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业委会与物业“私定”合同 大地景苑业主提告胜诉
记者 付华周
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来宾网-来宾晚刊
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不满小区业主委员会（以下简称业委会）与物业公司“私定”物业合同，市区大地景苑小区朱女士等11名业主将业委会和物业公司双双告上法院，要求判令合同无效。12月15日，兴宾区人民法院对该案作出一审宣判。法院认为，该小区业委会在未经小区业主大会或半数以上业主同意的情况下，擅自与被告柳州致上物业公司续签《物业服务合同》，违反法律、行政法规的强制性规定，侵犯了业主的合法权益，遂判决这份续签的《物业服务合同》无效。
未召开业主大会 业委会与物业公司续签合同
据了解，大地景苑总共有1490户居民，是我市主城区范围内一个相对较大的住宅小区。2012年4月，该小区成立业委会，“赶走”了之前的物业公司，并与柳州致上物业服务公司来宾分公司签订《物业服务合同》，聘请其为小区服务。按照合同约定，该小区业委会将小区委托给致上物业公司进行物业管理，委托管理期限为两年，日到期。
日，大地景苑小区选举产生第二届业委会成员。不久，物业公司致函小区业委会，提出续签物业服务合同书面意见。日，合同期满后，业委会与物业公司续签新的《物业服务合同》。然而，这份合同是在业委会既没有召开业主大会征求意见，也没有经过半数以上业主同意的情况下签订的。
新的《物业服务合同》续签后，该小区多位业主认为，上述物业公司进驻小区以来不作为或乱作为，小区管理混乱，多次出现电梯故障、单元门无法正常使用、可视对讲系统不能使用等状况，业主对此颇有不满。业主认为，业委会不按照法定程序召开业主大会来选聘和延期使用物业公司，侵犯了他们的合法权益，于是向法院提起诉讼。
11名业主联合提告 请求法院判决续签合同无效
今年8月24日，兴宾区法院对这起案件进行公开开庭审理。庭上，原告诉称，被告小区业委会没有按照法定程序召开业主大会选聘物业公司，私自与被告物业公司续签《物业服务合同》，严重侵犯原告及广大业主的合法权益，遂请求法院判决这份在日续签的《物业服务合同》无效。
针对小区11名业主的指控，被告业委会辩称，2012年4月，该业委会与物业公司签订的《物业服务合同》已生效且履行完毕，该合同是严格依照相关法律程序签订的，也没有损害广大业主的合法权益，为有效合同。此外，根据上述合同的有关约定，合同期满后续签的《物业服务合同》也属于有效合同。
被告物业公司也辩称，续签的合同没有违反法律法规的相关规定，应当认定为有效合同。此外，该公司还提出，确认合同无效涉及全体业主的共同利益，原告代表不了全体业主，主体不适格。据了解，就在今年4月，该物业公司曾将小区69名业主告上法院，要求支付拖欠的物业费，不过后来物业公司主动撤诉。
实体合法程序也要合法 一审判决原告业主胜诉
法院审理后认为，根据《合同法》和《物业管理条例》等规定，业委会与物业公司签订物业管理合同，不仅需要实体上合法，还需要程序上合法。签订《物业服务合同》的双方虽为业委会与物业公司，合同的当事人表面上是物业公司和业委会，但物业服务内容的接受者及服务费的承担者均是具体的单个业主，合同的最终权利义务承受人也是具体的单个业主。故当业委会与物业公司签订的物业合同侵害业主合法权益时，业主有权以原告身份起诉，请求确认该物业合同无效。因此，原告的主体是适格的。
同时，法院还认为，被告业委会在续聘被告物业公司时，没有按照法定程序召开业主大会作出决议，没有采取投票等形式来征求业主的意见，没有依法公示，也没有经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并不符合《物权法》有关规定，侵犯了原告的知情权、投票权、监督权等程序权利。最终，法院依法对该案作出一审判决。
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小区业主以没有看到业主委员会和物业公司签订的合同为由，可以拒交物业费吗？
作者：新余市中级法院 彭师庆&&发布时间： 09:44:54
　　问：我们小区有一些业主以没有与物业公司签订物业合同，也没有看到看到业主委员会和物业公司签订的合同为由拒交物业费，请问这合法吗？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 新余　 张某
　　答：业主委员会享有对业主公共部分利益进行管理、处分的权利。实践中，业主委员会会以其名义代表全体业主与物业公司签订服务合同。此时，该合同原则上对全体业主具有约束力，业主不得以不知情为由拒交物业费。当然，业主委员会对物业合同负有向业主告知的义务，若未履行相应义务，业主有权通过相应程序更换业主委员会。在以下两种情况下，业主也需要交纳物业费：1、物业合同期满后，物业公司没有与业主委员会续签合同，但又继续进行了物业服务；2、原物业合同期满没有续签，业主接受了相应的物业服务。
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第03版：法律生活
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业主拒交物业费，物业能否要求业委会买单
本报法律组
编辑同志:&&&&&我所在小区成立了业主委员会(下称业委会)，我是具体负责人。一年前，业委会选择了一家物业公司服务整个小区。约定物业公司为小区业主提供物业服务，物业管理服务费则由各业主依据各自的居住面积，按2元/平米交纳。由于一些业主拒绝交纳物业费，物业公司催收未果后，以业委会是物业合同当事人为由，要求业委会付清所有业主拖欠的物业管理费并承担滞纳金。而我们认为，业委会并无此义务。物业公司称将诉至法院。请问，物业公司究竟能否要求业委会为业主拒交物业费担责?&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&读者　毕晓虹&毕晓虹读者:&&&&&物业公司无权要求业委会承担业主拖欠的物业管理服务费并支付滞纳金。国务院《物业管理条例》第15条第2项规定了业委会的职责，业委会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。即业委会虽然是物业服务合同的具体签订者，但与业主之间仅属代理关系，业委会仅代表业主与物业服务企业签订合同，合同的相对方是业主与物业公司。民法通则第63条规定:“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”业委会只履行代理人的权利义务，被代理人即业主对业委会的代理行为承担民事责任。&&&&&此外，根据《物业管理条例》规定，业委会对业主拒交物业费行为仅承担“督促”义务，该条例第67条明确规定:“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条第2款则进一步指出:“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”&&&&&据此，从你反映的情况看，物业公司要求业委会就业主拖欠的物业管理服务费承担清偿责任的理由不能成立，法院可以裁定不予受理。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&本报法律组　　核心导读　　在物业管理小区中，业主千方百计维护自身的合法权益是理所当然的，但由于物业管理起步较晚，物业管理法规在逐步完善中，部分业主对物业管理存在着认识上的偏差，因此在维权过程中，一些业主容易走入一些误区。通过以下的案例，业主可以了解如何依法维护自身的合法权益，尽量避免维权不当的现象发生。　　案例1　　入住二手房才知拖欠物管费　　2005年5月，刘军购买了马涛的二手房，2007年11月入住。可就在刘军入住没多久，小区的物业找上门来，要求刘军支付物管费。　　刘军这才从物管那里得知，他们向马涛催要拖欠的物管费，马涛拒交并说他已经把房产卖给刘军了，自己不应承担物管费。　　说起拖欠物管费，A物业公司无奈地表示，他们于1998年12月和马涛签订了一份协议，双方约定物业公司对马涛居住区域的公共设施、卫生等实施物业管理；同时马涛必须按约定按时缴纳物业管理服务费用。　　该物业公司说，在协议签订后，他们是按照约定履行自己的义务，可是马涛并没有按约定及时缴纳物管费。“一直催他缴物管费，可是催了这么多年也没结果，后来他说房子卖给别人了，以后收物管费就别找他了。”　　物业告业主不缴纳物管费　　接下来，A物业公司就找到了房子的新主人刘军。可刘军说协议是马涛和物业公司签的，凭什么让他缴纳物管费？　　原来的业主说房子已经卖给别人了，不用缴纳；现在的新业主称自己入住前的物管费和自己无关，也不用缴。可是，这从1999年11月到2007年12月的物管费究竟该由谁来承担呢？最后，物业公司将刘军告上了法庭。　　刘军知道A物业公司将自己告了，十分气愤。他说，自己现在住的房子是当初从马涛手里买过来的，和物业公司的合同是马涛签的，他和物业公司根本没有签过物业管理合同，何况他2007年11月份才入住，之前的物管费不应该由自己缴纳。　　法院：购房时权利义务也发生转移　　究竟刘军该不该支付物管费？如果要支付，应该付多少才是合适的呢？　　法院经过审理，首先认定马涛和A物业公司签订的协议是合法有效的。对于刘军提出他购买的是二手房，和物业公司没有合同关系，不该缴纳物管费的主张，法院是这么认为的：　　刘军因为购买行为取得了该房屋的所有权，那么该房屋上的权利义务都应该由刘军享有和承担，因此物业管理费理应由物业使用人，也就是刘军按时缴纳。　　不过，A物业公司提出要求刘军支付1999年11月到2007年12月的物管费不合理。刘军是2005年5月底才取得了该房屋的所有权，因此刘军应缴纳的物业管理费用的期间应为2005年6月至2007年12月。而对于2005年6月之前的物业管理费，物业公司可对原房主马涛另行起诉，不应由刘军承担。　　最后，法院判决刘军向A物业公司缴付2005年6月到2007年12月期间的物业管理公共服务费及滞纳金总共为790多元。　　案例2　　服务了却收不来物管费　　2007年11月，周彬所在小区的业主委员会与B物业公司签订了一份服务托管合同，将小区交由该物业公司负责小区的日常管理与服务。　　其中，对物业服务收费标准约定为：住宅房屋由B物业公司按有关文件向业主或物业使用人按建筑面积0.3元/平方米按半年收取，住户空置房按70％标准收取。物业费2007年度由业委会支付，2008年1月份开始向业主征收。　　可是，&2008年，物业公司准备向业主开始征收物管费时，有的业主竟然拒绝支付物管费，周彬就是其中一位。　　B物业公司将周彬告上了法庭。B物业公司认为，他们为了管理好这个小区，付出了大量的人力、物力和财力，可是周彬却迟迟不愿缴纳物业费，2008年上半年（1－6月）周彬共拖欠物业费252元。　　业主称物管进驻没经自己同意　　可周彬却表示，他到目前为止都没有见到物业管理合同，更不知道合同的内容。物业公司所说的物业管理合同是业主委员会的个别人与物业公司签订的合同，是业主委员会个别人的行为。　　周彬说，该小区曾就物业管理事宜进行了调查，小区内有90户人不同意聘请B物业公司对被告小区实施物业管理。2007年11月，物业公司没经过小区大部分业主的同意，强行进入小区实施管理，其实施管理没有法律依据，因此对于签订的物业管理合同他是不认可的。“物业公司按照该合同向我们索取物业管理费没有依据，与业主委员会个别人签订了物业管理合同，其应当向个别人主张物业管理费。”　　法院：业委会有权代表业主　　法院认为，业主委员会有权代表业主签订物业服务合同，业主应当根据B物业服务合同的约定缴纳物业管理费。即使业主与业主委员会之间存在内部纠纷，但并不能因此否认物业管理服务合同对外的效力，B物业公司与周彬所在小区的业主委员会签订的合同不违反法律法规的规定，合法有效。因周彬未按物业托管合同的约定履行缴纳物业服务费的义务，物业公司要求周彬缴纳拖欠的物业管理费252元（140平方米×0.3元/平方米×6个月），符合法律的规定，法院予以支持。业主与业主委员会之间的内部纠纷可另行解决。法院一审判决周彬付给B物业公司自2008年1月起至2008年6月止的物业管理费252元。　　经市中级人民法院二审调解，周彬当庭给付B物业公司物业管理费400元（2008年全年），双方2008年度的物业管理纠纷就此了结。　　（文中人物均为化名）　　本报记者&陈新颖&通讯员&郭宏&春华　　对话法官　　法官名片　　张建，南京大学法律硕士，市中级人民法院民事审判第三庭副庭长，长期从事民事审判工作并数次荣获优秀法官等荣誉称号，近年来在省、市级刊物发表应用法学文章十余篇。　　拒缴物管费不是维权的好办法　　记者：这两个案例都是因为业主拖欠物管费被告上法庭，在日常生活中，经常看到当业主对物管不满意时就会以拒缴物管费抗议，可往往适得其反。　　法官：当业主对物业管理企业产生不满的时候，拒缴物业管理费就成了业主消极对抗的砝码。试想如果物业管理企业收不到相应的费用，当然也就不可能提供相应的服务，更不可能提高服务质量，势必导致业主和物业管理企业“双输”的局面，其实在业主不满意物业管理企业服务的时候，只有积极主动与物业管理企业沟通，共同想办法解决问题才是最好的选择。　　记者：可否就这两个案例，讲一下业主在维权时存在哪些误区？　　法官：案例1中的业主刘军认为自己是购买的二手房，而且没和物业公司签订物业管理合同，因此自己不应缴纳物管费。在房子交易后，权利与义务自然也产生了转移，房屋上的权利义务都应该由刘军享有和承担。案例2中的业主周彬拒缴物管费，则是物业公司没与自己签订合同，而事实上业主委员会是代表大多数业主的利益，可以代表业主行使一定的权利，而它的决定对业主也具有约束力，并不能成为拒缴物管费的理由。　　记者：业主与物业公司之间，如何正确实现权利与义务的对等？　　法官：实际上，业主与物业公司之间的紧张关系由来已久，因为停车位、物业费、取暖费、房屋修缮等引发的纠纷比比皆是，如何创造一种和谐、良性的物业关系就成为法律的首要任务。首先，物业公司要改进自身服务，在管理、安全方面加强服务水平，严格按照合同约定提供相应服务。其次，业主要遵守物业合同的约定，当自己的利益受损时应用合理的手段来维护自身权益，而不是消极对抗。只有这样，才能促使业主与物业之间的关系更融洽、和谐的发展。　　市中级人民法院下周开庭公告　　（1月4日—1月8日）　　1月5&日9:30，上诉人中国人寿财产保险股份有限公司江苏省分公司与被上诉人徐州清华会议服务有限公司财产保险合同纠纷一案在第29法庭开庭审理，主审法官冯昭玖。　　1月5&日14：00，上诉人中国东方资产管理公司南京办事处与被上诉人江苏七洲集团有限公司金融借款合同纠纷一案在第29法庭开庭审理，主审法官王兴。　　1月&6日9:30，上诉人邳州市辰方煤炭有限公司与被上诉人江苏徐塘发电有限公司买卖合同纠纷一案在第28法庭开庭审理，主审法官李玲。　　1月&6日9:30，上诉人徐州市久隆建安工程有限公司与被上诉人朱慧、李齐买卖合同纠纷一案在第29法庭开庭审理，主审法官冯昭玖。　　1月6日14：30，上诉人李祥道与被上诉人永大化工公司股权纠纷一案在第28法庭开庭审理，主审法官李玲。
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我是物业的，最近业委会与物业签订协议，按业委会要求减少人员，他们提取物业费的百分之四十，这样合理吗？
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我是物业的，最近业委会与物业签订协议，按业委会要求减少人员，他们提取物业费的百分之四十，这样合理吗？人员减少管理不到位造成的后果谁负责？
贵州 遵义 发表时间： 23:05
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