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走在大街小巷，茶余饭后总是听到人们对于房价的议论，无非就是一个字“贵”。我总是一笑了之。
对于从事金融行业的我来说，对于房价思考一直是避而不谈的，怕得罪人，怕遭人骂。今日好友闲来无事，于是谈起房价，好友一个字的抱怨房价，我任然是避而不谈，好友追问我的看法，还是老话“看涨”。
对于房价看涨，对于房价到底高不高，这个高有2种说法，对于个体来说高不高，呵呵，只要不是那种买房像买菜一样轻松的人来说，其他任何人都是高的，但是这个高和我今天说的房价高无关。就从经济的角度去分析房价的，就想分析股票一样去分析。
房子作为商品在这个社会仅仅是20年的时间，在20年前，房子是盖的，或者分的。那么盖房子对于一家人来说从来不是一件简单事情，大部分的人一生都没有盖起房子，至于分房，我没有经历过这个时代，我想也不会容易吧。自古房子都是一家人家来说很难获得的社会资源。而偏偏在房子成为商品的时候，每个人都想要轻易的拥有呢？原因很简单，造房子时代，造不起房子是个人的事情，没什么好说的。分房时代，有领导压着，也聚不起来讨论。而当房成为商品后，在这个舆论自由的时代，谁都可以去评论几句的时候，房价就成了一挂人人想骂的谈资。如果你从经济的角度问我房价如何，我会毫不犹豫的告诉你，不贵，而且还很便宜。原因如下：
1、在美国，日本，韩国，欧洲国家，房子是中产阶级的标志，美国一个纽约标准的FBI，也就是相当于中国的警察，一年的收入是5万美金，折合人民币34.1元，税后。对于他们来说房价是不能买的起的，而中国的正式编制警察呢，一辈子是可以买1-2套房子的。在资本主义发达国家，大部人是以租房为主要居住模式的。也几乎没有买房的想法。我有客户是美国的，在美国生活了10年，买了一套房子，40万美金，夫妻是2个医生，年薪是7万刀和5万刀，工作在波士顿，买房的地方开车到上班地方2小时，全程高速。按美国时速140-180计算，至少举例住的地方280公里。也就是他们奋斗十年，每天要相当于从宁波开车到苏州上班。房子是在美国的乡下，放眼望去是一大片森林。很多人说美国人的生活水平高，环境好。也许也是一种错觉。在美国一般是买不起房子，日本，韩国也是的，而中国还有那么多人买房，这只能说明房价还没到让大部人死心的时候。
2、发达国家的高福利导致了大部分人是没有买房想法的，而在中国，房子是家庭的必需品，中国12+亿人口，其中5%是富人，就是6000万，10%是想在城市买房的，就是1.2亿，而这样一个人口大国，买房需求有是如此的巨大，价格自然不能用发达国家的物价房价比例来对比的。从商品的价格来说，供求关系很明显，人多地少，而有至少1.8亿人要买房，而房还作为了投机和投资的首选，价格如何能不上去了。
有钱买房，其他随便
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请不要超过6个字作为一名成熟的投资者应不应该买自住房
该不该买房？这个毫无前提条件的问题，伴随着房价新高的不断刷新，已经争论了近20年。
有些人认为应该全力买N套房，有些人则认为一套自住房都不值得买。
本文给这个问题设置了一些前提条件，即对于一名成熟的投资者来说，该不该买自住房？
对于一名成熟的投资者，抛开情结问题不论，当然不会像一般民众一样，去天马行空的拍脑袋或是依照荷尔蒙的分泌来决定买不买房，而是从机会成本的角度来思考和权衡这个问题
这里，成熟的投资者的定义为：具备自己成熟的投资体系，并已经经过较长时间的实践检验，证明自己的投资体系可以形成稳定复合收益的投资者。
这里假设这名成熟的投资者的年复合收益率为15%.手里有自由现金1000万且无自住房，他该不该买房？
这里暂以5年一个周期来思考这个问题，那么最后的问题，就变成了：买房和不买房，两种情况在5年后的资产总值孰多孰少的问题。
选择一：假设这名投资者不买房，将1000万用于投资，5年后，按15%的年复利计算，1000万变成了2011万，而由于其没有买房，租借相同档次的房产的房租一年假设为24万，那么5年后，这名投资者的资产总值，就是=1861万。
选择二：如果这名投资者全额买房不贷款，房价总额为1000万（含装修费等费用），那么，他5年后的资产总值就是这套房产的价值，他的这套房产5年后，总价值是多少？这取决于房价的涨幅，假设年涨幅为6%（综合涨幅，含装修折旧等各种费用）,那么这套房产5年后的价值其这名投资者的资产总值就是1338万。如果房价年涨幅为10%，那么，最后资产总值变为1610万。如果房价年涨幅为13%，那么最后资产总值为1842万。可见，在房产年复合涨幅达到13%左右，买房的结果才和不买房的结果较为接近。
也就是说，如果这名投资者判断今后5年房产年复合涨幅达到13%以上，才应该考虑买房，否则，买房的结果将是负面的。
其实在这个假设中，一名成熟的投资者是否应该买房的逻辑关系可以总结为一个简单的关系式，即当这位投资者判断：（房价年复合涨幅）大于（经过租金修正的投资年复合收益率）的时候，应该买房，否则，应该做其他投资。
这个假设还有一种更通常也更复杂的选择三：，是这名投资者贷款买房，首付3成300万，其他700万用来投资。
显然，在这种杠杆买房的情况下，这名成熟的投资者是否应该买房的逻辑关系式应该修改为：（经过贷款费用和杠杆投资收益修正的房价年复合涨幅）大于（经过租金修正的投资年复合收益率）的时候，应该买房，否则，应该做其他投资。
在这种杠杆买房的情况下，相比第一种全款买房，粗略计算一下的话，在目前利率下，只要房价年复合涨幅达到6%左右，既可以让买房产生正面效应。
事实上，以上假设的判断步骤涉及到了两种预测，一种是房价的预测，一种是投资者自身投资收益率的预测，相对来说，房价的预测是不靠谱的，而一个成熟的投资者对自身的复合收益率是相对比较靠谱的，而在中国国情和通胀预期下，在对房价无力预测和抗衡的情况下，作为一名成熟的投资者，贷款买房不失为类似博弈论中最佳策略，进可攻，退可守，充分利用来之不易的低利率房贷来抵御房价大涨的风险，从资产配置的角度看也更具多样性。
而如果完全不持有房产，连自住房的不配置，从机会成本的角度，显然会面临很大的不确定性风险，过去十几年坚持不买房和不愿贷款买房的，相比同样基础的人，基本就被淘汰了，而这本身其实是可以通过策略去避免的问题。
永远不买房，可以是一种很好的生活方式比如高晓松，但绝对的不是一种从投资者角度应有的思维方式。
如果某个普通民众高呼：“永远不买房，房价再怎么涨都和我无关。”我完全可以理解。但是如果一个投资者也这么大呼，那我只能说，他还没有真正理解什么是投资。
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龙吟月的房地产基本快速笔记
经典宋体繁
&&&&王者现在要去那？那里也不想去，因为走到一个尽头。只有回头罗！再走一遍，王者之路皆烽火，万丈热情冲天高，不羡鸳鸯不羡仙，只愿众生都逍遥！逍遥王─龙吟月。&&&&房地产笔记：&&&&每个人心中一把尺、一个秤，量长短、秤轻重。没有对或错，只是立场不同。究竟怎样的房价才算合理？&&&&所得衡量房价最常用，买不起不等於不合理。所谓「专家」，是指长期关注房地产业的学者、媒体，或是房地产业者本身，以及相关业者。这群专家，长时间都身处房地产界，成天看房地产、谈房地产、思考房地产，算是对房地产深度了解的一个族群。在「接触多、了解多」的前提下，对房价合理性的见解，应该更具有参考价值。究竟在他们心中，盘算着什麽样的公式，来看待合理房价、评估进场购屋的时间点呢？&&&&房价是否合理，个人价值判断标准不一，但是协助房价判断的参考数据却是十分重要，目前民众对合理房价多所困惑。房价资讯透明化，绝对有助於合理房价的研判，也就是说，如果民众能够得知房屋的实际成交时间及价格，就可以进一步判断，在当时的经济环境及房市景气之下，这间房子的实质价值。&&&&反推到目前的社会经济及产业氛围，民众就可以清楚比较，究竟怎样的房价才是合理的，或是来研判这几年来这间房子的增值实力优或不优。&&&&在房地产经济体，因为市场规模十分庞大，政府不应该「干预市场」、左右市场价格；换句话说，市场机制的力量胜过一切，所以：「市价就是合理价」。&&&&能够成为成交市价，就表示买方与卖方达到一定程度的共识，只要买卖双方有共识，便没有合不合理的问题了。毕竟房屋买卖过程中，主观因素居多，很难为「合理」房价找一个通则定义。&&&&如果一定要找出一个法则，那应该是「开发商有利润、投资者有薄利、消费者买得起」，达到三赢的平衡。房市景气若下滑，主要还是受制於总体经济的干扰。&&&&供需平衡就是合理房价。以供需法则来看待合理房价。&&&&供给少房价高、供给多房价低，这是自然不变的原理。举例说钻石这麽贵，却很少人会质疑钻石价格，因为它很稀有；一公升汽油二十五元，一瓶水六百ＣＣ二十元，水都比油还要贵，看起来也似乎是不合理，但是因为有市场需求，水被赋予新的价值，所以不能单用价格来评估价值。&&&&也就是说，只要买方认同的价格，就是合理价。&&&&高房价是房市未来无可避免的趋势，尤其是资源集中的大都会区，就业机会带来人潮、引进住宅需求，一般年轻人买不起市中心精华区房屋，本来就很正常，每一种商品都有等级，买不起并不等於不合理。&&&&一般人惯用以所得衡量房价，计算出房价所得比来评估房价是否合理，这是学习国外的评量方式；但是所得资讯若不像国外这麽透明，真正家户所得收入，大部分不易据实查核，而且是所得愈高隐匿愈多。所以参考房价所得比，数据一定会偏高，这样看待房价反而是不合理的。&&&&房屋资讯透明度高，吸引外资相继投资，房地产蓬勃发展。房价若偏低，也是一种「不合理」。一般人都习惯用「所得」来衡量房价合理性，这是普遍的社会认同方式，可说是对合理房价的第一联想；但是在争取最大利益的前提下，买贵，会觉得多付，买便宜，却不会觉得少付，这是很有趣的现象。&&&&所谓「合理性」的声讨声浪，大多是以高价要求降价为主，很少听到是因为低价而要求涨价的。&&&&买不起，觉得贵，自然产生不合理的质疑；买得起，买便宜了，压根不会想到卖价的合理性问题。买方总认为，「会能卖这个价格，建商一定有得赚，价格就是合理」，这也是人之常情。&&&&但是这样的逻辑套用在房地产上，却显得缺乏正义感。都市城市房价普通被认为偏高，以所得衡量房价，降价有理；如果同样的逻辑从乡村边缘的角度来看，一样用所得衡量房价，那麽，是不是就应该是：涨价有理？&&&&房价太高不合理，应该降价；房价太低是不是应该要涨价？&&&&「宁可在景气悲观的时候买好房子，而不要在景气乐观时买到不好的房子」&&&&房子若几乎是「人人买得起」，只是选择性的问题，通常绝不是在精华地段。&&&&「当价值大於价格时，无论何种时期，消费者都会出手购买」，「价值与价格之间的衡量，主要系於区域认定、负担能力、人口结构及产品竞争力等四大因素」。基本上，买方普遍用这四个要素衡量房屋价值，当价格高於价值时，买方不会出手买；反过来当价值高於价格时，无论景气好坏，买方都会进场。而衡量价值与价格的这把尺，长短标准就因人而异了。&&&&谈到合理，重点是在合『谁』的理，买卖不成交，就是因为你的理和我的理不同；买卖能成交，就是因为理已相同，就是合理。只是，在市场机制的现况价格下，对未来房价的看法，业者长短期都看多，学者只看好长期房价。&&&&房市各种论调百家争鸣，乐观者，认为经济已然全面复苏，气势锐不可挡，颇有一飞冲天之势，悲观者，则认为最坏的时代还没有开始，房价未来迟早还会重重摔一跤！&&&&买的人觉得很满足，卖的人也觉得有赚到，这本来是一场好事，不过，似乎总有些「杂音」，回荡在市场间，而这些论点与看法，或许都有其「成理」的基础，但是，只要稍微再冷静想想，就会发现到在这些说法的背后，有些根本就是狗屁不通！但是大家一片人云亦云的结果，好像就变成了真理，事实上，真的是如此吗？&&&&如果一个区域各项公共建设完工、交通建设齐备，生活机能完善...各项硬体都OK，这房价究竟可不可以涨？「理论」上似乎是该涨的，但是如果它就是不涨呢？想想，有没有这种例子？不少吧！...但是实在不好举例，怕伤了住在这些区域里的朋友们的心..&&&&反过来说，有没有公共建设老旧、交通建设普通、生活机能一般...房价却始终不坠的区域？...仔细想想...也所在多有吧..&&&&重点是，这两者都不是极端的例子，而且案例也都比比皆是，那....这理论究竟该站在哪边呢？如果「原则」与「例外」的比例不相上下，所谓的「原则」，又何来原则之有？&&&&这房地产市场不还在这儿吗？套牢十年的屋奴，一波景气不就解套了吗？...当对的理论不断引导出错的结果，错的决定又一直出现对的答案...到底谁说了才算数？&&&&所谓「市中心房价创新高，年轻人再也买不起市中心的房子了...！」所谓「年轻人想买间好城市的房子，得不吃不喝多少多少年...！」这当然是目前成熟的资本主义发展之下的无奈！&&&&但是如果换种角度，把这句话倒过来说一下，所谓「年轻人只要一毕业或一退伍，马上就可以买的起市中心三千万的房子...」，「年轻人想买间国际城市的房子，只要月薪三万就可以轻松成家...」这说的通吗？这种说法又合理吗？这能符合了所谓的社会公平原则吗？&&&&这事儿不还持续吵着吗？这公平吗？他不就是「年轻人买进市中心」的代表吗？请问，有谁会觉得这事是公平的呢？&&&&当社会的价值观就是只有同一个标准的时候，严格近乎冷酷的生存法则，却造就了目前台面上叱咤风云的实业家！要嘛就认份、甘愿，要不就唯有努力打拼，力争上游！&&&&认真地「蹲」了下来，一步一脚印地从基层作起，这会儿的年轻人每个都想用「蹦」的！每个都期待做个钱多事少离家近，数钱数到手抽筋的工作，这又是对的吗？弄到高不成低不就，结果失业，试问，这个社会有欠你什麽吗？&&&&这是一场全球的淘汰赛！适者生存的法则再次成为主流，现实的残酷，冰冷、无奈，但难道就没有突破传统、力争上游、反败为胜的例子吗？想想，也不少吧！&&&&如果从财富的金字塔来看，当许多人在金字塔地下层煎熬的过着苦日子的时候，有多少人在金字塔的上层往上拉着GDP这个数字？难道这些人全都是含着金汤匙出生的吗？这些人的成功都是偷来抢来的吗？难道这些企业主都没有经过熬夜打拼、兢兢业业的付出过程吗？&&&&如果社会的公理与良知是存在的，您又期待那些靠着买官卖官、攀附权贵，进而飞黄腾达的人，有什麽样的下场呢？在平均数字的背后，隐藏了多少盲点？没错，是有许多令人心酸的悲惨故事，但是，确也有更多愤发励志的经典！&&&&不需要再给房地产市场扣上这麽沉重的大帽子！不要再用这麽简单的人云亦云，去解释原本就存在於市场之间运作成熟的机制与法则！&&&&房地产市场要的是「健康」！每一种购屋、售屋的目的中，都拥有各自独立完整的权利！&&&&「太低不想卖，太高不想买」，是权利！「投资有风险，风险自行承担」，也是权利！窝读谷中文网欢迎您的阅读，网站网址，手机请访问
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