再次强调：“小产权房”实质是违法建筑，不仅违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，也是违反相关政策的。对于处理“小产权房”的问题，法律和政策是十分明确的，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。
　　那么大家关心的“深圳事件”倒底是怎么回事呢？
　　这实际上是一些人对文件的误解。针对社会上关于“深圳市‘小产权房’将拿全国首个准生证”传闻，6月9日下午，国土资源部组织会议，专题听取深圳市政府、广东省国土资源厅对深圳有关情况的汇报后也认为，深圳市处理的是国有土地上的违法建筑，与在农民集体土地上违规违法建设、向社会公众租售的“小产权房”有本质区别。深圳市依法采取拆除、没收、确权、临时利用等多种方式处理，对少数经依法处理，罚款和补交地价后确权的建筑，也主要是明确使用权，不能简单地理解为允许全部成为商品房进入市场流通。所以不存在深圳市“小产权房”迈向合法化问题。
　　第三，购买“小产权房”将来有哪些潜在问题
　　首先是这种房子买卖一旦遇到纠纷，购房者将无法维权。有些村民低价买了房子后，又转手卖给别人，或者根本就是以自己的名义替别人买房，两人之间虽然有协议，但因为大前提不合法，一旦有一方反悔，都没有办法去追究对方的责任。另外，“小产权房”由于没有合法的土地使用证，在收益和处分等权利方面自然会受到限制，在国家征地拆迁时也不可能给予和商品房同样的补偿标准，在作为遗产或赠与接受时，也会遇到许多麻烦。
　　因而，我在这里诚恳提醒广大网民朋友，为了你的切身利益，请不要购买“小产权房”。
　　近年来，各级党委政府对征地补偿工作非常重视，作为维护群众权益的重要举措，能根据社会经济发展情况及时调整补偿标准。市委市政府对这方面工作一直非常重视，于去年出台了新的意见，推进了惠农政策的落实，请你谈谈这方面的工作。近几年，我们根据上级政策规定和市委市政府的要求在征地补偿方面做了大量工作，主要是为了更好地保障被征地农民的合法权益，具体地说就是征地补偿有了新标准。
　　一是地上附着物和青苗补偿标准
　　我市于2006年前后正式着手地上附着物和青苗补偿标准的的调整工作，新标准已经省物价局、财政厅和国土资源厅鲁价费发［2008］40号文件批复，并由烟台市物价局、财政局和国土资源局以烟价［2008］40号文下发，于日起实施。
　　新的地上附着物和青苗补偿标准和我们原来执行的鲁价费发［号文相比，补偿标准有一定程度的提高，以盛果期苹果为例，［号文规定的补偿标准为200-400元/棵，以65棵/亩计算，补偿标准为元/亩，而新的补偿标准盛果期苹果补偿标准为260-450元/棵，元/亩，其下限标准提高了30%，中限标准提高了18.3%，上限标准提高了12.5%，而迁坟的补偿标准由原来的80-150元/座提高到现在的300-500元/座，其平均提高幅度为248%。这些标准的提高，将最大限度地保护被征地农民的财产权益。
　　二是关于征地区片综合地价标准
　　按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)要求，根据国土资源部、省厅的统一部署，结合我市实际制订了全市征地区片综合地价。该地价标准已经《山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知》(鲁政办发〔2009〕20号文)批准实施，将于日起执行。文件主要强调了以下几个方面问题：
　　1、征地区片综合地价标准，是指征收一般农用地土地补偿费与安置补助费之和，其他地类以综合地价标准为基础按不同系数调整，具体为：农用地中基本农田为1.2;建设用地为1.0;未利用地为0.8。未经批准任何单位和个人不得擅自提高或者降低该标准。
　　2、地上附着物和青苗补偿费按鲁政办发［2004］51号文规定，由设区市人民政府制定，并省物价局、财政厅、国土资源厅同意后执行。我市的地上附着物和青苗补偿标准，执行的就是前面谈到的烟价［2008］40号文。
　　3、各类建设项目涉及征收使用农村集体土地，应严格执行同地同价原则，同一区片内，相同土地类别的征地补偿价格相同，不因项目不同而变化。
　　4、具体的《山东省征地区片综合地价标准》由省国土资源厅统一印制下发(目前还未下发)，自日起执行。凡过去有关征地补偿标准规定与本通知不一致的。以本通知为准。
　　5、对征地区片综合地价标准实施前，已按法定程序和权限批准征收的土地，仍按原批准的征地补偿方案执行。
　　6、随着经济社会的不断发展，征地区片综合地价标准每3年调整一次，由省国土资源厅会同省财政厅、农业局、统计局、物价局提出调整方案，报省人民政府批准后公布实施。
责任编辑：宋君
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