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解除购房合同，买方需要承担什么责任？
购房人可以与开发商，有两种解决方法，一是协商解除合同，根据《》第九十三条规定，协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二是诉讼解除合同，即合同一方可以请求法院判决解除合同，但违约方必须承担相应的。　　购房人要解除合同是需要要承担责任的，但不是既交又交，而是缴纳违约金或者定金中的一种。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条　当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。　　不交违约金是不行的，如果购房人不按时缴纳违约金是有相应的惩罚的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款的规定，　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行。如因购房人未履行相应的义务给对方造成扩大损失的，对方将会追究相应的责任。《合同法》 第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
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网签后被查出无购房资格 法院判决解除买房合同
吴女士购房时提供的北京市工作居住证后被建委审查无效，因而不具备在京购房资格，开发商为此将她告上法庭，要求解除房屋预售合同并索赔违约金82万余元。记者昨天获悉，市二中院终审维持朝阳法院作出的一审判决，双方只需解除合同，吴女士无需支付违约金。网签后被查出无购房资格日，非京籍的吴女士与北京通瑞万华置业有限公司签订商品房预售合同及补充协议，购买了该公司开发的位于朝阳区常营的一套价值411万余元的房屋。据通瑞万华公司起诉称，吴女士提交了家庭信息表、购房承诺书、身份证、工作居住证等文件，以证明其具有购房资格。双方在通过网签后，公司接到建委的通知，吴女士持有的工作居住证无效，不具备购房资格，对此其应当承担相应的法律责任。吴女士说，北京市工作居住证是开发商的销售人员为她办理的，当时如果不是销售人员承诺能够办理该证件，她不会购房。该居住证是北京市人力资源和社会保障局合法颁发的，通过了建委的审核、顺利办理了银行贷款。开发商无证据证明其不具备购房资格，无权单方解除合同。庭审中，吴女士还指出，她虽没有北京户口，但是符合办理北京市工作居住证的条件。因销售人员刘某和樊某称可以帮忙办理，她就没有通过正常途径去办，并给付刘某11万元。后来发现居住证上的工作单位和地址与她提供的不一致，刘某解释说是为了尽快办下证才这么写的。开发商则称，刘某和樊某均已离职，公司从未要求员工用这种方法售房。吴女士在签署的合同及《购房承诺书》中均承诺，其提交的材料真实合法有效，如不符合购房条件，吴女士承担一切法律责任并承担房屋总价20%的违约金。审理中，法官通过网上登录北京市工作居住证管理系统的方式进行查询，输入吴女士的居住证信息后，查询结果显示“用户证件无效”。法院还专门致函北京市人力资源和社会保障局，询问吴女士的北京市工作居住证是否为该局颁发，根据北京市工作居住证管理系统所查询的相关信息能否作为确认居住证效力的依据，但该局并未在限定时间作出答复。开发商索违约金未获支持朝阳法院认为，双方签订的购房合同中对于购房资格有明确的约定，吴女士亦在签订合同之前签署了承诺书，故对于因不具备购房资格而产生的相应后果，应由吴女士承担。吴女士虽辩称具备办理北京市工作居住证的条件，但是未能提供其他证据予以证明，法院认为难以采信。鉴于吴女士的居住证无效，不具备购房资格，故通瑞万华公司要求解除合同，法院予以支持。考虑到双方之间的合同已经进行了预售登记，吴女士无明显恶意违约行为，故法院未支持通瑞万华公司主张的违约金。因吴女士明确表示对于合同解除后的相关问题无需在此案中处理，法院对购房款的返还等问题未予处理。一审后，双方均提起了上诉，后二审法院维持原判。法官提醒：买房签合同 条款须细读据一审承办法官吴岩提醒，购房人面对房屋销售人员的各种承诺，购房人莫轻信而草率作出决定，要认真阅读自己签署的合同文本等相关文件。特别是其中关于开发商免责和责任承担的条款，如双方确有补充约定，一定要形成书面协议，给付相关款项，还应索要收据。否则，发生纠纷只能吃哑巴亏。 （北京晨报 记者颜斐）
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Copyright & 1998 - 2015 Tencent. All Rights Reserved买房人逾期付款，开发商如何正确行使合同解除权
在《商品房买卖合同》履行过程中，按时足额支付房款是买房人应履行的主要义务之一，但《商品房买卖合同》中总有一些买房人不遵守合同约定而逾期付款，在此情况下开发商有权按照《商品房买卖合同》约定追究其违约责任直至解除合同。我们以一般合同双方订立的《
在《商品房买卖》履行过程中，按时足额支付房款是买房人应履行的主要义务之一，但《商品房买卖》中总有一些买房人不遵守合同约定而逾期付款，在此情况下开发商有权按照《商品房买卖合同》约定追究其违约责任直至解除合同。我们以一般合同双方订立的《商品房买卖合同》示范文本为例先看一下合同条款:第十条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第__________种方式处理:1、按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期在__日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之___的违约金，合同继续履行;(2)逾期超过__日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的__%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。该条款光从字面来看似乎很容易理解，也很容易操作，概括起来就是买房人如果逾期交纳房款，在一定时间之内开发商有权收取其违约金，但合同还是继续履行;如超一定期限，开发商则有权选择解除合同。但在实际操作过程中，开发商怎样来行使这种约定解除权，就存在很多实际法律问题。本文围绕买房人逾期付款开发商行使解除权应注意的法律问题进行以下探讨:首先，法律对解除权的行使有一个时间限制，《合同法》95规定:法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第15条:法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。根据上述法律规定，开发商应当掌握解除权行使期限，如果合同中未约定解除权行使期限，开发商应当在买房人逾期付款这一违约行为发生之日起一年内行使解除权，注意不要错过解除权行使期限导致失权。其次，法律对于合同解除程序也有详尽规定。《合同法》96条规定:当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。。而从日开始施行的最高院《中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第24条又进一步规定:当事人对合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向法院起诉的，人民法院不予支持。通过上述规定，我们可以看出，开发商按照合同约定行使解除权，只要在规定时间内向逾期付款的买房人发出通知，买房人接到通知在合理期限内仍不履行付款义务的，开发商才可解除合同。本人曾在常熟新黄浦置业发展诉高某解除《商品房买卖合同》一案中代理被告，该案中原告称被告向其购买虞山国际花园商品房，拖欠房款近两年未付，按合同约定，超过六十天不付款原告即可解除合同，因此起诉要求被告承担违约责任并解除合同。该案双方当事人实际因另有经济往来，原口头约定该处房款抵扣其他款项，所以被告二年未付房款。但因发生纠纷，原告拒不承认有抵扣约定，又无其他书面材料佐证，被告显得比较被动，而两年中房价大幅上涨，如果合同解除，被告损失巨大。本人经研究，在庭审中提出，因原告在被告欠款二年时间时，未予催告被告履行付款义务，原告已损失合同解除权，合同应予继续履行。该观点得到了一审法院的支持，一审判决后，原告不服判决，上诉到苏州市中级人民法院，但其解除合同的主张还是未得到支持，合同继续履行。因此，开发商要正确行使解除权，应注意上述两个法律问题，而买房人在出现逾期付款的情况下，也应咨询相关专业人员，依法切实维护自身利益。
(责任编辑：admin)
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&&& 受房产新政影响，一些买房人遭遇贷款危机，又不愿放弃已经上涨的住房，只能硬筹房款，结果往往会延迟付款。而开发商面对看涨的房价，觉得解除合同将住房转卖他人更有利可图。双方在博弈中谁能胜出？答案自然是开发商。但如果开发商忽视了解除合同的约定期限，那笑到的就是买房人了。8月3日，市法院就判决这样一起案件，开发商因超时不能解除合同，买房人仍然可以继续履行合同，交付剩余房款，获得已经涨价的新房。
　　贷款遇阻延迟付款
　　王某于日购买了沈阳一家开发商开发的房屋，建筑面积132.02平方米，价款688960元。双方约定：王某交付房屋首付款208960元，余款用贷款支付，逾期超过15日后，开发商有权解除合同，由买房人按累计应付款的5％支付违约金。
　　合同签订后，王某却因贷款出现问题而无力支付剩余房款。而王某又不愿意放弃已经上涨的住房，就努力筹钱交剩余的房款。经开发商一再宽容，到日，王某累计支付购房款408960元，但此后再也无力支付了，尚欠购房款28万元。
　　房价上涨提出解约
　　此后经历了一段时间的房产调整期，开发商也没急着和王某解除合同。但是到2009年，房价再次开始飞涨，而王某还没有筹齐房款，开发商再次萌生与其解除合同的想法。日，开发商向王某发出催告，要求解除合同，支付违约金，后将其诉至法院。
　　开发商辩称：王某没有按照合同约定支付房款的行为属于违约行为，其过错行为导致买卖合同解除条件具备。
　　王某则希望双方继续履行合同。因他已支付了大部分房款，且愿意继续支付剩余房款履行合同，现房屋价格明显上涨，判令解除合同不公平。
　　一审认定解除合同
　　一审法院认为，王某未按合同约定的期限交付房款导致本案纠纷发生。依据合同约定，王某逾期付款超过15日，开发商有权解除合同，王某还应承担违约责任。现合同约定解除条件已具备，开发商解除通知已到达王某手中，双方合同应解除，王某承担未付房款部分的违约金。法院判决双方解除合同，开发商返还王某购房款408960元，王某支付违约金14000元，王某配合解除备案手续。
　　二审改判继续履行
　　宣判后，王某不服原判，提出上诉。市法院认为，虽然开发商在王某未按合同约定履行付款义务的情况下，可以行使解除权单方解除合同，但其解除权应当在解除权发生之日（日王某一次交付房款）起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。而开发商于日才向王某发出催告要求解除合同，已超过了解除权行使的法定期限，解除权依法已消灭。而王某事实上已履行了支付大部分房款的义务，且王某在本案中亦明确表示愿意支付剩余房款，故双方签订的合同目的可以实现。市法院改判驳回开发商的诉讼请求。
　　法官说法
　　解除合同有期限
　　市法院民二庭法官才玉莹告诉记者，从司法实践来看，合同解除问题是商品房买卖合同纠纷中的重要一类。受房价波动影响及贷款政策调整影响，买卖双方开始博弈，试图找到有利于自己的方式。本案即是因买房人拖延交房款，开发商提出解除合同而引发的诉讼。
　　但开发商解除合同并不是随时可行使，而是有行使期限：经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
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网络经济 主体信息开发商变卦买房户怎么办&律师：应按协议交房
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原标题：开发商变卦买房户怎么办 律师：应按协议交房　　鑫利小区 芳泽园 　　昨日，鑫利小区和芳泽园小区业主来电说，他们在买房过程中遇到了麻烦事，前者回迁房遭遇“一房两卖”，至今拿不到新房钥匙；后者新房迟迟不交房不说，原来的集中供暖也变成了天然气供暖。 　　□社区记者 杜慧 卞静 　　事件一： 　　一房两卖？ 　　交房三个月拿不到钥匙 　　李先生是原房管局宿舍的老住户，据他介绍，原房管局宿舍位于胜利北大街与平安大街交叉口附近，5栋多层楼都是上世纪80年代的老房子。2012年，他们小区拆迁改造，他与开发商签订了拆迁协议，用一套房子置换了两套回迁房，一套大户型，一套小户型，并按照协议补交了差额款。 　　今年八九月份，他接到小区交房通知，可领钥匙时，他却发现当初协议上置换的那套小户型房子已经“有主”了！李先生感到难以接受，希望开发商为其调换一套同等面积的新房，可开发商告知“三四十平方米小户型的房子已经没了，只能换大房子，还需要补差价”。 　　“我原来是要置换40平方米左右的房子，如今只剩下100平方米左右的了，差价要我补交50万，我哪有那么多钱？再说，违约责任也不在我呀？”李先生告诉记者，双方经过多次协商一直谈不拢，直到现在，交房3个多月了，他连那套大户型的新房钥匙也没有领到。 　　协调：9日下午，记者就此事联系到了该地产一位相关负责人，他首先否认了李先生所谓“一房两卖”的说法。他解释说，按照当年的拆迁政策，李先生名下只有一套房产，不享受置换两套新房的政策。当时为了尽早对个别回迁户完成拆迁安置工作，他们同意了李先生要求置换两套新房的要求，此外，设计院也调整了当时的设计图，将原定最小面积为70平方米的房屋改成了两套，他们就为李先生置换了一套三四十平方米的房子。可新房建设时，这种小户型的房屋又无法按图建设了，导致他们无法按约定为李先生提供小户型面积的房子。 　　“事发后，我们也一直与他协商，让他从我们剩余的房源中任意挑选一套，按照当时拆迁价补差价，可他认为价格太高。我们商用楼也有40平方米的小户型，可他不要。”他说，就李先生的要求，他们会尽量满足，可也要考虑盖房成本。 　　对此，河北明杰律师事务所主任王惠民认为，如果当初双方签订的拆迁补偿协议上，明确约定了置换两套新房的面积和具体楼牌号，那么，开发商就应该按协议约定给业主交房。否则开发商应承担违约责任，对给业主造成的损失，给予适当的经济赔偿。至于赔偿标准，建议双方协商解决。协商不成，业主可以通过仲裁或者法律诉讼途径解决。 　　事件二： 　　开发商变卦？ 　　集中供暖变天然气供暖 　　“我们买了房子，不仅到期没有按时交房，就连原来承诺的集中供暖也变成天然气供暖，这让大家都难以接受！”昨日，在芳泽园小区购买新房的业主贾女士（化名）致电本报，反映了自己所遭遇的烦心事。 　　芳泽园小区位于西三庄街与天翼路交口附近，据业主贾女士称，因为居住需要，2014年以贷款的方式购买了该小区一套房产，并与开发商签订了一份购房合同。 　　据贾女士说，在购房合同中有约定，交房日期为2015年10月，如果没有按时交房则会按约定给业主赔偿违约金。当时她还仔细询问了小区未来的供暖情况，售楼处的工作人员告诉她小区所使用的是集中供暖，合同中的约定也为集中供暖。 　　“到了今年的交房期，新房迟迟没有动静，也没有接到过开发商的任何电话。”贾女士说，当她与其他业主一起找开发商询问时，对方告知说，小区市政用水用电还未接通，土地证也没办理下来，因此会延迟交房。更让贾女士感到郁闷的是，开发商还告知业主，小区的供暖问题没有解决，因为条件不足以纳入集中供暖，未来将会在两栋楼后建造一个锅炉，依靠天然气取暖。 　　协调：针对此事，昨日下午，记者联系上芳泽园小区开发商一位王姓负责人，据他解释，小区无法按时交房，是因为土地证还未办理下来，他表示，土地证目前正在抓紧办理中，至于延迟交房对业主所造成的损失，会按照合同办事。 　　随后，记者询问他小区集中供暖变为“建炉烧气”一事，他称，该小区位于二环内，按照供热办的规定，芳泽园小区不具备纳入集中供暖的条件，只能是先经历一个过渡期，依靠天然气取暖。“作为开发商来说，建炉使用天然气供暖增加了建设成本，可是我们要按照规定办事，这些也都提前召开业主代表会议说明过，可能有些业主还不清楚情况，希望大家能体谅。”
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