北京华联商厦股份有限公司拟收購北京中商华通科贸有限公司所持有的恒天嘉信（宁夏）投资中心（有限合伙）出资份额所涉及的北京中商华通科贸有限公司持有的恒天嘉信（宁夏）投

资中心（有限合伙）出资份额价值项目长期股权投资：银川华联购物中心有限公司

中中水水致致远远资资产产评评估估有囿限限公公司司

二二ＯＯ一一九九年年十十月月三三十十日日

第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ...... 2

第二部分 关于进行资产评估有关事项嘚说明 ...... 3

第三部分 资产清查核实情况说明 ...... 4

一、评估对象与评估范围说明 ...... 4

二、资产核实总体情况说明 ...... 6

第四部分 资产基础法评估说明 ...... 13

二、投资性房地产评估说明 ...... 16

四、长期待摊费用评估说明 ...... 37

第五部分 收益法评估的说明 ...... 42

二、本次收益法的评估假设和限制条件 ...... 43

三、本次收益法的的具体形式 ...... 45

五、被评估单位所在行业分析 ...... 51

六、收益法评估预测及估算过程 ...... 64

第六部分 评估结论及其分析 ...... 77

二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因 ...... 79

附件一、关于进行资产评估有关事项的说明 ...... 81

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第一部分 关于评估说明使用范围的声明

本评估说明仅用于此次评估目的或供资产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用除法律法规规定外，材料的全部或部分内容不嘚提供给其他任何单位和个人不得见诸于公开媒体。

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第二部分 关于进行资产评估囿关事项的说明

根据国家资产评估的有关规定该部分内容由委托人与产权持有单位（被评估单位）共同撰写。具体内容见附件：关于进荇资产评估有关事项的说明

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第三部分 资产清查核实情况说明

一、评估对象与评估范围说明

（一）评估对象和評估范围内容

本次评估的对象是北京华联商厦股份有限公司拟收购北京中商华通科贸有限公司所持有的恒天嘉信（宁夏）投资中心（有限匼伙）出资份额所涉及的银川华联购物中心有限公司（以下或简称：“银川华联”）的股东全部权益价值。

本项目评估范围为银川华联全蔀资产及负债于评估基准日2019年6月30日银川华联的账面资产总额为86,399.16万元，负债总额为67,755.44万元净资产为18,643.72万元。

评估范围内的资产包括流动资产囷非流动资产其中流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、其他流动资产；非流动资产包括投资性房地产、固定资產、长期待摊费用及递延所得税资产。

评估范围内的负债为流动负债及非流动负债其中流动负债包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款 、一年内到期的非流动负债；非流动负债为长期借款。

以上委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对潒和评估范围一致并经致同会计师事务所（特殊普通合伙）后，出具了标准无保留意见审计报告（报告号：

评估范围内全部资产和负债嘚账面价值如下表

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其中:无形资产-土地使用权 8 -

（二）实物资产分布情况及特点

纳入评估范围的实物资产主要为投资性房地产和固定资产，固定资产为机器设备、车辆及电子设备实物资产分布较为集中，分布在银川华联位于宁夏银川市金凤区悦海噺天地购物广场13号综合商业楼内实物资产的特点如下：

企业投资性房地产房屋建筑物类资产于2014年购入，房屋分布集中位于银川市金凤區悦海新天地购物广场13号综合商业楼1-5层，总建筑面积95,310.97平方米 经改建及装修后，第一期于2016年12月投入使用第二期于2017年12月投入使用。均已办悝房屋所有权证及土地使用权证

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2．设备类资产特点设备类资产分为机器设备、车辆及电子设备。机器设备有疏通机、空调、垃圾房除臭设备箱等设备共计27项；运输设备为运输车辆，共计1项为别克商务车；电子设备为电脑、打印机、空调、冰箱、照像机等办公设备，共计85项设备类资产分布位于银川市金凤区悦海新天地购物广场13号综合商业楼3层办公区内，目前均能使用

（三）企业申报的账面记录和未记录的无形资产情况

（四）企业申报的表外资产的类型、数量

（五）引用其他机构出具的报告结论的资产情况說明

本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系致同会计师事务所（特殊普通合伙）出具的无保留意见《审计报告》（报告号：致同專字（2019）第110ZC7177号）的审计结果，除此之外本报告未引用其他机构报告内容。

二、资产核实总体情况说明

（一）资产核实组织工作

在进入现場清查前成立了以现场项目负责人为主的清查小组，制定了现场清查实施计划项目组分为流动资产类小组、固定资产小组、收益法小組等分别就企业的资产、负债及损益情况进行清查核实。

自2019年8月29日至2019年9月6日止评估组对申报委估的资产进行了清查和现场勘察，现将情況说明如下

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（二） 资产核实主要步骤

1．指导企业相关人员清查资产、申报历史及预测数据并收集准备资料先期资产评估专业人员指导企业相关的财务与资产管理人员按照评估机构提供的“资产评估申报明细表”、“收益法评估申报表”填写要求、资料清单，细致准确地登记填报对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态指标等情况的文件资料进行收集。

2．初步审查被評估单位提供的资产评估申报明细表及收益法评估申报表资产评估专业人员通过翻阅有关资料了解各自评估具体范围及对象。然后仔细閱读资产评估申报明细表、收益法评估申报表和预测说明3．现场实地勘察和数据核实依据企业的业务经营特点，对申报资产进行现场勘察和了解对历史数据主要根据企业的财务报表及相关管理报表进行核对。4．修改和完善评估申报表并与相关部门人员进行交流根据现场實地勘察情况结合企业的相关管理报表进一步完善资产评估申报明细表和收益法评估申报表，并向企业财务人员了解财务核算方法、向經营管理人员了解管理流程、向市场管理部门了解市场情况、向人事管理部门了解企业人事管理方面的情况等5．核实产权证明文件对评估范围的房屋建筑物、设备、车辆等资产的产权情况进行调查核实，以做到评估范围内资产的产权清晰对重大资产，资产评估专业人员通过核实资产的购置合同或协议、相应的购置发票和产权证明文件等来核实其产权情况

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在清查工作中，资产評估专业人员针对不同的资产性质、特点及实际情况采取了不同的清查方法。

1. 实物性资产的清查方法

实物资产包括房屋建筑物、设备、車辆

房屋建筑物的清查核实方法：主要以现场勘察为主，即根据企业申报的房屋建筑物清查评估明细表对以下内容进行勘察：核对房屋的地址、坐落部位、地段、层次和产权边界；核对房屋的结构、类型、式样、层高、朝向、建筑面积；查勘房屋的装修、设施及其使用狀况；确定房屋的成新率、完好程度和贬值情况。查阅主要房屋建筑物的购房合同等填写房屋现场勘察记录表；查阅所有房屋所有权证，主要核对房屋所有权证中所载“所有权人”、“建筑面积”、“结构”及“示意图”检查是否与评估清查评估明细表中所列内容一致。

对设备的核实主要为主要为①核查实物，即根据清查评估明细表所列项目查对设备编号、确认有无此设备，同时按机器上的铭牌核查设备名称、型号、规格、制造厂家、制造年月②产权核查，对一些价值较高的贵重设备和对产权发生疑问的设备进行深入调查主要通过查阅订货合同、购置发票等为依据；对产权权属资料中所载明的所有人与被评估单位和相关当事人不符的情况，给予高度关注进一步通过询问的方式，了解产权权属并要求委托人和相关当事人出具了“说明”和“承诺函”。③调查了解设备的实际技术状况检查有關技术文件、资料。

对车辆的清查资产评估专业人员我们取得车辆行驶证复印件，核实产权、购置日期和使用日期并采用抽查的方式與行驶证原件和原始购置发票进行核对。然后向

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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说奣车辆管理人员了解车辆的已行驶里程数、使用和维护保养情况并对全部车辆进行现场勘察。在对车辆清查中我们还特别注意调查了解是否存在影响车辆使用性能的重大事故。

2．长期待摊费用的清查核实对长期待摊费用的清查主要为：首先根据企业提供的申报明细表叻解长期待摊费用的申报内容并进行核实工作；其次核实总账、明细账，查阅相关记账凭证收集相关原始凭证、合同资料，明确其经济內容

3. 非实物性资产、负债核实情况

对非实物性资产和负债进行了核实：

（1）非实物性资产的核实：资产评估专业人员主要通过核对企业財务总账、各科

目明细账、会计凭证、银行对账单、相关业务合同、审计师的审计报告以及向企业业务人员进行访谈等资料和程序对非实粅性流动资产进行了核实。

（2）负债的审核：主要调查负债的业务内容、形成过程、发生时间、相关业务合

同、相关税金的纳税申报材料、相关费用的计提依据及标准、查阅该公司与债务人的余额对账单、款项的支付结算情况、审计师的审计报告以及向企业业务人员进行访談等资料和程序并重点向财务或相关当事人了解申报评估的应付款项是否为基准日实际存在的债务，是否有确定的债权人等

4. 对损益类項目的核实和了解

（1）对于收入的核实和了解

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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明資产评估专业人员根据企业提供的历史数据及预测表与各年损益表、租赁明细表进行核对，以了解企业申报数据的准确性、总收入变化趋勢、收入构成的变化情况、主要项目的市场以及价格的变化趋势和引起价格变化的主要因素等情况进行了解

（2）主营业务成本的核实和叻解

本次评估中对企业提供的历年成本情况进行核实和了解。主要了解企业成本的构成、发生规律及发生的依据等

资产评估专业人员通過企业申报的税金及附加历史数据及预测表、历年损益表核实和了解了以下主要内容：企业是否是纳税主体，适用的税种和税率是否享受国家相关的税收优惠政策以及企业历年实际交纳的税金及附加与营业收入、企业历年毛利率的相关性。

（4）期间费用的核实和了解

本次評估过程中主要通过销售费用历史数据及预测表及企业提供的历年的损益表、财务明细账进行核实了解主要了解企业各项期间费用划分嘚原则、固定性费用发生的规律、依据和文件、变动性费用发生的依存基础和发生规律。

（5）其他损益类项目的核实和了解

资产评估专业囚员主要核实和了解了企业是否存在其他业务利润、营业外收支、补贴收入、投资收益等项目

5. 影响清查核实的事项及处理方法

资产评估專业人员严格按照评估准则要求履行应有的评估程序，但受评估条件所限存在以下影响核实的事项：

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（1）对隱蔽工程的清查核实，受客观条件所限资产评估专业人员无法进行实物

勘察，仅通过被评估单位提供的相关资料进行核实

（2）评估过程中，资产评估专业人员在对设备进行勘察时因检测手段限制及部

分设备正在运行等原因，主要依赖于资产评估专业人员的外观观察和被评估企业提供的近期检测资料及向有关操作使用人员的询问情况等判断设备状况除以上事项外，本次核实过程中资产评估专业人员未發现有影响资产核实的其他重大事项

资产评估专业人员经履行以上评估核实程序，资产评估专业人员对委估资产和相关负债情况有了比較全面的了解评估基准日企业的资产负债表、利润表和现金流量表及会计报表附注经过致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计后出具叻标准无保留意见的审计报告，核实结果与被评估单位所申报的资料一致实物资产管理维护良好，可正常使用得出以下相关企业核实結论：

（一）资产产权清查中发现的需要披露的情况

1、银川华联与北京银行北京分行签订的借款合同（合同编号：0387608），合同

类型为抵押合哃抵押合同编号，抵押物为银川华联位于银川市金凤区悦海新天地购物广场13号综合商业楼抵押房屋建筑面积共计94294.17平方米。抵押期自2017年10朤21日至2027年10月20日

（二）资产核实总体结论

1．通过核实，资产评估专业人员对评估对象及评估范围的全部资产和负债有了较全面的了解

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2．通过调查，资产评估专业人员对被评估单位的未来经营有了比较全面的认识

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第四蔀分 资产基础法评估说明

企业申报的流动资产为货币资金、应收票据及应收账款、预付账款、其他应收款、其他流动资产。流动资产在评估基准日账面值如下所示：

金额单位：人民币元科目名称 账面价值货币资金4,430,357.22应收票据及应收账款1,213,848.99

评估过程主要划分以下三个阶段：

第一阶段：准备阶段对企业评估范围内的流动资产构成情况进行初步了解向企业提交评估资料清单和资产评估申报明细表示范格式，按照资产評估规范的要求指导企业填写流动资产评估申报明细表。

第二阶段：现场调查核实阶段根据企业申报的流动资产评估明细表及各项资料首先与企业的资产负债表核对，相应科目使之相符对有重复申报、遗漏未报、错报的项目由企业进行修改或重新申报，做到申报数据嫃实可靠

第三阶段：评定估算阶段

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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明1．将核实後的流动资产评估明细表录入计算机，建立相应电子文档2．遵照资产评估准则的相关规定，采用重置成本法确定其在评估基准日的评估值，编制相应的评估汇总表3．提交流动资产的评估说明。

． 货币资金本次申报评估的货币资金由银行存款组成货币资金账面值为4,430,357.22元。银行存款账面值4,430,357.22 元为企业在建设银行中瀛御景支行、北京银行北京分行营业部等开立的人民币银行存款账户。资产评估专业人员对银荇存款账面值同银行对账单进行了核对全部存款平衡相符，未发现影响净资产的事宜以账面价值确定评估价值。

货币资金评估值4,430,357.22元評估无增减值。

应收账款应收账款账面余额为1,273,714.52元计提坏账准备59,865.53元，账面净额为1,213,848.99元核算的内容为应收的租金、管理费。公司参考历史信鼡损失经验结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表计算预期信用损失。资產评估专业人员通过审核相关账簿及原始凭证发现没有出现债务人破产、倒闭、死亡、失踪或其他不可抗力而导致的坏账，但是不能保證未来不发生坏账损失再加上考虑到这些款项并不能在评估基准日一次收回，而具体收回的时间又具有不确定性由于资金有时间价值吔需要考虑，因而资产评估需要考虑评估风险损失资产评估专业人员认为本次会计计提的坏账准备金额与评估

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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明风险损失金额基本相当。以应收款合计减去评估风险损失后的金额确定評估值坏账准备按评估有关规定评估为零。

应收账款评估值为1,213,848.99元评估无增减值。

预付账款账面值为 252,249.99 元核算的内容为企业预付的财产保险费等。资产评估专业人员查阅了相关合同和原始凭证等了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务情况，按收回相关资產或权益的状况确认评估值

预付账款评估值为252,249.99元，评估无增减值

其他应收款账面余额为2,213,092.25元，计提坏账准备1,089,756.05元账面净额为 1,123,336.20元，核算的內容为应收押金等公司依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失资产评估专业人员通过审核楿关账簿及原始凭证，发现没有出现债务人破产、倒闭、死亡、失踪或其他不可抗力而导致的坏账但是不能保证未来不发生坏账损失。洅加上考虑到这些款项并不能在评估基准日一次收回而具体收回的时间又具有不确定性，由于资金有时间价值也需要考虑因而资产评估需要考虑评估风险损失。资产评估专业人员认为本次会计计提的坏账准备金额与评估风险损失金额基本相当以应收款合计减去评估风險损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零

其他应收款评估值为1,123,336.20元，评估无增减值

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其怹流动资产账面值为1,051,214.06元，为企业待抵扣的增值税进项税评估人员查阅了凭证及明细账，在此基础上以核实后的账面值确定评估值。其怹流动资产评估值为1,051,214.06元评估无增减值。

二、投资性房地产评估说明

本次委估的投资性房地产资产总额账面原值为893,264,392.26元账面净值为833,628,631.30元。

（②）投资性房地产概况

委估的投资性房地产为位于银川市金凤区悦海新天地购物广场13号综合商业楼1-5层该物业于2016年12月竣工并开始运营。具體功能为商业购物中心商业业态主要为国际中端服装品牌零售店、青春流行服饰品牌店、珠宝首饰店、知名生活用品店及餐饮等。

房产證及土地权证相关信息如下：

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房屋总建筑面积95,310.97平方米分摊土地使用权面积9,561.21平方米。土地性质为出让商服用地土地使用权到期日为2052年7月14日。权证人为银川华联银川华联购物广场为钢筋砼板式基础，钢混结构现浇梁、 板、柱、剪力墙，填充墙為陶粒混凝土空心砌块；外墙面：玻璃幕墙部分花岗石饰面，变色金属扣板门面内墙面轻钢龙骨石膏板吊顶；地面：铺防滑地砖；屋媔：屋面采用水泥焦渣找坡、水泥珍珠岩保温层、 SBS 防水层；门窗：主入口钢框玻璃门，钢窗；自动扶梯；室内设生 活给排水及消防给水系統全楼设有电气照明系统、中央空调系统、 自动报警系统、自动烟感系统、自动温度感应系统、保安监控系统、 生活给排水及消防给水系统、自动消防喷淋灭火系统、防雷接地系统。

根据企业提供的投资性房地产申报明细表通过查房屋产权证等相关资料，对建筑结构、竣工使用年限、建筑面积等资料进行核对分析对于申报明细表中账实不中水致远资产评估有限公司

银川华联购物中心有限公司股东全部權益价值项目 资产评估说明符、重复、遗漏及含混不清的项目，通过核实予以修正同时对照房屋所有权证逐一核实查证。

在企业基建技術人员及相关固定资产管理人员的配合下对房屋建筑物的位置、结构形式、建筑面积、内外装修、使用情况、维护及改造情况、完好状況进行现场勘查，并填写现场勘查记录表对与申报资料有差异的予以调整，做到账实相符

评估人员根据资产评估的一般准则，搜集本佽评估所需的资料包括银川市房地产交易管理部门的房地产交易资料，各种报刊、杂志、年鉴、房地产网上有关的信息资料同时直接姠房地产物业管理部门收集出租房地产实例资料，收集影响资料

4. 确定评估方法，进行评定估算

根据《资产评估准则――不动产》、《投資性房地产评估指导意见》参考《房地产估价规范》，投资性房地产评估的基本方法包括收益法和市场法

采用市场法评估投资性房地產时，应当收集足够的同类或者类似房地产的交易案例并对所收集的信息及其来源进行分析。在选用交易案例时应当关注案例的可比性；本次评估的投资性房地产为商业购物中心整体市场上难以获取类似规模的成交案例，因此未采用市场比较法

本次评估投资性房地产處于正常租赁经营状态，租赁合同等资料较为齐全适宜采用收益法进行评估。

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银川华联购物中心有限公司股東全部权益价值项目 资产评估说明为此经评估人员现场查勘，以及评估对象的特点、评估目的及宗地所处区域的影响因素等资料进行收集、分析和整理并结合评估对象的实际情况，故本次评估对委估投资性房地产采用收益法评估

收益法是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

其中：P ― 评估值n ― 房地产收益年限（年）Ai― 年净收益i ―年序号

Y ― 资本化率（％）B―收益年限到期后房产或土地价值其中年净收益=年租金总收入-年总成本费用

根据企业提供的資料待估物业自有总建筑面积95,310.97平方米，另根据布局需要另行在一层从外租入面积93平方米，企业共有使用面积95403.97平方米根据目前的规划咘局，扣除相关消防通道、楼内过道、卫生间等公共区域所占用的面积实际可用于出租的面积为51,578.70平方米，至评估基准日租出面积46,960.20平方米出租率91%，至2019年8月底出租率约95%。

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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明序号楼层可絀租面积 2019年6月底实际出租面积

租赁方式主要分为“保底租赁”及“保底+抽成”两种方式租赁期分别为1~20年不等，目前5年及以上租赁期合同約17,440.80平方米占总可出租面积的34%。

年总收入根据租赁方式分为保底租金收入、扣点（抽成）租金收入以及展台及广告位收入、押金利息收叺。

（1）保底租金收入、扣点租金收入

按各铺位根据相应的租赁合同对合同租赁期内的收入按合同的约定进行计算，对租约期外按市场租金及企业目前执行的政策确定租金水平

（2）展台及广告位收入

企业目前展台收入主要为车展收入，广告位收入尚未开展由于此商业城开业仅两年多，目前主要为培育客户随着经营发展，商圈及口碑成熟未来此项收入会有较大的提升空间。

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企业目前租金支付方式一般为“押三付一”即押金为三个月租金，利息率取中国人民银行2015年10月24日公布的一年定期存款利率1.5%

年总成本費用主要包括租入成本、维修费、管理费、保险费、房产税、税金及附加、土地使用税、税金及附加。

租入成本为对外租入面积为93平方米嘚相应租金合同期至2026年12月30日止。合同期内按合同约定的租金水平确定合同期外根据市场情况考虑一定的增涨。

为保证房屋正常使用每姩需支付的修缮费用按房屋重置价的 0.5%计算。

按年房地产总收入的 7%计

保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而 向保险公司支付的费用，按年房屋重置全价的 1‰计

（5）房产税，分为从租和从价两部分对于出租收入，按租金收入的12%计

算；对于存在未出租部分商鋪按其面积加上应分摊的公共区域面积为基数，按分摊的房屋原值的70%以1.2%税率计算。

按城建税7%、教育费3%、地方教育费2%计算

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银川当地土地使用税标准为 9 元/m2，按土地面积收取

按含税租金收入的0.1%计。

土地使用权终止日期为2052年7月14日 截止评估基准日，土地剩余使用年限为33.06年委估资产建成于2016年，约尚可使用57.42年建筑物耐用年限长于土地剩余使用年限；评估对象为钢混非生产商业用房，对土地使用权剩余期限短于建筑物剩余耐用年限的应选取其中较短者（土地使用权剩余期限）为收益期，收益价值应为按收益期计算嘚价值 则本次评估评估对象收益期限为33.06年。

根据《资产评估执业准则―不动产》规定本次采用累加法，资本化率=无风险报酬率+投资风險补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率无风险报酬率取基准日2019年6月30日中国人民银行规定的一年期（含一年）存款利率1.5%。

投资风险补偿率是指当投资者投资一项收益不确定、具有一定风险性的房地产时必然会要求对所承担的额外风险有所补偿。本佽涉及的对象为商业用房对现有已建成房地产的经营投资存在一定的不确定性，有一定的风险故本次评估投资风险补偿率取2.1%。

管理负擔补偿率是指从事一项经营项目所要求的操劳越多其吸引力就会越小，从而经营者者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿由于评估对象为商业城商铺，体量大管理较为复杂，故本次评估管理负担补偿率取2.0%

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缺乏流动性补偿率是指经营者鍺对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿，评估对象为商业用房面积大，销售受到一定限制故本次评估缺乏流动性补偿率取2%。

投资带来的优惠率是指由于投资房地产可以获得某些额外的好处；由于评估对象为商业用房，易于获得融资故本次评估投资带来的优惠率为-0.5%。

评估对象资本化率的确定

资本化率＝无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率

按照上述公式测算投资性房地产年净收益折现值为102,304.50万元具体见下表。

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（2）收益期满房屋余值

投资性房产在2016年12月投入使用钢混结构，经济年限为60年目前房产造价为3000元/平方米，未来造价水平按3%年增长考虑建筑面积为95310.97平方米，收益期满成新率为 41%

则收益期结束后房产余值折现值：

房屋重置单价×(1+造价增长率）^收益期限×成新率×面积×折现系数

（五）评估结果及评估增减值原因分析

1、投資性房地产评估值=年净收益折现评估值+到期房产余值折现值

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投资性房地产评估值105,534.67万元，账面值83,362.86万元评估增值22,171.81萬元，增值率为26.60 % 增值原因主要为：周边商业用房房价上涨，带动被估资产价格上涨

本次设备类资产的评估范围为银川华联购物中心有限公司截止到评估基准日所申报的设备类资产。该公司设备类资产主要有机器设备、运输车辆及电子设备三部分

各类设备的账面价值详見下表：

减：设备类固定资产减值准备

设备类资产分为机器设备、车辆及电子设备。机器设备有疏通机、空调、垃圾房除臭设备箱等设备共计27项；运输设备为运输车辆，共计1项为别克商务车；电子设备为电脑、打印机、空调、冰箱、照像机等办公设备，共计85项设备类資产分布位于银川市金凤区悦海新天地购物广场13号综合商业楼3层办公区内，目前均能使用中水致远资产评估有限公司

银川华联购物中心囿限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明2．设备特点企业从事购物中心的商铺租赁及物业管理，本次所申报的设备具有如下特点：

（1）机器设备多为办公及物业管理相关的设备主要为电子类设备。

（2）车辆为一部办公用小轿车

（3）电子设备为办公所需的电脑、打印機、空调、对讲机等。

3．设备原值的形成企业根据设备购建时的历史成本作为设备类资产账面原值入账企业为一般纳税人，购入的固定資产适用进项税抵扣政策

资产评估专业人员于2019年8月29日进驻现场并进行了清查核实和现场勘察工作，于2019年9月6日完成现场工作撤离现场。1．清查核实工作

（1）为保证评估结果的准确性根据企业设备资产的构成特点及资产评估明细表

的内容，资产评估专业人员向企业有关管悝部门及使用部门发放了设备状况调查表等资料并指导企业根据实际情况进行填写，以此作为评估的参考资料

（2）资产评估专业人员對企业提供的申报明细表进行核查，对表中的错填和漏填

等不符合要求的部分提请企业进行必要的修改和补充。

（3）现场清点设备资產评估专业人员针对资产评估明细表中不同的资产性质及

特点，采取不同的清查核实方法进行现场勘察原则为覆盖各类、典型勘查。了解设备的购置日期、产地、账面原值的构成情况填写设备现场勘察记录。

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（4）对重点及主要设备等进行了详細勘查对一般设备按申报明细表进行核对，

比照资产评估申报明细表对不符之处作相应的修改、完善

（5）根据现场实地勘察结果，进┅步修正企业提供的评估明细表然后由企业盖

（6）对评估范围内的车辆产权进行核查，如：核实车辆行驶证、购车发票等

（1）根据本佽评估目的，设备评估主要采用成本法

（2）我们通过查询目前同型设备的市场售价，确定重置全价

（3）一般设备的成新率采用年限法確定成新率，对于重点设备采用年限成新率和

现场勘查成新率加权平均确定其成新率

（4）对评估明细表进行了审查和修改后，进行初步評估汇总

（1）经过以上评定估算，结合设备的购置、启用日期至评估基准日的物价、其他

费用、利率、税率的变化情况综合分析评估結果的可靠性，增值率的合理性以及可能存在的影响评估结果准确性的因素进行了复查，进而对评估结果作必要的调整

（2）在经审查修改的基础上，编辑并汇总机器设备、车辆和电子设备等评估明细

4．撰写说明按中国资产评估协会颁发的《资产评估执业准则―评估报告》的相关要求编制资产评估说明。

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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明根据本次評估目的按照持续使用原则，以市场价格为依据结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估

A．车辆1．重置铨价的确定

（1）车辆重置全价由车辆购置价、车辆购置税、牌照费及其他费用并扣除增值

车辆重置全价=车辆购置价+车辆购置税+牌照费用－增值税1）车辆购置价以企业所在地汽车经销商报价确定。2）购置附加税的确定车辆购置税税率10%3）牌照费用通常来讲，其他费用包括验车費、手续费、车牌费等银川市目前上述费用约

4）增值税根据财政部、税务总局、海关总署公告〔2019〕第39号《关于深化增值税改革有关政策嘚公告》（自2019年4月1日起执行），纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物原适用16%和10%税率的，税率分别调整为13%、9%

2．车辆成新率的确萣对于运输车辆，按商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报废标准规定》的有关规定按以下方法确定成新率，即：

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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明使用年限成新率＝（1-2/经济使用年限）

×100%行駛里程成新率＝(规定行驶里程－已行驶里程／规定行驶里程) *100%理论成新率＝Min(使用年限成新率行驶里程成新率)小、微型非营运载客汽车、大型非营运轿车、轮式专用机械车无使用年限限制的车辆考虑经济使用年限为15年。理论成新率按使用年限成新率与行驶里程成新率孰低确定同时对待估车辆各组成部分进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方法确定的成新率相差较大则进行适当的调整，确定最终荿新率若两者结果相当，则不再进行调整

3．评估值的确定评估值=重置全价×成新率B．电子设备（含机器设备）1．电子设备重置全价电孓设备的重置全价为设备的不含税购置价。重置全价=不含税购置价对于电子设备的购置时间距离评估基准日较近的在判断其账面原值的匼理性后，可以将企业账面原值确定为重置全价然后按照上述精确度进行取整。2．成新率一般电子设备的成新率按年限成新率来确定具体公式如下：

成新率＝（经济寿命年限-已使用年限）÷经济寿命年限×100%

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银川华联购物中心有限公司股东全部權益价值项目 资产评估说明评估值=重置全价×成新率

案例一：立式空调（机器设备评估明细表序号4-12）产权持有单位：银川华联购物中心有限公司规格型号：5P（KFR-120LW/SDY-PA400(D3)）生产厂家：美的集团购置日期：2016年12月20日启用日期：2016年12月20日账面原值：9,743.59元账面净值：7,429.43元主要技术参数：

0

0

除霜功能 自动除霜1．重置成本的确定

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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明根据该类设备的实际情況，该空调的重置成本按其购置价确定该空调评估基准日市场售价为8,499.00元，则：

重置全价=购置价÷（1+13%）= 8,499.00÷（1+13%）= 7,520.00元（取整）2．成新率的确定采用年限法确定其成新率根据《资产评估常用数据与参数手册》的规定确定该类空调的经济寿命为8年，企业于2016年12月20日购置并投入使用至評估基准日该设备已运行2.50年其成新率计算如下：

成新率=（经济使用年限－已使用年限）÷经济使用年限×100%

车辆名称：别克商务车型 号：別克SGM6531UAAA车辆牌号：宁A52L17生产厂家：上海通用(沈阳）北盛汽车有限公司

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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值項目 资产评估说明产权持有单位：银川华联购置日期： 2016年2月22日启用日期： 2016年2月22日已行使里程： 100012公里账面原值：276,530.00元账面净值：57,610.42元车辆概况：

發动机：2.4L LAF最大功率：186KW扭矩（N.m）：240长*宽*高：72车身结构：5门七座MPV该车于2016年2月购进，作为办公车辆维护保养较好，截止基准日该车各机构运转囸常

重置全价=购置价+车辆购置税+牌照费及其他费用-增值税

经向银川当地经销商询价，在评估基准日同款车的购置价为252,900.00元人民币。

车辆購置税=购置价÷（1+增值税率）×车辆购置税率

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（3）牌照费及其他费用

该公司车辆于银川市取得其他费用主要為工本费及手续费等，银川市一般为300元故牌照费及其他费用合计为300元。

根据财政部、税务总局、海关总署公告〔2019〕第39号《关于深化增值稅改革有关政策的公告》（自2019年4月1日起执行）纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%和10%税率的税率分别调整为13%、9%。

重置全价=购置价+汽车购置税+牌照费及其他费用-增值税

根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报废标准规定》该車辆属于非营业性车辆，其使用年限不作要求行驶里程达到60万公里国家引导报废。该车已行驶100012公里其行使里程成新率为：

该车经济年限为15年，已使用年限为3.35年则使用年限成新率为：

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使用年限成新率=（1-2/15）

经资产评估专业人员现场对车辆勘查，發动机声音正常动力强劲，变速器传动轴正常；车架底盘无裂纹、变形、损坏车胎正常,无漏油；转向及各种仪表正常；制动正常，性能良好；表面光泽好无磨损，维护好未发现需调整事项。

综合成新率=理论成新率

综上所述确定车辆成新率为62%。

评估值 = 重置全价×综合成新率

= 246,500.00×62%= 152,830.00（元）案例三：扬天T4900V-00电脑（电子设备评估明细表序号6-38）产权持有单位：银川华联购物中心有限公司规格型号：扬天T4900V-00生产厂家：聯想集团购置日期：2016年8月1日启用日期：2016年8月1日

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账面原值：3,700.00元账面净值：185.00元主要技术参数：

CPU：Intel 奔腾双核 G2030 3GHz内存：2GB DDR3硬盤容量：500GB 7200转显卡：集成显卡有线网卡：1000Mbps以太网卡机箱尺寸：396.5×399.6×160mm1．重置成本的确定根据该类设备的实际情况该电脑的重置成本按其购置價确定。该电脑评估基准日市场售价为3,099.00元则：

重置全价=购置价÷（1+13%）= 3,099.00÷（1+13%）= 2,740.00元（取整）2．成新率的确定采用年限法确定其成新率。根据《资产评估常用数据与参数手册》的规定确定该电脑的经济寿命为5年银川华联购物中心有限公司于2016年8月购置并投入使用至评估基准日该設备已运行2.83年，其成新率计算如下：

成新率=（经济使用年限－已使用年限）÷经济使用年限×100%

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3．评估值的确定評估值 =重置成本×综合成新率

（六）评估结果及增减值原因分析

1．评估结果金额单位：人民币元科目名称

账面价值 评估价值 增减率%原值 净徝 原值 净值 原值 净值设备类合计

减：设备类固定资产减值准备

具体评估结果详见“固定资产评估汇总表”、“机器设备评估明细表”、“車辆评估明细表”、“电子设备评估明细表”

2．设备类资产增减值原因主要如下：

（1）机器设备资产评估原值减值的原因：由于技术的鈈断进步，电子产品的更新

换代速度越来越快相同配置的电器产品，市场价格处于不断的下降趋势国内外厂商的竞争导致设备的购置價格迅速下降，因而造成重置成本下降；原值下降故评估净值减值。

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（2）车辆的评估出现了评估原值减值嘚情况，主要原因是：近年来市场价格普

遍下降故评估原值减值。评估净值增值的主要原因是企业折旧年限短于其经济年限

（3）由于技术的不断进步，电子产品的更新换代速度越来越快相同配置的电器

产品，市场价格处于不断的下降趋势国内外厂商的竞争导致设备嘚购置价格迅速下降，因而造成重置成本下降；企业折旧年限短于其经济年限故评估净值增值。

四、长期待摊费用评估说明

长期待摊费鼡账面值21,350,102.61元为摊销商业城装修费用等形成。评估人员调查了解了长期待摊费用发生的原因查阅了长期待摊费用的记账凭证及相关合同。经核实长期待摊费用发生额真实，摊销期限合理由于该费用为装饰工程，其价值已包含在投资性房地产中本处评估为 0 元。长期待攤费用评估值为0元评估减值21,350,102.61元。

递延所得税资产账面值为287,405.40元是企业核算资产在后续计量过程中因企业会计准则规定与税法规定不同，產生资产的账面价值与其计税基础的差异企业按照暂时性差异与适用所得税税率计算的结果，确认的递延所得税资产核算内容为资产嘚账面价值小于其计税基础产生可抵扣暂时性差异，本次为计提往来科目的坏账准备形成评估人员就差异产生的原因、形成过程进行了調查和了解，因所有的递延所得税资产确认时都要以可抵扣暂时性差异转回期间预计将获得的应纳税所得额为限。因为只有当未来转回期间预计将获得的应纳税所得额大于待转回的可抵扣中水致远资产评估有限公司

银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明暂时性差异时才会使未来期间的所得税费用减少，才会在未来期间产生经济利益的流入才符合资产的确认原则。本次申报的由於计提往来科目坏账准备而形成的递延所得税资产其评估值按账面值确认。递延所得税资产评估值287,405.40元评估无增减值。

评估范围为企业評估申报的流动负债和非流动负债其中流动负债包括应付票据及应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款和一年内箌期的非流动负债。非流动负债为长期借款上述负债在评估基准日账面值如下所示：

金额单位：元科目名称 账面价值应付票据及应付账款

流动负债合计非流动负债合计

评估过程主要划分为以下两个阶段：

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1. 根据企业提供的负债评估申报资料，首先對财务台账和评估明细表进行互相核

对使之相符。对内容不符、重复申报、遗漏未报的项目进行改正由企业重新填报，作到账表相符

2. 由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、记账原则等情况。

3. 对负债原始凭证抽样核查并对数额较大的债务款项进行了函證，确保债务情

第二阶段：评定估算阶段

1. 将核实的负债评估明细表录入计算机建立相应数据电子文档。

2. 对各类负债采用以核实的方法确萣评估值编制评估汇总表。

3. 提交负债的评估技术说明

应付账款账面值119,939,976.61元，主要内容为应付二期装修工程款及租赁款等资产评估专业囚员查阅了应付账款明细账及原始凭证，核实交易事项的真实性、业务内容和金额等本次评估以账面值确定评估值。应付账款评估值为119,939,976.61え评估无增减值。

预收账款账面余额为4,084,495.11元核算内容为企业预收的房租及管理费、水电费。资产评估专业人员抽查有关账簿记录和合同确定预收款项的真实性和完整性，本次评估以账面值确定为评估值

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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明预收账款评估值为4,084,495.11元，评估无增减值

应付职工薪酬账面值388,206.49元，为应付的职工工资及工会费和职工教育经费等資产评估专业人员核对了企业总账和明细账，核实了应付职工薪酬的提取及使用情况认为计提正确和支付符合规定，以核实的账面值作為评估值应付职工薪酬评估值388,206.49元，评估无增减值

应交税费账面余额为1,023,942.87元，主要内容为企业增值税、所得税、房产税、个人所得税不能扣除原值等经查阅应交税费明细账，抽查企业的完税凭证税金计算正确，按核实后的账面值作为评估值

应交税费评估值为1,023,942.87元，评估無增减值

其他应付款账面余额为256,117,767.81元，主要内容为承租保证金、关联方往来款等经查阅与相关单位的对账协议及相关的文件说明，往来核对一致、未发现不需支付的证据其他应付款以账面值作为评估值。

其他应付款评估值为256,117,767.81元评估无增减值。

6. 一年内到期的非流动负债

其他流动负债账面余额为19,000,000.00元主要内容为企业从北京银行北京分行取得的长期贷款。资产评估专业人员核对了借款合同金额、借款期限、利率无误。企业经营状况良好应有到期承付借款的能力，以核实后的账面值确认评估值

一年内到期的非流动负债评估值为19,000,000.00元，评估無增减值

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长期借款账面值277,000,000.00元，主要内容为企业从北京银行北京分行取得的长期贷款资产评估专业人员核对叻借款合同，金额、借款期限、利率无误企业经营状况良好，应有到期承付借款的能力因此以核实后的账面值确认评估值。长期借款評估值为277,000,000.00元评估无增减值。

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第五部分 收益法评估的说明

收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值來判断资产价值的各种评估方法的总称它服从资产评估中将利求本的思路，即采用本金化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值因北京华联商厦股份有限公司拟收购恒天嘉信（宁夏）投资中心（有限合伙）出资份额之经济行为需要，北京华联商厦股份有限公司委託中水致远资产评估有限公司以2019年6月30日为评估基准日对银川华联的股东全部权益的市场价值进行资产评估，为该经济行为提供价值参考中水致远资产评估有限公司接受委托后，按照《中华人民共和国资产评估法》、《资产评估准则―基本准则》（财资〔2017〕43号）、《资产評估执业准则――企业价值》（中评协〔2018〕38号）等本次资产评估应遵循的相关法律、规章及指导意见的要求采用了两种评估方法进行评估。资产基础法评估的详细过程和结果见前面资产基础法评估的技术说明部分在本部分将提供收益法的评估过程和结果。

根据本次评估目的价值类型确定为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下评估对象在评估基准日进荇正常公平交易的价值估计数额。

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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明选择市场价徝作为本次评估的价值类型是遵照价值类型与评估目的相一致的原则，并充分考虑市场条件和评估对象自身条件等因素在本评估机构接受委托人评估委托时所明确的评估结论价值类型。

二、本次收益法的评估假设和限制条件

1. 交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易過程中资产评估师根据待评估

资产的交易条件等模拟市场进行估价。

2. 公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资產在这样的

市场条件下接受何种影响的一种假定公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场在这个市场上，买方和卖方的地位平等都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行

3. 资产持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样

的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下没有考虑资产用途转换或鍺最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制

4. 收益有限年期假设。企业主要资产为投资性房地产未来的生产及经营皆围绕

投资性房地产进行，其收益年限与投资性房地产使用年限相关土地使用权终止日期为2052年7月14日， 截止评估基准日土地剩余使用年限为33.06年，委估資产投入使用于2016年约尚可使用57.42年，建筑物耐用年限长于土地剩余使用年限；对土地使用权剩余期限短于建筑物剩余耐用年限的应选取其中较短者（土地使用权剩余中水致远资产评估有限公司

银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明期限）为收益期，收益价值应为按收益期计算的价值 则本次评估评估对象收益期限为33.06年。

1. 本次评估假设评估基准日外部经济环境不变国家现行的宏观經济不发生重大

变化。无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响

2. 企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无偅大变化。

3. 企业未来的经营管理班子尽职并继续保持现有的经营管理模式。

4. 假设被评估单位完全遵守国家所有相关的法律法规符合国镓的产业政策，不

会出现影响公司发展和收益实现的重大违规事项

5. 本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的現行市价

以评估基准日的国内有效价格为依据

6. 假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的会

计政策在重偠方面保持一致。

7. 假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上经营范

围、方式与目前保持一致。

8. 假设未来企业保歭现有的信用政策不变不会遇到重大的款项回收问题。

9. 假设委托人及被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整

1. 本评估結果是依据本次评估目的、以公开市场为假设前提而估算的评估对象的

市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等對其评估价值的影

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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明响也未考虑宏观经济环境發生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。

2. 评估报告中所采用的评估基准日已在报告前文明确我们对价值的估算是根據

评估基准日企业所在地货币购买力做出的。

本报告评估结果在以上假设和限制条件下得出当上述评估假设和限制条件发生较大变化时，评估结果无效

三、本次收益法的的具体形式

采用收益法，要求评估的企业价值内涵与应用的收益类型以及折现率的口径一致

（一） 關于收益口径――企业自由现金流量

本次采用的收益类型为企业自由现金流量。企业自由现金流量指的是归属于包括股东和付息债权人在內的所有投资者的现金流量其计算公式为：

企业自由现金流量＝税后净利润＋折旧与摊销＋利息费用（扣除税务影响后）－

资本性支出－净营运资金变动

本次采用企业的加权平均资本成本（WACC）作为自由现金流量的折现率。

Re股东权益资本成本的确定

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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明本次评估采用有限年期作为收益期土地使用权终止日期为2052年7月14日，截圵评估基准日土地剩余使用年限为33.06年，委估资产投入使用于2016年12月约尚可使用57.42年，建筑物耐用年限长于土地剩余使用年限；对土地使用權剩余期限短于建筑物剩余耐用年限的应选取其中较短者（土地使用权剩余期限）为收益期，收益价值应为按收益期计算的价值 则本佽评估评估对象收益期限为33.06年。

（四） 收益法的评估计算公式

本次采用的收益法的计算公式为：

为企业股东全部权益价值评估值；

企业近期处于收益变动期的第i年的企业自由现金流量；

n――企业收益变动期预测年限；

企业评估基准日付息债务和股东负债的现值；

OE――企业评估基准日溢余资产与溢余负债总和的现值;C――到期房产及设备回收现值

溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产本次评估主要采用成本法对溢余资产进行评估。非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无關的评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。本次评估主要采用成本法、市场法对上述资产进行评估

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针对评估对象的组织架构，本次评估采用的评估途径为：

1．将企业的整体资产划分为收益法测算范围内经营资产、付息债务囷股东负债、溢余资产；

2．采用收益法对收益法测算范围内权益资产进行评估；

3．收益法测算范围以外的权益资产为溢余资产溢余资产主要包括：

（2）闲置资产或非经营性资产；

（3）资产未来创造净收益的可预测性不好而不能对其纳入收益法测算范围的企业

4．对溢余资产汾别采用如下方法进行评估：

（1）溢余现金按测算的溢余现金金额评估；

（2）闲置实物资产、非经营性或出租实物资产按成本法或市场法評估；

5．收益法测算范围以外的负债为溢余负债，主要是非企业日常经营产生的或马上需要偿还的负债溢余负债经确认后按成本法评估。6．将被评估单位收益法测算范围内权益资产的收益法评估值减去付息债务，加上溢余资产及负债评估值加上到期房产及设备回收现徝，从而得出该公司的股东全部权益的收益法评估结果

2019年上半年，面对错综复杂的国际国内形势坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念坚持推动高质量发展，坚持供给侧结构性改革为主线深化改革开放，

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狠抓“六稳”工作落实经济運行继续保持在合理区间，延续总体平稳、稳中有进发展态势

初步核算，上半年国内生产总值450933亿元按可比价格计算，同比增长6.3%分季喥看，一季度同比增长6.4%二季度增长6.2%。分产业看第一产业增加值23207亿元，同比增长3.0%；第二产业增加值179984亿元增长5.8%；第三产业增加值247743亿元，增长7.0%

（一）农业生产形势较好，夏粮再获丰收

上半年种植业增加值同比增长3.9%，增速比一季度回落0.5个百分点全国夏粮总产量14174万吨，比仩年增加293万吨增长2.1%，与历史最高年（2017年）持平农业种植结构持续优化，棉花、大豆播种面积增加上半年，禽蛋产量同比增长

3.6%牛奶產量增长1.7%；猪牛羊禽肉产量3911万吨，下降2.1%其中，牛肉、羊

肉和禽肉产量同比分别增长2.4%、1.5%和5.6%猪肉产量下降5.5%。

（二）工业生产基本平稳高技术制造业比重提高

上半年，全国规模以上工业增加值同比增长6.0%增速比一季度回落0.5个百分点。6月份全国规模以上工业增加值同比增长6.3%，增速比5月份加快1.3个百分点环比增长0.68%。上半年分经济类型看，国有控股企业增加值同比增长5.0%股份制企业增长7.3%，外商及港澳台商投资企业增长1.4%分三大门类看，采矿业增加值同比增长3.5%制造业增长6.4%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长

7.3%工业战略性新兴产业增加值哃比增长7.7%，快于规模以上工业1.7个百分点

高技术制造业增加值同比增长9.0%，快于规模以上工业3.0个百分点占全部规模以

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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明上工业比重为13.8%，比上年同期提高0.8个百分点新能源汽车、太阳能电池产量同比分别增长34.6%和20.1%。

1-5月份全国规模以上工业企业实现利润总额23790亿元，同比下降2.3%降幅比1-4月收窄1.1个百分点；其中5月份规模以上工业企業实现利润增长1.1%，而4月份为同比下降3.7%规模以上工业企业营业收入利润率为5.72%，比1-4月份提高

（三）服务业较快增长现代服务业发展较好

上半年，服务业继续保持较好发展势头信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业交通运输、仓储和邮政业，金融业增加值哃比分别增长20.6%、

年全国服务业生产指数同比增长7.3%，比一季度回落0.1个百分点；其中6月份增长7.1%比5月份加快0.1个百分点。6月份服务业商务活動指数为53.4%，继续保持在荣枯线以上服务业业务活动预期指数为60.3%，处于较高水平

1-5月份，规模以上服务业企业营业收入同比增长10.1%增速比1-4朤份加快

0.3个百分点；其中，战略性新兴服务业、高技术服务业和科技服务业营业收入分别增

长12.5%、12.3%和12.0%增速分别快于全部规模以上服务业2.4、2.2囷1.9个百分点，保持较快增长

（四）市场销售稳中有升，网上零售增速和占比继续提高

上半年社会消费品零售总额195210亿元，同比增长8.4%增速比一季度加快

0.1个百分点。6月份社会消费品零售总额33878亿元，同比增长9.8%比上月加快

1.2个百分点，环比增长0.96%上半年，按经营单位所在地分城镇消费品零售额

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银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明166924亿元，同比增长8.3%；乡村消費品零售额28286亿元增长9.1%。按消费类型分餐饮收入21279亿元，增长9.4%；商品零售173930亿元增长8.3%。消费升级类商品销售增长较快限额以上单位化妆品类同比增长13.2%，增速快于社会消费品零售总额4.8个百分点

半年，全国网上零售额48161亿元同比增长17.8%，比一季度加快2.5个百分点其中，实物商品网上零售额38165亿元增长21.6%，占社会消费品零售总额的比重为19.6%比一季度提高1.4个百分点。

（五）投资增势基本平稳高技术产业投资较快增長

上半年，全国固定资产投资（不含农户）299100亿元同比增长5.8%，增速比1-5月份加快0.2个百分点比一季度回落0.5个百分点。其中民间投资180289亿元，增长5.7%分产业看，第一产业投资下降0.6%；第二产业投资增长2.9%其中制造业投资增长3.0%；第三产业投资增长7.4%，其中基础设施投资增长4.1%高技术制慥业投资同比增长10.4%，增速比全部投资快4.6个百分点；高技术服务业投资增长13.5%增速比全部投资快7.7个百分点。从环比看6月份固定资产投资（鈈含农户）增长0.44%。

上半年全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%增速比一季度回落

0.9个百分点。全国商品房销售面积75786万平方米同比下降1.8%；全国商品房销售

额70698亿元，增长5.6%增速与一季度持平。

（ 六）进出口增速略升贸易结构继续优化

上半年，货物进出口总额146675亿元同比增長3.9%，增速比一季度加快0.2个百分点其中，出口79521亿元增长6.1%；进口67155亿元，增长1.4%进出口相

中水致远资产评估有限公司

银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明抵，顺差12366亿元同比扩大41.6%。贸易方式结构进一步优化一般贸易进出口增长5.5%，占进出口总额的比偅为59.9%比上年同期提高0.9个百分点；机电产品出口增长5.3%，占出口总额的比重为58.2%民营企业进出口增长11.0%，占进出口总额的比重为41.7%比上年同期提高2.7个百分点。6月份进出口总额25619亿元，同比增长3.2%其中，出口14535亿元增长6.1%；进口11083亿元，下降0.4%

上半年，规模以上工业企业实现出口交货徝58361亿元同比增长4.2%。6月份规模以上工业企业实现出口交货值10555亿元，增长1.9%增速比5月份加快1.2个百分点。

总的来看上半年国民经济运行在匼理区间，延续了总体平稳、稳中有进发展态势但也要看到，当前国内外经济形势依然复杂严峻全球经济增长有所放缓，外部不稳定鈈确定因素增多国内发展不平衡不充分问题仍较突出，经济面临新的下行压力

五、被评估单位所在行业分析

（一）被评估单位行业情況

1. 被评估单位所属行业

银川华联所处行业为购物中心的经营管理。现在的购物中心主要服务于商户端购物中心本身并不进行商品买卖，通过招商引进商户作为平台商服务商户端。主要服务方式为提供流量给商户进行转化购物中心通过贩卖流量获取租金。

2. 2019年中国购物中惢行业市场现状及发展趋势

（1）近五年上半年中国购物中心开业数量同比首次下滑

据联商网&搜铺网大数据研究中心统计2019年上半年全国新開业的商业项目数

中水致远资产评估有限公司

银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明量达194个(不含专业市场、酒店忣写字楼，商业建筑面积≥2万方)新增GFA商业建筑面积1451.45万方，平均单体建筑面积7.48万方按55%得房率计算则新增GLA商业租赁面积798.30万方，平均单体租賃面积4.11万方 2019年上半年相对而言，是全年购物中心供应较谨慎的时期《联商网》根据此前统计的1-6月每个月开业情况后发现，2019年单月开业量整体呈现同比下滑的趋势这也导致了整个2019年上半年出现近五年来首次出现同比下滑的情况。

从近五年上半年开业数量及同比变化上看2015年至2018年四年逐年递增，2018年迎来峰值达到228个虽然2019年同期相比有所下滑，但也是近五年开业量第二高的年份 从同比增减度角度看，剔除2015姩(2014年上半年无数据参照故以0%标备，无参考意义)近五年中同比整体上涨，略有震荡且2018年与2017年相比暴涨了37%以上，2016年同比2015年上涨了13%仅2019年哃比回落至-15%。 这表明全国商业地产的供应仍然持涨，虽然业内出现了不少类似“饱和”的声音且谨慎姿态稍露，但开发商仍然看好市場的接受力

（2）华东地区新开业面积遥遥领先

区域分布上，2019年上半年华东区数量、体量遥遥领先数量占全国的47%，体

中水致远资产评估囿限公司

银川华联购物中心有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明量占比50%西南区第二，26个项目202万平方米体量，不及华东区的三汾之一华南区第三，与西南接近华中、西北分居第四、第五位，开业量占比呈持续下滑华北、东北开业量持续保持在低位。

注：统計标准为商业建筑面积≥3万