投资商业地产有什么技巧吗？-房地产项目投资需掌握哪些技巧？
投资商业地产有什么技巧吗？
投资商业地产有什么技巧吗？
投资技巧是指合理投资商业地产商业地产投资技巧：【商铺篇】商铺投资大致分为两类：一类是用以出租或转手出售赚取收益；另一类是作为资金保值并升值的手段。技巧一：商铺投资的目的购买商业用房的目的大致分为两类：一类是用以出租或转手出售赚取收益。投资者可以一次性付款或按揭贷款的形式支付房款，用按揭形式购买的则可以实现租金供贷款的目的。另一类是作为资金保值并升值的手段。考虑到通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题，银行储蓄收益少；而股票、债券、期货市场摇摆不定；纯住宅投资回报低，而商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。此外，有相当一部分自营性质的经营商，为店铺的保值和业务的长期发展而选择购买店铺的策略。尤其是在中心商圈的店铺更受他们青睐，比如设立形象店、旗舰店，展示企业实力、提升企业形象，从而进行品牌传播。技巧二：租用还是买产权产权商铺可以转让、继承、出租或用于抵押；而以租赁方式取得的商铺相对保障就少的多，尤其是发展前景好的商铺，租金自然水涨船高，经营者额外负担加重，投资收益却日渐减少。技巧三：商铺投资方向根据商铺类型和所在区域可将投资方向划分为：纯商业区店铺、办公楼底商、住宅底商。一般而言，办公楼底商是作为配套使用的，总面积少，价格比较低廉，经营业态以餐饮、各类水吧酒吧、副食等为主，业态无法覆盖，人气不是很旺，所以转手或转租的前景相对暗淡。住宅楼底商一般是为居民区服务，前提是必须有足够的消费人群。从目前天津的情况看，几乎每个小区都有底商，规划布局简单、硬件设施不全、保安系统薄弱，所以价格虽然相对低，但是收益不明显、风险相对更高。纯商业区内的店铺租售容易、投资收益明显、回收年限相对短所以倍受青睐和追捧。但是前期价格高，负担重，使一部分人很犹豫。不过现在国内很多城市纯商业区的店铺都为二手或三手店铺，一手店铺非常稀缺，所以一手店铺仍具备足够的升值空间。技巧四：商铺投资，几时出手最划算？一般来讲，开发商都会采取预售的形式进行销售。预售也就是期房，此时的价格是相对实惠的，这时购买比较划算。但是必须综合考察开发商的实力和建设周期，因为签署合同后，购买者就要开始还款，而此时尚无法经营或出租，有一段时间是没有收益的。随着工程进度逐渐加快，开发商一般都会涨价。尤其是中心商圈内的店铺，因为正式营业后前景广阔，开发商是“皇帝的女儿不愁嫁”，到这个时候再购买，付出的就更多。看准项目前景，及时出手，抢先一步往往能占尽先机。技巧五：投资怎样的店铺最早的商铺就是一些临街的小作坊和杂货铺，提供一些日常用品；后来出现了单一形式的购物街和专业市场，各种专卖店出现，但专卖店品种单一，无法满足消费者更多的选择，于是出现大型百货商场。目前充斥国内的百货商场因为格局简单、购物环境嘈杂，已经落后。SHOPPINGMALL此时应运而生。MALL的直译为“林荫道”，在SHOPPINGMALL中指的是“步行街”。一般地，在类似的商业广场(购物中心)中，店铺围绕一条或几条步行街来布置，而且这种室内步行街主通道的宽度以6米左右、辅通道4米左右为宜，因为这种距离既能使人群快速到达各个店铺，而且不会过于空旷，整个商场保持旺盛的人期。SHOPPINGMALL应该非常注重购物环境的设计，倡导的是“购物、休闲、娱乐”一体化的服务，也就是“一站购齐”的理念，而这一点，目前天津市面上林林总总的各种店铺、商场都没法满足。在SHOPPINGMALL内的店铺，则充分共享充足的人期，所以商机可以有效保证。技巧六：如何选择铺位位置目前很多商铺投资者往往都陷入一个误区：过分讲究......
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投资写字楼怎么样
请问投资写字楼怎么样？投资主要要注意些什么
提问者：安淳雅|
浏览：533|
时间： 09:38:00
已有9条答案
回答数：2710|被采纳数：140
深圳市德宏装饰工程有限公司
所有回答：&2710
买写字楼要注意哪些?总结起来有以下几方面：1.好地段是硬指标。投资写字楼必须考虑投资回报率，有稳定、可持续增长租金比较重要，好地段可以保障稳定租客;2.产品要有好的设计。产品要为租客提供生存的发展模式，形成一种长远机制，因此还要考察开发商的经营理念;3.选择好的时机。现在是一个好的时机。国家现在在打压房地产投资，而商铺投资门槛高，公寓产品分流了部分写字楼客户，而写字楼总价比公寓稍高，但租金更高，可以说投资写字楼是目前稳妥的投资途径。
回答数：9461|被采纳数：717
杭州康泽建筑装饰工程有限公司
所有回答：&9461
商铺写字楼现在很好了，回报率也高了好多！在经济的调整下，很多公司又都蠢蠢欲动了，总之是不愁租不出去的！
回答数：7681|被采纳数：404
南京优宅尚品装饰设计有限公司
所有回答：&7681
您好，很高兴回答您的问题。
投资写字楼一定要是个好地段，这样出租也好租，写字楼投资是很好的，基本不用愁租的。
希望回答对您有帮助。
回答数：298|被采纳数：15
深圳市彩饰界装饰设计工程有限公司
所有回答：&298
有专家建议：现金在握、仍有不动产投资需求的投资者不妨将注意力重点转向商业地产中的商铺、写字楼及酒店式公寓。
回答数：33888|被采纳数：3070
深圳市中深鸿装饰工程有限公司
所有回答：&33888
个人投资写字楼，其实跟买商品房类似，只是首付至少5成，贷款年限也相应的比商品房短，也没有利率优惠
现在写字楼市场还是很热的~市场前景也非常不错~希望你投资成功！~
回答数：26938|被采纳数：149
四川濎樽建筑装饰工程有限公司
所有回答：&26938
写字楼现在投资还是不错的，收益高，稳定性也好
回答数：2636|被采纳数：68
深圳市大东海建筑智能装饰设计工程有限公司
所有回答：&2636
虽然不懂..貌似挺赚钱...
回答数：10644|被采纳数：133
池州派瑞装饰工程有限公司
所有回答：&10644
没有投资店铺来的快。长的快。谢谢哒，，希望我的回答能对你的问题有所帮助。。。
回答数：1985|被采纳数：144
土巴兔HONEY周
所有回答：&1985
国家宏观调控政策对中小型投资者的影响比较明显。主要表现在门槛增高———首付款比例提高、二次购房贷款利率提高，以及还款年限缩短。2003年北京写字楼购房贷款比例为6成10年，现在许多银行已不再发放写字楼购房贷款；而商住项目同样也受到限制———以往能够按照住宅项目8成20年的标准贷款，现在不仅首付款比例大幅提高，而且对于面积较大的单元发放贷款十分慎重。对于开发商来说，依靠银行贷款的小型投资者容易流失。对于个人来说，能够占用大宗闲散资金进行长线投资的毕竟不多，庞大的小型投资者在数量上会缩减，也就会影响到整体的购买力，分散到各个项目上，会出现比较明显的波动，尤其是以中小型投资者为主要目标客户群的住宅立项写字楼项目。 &&北京中原房地产经纪有限公司写字楼策划部高级策划经理孟志昕介绍说，小型的投资客户其中有很大一部分是个人创建成长起来的中小企业，倾向于购买住宅立项的写字楼。这种小型的投资客户遍及住宅、商住、写字楼等众多的房地产业业态，主要的购买特点是购买面积小，总房款较低，投机的心理稍重。但此类小型的投资客户，数量较大，聚合在一起形成的购买力也是非常庞大的，是写字楼投资市场中重要的购买群体之一。品质越高的写字楼，小型投资客户的比例越低，反之越高。 &&写字楼由于供量小、需求量大，因而会有较高的投资回报率，但同时也有较高的投资风险。对于中小投资者来说，投资写字楼的成本高，对经济压力的抗压力小，中小投资者投资写字楼要非常慎重，应该注意以下三个方面的问题。 &&首先，要有正确的投资心态。北京中原房地产经纪有限公司写字楼策划部高级策划经理孟志昕分析说，中小投资者要有成熟的投资心理，不能盲目，对自己的投资能力有客观的评估，不把所有的鸡蛋放在一个篮子里面，尽量降低投资风险，客观看待市场。同时，对自身的财务能力有正确的评估，对投资回报有明确的预期，用正确的心态看待市场的涨跌和波动。 &&北京万利仁行房地产经纪有限公司总经理王文利认为中小投资者应该避免以下情况： &&a)只看买价，不看租价； &&b)只看硬件，不看服务； &&c)计算方法不对，盲从销售人员的论据； &&d)只看自己，不看整体； &&e)只看利润，不看风险； &&f)花精力太大，不将此计算为成本； &&g)事先不谨慎思考，时候忙于维权； &&h)不关心二手市场； &&i)联想能力差，凭感觉办事。 &&其次，选择合适的物业进行投资。地点是最重要的因素。地点好的写字楼租金价格高，出租机率大，转卖机会大，同时具有升值潜力。戴德梁行董事副总经理林义中建议尽量避免买住宅立项的写字楼。在同一地点，纯写字楼与住宅立项写字楼之间的租金差距能够达到三倍，但是价格却差不了三倍。住宅立项的写字楼从本质上来说是一种不合规范的建筑形式，本身存在很多规划设计上的弊端。如果市场逐步成熟完善，对此类建筑形式进行严格管理，那么投资者面临的风险是非常大的。相比较而言，甲级写字楼的投资较之更高，并且甲级写字楼的租金上涨空间比写字楼的要大。中小投资者在投资写字楼时的理想面积在500平方米建筑面积。如果写字楼的物业面积过小就意味着进驻物业的企业档次低，流动性大，再加上小业主太多，影响到该物业的物业管理和经营水平。同时过多小业主的竞相压价，会对租金收益产生很大的负面影响。 &&再次，正确计算投资回报率。北京万利仁行房地产经纪有限公司总经理王文利认为投资物业的客户，在计算回报率时，往往忽略下列参数： &&a)购置物业的税费、律师费、保险费等； &&b)交付前所交付的还款额； &&c)物业管理费用、自己的管理费用； &&d)装修、家具、房屋折旧费用； &&e)首次出租的高折价； &&f)客户违约率，客户流转率，给客户的免租期； &&g)近期动态的租金行情，未来租金的动态变化； &&h)出租所涉及的税费； &&i)中介费； &&j)贷款利息，首付款的资金成本。 &&如果将这些因素考虑进去，可能对回报率的分析就大不一样了。在租金的评估上，静态和动态的租金评估和测算十分重要。中小投资者投资写字楼可以委托专业的顾问代理公司进行代理，不仅能获得足够的信息资源，也能帮助树立正确的投资心态和观念。
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投资商业公寓需要注意什么 一定要避免哪三大误区
热心网友&&&&
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住宅限购之下,不少人转而去投资商业地产,面积小、总价低的商业公寓因此大行其道。不过,买了公寓当“收租公”也并非一劳永逸。事实上,很多人投资公寓都有以下的误区,如果你对号入座找到一两个“误区”,那么或许你就不应该如此仓促入市。
第一个误区：投资者只盯一手价
说到房产投资,其实大部分&a href=&http://zhishi.***/xf/1-091/& target=&_blank&&&/a&买房投资的人,都是投资新手。他们往往只盯着一手价,忽略其他重要的事情。如果你想在不做好功课就投资商业公寓,还是不投为妙。
举例来说,2011年左右销售的番禺万达广场公寓,当时也是以1.4万多元/m2销售,同期万博拍出一块地,地价达1.4万元/m2,“面包卖面粉价”,成为投资者入市的最佳理由。
然而,番禺万达广场开业,周边也旺起来,有投资者入手番禺万达广场的公寓,二手价约1.6万~1.7万元/m2,也就是说虽然公寓售价与地价一样,该项目二手价并没有因此而狂升,持货4年只录得12.5%的升值。可见即使是在市区,商业公寓这几年的涨幅也有限。
第二个误区：连放租的渠道都***就贸然投资
一位网友通过地产中介行购买了市区某公寓,最近收楼想放租却找不到中介。为啥租不出去呢？原来该区域是临江的旅游区和金融区,周边大小酒店林立,本身已有较便宜的长租房,商业公寓放租生意不多,故此成为二手房中介布点的空白点。当时二手房中介卖公寓的时候是看在开发商的佣金,当然好话说尽,作为投资者起码要到周边看看二手房中介行,了解一下租售行情。
第三个误区：带租约出售也并非是万全之计
投资者担心出租无门,为此不少开发商推出带租约出售的返租方案,不过即使是带租约出售也只是管收楼3年或五年,投资者放租难的问题只是推迟发生而已。珠江新城某带租约出售的商业公寓最近也发生纠纷,带租约的购房不一定确保按时收租,而且带租约的公寓房分分钟早已暗涨,“羊毛还是出在羊身上”。
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