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作者｜最高人民法院，吴晓芳
来源：《民事法律文件解读》第100辑
　　一、案件基本事实
　　王先生与李女士于2005年5月登记结婚，因双方收入有限，婚后一年多一直租房居住。王先生的父母考虑到小夫妻租房居住缺乏安全感，遂于2006年9月以儿子的名义购买一套两居室，房屋总价款170万元。王先生的父母支付了100万元首付款，余款70万元从银行贷款，银行每月从王先生的工资卡中扣款。后因王先生找到一份高薪工作，2011年4月还清全部贷款并取得房屋产权证，产权人登记的是王先生。
　　2012年3月，李女士以夫妻感情确已破裂为由提出离婚，并主张按照夫妻共同财产的性质分割所住房屋，此时房屋市场价格已上涨为300万元。王先生同意离婚，但认为诉争房屋的归属应依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》》)第七条的规定处理，尤其是归还银行贷款的资金均来源于自己的工资卡账户，离婚时房产当然应归自己一方所有。
　　二、法院裁判情况
　　一审法院经审理认为，诉争房屋系王先生的父母支付100万元首付款购买，产权登记在王先生一方名下，婚后还贷款项也出自王先生的工资卡账户，李女士没有提供证据证明自己参与还贷，其主张房屋属于夫妻共同财产缺乏事实和法律依据，故判决准予双方离婚，诉争房产归王先生个人所有。
　　李女士不服一审判决提出上诉，坚持认为诉争房屋应认定为夫妻共同财产。
　　二审法院经审理认为，《婚姻法司法解释》第七条针对的是父母全额出资的情况，而本案中王先生的父母仅支付了100万元首付款，余款70万元及其贷款利息均是婚姻关系存续期间支付的。虽然还贷资金源于王先生的工资卡账户，但按照现行婚姻法的规定，一方或双方的工资、奖金收入属于夫妻共同财产，李女士无需专门举证自己也参与还贷，故认定诉争房屋属于夫妻双方的共同财产。对王先生父母支付的100万元首付款，因缺乏明确赠与王先生的证据，按照《婚姻法司法解释》第二十二条的规定，应当认定为对夫妻双方的赠与。考虑到购房资金的大部分来源于王先生父母的出资，分割夫妻共同财产时对王先生可以多分，故判决诉争房屋归王先生一方所有，王先生应给付李女士房屋补偿款60万元。
　　三、 主要观点及理由
　　在本案的处理上，存在两种不同意见。
　　一种意见认为，《婚姻法司法解释》第七条已明确规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”此司法解释已于日开始施行，第七条应作为处理本案的裁判依据，诉争房屋应归属王先生个人所有。
　　第二种意见认为，一审法院对《婚姻法司法解释》的条文理解有偏差，只有一方父母全额出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，才可认定为夫妻一方的个人财产。本案的事实不符合《婚姻法司法解释》第七条规定的条件，不应适用该条进行裁判。由于本案系婚后购房、婚后还贷、婚后取得房屋产权证书，认定为夫妻共同财产比较符合婚姻法规定的精神。涉及具体分割问题，应考虑购买诉争房屋的资金来源，对王先生一方可以多分。
　　我们认为，第二种意见是适当的。
　　四、案件解析
　　本案争议的关键点在于如何理解《婚姻法司法解释》第七条的规定精神。
　　从《婚姻法司法解释》第七条规定的内容来看，我们仅从字面语法上简单理解，“婚后由一方父母出资为子女购买”是对后面“不动产”的修饰，是一个定语，它所强调的是不动产，赠与标的物是不动产而非出资。第七条并没有“婚后用夫妻共同财产还贷”或“婚后用夫妻共同财产部分出资”的用语，适用第七条的前提条件是：其一，一方父母全额出资且产权登记在出资人子女名下的；其二，购买不动产的目的是“为子女”，而非为父母本身。现实生活中，有的父母可能出于子女单位能够报销相关物业费、暖气费等原因，也有的考虑到将来可能发生的遗产税等问题，将父母自己出资购买的不动产登记在子女名下，实际上并无赠与子女的意思表示。父母挂子女之名购房，用子女的名义登记产权，但实际是父母本身的财产，没有赠与的真实意思。审判实践中应区分“赠与”与“挂名”的实际情况，否则离婚时因挂名登记导致父母与子女之间争夺产权，极有可能损害父母的切身利益。
　　《婚姻法司法解释》第七条关注的重点是，在有关证据认定父母出资购房系赠与行为时，该房屋究竟应视为只对自己子女一方的赠与还是对夫妻双方的赠与？实质上是如何解读婚姻法第十八条第三项规定的“遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产”，其中的“确定”一词是解读的关键。
　　父母为已婚子女出资买房的行为在当下较为普遍，很多父母在子女结婚时倾注毕生积蓄买房，有的甚至是向亲朋好友借款，预支了今后的养老费用。按照国人的通常心理和习惯，在赠与已婚子女房产时，既不想以生硬的“明确意思表示”确定只给自己的子女，从而引起儿媳或女婿的不快，又担心子女婚姻破裂时被分走一半房产，许多父母便以房屋产权登记在自己子女名下的“含蓄”方式，表达只对自己子女赠与的意思，在没有签署书面协议明确赠与何方的情况下，离婚时如何认定房产归属，就涉及法律的根本理念问题。法律在本质上是不打算保护不劳而获的，面对目前“疯狂”的房价，因为子女离婚而损失一半财产，很多老人都感到无法接受。于是，在司法实践中出现伪造债务、虚假诉讼甚至出资父母与自己子女倒签赠与合同的种种乱象，究其原因，无非就是出资父母想在子女婚姻关系解体时保住自己辛苦积蓄购买的房产。本来父母出资给子女买房就可能考虑到将来的养老问题，最新修订的老年人权益保障法规定：“赡养人的配偶应当协助赡养人履行赡养义务”，而离婚后子女的配偶连这个“协助”义务也没有了，却在离婚诉讼中要求将房产作为夫妻共同财产进行分割。如果不顾事实将婚后父母为子女购买的房屋大而化之地认定为夫妻共同财产，显然有悖法律的公平原则。
　　《婚姻法司法解释》第七条把“产权登记”与“确定赠与一方”进行链接，使父母出资购房的真实意图之判断依据更加客观合理，即婚后由一方父母出资为子女购买不动产，产权登记在出资人子女名下，等于已经向社会公开了不动产的所有者只是自己的子女，这种情况下视为只对自己子女一方的赠与，有利于均衡保护婚姻双方及其父母的权益，也便于司法认定及统一裁量尺度。
　　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，用房屋产权登记在自己子女名下的行为表明态度是最有说服力的。尤其从保护老年人合法权益的角度出发，该条规定对子女配偶一方试图通过婚姻获得大额财产的行为有一定的遏制作用。
　　反对《婚姻法司法解释》第七条规定的观点认为，我国婚姻法夫妻财产制的基础是婚后所得共同共有，是指婚姻关系存续期间夫妻一方或双方所得的财产，均归夫妻双方共有，但法律另有规定的除外。《婚姻法司法解释》第七条颠覆了法定的夫妻财产共有制度，属于违反法律规定的越权解释。
　　其实，这种观点是对婚姻法规定精神的误解。我国1980年颁布的婚姻法第十三条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。”也就是说，除了夫妻另有约定，婚后所得财产一般都认定为夫妻共同财产。2001年修订的婚姻法恰恰没有笼统规定婚后所得均属共有，纠正了长期以来我国不分青红皂白将婚后所得财产一概视为夫妻共同财产的做法。其明确列举了夫妻共同财产和一方个人财产的范围，一方的婚前财产、一方因身体受到伤害获得的医疗费及残疾人生活补助费等费用、遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产、一方专用的生活用品等等都被纳入一方个人财产的范围，《婚姻法司法解释》第七条的依据正是婚姻法第十八条第三项，即“遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产”，何来违法之说呢？
　　也有观点认为，《婚姻法司法解释》第七条与《婚姻法司法解释》第二十二条的规定相互矛盾，令人无所适从。
　　其实，《婚姻法司法解释》第七条与《婚姻法司法解释》第二十二条的规定并不冲突，是从不同法律层面分别规定的。《婚姻法司法解释》第二十二条规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外；当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”我们认为，该条文中的“应当认定为赠与”，是指父母实际出资时意思表示不明的情况下，从社会常理出发认定为赠与，这是基于父母出资借给子女买房的概率远远低于父母出资赠与子女买房的概率。在审判实践中，夫妻离婚时父母往往把本来属于赠与的出资行为声称是借给子女的，而夫妻另一方则坚持认为是赠与，在出资性质无法查明时，将婚后父母为子女购房的出资认定为对夫妻双方的赠与比较适宜，这样认定也符合婚姻法第十七条第四项的规定，即“继承或赠与所得的财产归夫妻共同所有”。如果当事人有证据证明父母对子女购房的出资是借贷关系的，则应当按照借贷关系处理。
　　《婚姻法司法解释》第七条的落脚点是如何认定一方父母出资所购买不动产的归属问题，而《婚姻法司法解释》第二十二条强调的是如何处理父母为子女购房的出资问题，其落脚点不一样，不能得出这两条互相矛盾的结论。前者是对后者的进一步细化和补强，增加了不动产登记的条件，从而与物权的公示力相结合。
　　实际生活中父母出资为子女买房的情况复杂多样，司法解释的规定只是提供一个基本裁判规则，不太可能穷尽各种情况。
　　如果离婚时尚未取得不动产权属证书又缺乏明确赠与一方的证据，婚后父母为子女购房的出资应视为对夫妻双方的赠与。
　　如果一方父母出资，而房屋产权却登记在另一方名下，按照日常经验法则，除非当事人能够提供父母出资当时的书面约定或声明，证明出资父母明确表示向子女的配偶赠与，一般应认定为向夫妻双方的赠与；当然，如果婚后一方父母为子女出资购房，产权登记在夫妻双方名下的，该房屋应当认定为夫妻共同财产。
　　如果父母只是支付了房屋价款的一部分，其余款项由夫妻双方共同支付，则出资父母并不能取得房屋的所有权，也就无法决定将房屋赠与自己子女并将房屋登记在自己子女名下。父母部分出资时一般只能决定其出资份额赠与何方，在欠缺出资时而非离婚诉讼时“确定”赠与一方的有关证据情况下，按照婚姻法婚后所得赠与归夫妻双方共有的原则，将父母出资部分认定为向夫妻双方的赠与更加合理合法。
　　从债务承担方式的角度考虑，当事人婚后购房办理按揭贷款时，银行通常会要求夫妻双方到场签字，由夫妻双方连带承担银行的债务。既然债务由夫妻双方承担连带责任，根据权利义务相一致的原则，该不动产的产权也应由夫妻双方共同享有。
　　综上所述，《婚姻法司法解释》第七条仅限于婚后父母为子女全款出资购买不动产的情形，对于不在该条适用范围的父母部分出资情形，则应当按照《婚姻法司法解释》第二十二条的规定处理，即将父母出资部分认定为赠与夫妻双方。具体分割夫妻共同财产时，将诉争房屋的性质认定为双方共有，并不代表简单机械地进行对半分割。根据婚姻法第三十九条的规定精神，要根据“财产的具体情况”，本着照顾子女和女方权益的原则进行裁决。也就是说，分割夫妻共同财产时，要全面考虑财产的资金来源、双方结婚时间长短、夫妻对家庭所做贡献等因素，避免出现显失公平的情况。对一方父母部分出资为子女购房的，离婚分割时可对出资父母的子女方予以适当多分，至于“多分”的数额如何掌握，应由法官根据案件的具体情况作出公平合理的裁判。
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十几年前两家共同出资买房- 争产权归属 亲戚上法庭- 双方协议有效 法院驳回原告认定共有诉求
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（记者孙启明 通讯员王刚楠）两家亲戚十几年前共同出资买下了一套房屋，不久前，双方为产权归属闹上法庭。诉讼中，是否可以认定房产共有成为争议焦点。近日，河北区法院审理后查明，双方曾签下协议，约定房屋登在被告名下，如房屋出售，被告将原告出资如数退还。所以，原告出资行为应视为投资，一审判决驳回原告要求认定房产共有的诉求。
市民杜某与秦某系亲戚关系，自1999年起，秦某就开始承租使用坐落于本市河北区的一套60多平方米的房屋，后因该房屋的原房主想要上调房租，秦某便与杜某协商购买该房屋。因秦某当时手中购房款不足，经与杜某协商，杜某与秦某于2000年9月签订了一份“协议”，约定杜某与秦某共同购买上述房屋，总价18万元，双方各付9万元，秦某每月给付杜某800元租金。产权证名为秦某。数年之后，如果此房出售，将9万元退还杜某。协议签订后，杜某将9万元购房款交与秦某，秦某遂自行办理了该房的购房手续，并于2005年11月取得了产权证，权利人为秦某。2013年，杜某与秦某两家因产权归属问题发生纠纷，杜某为此诉至法院，请求判令上述房屋归双方共有。
诉讼中，被告秦某辩称，十几年来其一直在诉争房内居住，当年是因为凑不上购房款才找原告借钱的，双方是借贷关系。并且，被告也按照约定每月给付原告800元，所以，不同意原告诉求。
结合已查明事实及相关法律，法院认为，原告杜某与被告秦某于日就购买诉争房屋所达成的“协议”是双方真实意思表示，应依法确认有效。虽然诉争房屋是由原、被告双方共同出资购置的，但在“协议”中原告已明确表示，如果该房屋出售，其只要求退还购房款，并不要求该房屋的所有权，且其亦表示同意将诉争房屋的产权证登记在被告秦某一人名下。由此可见，原告的出资行为应视为原告对被告购买诉争房屋的一种投资，而非其本人购房。故对于原告要求判令涉案房屋由其与被告共有的诉讼请求，法院不予支持。据此，法院作出前述一审判决。
作者：孙启明 王刚楠
本文来源：今晚网-今晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
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借用他人名义购房而签订的产权归属协议有效吗？
作者:熊潇敏　　时间:　　 　　浏览量：131　　
&借用他人名义购房而签订的产权归属协议有效吗？
　　 出于各种原因，借用他人名义购房的现象非常普遍，那么这种购房到底有什么法律风险？这种风险是否可以规避？这是实际购房人最为关心的问题。一般人会认为，实际出资人与登记购房人签订好协议，约定以登记购房人签订购房合同，但实际出资人实际出资，由实际出资人获得房屋产权。于是认为相关合同签订之后即可高枕无忧。事实上，不尽然，对实际出资人与名义购房人（登记购房人）之间签订的合同有无法律效力对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。南宁房地产律师对于双方私下签订的协议的法律效力问题分析如下：
　　1.借名购房一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同。
　　在一般商品房买卖当事，实际出资人与名义购房人（登记购房人）签订的合同，是双方意思自治的表现，法律一般不予干预，应认定为有效合同。实际购房人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。只要双方不存在恶意规避法律或者政策的行为（比如规避“限购”政策规定，规避二套房的银行贷款利率等），双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人在与登记购房人产生纠纷时，可以向法院提起确权之诉，确认房产为实际出资人所有。
　　2.借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力
　　对于该类合同的效力，我国不同法院有不同的判例，有的法院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。而有另一种观点则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。广西法院系统对于此类纠纷目前尚未给予立案，因此，将导致这类纠纷无法通过法院处理，因此，欲通过借名方式获得相对于市场价格较低的经济适用房的实际出资人应当谨慎为好。
&对于借名购房者双方之间签订的合同效力问题不能一概而论，要具体问题具体分析，对于实际购房人在“出手”前最好咨询专业的律师，以免落得“房财两空”的不良后果。关注合房网二维码，了解最新楼盘信息
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房产权属不再模糊 司法解释明确财产归属
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摘要：月13日开始实施的最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》(以下简称“司法解释三”)之所以在社会各界广受关注和热议，因为其明确规定了该如何处理离婚纠纷时涉及的财产问题，最重要的就是不动产权益的处分和分割问题。
最高人民法院的数据统计显示，2008年全国法院一审受理婚姻家庭纠纷案件共计128万件，2009年为134万件，2010年为137万件，呈逐年上升趋势。案件中比较突出地反映出了婚前贷款买房、夫妻间赠与房产等争议较大的问题。
8月13日开始实施的最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》(以下简称“司法解释三”)之所以在社会各界广受关注和热议，因为其明确规定了该如何处理离婚纠纷时涉及的财产问题，最重要的就是不动产权益的处分和分割问题。
司法解释指引着当事人和老百姓要做出与之相适应的行为，例如婚后夫妻一方的父母出资登记产权时的选择，父母可以根据自己的意思登记为一方所有或双方所有。同时，人民法院在处理二手房买卖以及家庭成员间房产确认所有权类纠纷时，也往往要考虑到当事人的婚姻状况，考虑到是否涉及夫妻共同财产。
“司法解释三”没有超越物权法
司法解释的出台统一了审判实践的认识，在房产权属方面，与物权法进行了衔接，彰显了与市场经济相协调的契约精神和公平观念，突出了产权登记的作用，对司法实践起到了重要的指导和指引作用。
同时，可以预见，因产权登记引发的行政诉讼案件数量以及房产权属和房屋买卖合同纠纷案件数量将有所增加。
值得一提的是，婚姻法“司法解释三”是对婚姻法的解释。与物权法相比，婚姻法在处理房产等物权在婚姻关系存续期间的归属时具有特别法的地位，在处理夫妻内部关系确定共同财产时，应优先适用。同时，鉴于房产登记行为的局限性，司法解释的出台适应了当前房产登记的现状，不能说司法解释三有超越物权法规定的情况。
对父母出资购房的规定
男女双方父母为子女购房出资的情况，出资分为婚前出资和婚后出资两种情况。对于婚前出资，司法解释三出台之前，除明确赠与双方，人民法院实践中原则上将婚前出资视为对自己子女或亲属的赠与。但婚后出资在司法解释三实施前后发生了一定转变。实施前，对于婚后出资，原则上视为对夫妻双方的共同赠与。而司法解释三引入了房屋产权登记作为重要指标，解释第7条将婚后出资购买的房屋登记在一方名下的，视为对自己子女一方的赠与，认定为夫妻一方的个人财产。
此外，司法实践中，父母出资购房给子女的情况下，双方还可能是借贷关系。人民法院在审理案件时需要从当事人间的约定等证据分析、定性双方之间的法律关系。同时也要警惕虚假诉讼的可能。如很多父母不甘心自己多年心血在子女离婚时被分走，就与子女签订借款合同进行虚假诉讼。司法解释三的出台顺应了这种现象背后的需求，父母可以通过将出资所购房屋登记在子女一方名下成为子女个人财产，避免日后进行盯防、转移财产的道德风险和法律风险。
离婚案件涉及的房屋权属争议通常与一方的父母、子女有牵涉。相当一部分离婚案件正在审理的同时，有关联的确认所有权案件和房屋合同买卖案件也在人民法院起诉。因房产的复杂性，往往在离婚案件中无法及时解决，一个妥协的方法就是将房产纠纷单独另行作为离婚后财产纠纷解决。但是更多的情况是当事人将同意离婚作为争取房产的筹码。离婚前，一方可能将登记在个人名下的夫妻共同房产转移给父母，并辩称要在离婚前将房屋返还给实际出资人和实际产权人，或直接转移给自己的子女。
更有甚者，一方通过偷偷把财产转移给父母，再以父母名义出资买房落户在自己个人名下，将夫妻共同财产变成个人财产。人民法院在这里需要区别父母借子女之名买房与转移夫妻共同财产的行为，细致审查出资的真正来源和当事人的真实意思表示来确定房屋的归属。
对婚前按揭房屋权属的规定
司法解释第10条规定了婚前签订购房合同，婚后按揭偿还，离婚时房屋的权益归属和分割，基本遵循“协议优先，登记补充”的原则。但是在夫妻感情不和的情况下，协商的可能较小，更多的情况就需要遵循产权归登记方的规定。即便如此，人民法院也需要遵守照顾妇女及子女的原则。
对于婚后共同还贷款项和对应财产增值部分的，由获得房屋产权的一方对另一方进行补偿。
对一方转让共同财产行为的规定
对于一方将房屋转让给市场第三人，需要判断第三人是否是善意取得。在实践中，主要有两种情况，一是购买人不知道房屋是夫妻共同财产，如产权证上仅登记了一方的姓名，并没有显示夫妻共同财产，购房人信任了产权证的公示力。二是购买人知道是夫妻共同财产，但一方携带了夫妻另一方的身份证或请人冒充夫妻。此时购买人能否取得房产？
这时需要借助物权法善意取得制度的相关规定来判断，即是否符合购房人善意、按市场价值购买、房产已经过户登记这几个要件。
对房改房权属的规定
司法解释三第12条规定反映的是夫妻以父母名义购买房改房等带有福利政策取得的房屋情况，明确了登记在父母名下的单位房改房不作为夫妻共同财产。子女的出资是否可视为对父母的赠与？这应视具体情况而定。
而实践中更多的是夫妻一方单位福利分房，登记在一方名下的纠纷。当事人购买带有一定福利政策的房屋，往往与夫妻一方或双方的职务、级别和工作年限等情况相关，所支付的价格可能相对市场商品房要低。例如，婚前一方单位分房，该方欲以房屋作为婚房和生活用房，婚后双方以夫妻共同财产购置，但单位将房屋产权办理在职工一方名下。这实际是婚姻关系存续期间取得产权，系夫妻共同财产。
当“司法解释三”遇到限购令
如果婚前一方不符合购买政策，则无法成为购房一方。此时，即使双方共同出资或者双方父母共同出资购买，也只能登记在一方名下，成为婚前个人财产。此外，因婚前个人名下房产已经超过限购数量，则婚后无法继续购买夫妻共同所有的房产，还会引起婚前购房潮。这些情况显然对结婚另一方形成一定影响和限制。
我国婚姻法是以夫妻共同财产制为原则，以约定财产制、个人财产制为例外的。总结起来，属于夫妻一方单独所有的房产情况大致有：1、一方婚前取得的房产，包括婚前已登记房产以及婚前付完全款、婚后登记房产；2、婚前一方签订合同、支付首付款并贷款，婚后付完按揭贷款，登记在一方名下的房产，离婚时又对归属无法协商一致的；3、一方在婚后单独继承或受赠的房产，包括父母出资登记在一方名下的房产；4、夫妻在婚姻关系存续期间取得的房产但约定归一方所有的。
最后提示：每个公民应正确看待婚姻法“司法解释三”的实施，增强法律意识，保留好资金来源及流向证据，做好事先沟通和书面约定，把好“产权登记”关，冷静考虑婚姻关系和登记名字等利益问题。对于双方共有的房屋，理当及时登记为共同产权人，及时对登记错误进行异议登记。
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房地法苑 离婚房产归属和处理浅析 文 /甄灵宇
房产是个人及家庭财产的重 要组成部分，房产的归属、分 割和处理也是离婚纠纷的焦点之 争。在目前我国的司法实践中， 对各种情形的夫妻房产在离婚时 是如何处理的呢？笔者考察了相 关司法意见和大量案例，整理分 析如下。
一、影响产权归属的因 素
（一）产证登记人名字
房产证上权利人所登记的姓 名，是拥有房屋产权的最直接证 明，这有《物权法》的直接规定（《物权法》第十六条 ：
（四）购房时真实意愿 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由
如前所述，婚前产证登记为个人，共同还款的，一般 登记机构管理。第十七条：不动产权属证书是权利人享有
认定为个人财产。但是，如果双方婚前购房时即有共同所 该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当
有的意愿，司法实践中仍将认定为共同财产 （上海市高级
。产权证登记人的重要性无可置辩，
人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）若 与不动产登记簿一致） 但是，它并不是认定产权的唯一依据。
干问题的解答（一）沪高法民一[2004]25号 六、
（二）出资
偶方同时有证据证明，其婚前是基于双方均认可所购房屋
有时，即使房产权证登记在一方名下，仍认定为共有
为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一 财产，主要原因就是房屋为共同出资购买 （最高人民法院
方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产
。 关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）
的分割原则进行处理） 第十九条：由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，
（五）出资的性质 房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财
购房出资分为支付房款（首付或全款）和归还贷款。
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房款直接支付给开发商或其他卖方，是履行房屋买卖合同 产）
（三）产证与结婚登记先后关系
义务的行为，相对应的权利是取得房屋产权。而归还贷款
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则付给银行，是履行借款合同的行为，跟房屋产权没有直 有重要影响。比如，同样是产证登记为个人，共同付款或
接关系。就取得房屋产权的贡献而言，支付房款是决定性 还贷的，如果产证在婚前登记，一般认定为个人财产，婚
的，归还贷款是从属性的，因此，在共同出资的情况下， 后登记，一般认定为共同财产。
参与支付首付比参与还贷更容易得到共有产权。
December 2010 49
所有。夫妻购房，一般作为婚后共同生活所用，在没有明
二、各种房产形态的产权归属
确的赠于表示、也没有证据可以反映当初的本来意愿的情
以影响产权归属的两个主要因素── 出资和产证登
况下，应当推定存在“双方均认可所购房屋为共同所有” 记名字来区分，可以将夫妻购房的所有形态分为5种情形：
这样的前提。
如果在“共有意愿、共同出资”情形下， 1、一方出资，登记在自己名下；2、一方出资，登记在对
不能认定为登记人一人所有，则在“共有意愿、对方出资” 方名下；3、一方出资，登记在双方
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