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无物业管理小区如何申请公共维修资金？
昨天，住在武昌区铁机路小区的索女士询问：小区无物业管理，也没有业主委员会。近些年，小区房屋老化，下水管破裂渗漏等问题日益显现。前不久，4楼一住户下水管漏水，因不知道该如何申请公共维修资金，楼上邻居不得不分摊下水管维修费用。无物业小区该如何申请公共维修资金？回答：湖北今天律师事务所资深房产律师付军认为，业主可先到街道办事处出具相关证明，证明该小区没有业主委员会。小区居民须请社区居委会代为行使业主委员会职责。其次，社区居委会须取得相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主书面同意。最后，居民需联系一家物业公司帮助该小区完成申请维修基金的程序。记者张勇军 实习生莫淑壹 王珊
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小区9部电梯都要大修 能申请房屋维修基金吗
[提要] 范女士家住维多利亚小区，共有8栋居民楼，其中两栋有电梯。几天前，范女士看到物业公司张贴的通知，说电梯要大修，维修费由业主分摊，范女士说：“在入住小区前我们都交了一笔房屋维修基金，为什么不申请使用呢?”
小区9部电梯都要大修 能申请房屋维修基金吗(购房网资料图片)
　　&我们两栋楼的电梯要大修，为什么不申请房屋维修基金，却让我们业主出钱呢?&16日，业主范女士说。
　　业主：出钱修电梯不合理
　　范女士家住维多利亚小区，共有8栋居民楼，其中两栋有电梯。几天前，范女士看到物业公司张贴的通知，说电梯要大修，维修费由业主分摊，按照楼层的不同各业主所承担的费用不一。&我们小区的电梯用了10多年，最近有的电梯已经不能运行，是应该大修，但这笔钱由我们业主出太不合理。&范女士说：&在入住小区前我们都交了一笔房屋维修基金，为什么不申请使用呢?&
　　物业：使用维修基金缺条件
　　记者与负责管理维多利亚小区的物业公司取得联系。初经理告诉记者，两栋楼共有9部电梯，出于安全方面的考虑，物业公司不得不把电梯停用。大修需要更换主板，每一部电梯的维修费用大概需要30000元。虽说物业公司每年都收物业费、电梯费等，但收支不平衡。之所以能够坚持到现在，是因为开发商每年都会出资赞助。此次维修电梯，开发商不会再出资，物业公司也没有这笔钱。
　　关于申请房屋维修基金一事，初经理说他咨询过相关部门，得知要想申请房屋维修基金，前提条件是业主100%交纳维修基金，如果有一户居民不交也不能申请。可是维多利亚小区共有居民247户，其中交纳房屋维修基金的有121户，其他业主出于种种原因没有交纳这笔钱。这样，小区就不能申请房屋维修基金。而居民上下楼都需要电梯，为了让大家出行安全，只能考虑由业主出钱维修。
　　官方：补交费用至公用账户可用基金
　　17日，记者咨询了长春市物业维修基金管理中心。针对此事，一位工作人员告诉记者，要想申请房屋维修基金，首先要达成2/3以上居民同意，也就是说维多利亚小区要维修电梯的那两栋楼的2/3以上居民同意。至于初经理所说业主没有100%交纳维修基金不能申请的问题，工作人员告诉记者，没有交纳维修基金的业主可以把此次维修电梯的分摊费用交到维修基金公用账户上，这样就可以由物业或者业主委员会提出申请。在此之前，申请方要准备相关材料，管理机构会在15个工作日内审核，按工程进度将维修费用划拨到约定的账户。
　　随后，记者把了解到的情况和长春市物业维修基金管理中心的电话告诉了物业公司初经理。初经理告诉记者，工作人员详细给他解答了相关问题。&我们小区要想申请维修基金，首先要和这两栋楼的业主联系，让没有交纳维修基金的业主把此次维修电梯所需分摊的费用交到公用账户上，然后才可以进行下一步。&初经理说：&因为各位业主的情况不同，想法也不一样，要想完成这一步并不容易，我们会尽力而为。&
　　记者将各方面的情况告诉了范女士。&也就是说让没有交纳维修基金的业主把修电梯应分摊的费用交上，我们交纳维修基金的业主不需要再出钱，就可以申请维修基金了。希望各位业主能够配合物业公司的工作，让我们早日用上合格的电梯。&范女士说。 》》点击查看更多长春房地产新闻
(责任编辑 周鑫)
小区9部电梯都要大修 能申请房屋维修基金吗(购房网资料图片)
　　&我们两栋楼的电梯要大修，为什么不申请房屋维修基金，却让我们业主出钱呢?&16日，业主范女士说。
　　业主：出钱修电梯不合理
　　范女士家住维多利亚小区，共有8栋居民楼，其中两栋有电梯。几天前，范女士看到物业公司张贴的通知，说电梯要大修，维修费由业主分摊，按照楼层的不同各业主所承担的费用不一。&我们小区的电梯用了10多年，最近有的电梯已经不能运行，是应该大修，但这笔钱由我们业主出太不合理。&范女士说：&在入住小区前我们都交了一笔房屋维修基金，为什么不申请使用呢?&
　　物业：使用维修基金缺条件
　　记者与负责管理维多利亚小区的物业公司取得联系。初经理告诉记者，两栋楼共有9部电梯，出于安全方面的考虑，物业公司不得不把电梯停用。大修需要更换主板，每一部电梯的维修费用大概需要30000元。虽说物业公司每年都收物业费、电梯费等，但收支不平衡。之所以能够坚持到现在，是因为开发商每年都会出资赞助。此次维修电梯，开发商不会再出资，物业公司也没有这笔钱。
　　关于申请房屋维修基金一事，初经理说他咨询过相关部门，得知要想申请房屋维修基金，前提条件是业主100%交纳维修基金，如果有一户居民不交也不能申请。可是维多利亚小区共有居民247户，其中交纳房屋维修基金的有121户，其他业主出于种种原因没有交纳这笔钱。这样，小区就不能申请房屋维修基金。而居民上下楼都需要电梯，为了让大家出行安全，只能考虑由业主出钱维修。
　　官方：补交费用至公用账户可用基金
　　17日，记者咨询了长春市物业维修基金管理中心。针对此事，一位工作人员告诉记者，要想申请房屋维修基金，首先要达成2/3以上居民同意，也就是说维多利亚小区要维修电梯的那两栋楼的2/3以上居民同意。至于初经理所说业主没有100%交纳维修基金不能申请的问题，工作人员告诉记者，没有交纳维修基金的业主可以把此次维修电梯的分摊费用交到维修基金公用账户上，这样就可以由物业或者业主委员会提出申请。在此之前，申请方要准备相关材料，管理机构会在15个工作日内审核，按工程进度将维修费用划拨到约定的账户。
　　随后，记者把了解到的情况和长春市物业维修基金管理中心的电话告诉了物业公司初经理。初经理告诉记者，工作人员详细给他解答了相关问题。&我们小区要想申请维修基金，首先要和这两栋楼的业主联系，让没有交纳维修基金的业主把此次维修电梯所需分摊的费用交到公用账户上，然后才可以进行下一步。&初经理说：&因为各位业主的情况不同，想法也不一样，要想完成这一步并不容易，我们会尽力而为。&
　　记者将各方面的情况告诉了范女士。&也就是说让没有交纳维修基金的业主把修电梯应分摊的费用交上，我们交纳维修基金的业主不需要再出钱，就可以申请维修基金了。希望各位业主能够配合物业公司的工作，让我们早日用上合格的电梯。&范女士说。 》》点击查看更多长春房地产新闻
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小区没物业 也能申请专项维修资金
　　昨天上午，本市举行“房屋安全、防震减灾从我做起”主题宣传活动，来自本市房屋管理、鉴定检测、物业管理部门的工作人员集中解答群众遇到的相关疑难问题，并现场受理举报投诉。
　　问：发现房屋有危险，可以找谁来鉴别？&
　　答：房屋所有人或其他利害关系人(如建设单位，损坏肇事人)可以向市各级房屋安全鉴定机构提出鉴定申请，经鉴定后确认是否构成危险。天津市房屋安全鉴定机构受理房屋安全鉴定的内容包括：&(一)危房鉴定；(二)房屋完损程度鉴定；(三)住宅、非住宅装修、改造鉴定；(四)房屋设计、施工质量引起的房屋全鉴定；(五)桩基、基坑、爆破、道路等施工作业对相邻房屋影响鉴定；(六)既有房屋的正常使用性、安全性、可靠性鉴定及适修性评估；(七)既有房屋变更使用功能鉴定(八)司法鉴定；(九)建筑变形、建筑形变观测。
　　问：专项维修资金如何申请使用？
　　答：专项维修资金的使用坚持业主决策、设立专户、专款专用、核算到套、安全透明的原则，使用专项维修资金需向区县主管部门备案。
　　第一步&物业服务企业制定《维修和更新、改造方案》。
　　第二步&《维修和更新、改造方案》经业主书面同意，在小区进行公示。
　　第三步&物业服务企业到项目所在地的区县房地产管理局办理使用备案。
　　第四步&物业服务企业到专户管理银行开立使用专户，市房屋维修资金管理中心依据预算金额划拨首期款。
　　第五步&工程竣工后，物业服务企业组织业主、业主委员会或者居民委员会、施工企业及工程监理单位对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收报告》。
　　第六步&物业服务企业填写、公示《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》，并到市房屋维修资金管理中心办理维修和更新、改造工程决算及核减手续。
　　没有物业服务企业的，由业主、业主委员会或者居民委员会提出使用建议，并在区县房地产管理局指导下，委托相关单位参照《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》申请使用专项维修资金。
　　问：业主如何监督专项维修资金的缴存、使用情况？
　　答：(1)每年6月30日银行结息后两个月内，向交存专项维修资金业主寄送房屋专项维修资金结存单；(2)交存专项维修资金业主可以登录天津市房屋专项维修资金管理信息网.cn查询专项维修资金的交存、使用情况；(3)业主或者业主委员会可以到天津银行开源支行(天津市河北区海河东路52号奥式商务区C座一楼大厅&&)进行查询。
新报记者&王月&&通讯员&吴梅&尹振军&刘德宇&殷婕
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武汉房屋维修基金突破50亿 市民申请屡遭拒
制图 李淼阅读提示买新房时，市民需按购房款一定比例缴纳物业专项维修资金（也称“房屋维修基金”）。这笔资金将专用于缴费业主所属房屋屋顶、外墙等共用部位，及供电、供水等共用设施、设备，在保修期满后的维修、更新和改造工程。武汉市从2000年起开始征收房屋公共维修基金，个人缴纳比例为房款的2%。截至去年8月，武汉专项维修资金缴存已突破50亿元，却只在456个项目上使用了5000多万元，绝大部分资金在“睡大觉”。另一方面，本报新闻热线多次接到读者来电，反映小区房顶漏水、电梯停摆等，申请使用专项维修资金又屡屡碰壁。专项维修资金的申请使用到底难在什么地方？卡在哪里？如何破解？连日来，本报记者围绕这些问题进行了调查。卡在三分之二根据《武汉市物业管理条例》：这笔钱归全体业主所有，使用时需严格执行申请受理、察勘、成本核算、分摊到户情况公示、业主签名、维修、验收、结算等流程，其中最为耗时和难以执行的，是业主签名环节。欲使用公共维修基金，须经拥有建筑总面积2/3以上业主、且总人数2/3以上业主同意。由于牵涉到多方利益，业主同意票很难达到这个比率。“三分之二”就成了拦路虎。很多小区物业公司和业主委员会负责人都抱怨：要想让业主达到三分之二，非常难。武汉经济技术开发区沌阳街洪山村水岸毕加索6栋2单元702室的居民吴先生向本报反映，他家的屋顶漏水一年了，一直得不到解决。吴先生介绍，他是2005年年底买的房，该小区总共6栋，每栋7层，总共210户。一年前，房顶开始漏水，一下暴雨，几乎每个房间都漏水。吴先生先后找过业主委员会、物业公司、房管局，申请使用维修基金，一直没有批下来。武汉鑫东信物业管理有限公司负责人肖女士说，该小区210户，实际入住才150多户，物业也跑过房管局，但是房管局说需要2/3的业主签字才能申请，目前漏水的基本都是顶层的，有的业主没在小区住，也联系不上人，1至5楼家里不漏水的很多拒绝签字，无法达到2/3的业主签字要求。新房入住率低蔡甸区大洋彼岸小区G2栋461号的住户胡泉芝婆婆，房屋漏水多年，儿子媳妇的新房被泡坏，胡泉芝通过物业和社区申请使用住宅专项维修资金，一直没有结果。大洋彼岸小区位于蔡甸区大集街，共有G1、G2、G3三栋，G2栋有24户，4层高楼。房子由武汉鸿亚置业有限公司2002年开发建设。胡婆婆儿子的新房2004年装修后投入使用，2009年房子出现大面积漏水，一下大雨家里就开始“涨水”，地板泡涨翘起来了，床脚烂了，柜子霉了。儿子媳妇根本住不下去，当年6月就搬到汉阳租房子住，房子空了3年都发霉了。武汉洪夏物业管理公司大洋彼岸管理处负责人李小琴解释，大洋彼岸的入住率仅30%，G2栋24户至今只有13户缴纳了住宅专项维修基金，不到三分之二，这13户有很多都不在小区居住，留的电话都是空号，不符合申报使用房屋维修基金的基本要件。没成立业委会洪山区南湖海逸新居小区建于2006年，小区只有100户人家。今年8月4日，亿顺物业公司贴出公告“物业费收不齐，无法维持运转”撤走，该小区陷入瘫痪。记者看到，该小区1栋2个单元电梯已经停摆，居民上楼不得不爬楼梯。业主黄桂珍说，住在楼顶的老人几乎整天在家呆着。亿顺物业公司负责人蒋先生称，小区4部电梯都存在安全问题。物业公司想申请专项维修资金维修，但小区没有业委会，谁也作了不主。正是因为电梯维修不到位，部分业主迁怒于物业公司，拒交物业费，小区收费率仅50%，物业公司扛不住只有走人。据了解，目前我市还有900多个小区没有成立业委会。续费是个难题蔡甸区长福里广场花园小区8栋1单元601室的业主吴先生反映，他的房子是2006年8月份购买的。2008年8月份，房屋便开始出现漏水情况，多次向开发商反映，开发商也派人来维修过，但一直没有修彻底，如今已经过了保修期。由于该栋楼房缴纳的维修基金总共不到5万元，如果申请使用后专项维修资金账户上就没有钱了，小区业主必须要续缴维修资金，很多业主不愿意续缴拒绝签字。同样是蔡甸区大洋彼岸小区G1也出现过漏水情况，但申请维修基金得到解决。蔡甸区房管局物业科科长袁涛介绍，G1栋有28户，有18户缴纳了维修资金，维修资金余额也有6万多元，整个漏水情况非常严重，预算估计要6万多的维修资金。由于当时漏水十分严重，房管局在调研的基础上，拿出具体措施，让社区居委会出面申报使用维修基金。社区居委会征得大多数业主的同意，由社区居委会提出维修方案，去年5月，居委会提出申请，房管局协调拨款，6月份解决了G1栋房屋屋顶漏水情况。袁涛称，大洋彼岸G1栋属于蔡甸区第一例申请到专项维修资金的，做法得到市房管局的认可。去年8月，武昌区白沙洲汇丰家园1栋、3栋多部电梯遭遇雷击，无法使用。汇丰家园有8栋楼，总共512户，其中1~3栋是电梯房，每栋3个单元，12层楼。电梯遭雷击出现故障后，维保公司检查后需要大修，大修需要好几万元。武汉泰吉物业有限公司汇丰家园物业管理处经理郭凤霞说，电梯出现故障后，物业公司找业主委员会协调此事，由于汇丰家园业委会有3名委员辞职，新的业主委员还没有选举产生。接到多名老人反映后，武昌区房管局先后走访社区、物业公司等单位，。电梯作为特例申请维修基金，不需要2/3的业主同意签名，可以直接申请住宅专项维修基金。随后，社区居委会征求部分业主同意，按照程序审批使用维修资金对电梯进行维修。房管局审批了该小区申请的住宅专项维修基金约4万元，将电梯修好。市房管局先后出台细则为房屋维修资金“松绑”。维修资金使用审批权限下放各区房管局，缩短办事时限和环节，方便维修资金使用。房屋应急维修开通绿色通道市房管局规定房屋应急维修的几类情况，对冰冻雪灾造成房屋损坏及危急房屋等情况，开通绿色通道，简化维修资金申请程序。前年年底，为防范冰雪灾害，武汉市房产局下达了《关于应对冬季雨雪天气简化商品住宅维修资金使用程序的通知》，针对冰冻灾害紧急情况造成的房屋严重损坏时规定，只需3至5名维修范围内的业主共同申请，由业主委员会（未成立业委会的，可由社区居委会证明）向区房产局提出使用申请报告即可，手续齐全的情况下，3天资金可到位。去年7月，暴雨连连，市房产局再次下发通知，申请流程与上相同。另外，维修资金不超过5万元的，可由业委会委托物业公司或施工单位垫资先行施工，待项目竣工验收后再申请结算。漏水只需征得本栋业主同意蔡甸区房管局物业科科长袁涛介绍，现在存在一个误区，一旦小区出现房屋楼顶漏水，一般都认为需要整个小区业主三分之二签名。楼顶漏水是每一栋的房顶问题，并不是小区的所有住户的公共设施，所以专项维修资金是分开使用的，只需要这一栋三分之二业主同意即可。针对“事不关己，高高挂起”的情况，武汉经济技术开发区房管局陈科长介绍，楼顶漏水在申请使用专项维修资金时，楼下业主都不愿意签名，电梯维修，一二楼业主也不愿意签名，认为跟自己没有关系。房管部门、物业公司和业主委员会要和楼下业主讲清道理。陈科长说，楼顶是整栋楼的公共部分，不仅仅是顶楼业主的，楼顶是属于整栋楼的楼顶，楼顶产权属于一栋楼住户共有，属于公共部分，电梯也属于整栋楼的电梯，属于共用部分，共用部分出现故障，应该是大家出钱来维修。顶楼漏水，住在同一栋楼的业主应该也有义务帮个忙。没有业主委员会社区可代办根据《武汉市物业管理条例》和《武汉市住宅专项维修资金管理办法》，社区居委会可代行业主大会和业主委员会职能。没有物业服务企业的小区，成立业主大会的由业主委员会提出使用方案，未成立业主大会的由社区居民委员会组织相关业主提出使用方案。而以前，如果不成立业主大会，维修资金根本无法使用。记者汪文汉 实习生郭丹 章秋云
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