土地承包合同违约责任在谁？-免费法律咨询-华律网
& & & 问题详情1991年我家以各种方式换来了8亩地建设保护地大棚，94国家统一承包土地30年不变后，除去我家口粮田多余的为村里的机动地承包给我们，2006年4月 村里又将机动地分给个人 由于我家建有保护地大棚，不能抽出土地给甲方（个人）耕种，径双方协商就有关事宜达成如下协议：
一，承包期内土地承包权归甲方所有，土地由乙方（我家）耕种。
二，乙方每年每亩土地补偿甲方300元，每年4月1日交清。
三，乙方不得以任何理由拒付补偿款，甲方不得以无理要求乙方拆除大棚种地。
四，乙方不得以任何理由拖欠不付补偿款，如乙方拖欠6个月后不付，甲方有权拆除大棚耕地，不负任何责任。
五，承包期间如国家征用，土地补偿安置费归甲方，地上物损失补偿归乙方。
六，协议期限日至日止
签定合同都是由村里代办的 双方有的都不认识，所以每年的补偿都由村里指定一人代收，都是到期限时才来收 今年征地 要到期限了 我们去村里问过几次 都被推辞了，10月中旬了才收下我们送去的补偿款， 现 开发商对我们地上物压价，理由是说我们的承包合同违约了。村里说 我们违约要强行拆除大棚。这样可以吗？合同违约了责任在谁，应不应该按照合同去拆除大棚？如果地上物没有达成协商赔偿 ，甲方把征地协议签了，开发商有权力来强拆地上物吗？ 谢谢ask*** 辽宁-朝阳
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&热门合同范文【案例分析】未取得出让土地使用权的土地转让合同是否有效？
未取得出让土地使用权的土地转让合同是否有效？
&----广东金卓越律师事务所/黄成昌律师
【案情简介】
2009年12月1日，惠州市惠阳区某实业发展有限公司（以下简称“甲方或被告”）与王某中（以下简称“乙方或原告”）签订《土地转让协议书》。该协议书约定：
一、甲方将位于镇隆镇某住宅区商住用地，使用期为70年，转让给乙方使用，乙方用地编号为B1,地皮面积为120平方米，土地转让价格按每平方：贰仟叁佰捌拾元计（含甲方包办国有土地使用证的费用及该小区三通一平费用）。共款为：小写￥：元，大写：贰拾捌万伍仟陆佰元整。
二、付款方式：甲方的收款收据由甲方公司盖章，但必须提供该公司营业执照复印件给乙方核对。
1、签订本协议时，乙方付伍万元给甲方作为土地转让定金。
&&2、签订本协议之日起30天内乙方付土地转让总款的80%（含已付定金），共贰拾贰万捌仟肆佰捌拾元。如遇特殊情况，该期付款延缓至2010年1月30日前支付。
&&3、余下20%土地转让款伍万柒仟壹佰贰拾元，在一年内由甲方包办好国有土地使用证交付乙方时，乙方付清余下20%的购地款。
三、甲、乙双方责任：
……3、甲方应尽快在一年内办好国有土地使用证，如果确因国家政策影响甲方没有按规定时间内办好国土使用证时，甲乙双方可以另行协商延期办理国土证时间。如果甲乙双方确实协商不成的，甲方应对乙方已付款按银行利息4倍计算赔偿利息并退回已付款给乙方。……
协议签订后，乙方依约按时支付土地转让款228,480元（含定金5元）给甲方。但甲方却未依约办理好国土使用证给乙方。后经双方友好协商，双方于2011年5月18日签订《协议书》，约定：“因甲方无法在规定的时间内办好国土使用证而无法完成合同的实施，双方同意按合同三、3的规定的解除合同。根据甲乙双方协商同意按以下方式退回已付款：甲方不迟于2011年5月30日前将乙方四人购地款（现金）50%即456960元退给乙方。2011年6月30日前甲方将乙方剩余购地款和根据合同条款产生的按银行贷款利息4倍计算赔偿利息退给乙方，退款后双方合同解除。”
该协议书签订后，甲方于2011年6月2日退回乙方购地款100000元，于2011年8月15日退回剩余购地款128480元，但依照合同约定应当赔偿的利息却一直未予给付。乙方多次与甲方交涉，要求甲方支付合同约定的赔偿利息，甲方均借故拖延不予支付。
原告认为，1、被告在2011年5月8日签订的《协议书》中，亦再明确应当按照银行贷款利率4倍计算利息赔偿给原告。但被告却至今未向原告支付赔偿利息。2、因合同已无法继续履行，因此被告还应当双倍返还原告支付给被告定金人民币50000元（本金人民币50000元已退，应当适用定金罚则，双倍返还）。
【裁判结果】
一审法院认为：
1、关于2009年12月1日的《土地转让协议书》和2011年5月18日的《协议书》的效力问题。
本案中，至起诉前转让方即本案的被告尚未取得涉案土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让，故原告与被告签订的《土地转让协议书》违反法律、法规强制性规定，应为无效合同。
2011年5月18日的《协议书》是原、被告双方无法继续履行《土地转让协议书》前提下，另行签订的关于如何退款的协议，是独立于《土地转让协议书》而存在的双方真实意思表示，该《协议书》内容并不违反法律规定，具有法律效力。
2、关于被告赔偿4倍利息的问题。
因被告不能在约定的“一年内办好国土使用证”，故起算时间应从2010年12月2日起计算。具体为：以已付款228480元为基数，按银行同期同类贷款利率的4倍从2010年12月2日计至2011年6月2日止计付利息给原告；以已付款128480元为基数，按银行同期同类贷款利率的4倍从2011年6月3日计至2011年8月15日止计付利息给原告。
3、关于原告请求支付逾期付款利息及返还定金50000元的问题。
因原、被告双方已在《协议书》约定如何赔偿利息，现原告又主张被告支付逾期付款利息，没有依据且有失公允，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定‘当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，违约金和定金罚则只能选择其一，故原告在选择了4倍利息赔偿后又主张50000元定金罚，于法不符，本院不予支持。
原告不服，提出上诉，二审维持原判。
【黄成昌律师点评】
本案争议的焦点问题是，《协议书》约定的被上诉人（被告）应退回上诉人（原告）全部购地款（含定金5万元）及赔偿案银行贷款利率4倍计的利息，该利息应从何起算。
根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”及第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定。
上诉人应该知道被上诉人转让的案涉土地使用权并未取得国土证，仍与其签订《土地转让协议》，造成合同无效，双方均有过错，均应负过错责任；而双方就转让土地使用权合同无法履行而签订的还款《协议书》也并未明确约定利息应从何时起算和逾期利息的违约责任，因此，原审法院根据双方的过错，参照《土地转让协议》约定的一年办证时间即从2010年11月28日起确定4倍利息的起算点，符合本案的实际和公平原则。&&&&&&&&&&&
【法律分析】
通过本案可以得知，生活中，确实存在在签订转让合同时，转让方未取得出让土地使用权证书，即与受让人签订土地使用权转让合同，将土地使用权转让给对方的行为。那么，如何处理在此种情况下订立的国有土地使用权转让合同呢？
1995年12月27日，最高人民法院出台了《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》，其对如何解决房地产管理法施行前发生在房地产开发经营中的若干问题做出了明确规定。其第七条规定，转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同，一般应当认定无效，但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地，在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的，可认定合同有效。
2004年11月23日，最高人民法院又通过了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》。该解释也对国有土地使用权转让诸问题进行了规定。其在第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
根据前述法律与司法解释可知，对于未取得国有土地使用权证书即签订的土地使用权转让合同，实践不是一概否定其法律效力，而是区别情况处理。
在《城市房地产管理法》施行前，一般应认定其无效，但如果符合如下两个条件，应当认定其有效：
（1）转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地；
（2）在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的。
在《城市房地产管理法》施行后，一般也应当认定其无效，但是如果在起诉前，转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，则应当认定合同有效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。&
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土地租赁合同违约责任.doc 33页
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土地租赁合同违约责任
篇一：土地使用租赁合同土地使用租赁合同出租方：承租方：根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将土地出租给乙方使用，乙方承租甲方土地事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同第一条土地的坐落、面积。甲方出租给乙方的土地位于信丰县工业园工业大道19号院内临工业大道中间一侧。面积约多平方米。第二条租赁期限、用途1、该土地房屋租赁期共80个月。自日起至日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该土地仅作为挖机修理使用。同时必须符合环保要求，并不影响甲方其他房屋出租。3、租赁期满，甲方有权收回出租土地，乙方应如期交还。第三条租金及支付方式1、该土地第一年每月完税后租金为人民币(下同)计2000.00元（大写人民币贰仟元整）。第一年完税后租金总额为24000.00元（大写贰万肆仟贰佰元整）。第三年起每年完税后租金在上年的基础上递增5%。在每年十月份应交土地使用税。2、土地租金支付方式如下：土地租金每叁个月提前10天交缴，甲方收款后仅提供内部收据不提供给乙方税务发票，乙方自行承担负责缴纳相关税费并开据税务发票。第四条租赁期间相关费用及税金1、以上土地租金均为完税后租金。2、甲方收取乙方租赁保证金计人民币2000.00元。租期满后，乙方结清应交的费用，经甲方验收合格后多余的退还乙方。3、租赁期间，其一切税费均由乙方承担并依法交纳。第五条房屋的转让与转租1、租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的土地，转让后，本合同对新的土地所有人和乙方继续有效。2、未经甲方同意，乙方不得转租、转借。3、甲方出售土地，须在一个月前书面通知乙方。第六条合同的变更、解除与终止1、双方可以协商变更或终止本合同。2、土地租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，停水停电，收回出租土地；(1)未经甲方书面同意，转租、转借承租土地。(2)未经甲方书面同意，改变本合同约定的土地租赁用途。(3)利用承租土地存放危险物品或进行违法活动。(4)逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项税费，已经给甲方造成严重损害的。(5)拖欠租金累计半个月以上的。(6)因各种污染、噪声影响甲方厂房生产、职工宿舍职工生活、休息并造成投诉的。(7)拖欠工人工资一个月以上的。3、租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满陆个月前书面通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。4、租赁期满合同自然终止。5、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。第七条土地交付、使用及收回的验收。1、土地按现有条件交乙方，乙方自行平整土地，自行搭建厂房；如与他人发生争议甲方应出面调解。2、乙方搭建的厂房要求美观、整齐，并苻合工业园内建设规定要求；3、搭建厂房须经甲方审核同意。4、甲方应为乙方提供水、电接口，并提供进出道路通道。但水、电安装、使用费和修路费用由乙方负责。5、乙方不得在所租土地内从事违法活动。第八条违约责任处理规定1、甲方违反本合同约定，提前收回土地的，应按照合同当年总租金的20%向乙方支付违约金。在租期内甲方违约收回土地使用权须按市场价补偿乙方建筑费、搬迁费及误工费。2、租赁期间，乙方有第八条第二款行为之一的，甲方有权终止合同，收回该土地，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。4、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的税费的，每逾期一天，则应按上述税费总额的30%支付甲方滞纳金。5、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同当年总租金20%的额度向甲方支付违约金。6、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日向甲方支付100元滞纳金。7、租赁期满，乙方应如期交还该土地。乙方逾期归还，则每逾期一日乙方须按日向甲方支付200元滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。第九条免责条件1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。4、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”第十条其他约定事项1、乙方水电使用费自理，由此造成的罚款或停水停电乙方自行负责，如与人共用须加公共损耗，并须预交水电费；2、乙方应安全经营，并承担经营期间一切安全责任；3、乙方生产、生活用水、用电、消防、气象等设施由乙方自行解决；5、乙方所搭建建筑物及安装的大门租赁结束后不得拆除，归甲方所有；第十一条本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充
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