一级建造师复习资料：合同解除后的法律后果
来源：建设工程教育网
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行。　　已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。　　合同解除，不影响合同中结算和清理条款以及纠纷解决条款的效力。　　一方违约导致合同解除的，违约方应赔偿因此而给对方造成的损失。　　解除后已完成的工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款。　　已完成的建设工程质量不合格的，按以下处理：　　（1）修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持。　　（2）修复后工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。
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建设工程合同解除后的法律后果，由谁来承担？
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根据《合同法》第97、98条以及该《建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条规定，建设工程施工合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款；已经完成的建设工程质量不合格的，参照对建设工程经竣工验收不合格的规定处理。因一方违约导致合同解除的，违约方应当赔偿因此而给对方造成的损失。&&&&&& 注意的是，合同一旦依法解除，权利人则无权再依据合同约定来主张若不解除合同的可得利益的理论，对于合同如果履行的可得利益，不应当属于赔偿的范围。
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徐州律师网 版权所有不具备合同解除条件的解除行为之法律后果--《人民司法》2013年24期
不具备合同解除条件的解除行为之法律后果
【摘要】：符合合同解除形式要件的通知到达对方当事人,对方当事人未在约定或法定期限行使异议权的,异议权丧失,合同无争议的解除。如果发出解除通知的一方无权解除合同,合同无法继续履行,异议方可以请求对方承担违约解除责任并赔偿损失。
【作者单位】：
【关键词】：
【分类号】：D920.5;D923.6【正文快照】：
■案号一审:(2012)渝北法民初字第11560号二审:(2013)渝一中法民终字第00946号【案情】原告:重庆泰雷商贸有限责任公司(以下简称泰雷公司)。被告:重庆佳路机电有限公司(以下简称佳路公司)。原告诉称:日,原、被告签订了重庆佳路机电有限公司定车合同,约定原告从被告
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京公网安备75号一、原告黄永成与被告湛江市麻章区麻章镇赤岭村民委员会北乐坑村民小组于2010年1月1日签订的《村民集体用地租赁合同书》合法有效。
二、解除原告黄永成与被告湛江市麻章区麻章镇赤岭村民委员会北乐坑村民小组于2010年1月1日签订的《村民集体用地租赁合同书》，终止履行。
三、驳回原告黄永成的其他诉讼请求。
四、驳回被告湛江市麻章区麻章镇赤岭村民委员会北乐坑村民小组的其他诉讼请求。
本案受理费100元，由原告黄永成负担；反诉费162.5元，被告湛江市麻章区麻章镇赤岭村民委员会北乐坑村民小组负担。
裁判理由：本案属确认合同有效纠纷。湛江市麻章区麻章镇北乐坑村北乐坑经济合作社与湛江市麻章区麻章镇赤岭村民委员会北乐坑村民小组均是代表本村村民利益的组织，财产混同，故北乐坑村民小组作为诉讼主体适格。
原、被告双方于2010年1月1日签订的《村民集体用地租赁合同书》，系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，原告主张确认该合同合法有效，本院予以确认。
按照双方在《村民集体用地租赁合同书》中第三条“租金按3500元/亩/年计算，每年租金共（空白）元，每年于（空白）月（空白）日支付租金。如有拖欠租金或无法支付租金一年以上，甲方（即被告）有权收回出租土地使用权。”的约定，原告应当最迟于每年年底前支付当年度的租金给被告。并且，双方约定的“如有拖欠租金或无法支付租金一年以上，甲方（即被告）有权收回出租土地使用权”，实属约定了被告享有合同解除权。原告至今已拖欠二年多的租金未付被告，原告显然构成违约，被告依约享有合同解除权。
另外，双方在合同中约定原告应当在二年内建设五层基础的三层框架结构的楼房，是合同的主要内容，亦是原告签订合同的主要目的之一，现原告不能依约履行，致合同的目的落空。当然，建设楼房应当按照相关行政规定办理相关报建等手续。在合同中，双方亦约定被告有协助办理报建等手续的义务，且原告仅作为租赁人，由其办理相关报建手续，未免加重了原告的合同义务，故原告未能在二年内建设楼房，亦不能完全归责于原告。综合整个合同的内容和履行情况来看，继续履行合同将难于实现合同的主要目的，且原告存在拖欠租金的违约情形，被告有权收回土地使用权的约定，亦是双方的真实意思表示，符合当事人意思自治的原则。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十四条第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，被告反诉请求解除合同，有事实和法律依据，本院应予以支持，驳回原告主张继续履行合同的诉请。
由于原告未能在二年内建设楼房，不能完全归责于原告，被告亦负有一定的过错责任，故被告反诉原告支付2011年度和2012年度租金21000元，并从拖欠之日起按中国人民银行同期贷款利率，计付逾期付款利息至付清之日止，显然不合理，有失公平，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条“当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。”和《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，应当驳回被告的该诉请。
案例注解：本案因被告以原告未按约定时间动工建房而没收原告的押金5万元，和阻止原告继续承租经营。原告认为被告的上述行为严重损害了其合法的权益，故提起诉讼，请求确认双方签订的《村民集体用地租赁合同书》有效，要求继续履行合同。而被告认为在合同签订的三年里，原告并没有按照合同约定使用承租的土地，且未能依约支付租金，已经构成根本性违约，合同继续履行无法达到合同目的，故提出反诉，请求解除合同，并主张原告支付拖欠被告2011年度和2012年度租金21000元及利息。
在审理过程中，本院认为原告的主要合同义务是：在合同签订后二年内建设五层基础的三层框架结构的楼房，且要依约每年支付租金。对于拖欠租金部分，合同已经明确约定，若拖欠租金，被告有权收回出租土地的使用权，该约定已经明确被告享有合同的解除权，且原告也未能在二年内动工建设三层框架结构楼房，已经构成根本性违约，故被告反诉请求解除合同，本院予以支持。
对于合同解除后所产生的法律后果，根据合同法第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，应产生以下法律后果：一、合同尚未履行的，终止履行；二、已经履行的，恢复原状、互相返还；三、损失赔偿请求权。“尚未履行的”应做以下理解：1、合同解除后，因履行期尚未到来，双方的义务相应未履行；2、就是本案的情形，一方当事人在合同解除前应当履行而尚未履行。对于第2种情形，笔者认为在适用“终止履行”的法律后果上应做区别对待：一、对于本案土地租金的支付，应不受该条文“终止履行”的约束，理由：解除前的合同仍然有效，解除前的合同对双方当事人仍然有约束力。从理论上讲，本案所签订的合同属于继续性合同，不具有溯及力，本案合同涉及的是土地使用权出租，其使用价值以租金的形式体现，由于土地性质的特殊性，其价值随着经济等客观因素的变化而变化，合同解除后，没有办法恢复到原始的使用价值，故对于其在合同解除前尚未履行的部分应当依合同的约定继续履行，并不因解除而消灭。二、对于赠与、买卖等一时性合同关系，这些合同一般具有溯及力，在合同解除后，能够恢复到原状，合同解除后的法律效果可溯及至合同签订时，其继续履行尚未履行部分已经失去法律意义，对此应当终止履行。对于该条文，还存在这样的理解：三、应当不区分合同的性质，对于尚未履行的情形，在合同解除后，即产生终止履行的法律后果。
本案中，由于原告未能在二年内建设楼房，不能完全归责于原告，被告亦负有一定的过错责任，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条“当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。”和《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，从公平的角度出发，综合衡量法律效果与社会效果，本院认为被告主张原告给付租金显失公平，且对合同法第九十七条采纳第三种理解：合同解除后，即产生终止履行的法律后果，认为被告在合同解除后，应当主张赔偿责任，故判决驳回被告的该诉请。原告对一审判决不服，提出了上诉，认为合同应当继续履行，二审法院对该案还没作出裁判。
笔者认为，本案的焦点在于合同解除后，尚未支付的租金是否还应按合同约定继续履行。笔者对合同法第九十七条的规定更倾向于做第一种理解，即应区分合同性质来决定尚未履行的义务是否继续履行。本案中，原告已经实际使用土地三年多，按照合同约定应当支付土地租金，即使合同解除了，该合同义务不必然终止，被告虽然可通过主张赔偿来弥补自己的损失，但二者不可等同，前者是合同的义务，后者是违约责任，具有惩罚性，二者并不冲突。且本案中的合同属于继续性合同，合同解除后不具有溯及力，合同解除前的合同依然有效，双方应当继续履行，这更能体现合同法意思自治和维护交易市场的秩序，而因合同解除后双方主张的赔偿责任，是对违约方违约的一种惩罚性规定，二者性质并不相同。不同人对法条的理解不同，所作出的认定不同，以上是笔者对合同解除后法律后果的一些见解，在今后的司法实践中仍需继续思考。
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