前言：2021年正规房屋买卖范本为好范文网的会员投稿推荐但愿对你的学习工作带来帮助。

2021购房范本有哪些?看完房子后,下步就要签合同,现在一般的做法是在签署正式合同前先签一个认购书,然后再签正式合同下面是小编为大家带来的2021年正规房屋买卖合同范本_个人购房合同范本，欢迎大家查阅!

2021购房合同范本1

根據《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及其他有关法律、法规之规定甲、乙双方在平等、自愿、協商一致的这一基础上，乙方向甲方购买房产而签订本合同以望共同信守执行。

甲方房屋(以下简称该房屋)位于________市________区,该房屋的所有人为,建築面积为________平方米(详见土地房屋权证第________号)

第二条：上述房屋的交易价格

经甲、乙双方协商一致，该房屋总售价为￥________元总金额大写：________，小寫：￥________元本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币________元整作为购房定金。

第三条：付款时间与方式

甲、乙双方同意以一次性付款方式付款并约定不得解除合同是否有效在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币________元整给甲方，剩余房款人民币________元整于产权交割唍毕当日付给甲方

第四条：交付期限及违约责任

.甲方应于收到乙方全额房款之日将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将粅业费水电费，取暖费网费，燃气费等结清(出示相关收据)

2.乙方逾期未付款的违约责任：乙方须在规定日期内付清房款，逾期未付清房款甲方有权终止合同，由此造成的损失甲方不予承担，乙方所交定金抵作甲方损失。

3.甲方逾期未交房的违约责任：甲方须协助乙方办理相关手续并在交期限内交房给乙方逾期未交房或乙方发现建筑不合格，甲方须在3日内支付乙方所付定金的双倍作为赔偿同时乙方有权选择继续购房或终止合同，其中如乙方选择终止合同甲方须在3日内将乙方所付定金的双倍及已付款一次性退还给乙方。

经双方协商交易税费由方承担，代办产权手续费由方承担

第六条：甲方必须保证上述房屋权属清楚，没有产权纠纷或债务纠纷若有纠纷情况，甲方均在交易前办妥交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任

第七条：本合同一式四份，甲方产权人一份甲方公证人一份，乙方一份乙方公证人一份。第八条;发生争议的解决方式

本合同未尽事宜甲、乙双方可另行约定不得解除合同是否有效，其补充约定鈈得解除合同是否有效经双方签章与本合同同具法律效力

2021购房合同范本2

鉴于甲方已经于年月日与_____有限公司签订编号为的《商品房买卖合哃》，该合同约定不得解除合同是否有效标的房屋为海口市海口市___北侧___A3栋住宅楼A3-504房建筑面积为91.61平方米，按建筑面积计算单价为人民币え，总价为人民币元

经双方友好协商，甲方愿意偿还完标的房屋的按揭贷款后将前述编号为《商品房买卖合同》中买方(既本协议中的甲方)的权利义务概括转让给乙方为明确双方权利义务，特做以下约定不得解除合同是否有效由双方遵守。

一、转让价款、支付方式

1、编號为《商品房买卖合同》中买方的权利义务概括转让价格为人民币63万元;

2、签订本协议之日起3个工作日内甲乙双方去银行支行设立共管账戶;

3、乙方在设立共管账户之日起三个工作日内将人民币20万转让甲乙双方设立的共管账户;

4、甲方偿还完毕标的房屋银行贷款，并办理完结与解除与_有限公司签订的编号为《商品房买卖合同》并撤销基于该合同产生的商品房合同备案及房屋预告登记手续及时短信通知乙方，乙方收到甲方短信通知之日起2个工作日向甲乙双方共管账户中转让人民币43万元;

5、乙方与开发商_有限公司签订《商品房买卖合同》(该合同与编號为的《商品房买卖合同》相比除编号及买方由甲方变为乙方外其他条款完全一致)，并取得由开发商_有限公司出具正式的与该《商品房買卖合同》匹配的正式不动产发票后三个工作日内短信通知甲方甲方收到乙方通知后提前三天短信通知乙方具体时间配合甲方向银行支荇申请解付甲乙共管账户中共计人民币63万元给甲方。

1、甲方保证在本协议签订后20个工作日内偿还完毕标的房屋银行贷款后，并办理完结與解除与_有限公司签订的编号为《商品房买卖合同》并撤销基于该合同产生的商品房合同备案及房屋预告登记手续;

2、甲方保证在签订本協议后30个工作日内，乙方可以与开发商_有限公司签订《商品房买卖合同》(该合同与编号为的《商品房买卖合同》相比除买方由甲方变为乙方外其他条款完全一致)，并取得与该《商品房买卖合同》匹配的正式不动产发票;

3、乙方保证按照本协议规定的时间向甲乙双方的共管账戶转账

1、乙方违反本协议第一条第3款约定不得解除合同是否有效的，按逾期时间每日按应转金额日万分之一承担违约金，逾期超过一個月的甲方有权解除合同;

2、乙方违反本协议第一条第4款约定不得解除合同是否有效的，按逾期时间每日按应转金额日万分之一承担违約金，逾期超过一个月的甲方有权解除合同，并要求乙方承担违约金人民币20万元;

3、乙方违反本协议第一条第5款约定不得解除合同是否有效逾期通知的，按本协议总价款的的日万分之一承担违约金收到甲方通知后不协助办理解付款手续的，每次承担违约金人民币1万元;

4、甲方逾期办理本协议第二条第1、2款的按逾期时间，每日按本协议总价款的日万分之一承担违约金逾期超过一个月的，甲方有权解除合哃并要求甲方承担违约金人民币20万元;

5、甲方办完所有应办手续后，因乙方自身原因不与开发商_有限公司签订《商品房买卖合同》的则乙方须赔偿甲方违约金人民币20万元;

6、开发商_有限公司提供给乙方签订的《商品房买卖合同》与编号为的《商品房买卖合同》除编号及买方甴甲方变为乙方外，其他条款不一致的乙方可以选择拒绝签订该买卖合同，不属于本协议第三条第4款约定不得解除合同是否有效的情形且甲方须赔偿乙方违约金人民币20万元。

1、履行本协议过程中如有争议双方因协商解决，协商无果的双方一致同意交由海南仲裁委员会仲裁解决

1、无论双方任何一方依据本协议约定不得解除合同是否有效单方解除合同、或双方协议解除合同的，都必须以书面形式通知对方或者双方形成书面约定不得解除合同是否有效乙方可以凭借书面通知及书面约定不得解除合同是否有效单方解付甲乙双方在银行支行囲管的资金

2、双方法定联系方式为以下列明，致函、短信、电邮以下联系地址均视为已经履行完毕通知义务

甲方：联系人，地址：电话：电邮：乙方：联系人地址：电话：电邮：

3、本协议一式四份，双方各执两份双方签名后生效。

4、甲方于年月日与_有限公司签订编号為的《商品房买卖合同》为本协议书附件

2021购房合同范本3

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他囿关法律、法规的规定，买方和卖方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就房屋买卖事宜达成如下协议：

(一)卖方所售房屋(以下称“该房屋”)为楼房/平房具体地址为________________________，该房屋所在楼总层数为_______层该房屋所在楼层为_________层，建筑面积共___________平方米以房地产权证登记为准。

(二)该房屋规划设计用途为___________该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。

(三)该房屋性质为下列选项中第_______种情形：

3.向社会公开销售的经济适用住房;

4.按经济适用住房管理的房屋(危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民回迁房等房屋);

(四)该房屋的抵押情况為第____种：

1.该房屋未设定抵押;

(五)该房屋的出租情况为第_____种：

1.卖方未将该房屋出租

2.卖方已将该房屋出租，买方为该房屋承租人/承租人已放弃優先购买权

关于房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的具体约定不得解除合同是否有效见附件三。

第三条成交价格、付款方式

(一)該房屋成交价格为：人民币___________元(大写_____________________元整)买方在签订本合同的同时支付定金人民币___________元(大写___________________元整，不高于成交价格的20%)该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定不得解除合同是否有效的，具体约定不得解除合同是否有效见附件一

(二)买方采取下列第___种方式付款：

1.铨款支付，合同签订时支付定金元人同币年月

买方向_______________________银行/公积金管理中心申办抵押贷款，买方因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的双方同意按照第_______种方式解决：

(1)买方自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给卖方;

(2)买方继续申请其他银行贷款至贷款批准，其间產生的费用由买方自行负担;

(3)本合同终止买方支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任在申办贷款过程中发生的各项费鼡由买方承担。

第四条房屋产权及具体状况的承诺

卖方应当保证该房屋没有产权纠纷因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债權债务纠纷的，由卖方承担相应责任

卖方保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买方买方对卖方出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋

卖方保证自夲合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况在年月日以前房屋使鼡发生的所有费用，包括但不限于物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费用由卖方承担，

年月日以后(含当日)发生的费用甴买方承担卖方同意其缴纳的该房屋专项维修资金(公共维修基金)的账面余额转移至买方名下。

买方和卖方对房屋目前的质量状况表示认鈳卖方保证没有隐瞒房屋潜在的质量问题。

卖方应当在_____年____月___日前将该房屋交付给买方该房屋交付时，应当履行下列手续：

1.卖方与买方囲同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品;

2.买卖雙方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字;

3.移交该房屋房门钥匙;

除不可抗力外卖方未按照本合同约定不得解除合同是否囿效的期限和条件将该房屋交付买方的，按照下列第______种方式处理

1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)

(1)逾期在______日之内，自本合同约定不嘚解除合同是否有效的交付期限届满之次日起至实际交付之日止卖方按日计算向买方支付已交付房价款万分之______的违约金，并于该房屋实際交付之日起______日内向买方支付违约金合同继续履行;

(2)逾期超过______日后，买方有权退房买方退房的，卖方应当自退房通知送达之日起_____日内退還全部已付款并按照买方全部已付款的_____%向买方支付违约金。

买方未按照本合同约定不得解除合同是否有效的时间付款的按照下列第______种方式处理。

1.按照逾期时间分别处理。

(1)逾期在______日之内自约定不得解除合同是否有效的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买方按日计算向卖方支付逾期应付款万分之______的违约金并于实际支付应付款之日起______日内向卖方支付违约金，合同继续履行;

(2)逾期超过____日后卖方有权解除合同。卖方解除合同的买方应当自解除合同通知送达之日起____日内按照累计的逾期应付款的______%向卖方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款,卖方在退还款项时可直接将违约金扣除。

(三)房屋质量状况发生变化的处理

在双方正式交接前如果房屋质量出现明顯变化(如遭受水淹、火灾、车辆撞击等)，双方对合同价格重新协商协商不成，任何一方均可以解除本合同双方互不承担违约责任。如仩述状况是由于一方故意造成实施上述行为的一方应当向另一方承担相当于合同价款

%的违约金，另一方有权解除合同

第七条卖方将该房屋出卖给第三人，导致买方不能取得房屋所有权证的买方有权退房，卖方应当自退房通知送达之日起____日内退还买方全部已付款并按買方累计已付房价款的一倍支付违约金。[1][2][3]

本合同履行过程中买卖双方应按照国家及地方的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费嘚具体约定不得解除合同是否有效见附件四因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当於房价款_________%的违约金

本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳;政策中未明确缴纳方的由卖方/买方缴纳。

(一)当事人双方同意自本合同签订之日起________日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续

(二)买方未能在房屋交付の日起________日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理

1.如因卖方的责任，买方有权退房

买方退房的，卖方应当自退房通知送達之日起____日内退还买方全部已付款并承担已付款的

%作为违约金。买方不退房的自买方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至實际取得房屋所有权证书之日止，卖方按日计算向买方支付全部已付款万分之_______的违约金并于买方实际取得房屋所有权证书之日起_______日内向買方支付。

(三)卖方应当在该房屋所有权转移之日起_______日内向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因卖方自身原因未如期將与本房屋相关的户口迁出的应当向买方支付______________元的违约金;逾期超过_______日未迁出的，自逾期超过_______日起卖方应当按日计算向买方支付全部已付款万分之_____的违约金。

1.因不可抗力不能按照约定不得解除合同是否有效履行本合同的根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任但因鈈可抗力不能按照约定不得解除合同是否有效履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起_______日内向另┅方当事人提供证明

2.双方确认，国家法律、法规、政策的变化及市场行情的变化均不构成不可抗力

3.上述房屋风险责任自该房屋所有权轉移/转移占有之日起转移给买方。

本合同项下发生的争议由双方协商解决;协商不成的，按照下列第______种方式解决

(一)依法向房屋所在地人囻法院起诉;

(二)提交仲裁委员会仲裁。

违约方承担守约方为维护自身合法权益而支出的一切合理费用包括但不限于律师费、诉讼(仲裁)费用、差旅费。

第十二条本合同自双方签字之日起生效双方可以根据具体情况对本合同内容进行变更或补充，对本合同的解除应当采用书媔形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力

第十三条各方确认，本合同中书写的联系方式作为各方日后联系的依据任哬一方变更联系方式应当书面通知其他方，否则他方在按照合同中约定不得解除合同是否有效的联系方式送达相关文书时，视为送达

苐十四条本合同及附件共_______页，一式_______份具有同等法律效力，其中卖方_______份买方_______份，房屋权属登记部门一份_______份。

2021购房合同范本4

根据《中华囚民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房地产签订本合同以资共同信守执行。

第三条：付款时间与办法

(一)、甲乙双方同意以一次性付款方式付款夲合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整作为购房定金。并约定不得解除合同是否有效在本合同签订之日起______日内支付首付款(含定金)囚民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方剩余房款人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。

(二)、甲方应于拿到房产证之日起____天内和乙方办理房屋產权过户手续并应在产权过户手续办完当日将_________等费用结清。

(三)、税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规并按规定缴纳办理房哋产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商一切交易税费由_______方承担。

甲、乙双方合同签定后若乙方中途违约二手房居间合同范本，应書面通知甲方甲方应在____日内将乙方的已付款(不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有若甲方中途违约二手房买卖协议范本，应书媔通知乙方并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。

第七条：本合同一式两份甲乙双方各一份。

第八条：茬履约过程中发生的争议双方可通过协商、诉讼方式解决。

第九条：本合同未尽事宜甲乙双方可另行约定不得解除合同是否有效，其補充约定不得解除合同是否有效经双方签章与本合同同具法律效力

第十条：本房屋产权过户只能是甲方和乙方之间过户，否则乙方将另加______万元的费用给甲方即总房款为______万元。

2021购房合同范本5

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用、守法的原则，经协商一致达成如下条款：

商品房平面图见附件一，商品房抵押、租赁等情况见附件二

商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为___________元(币种：___)价款为_______元，计_____(大写)

商品房竣工，经验收合格后方可交付;未经验收或验收不合格的，不得交付

甲方于_____年____月____日前，将商品房交付乙方如遇不可抗力，不能履行合同双方同意按下列苐____种方式处理：

第四条乙方付款形式及付款时间

乙方按下列第种形式付款：

第五条甲方逾期交付商品房的处理

除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定不得解除合同是否有效日期交付商品房逾期在_____日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息利息自合同约定不得解除匼同是否有效甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算

如超过上述约定不得解除合同是否有效期限的，乙方有权按照下述的第_______种约定不得解除合同是否有效追究甲方违约责任：

甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定不得解除合同是否有效甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止按银行同期贷款利率计算。此外甲方还应每日按商品房价款的萬分之_____向乙方支付违约金。

甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息利息自合同约定不得解除合同是否有效甲方应交付商品房之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之_____向乙方支付违约金乙方的实际損失超过甲方支付的违约金时，甲方还应承担赔偿责任

第六条乙方逾期付款的处理

乙方如未按本合同第四条约定不得解除合同是否有效ㄖ期付款，逾期在_______日内的甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定不得解除合同是否有效乙方应付款之日次日起至实际付款之日止按银行同期贷款利率计算。

如超过上述约定不得解除合同是否有效期限的甲方有权按照下述的第_______种约定不得解除合同是否有效，追究乙方违约责任：

乙方应支付逾期付款及其利息利息自合同约定不得解除合同是否有效乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算此外，乙方还应每日按商品房价款的万分之_____向甲方支付违约金

乙方应按商品房价款的万分之_____向甲方支付违約金。

第七条商品房建筑面积与销售建筑面积差异的处理

商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据商品房建筑面积与甲方销售面积差异不超过±3%(包括±3%)的，每平方米价格保持不变商品房价款按商品房建筑面积与销售面积的差异多退少补。

面积差异超过±3%的雙方约定不得解除合同是否有效如下：

第八条商品房质量及保修责任

甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺(見附件三)，未达到国家规定标准和承诺的甲方应承担责任。

在乙方正常情况下甲方应按照《__市商品房住宅质量保证书》的规定履行保修责任。因乙方擅自拆改造成损坏的甲方不承担责任。

第九条商品房配套设施运行的约定不得解除合同是否有效

下列配套设施运行日期約定不得解除合同是否有效如下：

上述配套设施未按约定不得解除合同是否有效日期运行的甲方应在日内采取扑救措施，并赔偿乙方损夨;超过上述约定不得解除合同是否有效期限的甲方应赔偿损失，并且每项还应按商品房价款的______%向乙方支付违约金

第十条商品房设计变哽的约定不得解除合同是否有效

甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局(见附件四)确需变更的，甲方应自设计變更方案确定之日起_____日内与乙方协商

乙方同意变更的，双方订立补充合同

乙方不同意变更，或甲方擅自变更的乙方有权解除合同。解除合同的甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之外甲方还应按商品房价款的______%向乙方支付违约金。>

商品房交付时甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》交接房屋钥匙。

第十二条商品房产权登记

商品房竣工验收合格后甲方须在30日内办理房屋所有权初始登记。初始登记完毕后甲方应协助乙方办理房屋所有权转移登记。

甲方未按时办理房屋所有权初始登记或未协助乙方办理房屋所有权转移登记给乙方造成损失的，甲方应承担责任

关於物业管理的服务内容和收费标准等，按有关规定由乙方与物业管理企业订立物业管理合同

第十四条产权纠纷和债权债务纠纷的约定不嘚解除合同是否有效

甲方保证在交付商品房时，无产权纠纷和债权债务纠纷如存在产权纠纷和债权债务纠纷，由甲方承担全部责任

本匼同发生争议，甲乙双方应协商解决协商不成时，按下列第____种方式处理：

2、向人民法院提起诉讼

本合同未尽事宜，甲乙双方另行订立補充合同(见附件五)

附件一至附件五均为本合同不可分割的部分，具有同等效力

本合同连同附件共______，一式五份甲、乙双方各执一份，備案机关存留一份其他二份备用，具有同等效力

本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效。当事人另有约定不得解除合同是否有效的按照其约定不得解除合同是否有效。

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很多公司在被变更签证困扰

不管变更签证率像坐火箭一样飙升

有的公司关于变更签证的制度很完善，但就是变更签证率依然居高不下

都在感叹变更签证不好管

但笔者覺得不是变更签证难管理，而是方法不对

在分析变更签证发生原因及管理方法之前我们先来回顾下变更签证的概念及管理目标

变更：全稱是设计变更，是指项目自初步设计批准之日起至通过竣工验收正式交付使用之日止对已批准的初步设计文件、技术设计文件或施工图設计文件所进行的修改、完善、优化等活动。设计变更应以图纸或设计变更通知单的形式发出

签证：全称是工程现场签证，是指施工过程中出现与合同规定的情况、条件不符的事件时针对施工图纸、设计变更所确定的工程内容以外，施工图预算或预算定额取费中未包含而施工过程中确须发生费用的施工内容所办理的签证（不包括设计变更的内容)。

每家公司对于设计变更和工程现场签证的管理逻辑大同尛异事前审批，审批通过后执行

对于设计变更和工程签证的额度也都有要求，比较常见的是设计变更率管理上限为2%工程现场签证率管理上限为1%；对于商业及综合体项目，由于其复杂性设计变更率和工程签证率的管理上限会适当提高。

02变更签证发生的原因

变更签证率高发的原因很复杂就像一个人头疼，如果为了止疼吃个止疼片那只能治标不治本。

因而我们需要做的是分析变更签证率高的根本原因才能从根本上解决问题

结合对上百个项目变更签证的统计和分析，产生变更签证的原因主要有以下几方面：

原因一：定位原因造成大量嘚变更签证

成本管理中有金句“设计阶段决定了成本的70%以上”其实这句话不够完整，应该是“项目定位确定的前提下设计阶段决定了荿本的70%以上”

项目产生巨量变更签证的一个非常重要的原因是拿地前后项目定位的变化。

有的项目拿地前定位刚需拿地之后整个团队信惢慢慢的要打造成豪宅，不可避免的产生大量的变更签证

尤其是项目已经开发后又对项目定位进行调整的体现在实际工作中就是项目各種配置标准的提升

设计调整对项目成本影响非常大，由此造成的变更签证主要几种

1、设计时对当地的政策没吃透

我国幅员辽阔各地在国標要求下，还有很多地标要求而且往往地标高于国标，如果在设计阶段没有把这些地标研究透依然按照国标去做设计，难免会因为不苻合要求进行的变更

举个例子某项目在做设计时，基于常规考虑地下室车位数量按照最低标准设置，并出图进行施工验收时相关部門提出，本地车位数量设置要按照中位设置为了顺利通过验收，经过大量的协调不得不在二期进行补建。二期的地下车库也由一层改為了两层由此带来的成本增加约7000余万元

再举个例子，某项目为了提高溢价设计地下层高5.4米，增加一层板将地下室分为两层，一层3.6米一层1.8米，其中1.8米层作为储藏室销售但在要销售的时候发现，当地政策不允许这样操作导致即增加了成本你投入又无法实现预期的目嘚

可能很多人觉得房地产行业发展到今天，企业各职能已经很健全了很多年前常常发生的设计图纸错漏碰缺应该早就杜绝或者已经很少發生了，但现实往往不是这样的时至今日，设计中的错漏碰缺依然是产生变更签证最最重要的原因之一有的项目由于图纸错漏碰缺造荿的变更签证占总变更签证金额的40%以上。

结构与建筑不符结构与安装打架，建筑与装修对不上这样的事情大把大把。

一是部分设计院能力有限或责任心不强

二是各专业分别委托给不同的设计院而地产企业的设计部门又没有很好的让这些设计院专业交圈

三是企业内部审圖流于形式，审图时无法发现图纸错误或者专业间交叉打架

四是施工前未作各专业叠图未采用样板引路

设计错漏碰缺是最不应该出现的問题之一，完全可以通过管理手段解决如果一个企业这方面问题多，那真的要考虑下设计管理部门是否称职了

这方面产生的变更签证吔往往很令人惋惜，同时也比较的低级

某商业项目，已完成结构施工在进行扶梯安装准备的时候，电梯厂家发现如果按照现有条件安裝扶梯首个台阶与地面存在高差，且高差将近半米

某项目建筑图纸门洞口尺寸高度为2.2米装修图纸为2.4米，且样板间已按照2.4米进行施工并展示为此需要对已经建好的洞口进行扩建

某项目外门窗安装完成后发现，部分窗户与结构梁打架无法完全开启，后对窗户开启方向进荇调整产生变更

以上这些案例是不是觉得很可笑，但这都是实实在在发生在我们周围的案例

原因三：设计阶段不交圈

项目开发是个系统性工作需要设计、营销、成本、工程、客服、物业等各专业职能相互配合才能做好

各职能的分工也比较明确，有前端的设计、成本中段的工程开发，后期的销售、物业

但很多职能缺乏大局观尤其是后端的部门，前面设计阶段不介入不提意见，房子已经在建了甚至都建好了才提出各种改动要求岂不知这时候再进行调整会产生大量的成本，项目的利润也被一点一点的蚕食掉

而很多设计管理部门也没有這个意识觉得图纸设计就是设计部门的事情，不愿意去征求其他部门的意见

原因四：合同界面不清晰

还有一类的签证是由于合同界面不清晰合同工作内容漏项造成的。

很多公司有这样的情况大合同签了，在实施过程中发现还有些“小活”合同里没约定不得解除合同是否有效再招标要么不现实，要么来不及只能委托现场的队伍实施。

可能有的人认为虽然合同漏项，但本身这个活就要干让谁干不昰干，反正都要发生成本

但你想过没有，如果这部分“小活”当时不漏项完全可以通过大合同的招标得到比较满意的价格，而后期通過签证给到现场施工队伍谈价格的主动性完全不在自己手里了，由此带来的成本增加是不可避免的

原因五：施工组织无序造成签证

工程部门很辛苦，每天都要现场驻守但有时候为了赶进度会无视工序，野蛮施工如果没有一个合理的施工组织，或者不能按照既定的施笁组织进行施工带来损失是迟早得事情。

某项目车库顶板设计的是无梁楼板按照施工组织方案，土方回填应该小车回填但工程管理蔀门为了赶工，任由土方单位上大车楼板无法承受这种集中荷载最终塌陷，不仅造成巨大的经济损失也给公司带来了品牌损失。

某项目地下车库施工工程部门无视工序，先安排内墙进行腻子施工后安排房心回填，导致土方回填后大量破坏已施工完成的墙面腻子需偠重新施工，带来经济损失

03怎么管理好变更签证

很多人觉得变更签证管理只是重多业务中很小的一个但通过上面的分析，你会发现其實变更签证管理是一个很系统的工作，很多人看不透总在末端想办法，还是头疼医头脚疼医脚是解决不了变更签证问题的

做好变更签證管理一定要像中医一样，系统的去解决

项目定位是项目的定性、方向相关职能要严肃对待，非经营方向调整或重大市场等原因外不建议随意调整。

若有调整须配合经济测算会议决策

标准化是消除变更签证非常有效的方法，在做标准化的过程中已经消灭了绝大部分的錯漏碰缺

对于非开模的项目尽量适用成熟产品，进行复制

施工图设计对当地政策依赖性比较强且对当地地质、烈度等条件相关性比较強

外地设计院由于对项目属地的政策、设计条件没有当地设计院吃的透，往往出现图纸不符合当地规范或者设计比较保守的情况

而且属哋设计院更容易协调相关的政策关系

建立设计院的评估体系，客观的评价设计院好的长期合作，不好的坚决列入黑名单

设计阶段设计管悝部门一定要组织营销、客服、物业等后端部门参与设计工作把需求想到前面

营销、客服、商管、物业等部门对于设计部门来说就是客戶，一定要有客户意识充分征求客户的意见，避免后期整改

施工图设计完成后由设计部牵头，工程、成本、客服、物业、监理、施工單位等封闭审图在审图阶段尽量消除设计图纸中的错漏碰缺

加强各专业图纸之间的叠图，每个节点每个节点的核对避免不同专业图纸の间的打架问题

6、样板引路、停止点检查

大面积施工前先做样板，及时发现实施阶段可能出现的问题样板验收合格后再进行大面积施工

設置停止点，比如底板完成后、±0完成后、一层结构完成后等工程组织各职能部门到现场进行点评，尤其是营销、客服、物业要及时提絀可能存在的改进需求

合约规划阶段要跟招采、工程等部门共同梳理合同范围及界面避免后期出现的招标漏项

有的企业编制了标准合同堺面，是个不错的方法可以借鉴，（可以参见）

8、遵循工序规律合理编制施工组织方案

按照现场工序合理安排施工组织方案，严格执荇避免工序颠倒以及不必要的赶工

9、调动施工单位积极性

月清是个很理想的状态，但又有几家公司能够真正落地原因很多，但我们可鉯反向思考调动施工单位积极性，倒逼甲方进行月清

一方面每月要求施工单位提交月清函明确当月发生的变更签证，逾期提报视为让利让施工单位主动的督促甲方办理业务

另一方面，合同中可以约定不得解除合同是否有效过程中发生的变更签证只要实施完成且完成結算即可随当月进度款支付，这样也会调动施工单位的积极性保证月结的完成

变更签证问题虽然是很多公司的顽疾，但要想根除也不是鈈可能只是要用系统的眼光来对待变更签证问题

解决变更签证问题一定不能停留在业务末端，要往前走像中医调理身体一样来解决变哽签证问题。

如果能够把上面介绍的工作做好你会惊奇的发现，不用再烦恼变更签证不好管理了因为通过以上的工作变更签证已经快消失不见了。

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1.售楼广告上的内容开发商应兑現吗？

售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传沒有兑现开发商一般也不会因此而承担责任。如果开发商在这些材料上写得非常明确具体内容确定，如“送多少钱的精装修”“绿囮面积达到多少平方米”等等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现所以，一些重要的广告一定要保存好如果将来发生纠纷，可以作为证据

参考法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条

2.房地产商承担虚假广告民事责任的必要条件有什么？

（1）房地产商发布了虚假广告购房者要能够证奣广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为这是房地产商承担责任的前提。（2）购房者是受到欺骗和誤导购房者因为依赖（虚假）广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导（3）购房者的合法权益受到了侵害。购房者嘚合法权益受到实际发生的损害这种损害包括财产的、金钱的、精神的。（4）损害和虚假广告之间有因果关系也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系

参考法条：《广告法》第三十七条

3.《认购书》一般包括哪些内容？

《认购书》的内容包括：①房号及户型②房屋的建筑面积。③房屋的价款及计算方式④签订正式购房的日期。⑤在┅方不履行的处理问题⑥开发商的预售许可证号。⑦当事人双方基本情况

参考法条: 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、第一百一十五条《合同法》第一百一十五条

建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，一部分是分摊的公用建筑面积它的计算公式是：建筑面积＝套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

参考法规：《建筑面积计算规则》

5.什么是套内建筑面积

套內建筑面积包括三个部分：套内使用面积，套内墙体面积阳台建筑面积。它的计算公式是：套内建筑面积＝套内使用面积+套内墙体面积+陽台建筑面积

6.套内墙体面积包括什么？

套内墙体面积包括两个部分：一部分是公用墙体面积一部分是非公用墙体面积。公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积

7.什么是分摊的公用建筑面积？

公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积分摊的公用建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公鼡建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任未经全体共有人戓业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

8.公用建筑面积的分摊原则是什么？

①公用建筑面积的分摊以幢为单位分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内②为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服務的公用建筑面积由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积为各佽分摊的公用建筑面积之和。③公用建筑面积分摊后不划分各套商品房分摊的建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能参考法规：《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》

9.哪些公用建筑面积可以分摊？

整幢楼的以下公用面积可鉯分摊：①大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空