被执行人已出售但未过户的房产强制执行过户条件，法院怎么处理

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-05-28 00:41 标签： 房产强制执行过户流程
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申请执行人可否直接持以物抵债裁定书办理法院未解封房屋的过户登记？
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　　【案情】
　　李某与朱某发生债务纠纷，李某诉讼中申请保全了朱某一栋房屋，后法院依法判决朱某偿还李某欠款50万元。朱某无力给付，李某申请执行，执行过程中双方达成执行和解，朱某以自己已被诉讼保全的房屋全部抵债给申请人李某抵偿全部债务。后李某持法院以物抵债执行裁定书到房管部门进行该房屋的转移登记，该房管部门向李某提出必须由法院先行解除该房屋的查封，并下发协助执行通知书方能办理。
　　【分歧】　　
　　第一种意见认为应由人民法院执行机构先行对该房屋上的查封予以解除，并依法向该市房管部门送达协助执行通知书，该市房管部门依据上述文书为李某办理转移登记过户手续。房管部门理由是：诉讼期间的保全依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定，诉讼中的保全措施进入执行程序后，自动转化为执行中的查封、扣押、冻结措施。所以执行法院对于本院诉讼中的查封，根据案件的执行需要应予先行解除。同时又因人民法院的查封期限未届满，房管部门不能擅自处理已被人民法院查封的财产。即使执行法院解除查封后，也应按的规定向房管部门下发协助执行通知书，再买协助该房屋的转移登记事项，房管部门方可办理。　　
　　第二种意见认为该案中李某的转移过户登记申请无需人民法院先行解除查封，李某可依据人民法院执行中和解达成的以物抵债执行裁定书并提供相关的身份证件等手续，该市的房管部门应当立即为其办理。因为最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中规定，人民法院查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。该房屋的查封效力因执行中的以物抵债而消灭，该市房管部门再行要求人民法院先行解除查封并送达协助执行通知书是不妥当的。
　　【管析】　
　　笔者同意意见二，理由是：1、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十条第二款规定，人民法院查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。该房屋在执行和解中以物抵债，完全符合该条款2、《最高人民法院关于查封法院全部处理标的物后轮候查封的效力问题的批复》（法函[号）中也阐述人民法院对已查封、扣押、冻结的财产进行拍卖、变卖或抵债的，原查封、扣押、冻结的效力消灭。但是笔者认为这种消灭是基于执行法院完全处分了标的物并且已给做出该标的的拍卖、变卖、抵债的裁定已经生效，并依此办理了转移登记过户手续的消灭。另外该房屋的所有权人朱某是否还有拖欠他人债务，该房屋的执行法院的查封后是否还有轮候查封尚且不知。如有其他法院的轮候查封，执行法院先行解除查封后，申请人李某在向该市房管部门递交转移申请登记时容易出现在后的轮候查封自然生效问题。因为最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十条中关于“查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封”的规定，就出现了执行法院的申请人尚未办理万转移登记，该标的却被别的法院轮候查封转为正式查封，而无法实现债权。所以，房管部门依据执行法院以物抵债裁定书可直接受理并办理，该房屋的转移登记，也消灭了这种不必要的麻烦。
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房子买了三年未过户，突然被法院查封
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（原标题：房子买了三年未过户，突然被法院查封）
近日，有读者来电咨询，房子买了多时，但房东一直拖着未能办理过户手续，时间久了会否有风险？律师建议：房子能过户应尽早过户。此前曾有类似案例，因买家一直未催原房东过户，房子险些被法院查封。究其原因是房子未过户，产权仍在原房东名下，受原房东负债牵连，名下房产一并被法院查封。在买卖房产过程中产生的诸多纠纷，都涉及到专业的法律问题。只要关注钱江晚报微信公众账号“杭州房产”（微信号：qjwbdc），或登陆购房宝网站（）的专家咨询页，围绕房子的一切法律问题你都可以在上面留言提问。留有手机号的读者将优先得到回答的机会。案例：买了房子三年未过户受原房东牵连房子被查封2016年8月底，温州的邹女士突然发现自己居住的房子被法院贴了封条，而查封的原因，竟是几年前卖她房子的房东，因欠钱未还，名下房产遭法院查封。三年前，邹女士以385.7万元总价购买了温州市鹿城区一套安置房，当初房子出售时，原房东并未办理好产权登记。邹女士想着，房子已是现房，买了装修下就能入住，虽然产权还没办理好，但以后办好了就能过户。因此，邹女士只跟原房东签订了《安置房买卖合同》，并约定，待产权办理好后，双方就去办理过户手续。然而这一拖就拖了三年，直到房子被法院贴了封条，邹女士才意识到问题的严重性。在律师的建议下，邹女士向法院提出异议。随后，在法院举办的听证会上，原房东承认房子确实在三年前卖给了邹女士，只是办理产权登记时写的是原房东夫妻俩的名字，因为房子迟迟未过户，产权一直没有变更。但原房东的债权人——温州某小额贷款公司并不认可，觉得房子产权既然仍属于原房东夫妻俩，那么就有权要求法院对房子进行查封，即便邹女士签订的购房合同是真的，那也是原房东夫妻俩与邹女士之间的关系，并不涉及第三方债权人。此外，房子卖了三年了，邹女士都没有去办理过户，这事情本身就存在问题。法院在核查过程中，确认了邹女士与原房东签订《安置房买卖合同》的真实性。按照合同约定，邹女士在日签订合同当天，支付125.7万元首付款，原房东将钥匙给到邹女士；余下的200万元房款按月支付。为尽快付清房款，过去三年里，邹女士按月以银行转账的方式将房款打入原房东账户中，直到房子被法院查封之时，邹女士只剩最后的20万元房款未付清。邹女士很不解，《安置房买卖合同》都签了，房款也按照合同约定在支付，为何还会被法院查封。在律师的建议下，邹女士将余下20万元购房款交给法院。根据相关法律规定，购房者支付全部购房款，或者按照合同约定支付部分房款且将剩余房款按照人民法院要求执行，可以认定为该房产合法有效。邹女士很幸运，最终解除了该套房子查封。如若不然，邹女士购买的这套安置房很可能因为原房东债务问题而被法院查封拍卖，那时或将引发更多的争议。律师点评：房子产权仍在原房东名下四种情况能防止房产被查封浙江六和律师事务所&胡增冬律师根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定：涉及金钱的债权，在执行中买家对于登记在被执行人（也就是原房东）名下的房产提出异议，有四种情况会受法院支持：
1、在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；2、法院查封前已合法占有该房产；3、已支付全部房款，或者按照合同约定支付部分房款且将剩余房款按人民法院要求执行；4、不是买家个人原因导致未能办理过户登记手续。邹女士因为自身情况符合法律相关规定，又听从律师建议将余下的20万元购房款交给法院，因而得到法院支持，并没有让自己购买的房子因产权问题被法院查封。
(原标题：房子买了三年未过户，突然被法院查封)
本文来源：浙江在线-钱江晚报
责任编辑："王晓易_NE0011"
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被执行人已转让但未办理过户手续的房产能否强制执行？
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&&一般而言,被执行人已转让但未办理过户手续的房产,法院依法可以强制执行。但是若第三人已经支付全部价款并实际占有使用,而且对未办理过户手续不存在过错的话,则法院不能强制执行该房产。
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还没有过户给被执行人的房产也能被法院强制查封拍卖吗？
时间：&&来源：东营仲裁委员会&&作者：
200710161620103200946831.560 “”31“”&& &文章出处：上海法院网&&&&&

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