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婚前父母全款出资购房，婚后办理房产证，房产证可以夫妻一方名字吗?
&01-09 00:26&&悬赏 20&&发布者:燕子99 &地区:湖南－长沙 回答:(30)
婚前父母出资全额购房，由于开发商原因，一直拖了到了婚后才能办理房产两证，目前合同上是一个人名字.
1)房产证要可以写一人名字吗？怎么操作可以写一人名字。
2）如果房产证写两个名字，但是夫妻双方和出钱父母签一份协议注明购房交款时间和结婚时间，对证明这是婚前财产有用吗？有多发效力。
3）在协议上注明房产的处置（买或者抵押）需要经过出钱父母的同意，次协议有效吗？
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[北京-朝阳区]
308566积分
回复时间：日 11时14分
　　您好，根据您的问题回答如下：
　　1、房产证上可以写一人名字吗？怎么操作可以写一人名字。
　　我国婚姻法司法解释二第二十二条规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。”根据这一规定，婚前父母出资全额购房，应视为对自己子女一人的赠与，当然属于出资子女个人的财产，既然是个人财产，房产证当然可以写一人名字，并且一般情况下，购房合同的买方，一般就是房屋产权人，是可以直接要求开发商按照购房合同来办理房产证的。
　　你们当地房管所的做法显然是没有法律依据的，您可以要求房管所提供相关法律依据，要求房管所将房产证办在出资方子女一人名下，如果房管所不予办理，可以起诉房管所不作为。
　　2、如果房产证写两个名字，但是夫妻双方和出钱父母签一份协议注明购房交款时间和结婚时间，对证明这是婚前财产有用吗？有多大效力。
　　根据上面列出的婚姻法司法解释二的规定，如果房产证上写两个人的名字，就意味着父母明确同意将房屋出资赠与夫妻双方，即使立协议写明购房交款时间和结婚时间，也不能证明房屋属于一方婚前财产，只能说明房屋的出资情况。所以，除非协议明确约定离婚时房屋归出资方子女所有，否则这份协议并不能保证出资方的权益，建议房产证只写出资方子女一方的名字，不要写双方名字。
　　3、在协议上注明房产的处置（买或者抵押）需要经过出钱父母的同意，次协议有效吗？
　　此协议是有法律效力的，一般情况下，民事协议只要是双方自愿签订，不违反法律的强制性规定就是有效的。出资方父母作为房屋的赠与人是可以与受赠人约定处置房产需经过其同意，是合法、有效的。
　　只是这一内部协议，不能对抗善意第三人，也就是说如果房屋产权人未经出资人同意将房屋卖给或者抵押给第三人，但第三人并不知道父母与子女之间的协议约定，第三人会认为房屋产权人有房产证等相关证件对房屋是有处分权的，此时，并不能因为有这一协议，就否认房屋转让或房屋抵押的效力。
　　相关法律依据：《物权法》
　　第一百零六条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
　　（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
　　4、这是门面房，在房产证上是两个人的名字，小夫妻双方，双方父母都在协议上签字。在以上前提下，协议规定门面收租归出钱父母所得，这有效吗？协议规定如果小夫妻自己使用房子，需要向出钱父母缴纳租房费用（可以少于市场价），此协议有效吗？
　　只要夫妻双方和父母都在协议上签字，这一协议是有效的，并不违反法律相关规定，父母作为房屋出资人是有收益权的，可以约定门面租金归父母所有。只要双方自愿同意，协议约定小夫妻缴纳房租也是有效的，赠与人与受赠人约定附条件的赠与是法律所允许的。
　　以上回复，如对您有帮助，敬请采纳；如有不解，请及时追问或者来电咨询，韩丽丽律师团队愿为您提供更好的法律服务。
提问者对最佳答案的评价：
详细，清楚。
[重庆-永川]
回复时间：
协议是无效的，物权以登记为准，可以写一个人名字，也可两个人名字
追问：协议上注明房产的处置（买或者抵押）需要经过出钱父母的同意，这也是无效的吗？
回答：是的，这种约定也是无效的
[山东-青岛]
回复时间：
1.&房产证可以只写一个人的名字。按照购房合同的购买人，直接办理产权证即可。
我的补充：
2. 婚前购买，写一份婚前财产协议是有效的，有约束力。
我的补充：
3.因为房产是父母赠与的，在赠与协议上注明房产的处置要经父母同意是有效的。
追问：1，办理房产证的时候如果只写一方名字，房管所要求另一方要求亲自到现场签字声明放弃房子的所有权。不能直接办啊，怎么操作呢？
2.1，在房产证上是两个人的名字。夫妻双方，双方父母都在协议上签字。这种情况下协议是有效的吗？2.2 这是门面房，协议会规定门面收租归出钱父母所得，这有效吗？
3.在房产证上是两夫妻双方的名字，不是父母名字，此协议也有效吗？
[山西-太原]
380029积分
回复时间：
你好，1、办理房产证应与购房合同登记购买人一致，所以，完全可以登记在一人名下。
&&&&&2、&如果房产证登记为两个人的名字，除非经该二人约定日后的房屋产权归属才有效，否则只说明实际出资与产权登记不符没有实际意义，登记不出资一方的名字相当于赠与，登记为产权人之一后该赠与无法撤销。
&&&&&3、该协议有效，但是不能对抗善意第三人。
追问：1，办理房产证的时候如果只写一方名字，房管所要求另一方要求亲自到现场签字声明放弃房子的所有权。不能直接办啊，怎么操作呢？
2，这是门面房，在房产证上是两个人的名字，小夫妻双方，双方父母都在协议上签字。在以上前提下，协议规定门面收租归出钱父母所得，这有效吗？协议规定如果小夫妻自己使用房子，需要向出钱父母缴纳租房费用（可以少于市场价），此协议有效吗？
3.第三条是什么意思？
非常感谢！
回答：1、房管所这样做没有法律依据，可以让其出示相关依据
2、可以这样约定
3、不能对抗善意第三人的意思就是，该协议只能在小夫妻两之间产生法律效力，不能对抗抵押权人
[新疆-乌鲁木齐]
回复时间：
合同上是谁的名字，一般就办理谁的名字
[江苏-扬州]
回复时间：
很好办，就写一个人的名字，同时证明是父母出的钱，一切都解决了。
[广东-深圳]
170266积分
回复时间：
房产证可以写一个人名字，属于个人财产。如房产证写俩人名字说明是夫妻共同财产。双方可以协议约定财产归谁所有。
[黑龙江-哈尔滨]
回复时间：
可以一个人，如果这两个人，就是对二人的赠与，为二人共同财产
[湖北-武汉]
回复时间：
可以署名个人，手续房产局咨询
[浙江-衢州]
回复时间：
1、可以写一人的名字。具体操作可以与律师联系办理。
2、可以依法签定协议，但应依法认定效力。
3、产权人可以依法处理自有财产。
[北京-海淀区]
1915198积分
回复时间：
1、法律规定，应当写我一个人名字，房管局要求写夫妻名字没有法律依据。
2、写2个人名字的，必须你们夫妻做财产约定，约定该房屋为你单独所有。
3、约定为你单独所有的，只有你才有权处置，但对于婚后的租金收入，按法律规定，虽是你个人财产，婚后租金收入仍是夫妻共有。要想收益赠与你父母的，需要你妻子同意。
但买卖或抵押由你决定，他人无权干涉。
追问：能告知具体是哪条法律规定不需要另一方签字，房产证就可以写一人名字？谢谢。
回答：1、合同法130条及商品房买卖合同司法解释第一条、买卖合同司法解释。
2、婚姻法第18条、婚姻法司法解释三第七条。
[湖南-长沙]
回复时间：
可以写一个人的名字，房管局办理即可。
[江苏-南京]
回复时间：
合同是一个人名字，房子就会登记一个人的名下。该房为婚前全额购房，及时婚后办理房产证，同样属于个人财产，房子会登记在签合同人的名下。
[福建-福州]
回复时间：
可以写一个人的名字，房管局办理即可。
[湖南-长沙]
回复时间：
合同是一个人的名字，房产证就写谁的名字。是你的个人财产。
追问：办理房产证的时候如果只写一方名字，房管所要求另一方要求亲自到现场签字声明放弃房子的所有权。不能直接办啊，怎么操作呢？
湖南有此规定吗？
[北京-西城区]
276273积分
回复时间：
房屋产权已登记为准，合同是婚前签订的，且由一方父母全额出资，应当认定为一方个人财产。那么根据你描述的情况，对你提出的问题分别解答如下;
我的补充：
1,房产证要可以写一人名字吗？怎么操作可以写一人名字。
房产证办理以合同为准，合同上是谁的名字，办理房产证时就会登记在谁名下，除非合同中明确注明要求登记在两人名下。这种情况下，房产证只能写合同上那个人的名字，你想写两个人的都不成，至于你提到的婚后才办理房产证不影响，以合同签订时间为准。
我的补充：
2，如果房产证写两个名字，但是夫妻双方和出钱父母签一份协议注明购房交款时间和结婚时间，对证明这是婚前财产有用吗？有多发效力。
首先房产证写不了两个名字，这个假设前提就不存在。目前这个房屋肯定是一方个人财产，因为合同签订在婚前，且由一方父母全额出资，符合婚姻法解释三的规定，应当认定为一方婚前个人财产，不需要写什么协议，只要保留好合同以及父母出资证明即可。
另外，假设你可以在房产证上写两个人的名字，那么房屋产权以登记为准，写了两个人名字后房屋就会转化为夫妻共同财产，双方各持一半产权，即便夫妻双方和父母签订了出资协议也没用，就无法认定为婚前个人财产了，属于一方对另一方的赠与。
我的补充：
3，在协议上注明房产的处置（买或者抵押）需要经过出钱父母的同意，次协议有效吗？
抵押权和处分权是所有权的体现形式，有所有权的产权人才有处分权和抵押权，不需要经过任何其他人的同意，包括实际出资人，也就是说，该房屋目前看属于父母出资方的婚前个人财产，有全部处分权，不需要经过父母的同意，即便有这样的协议，也仅在内部有效，也就是说，在出资的父母和房屋产权人之间内部有效，对外不得对抗善意第三人。
[山东-青岛]
233492积分
回复时间：
1、可以的，按照买卖合同的名字是一人就登记一人；2、登记双方的名字就是共同财产，有夫妻参加签字的协议可以证明财产性质。3、可以的，协议有效。
[重庆-万州]
回复时间：
1)房产证要可以写一人名字吗？怎么操作可以写一人名字。
答：可以以合同上是一个人的名字为由，要求写一个人的名字。
2）如果房产证写两个名字，但是夫妻双方和出钱父母签一份协议注明购房交款时间和结婚时间，对证明这是婚前财产有用吗？有多发效力。
答：房屋属于你们夫妻所有，但你们要偿还父母交的房款。
3）在协议上注明房产的处置（买或者抵押）需要经过出钱父母的同意，次协议有效吗？
答：你父母不想有房屋的产权，对房屋无处分权。因此，那样约定无效。
[河北-保定]
回复时间：
如果合同上是你的名字，完全可以办理你一个人的房产证，婚前父母出资，可以写一个合同，证明这房子是父母给你个人的财产，并做公证。同时最好保留父母出资的一些证据。
[浙江-宁波]
回复时间：
你好，针对你的问题回答如下：1）房产证可以写一人名字，只要另一半签字同意即可；2）你这种做法起不到保护一方婚前财产的效果；3）和前面一样，这种做法依然不能保护婚前财产。
最后，这种操作有点复杂，需要熟悉婚姻法、合同法、物权法等法律，故一般只有律师操作才比较可靠。
[新疆-乌鲁木齐]
回复时间：
1、合同上是谁的名字就办理到谁的名下。
2、婚前购买，写婚前财产协议是有效的。
[湖南-长沙]
回复时间：
你好，当然可以写一方的名字，只要买卖合同中没有写两个人的名字，就按程序办即可，没有什么问题；如果写两人的名字，那再写其他协议没有什么意义
[江西-景德镇]
回复时间：
写两个人名字的，属于夫妻共同财产。
写一个人名字的，属于个人财产。
[陕西-西安]
回复时间：
协议是无效的，物权以登记为准
[北京-海淀区]
305756积分
回复时间：
合同上是一个人的名字，房本上就是一个人名字。
只能证明出资情况，房子写两人名就是两人共同财产。
不能对抗第三人。
[江苏-无锡]
回复时间：
如果房产证写两个名字，则是共同财产。
[陕西-西安]
回复时间：
让你父母与你签订赠与协议，注明房产只赠与你一人；
可以做财产约定，有效的；
协议一致即为有效
[湖北-武汉]
回复时间：
按购房合同上的名字办证。
[四川-成都]
回复时间：
按购房合同上的名字办证。
[湖南-长沙]
回复时间：
婚后由父母出资&&明确只赠与一方的&属于个人财产&&所以要父母写明确只赠与自己儿女一方即可
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购房合同：写几个人的名字都可以，但是注意购房合同上填写的购买人是谁，房产证就登记给谁。
按揭贷款合同：只能写一个人名字，因为按揭购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一，其原因是规避银行的贷款风险。
房地产权证(也就是房产证)：上面只有一个人名字，要求是一人一证，第一业主持有，在占有房屋份额那栏填的是共有。
房地产权共有(用)证：房产其他共权人持有，同样在占有房屋份额那栏填的是共有，这个证在法律上标志着房产的共同归属，同时双方约定各自的出资额或所占份额。
房产证改名有哪些方式？
在房产证上加上别人的名字，也就是是增加这个房子的共有权人，共有三种方式：析产登记、买卖或赠与。
关于析产登记：很多人不是很清楚，一般是指原本为一个人所有的房产，后平均分割变为两人或多人所有，就需要进行析产登记。较多适用于夫妻配偶的增加房屋的共有权人的方式。
关于房产证减名字：类似于份额转让，流程和正常的房屋买卖类似，需要缴纳所占份额的契税。
（一）父母子女之间减名字，同样视为买卖交易，要收取契税。而且，如果房产证办理时间不满五年的，还需要缴纳全额营业税；
（二）夫妻之间加名字或去名字，不收取契税。
房产证加名分哪些情况？
夫妻加名婚前婚后各不同。
婚前加名：按赠与、买卖方式依据双方申请办理。
（一）赠与，夫妻双方需先到公证处办理赠与公证书，夫妻一方赠与另一方一半产权，之后双方携带房产证、身份证、公证书到中心办理加名手续；
（二）买卖，双方需签订买卖合同，然后携带房产证、身份证、不动产完税凭证到中心申请办理。
婚后加名：这种情况属于更正登记，市民只需提供夫妻双方身份证明、《结婚证》、《房屋所有权证》、《房屋登记申请书》等申请材料，共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后，即可办理相关房屋权属变更手续。免征契税、个税和营业税，仅收取房屋登记费和印花税等。
【注意】如果是之前签订购房合同时没有写上两人的名字，之后办理两证的时候不能加名，需要在办理两证后，还清贷款的情况下才能进行。购房合同的名字和房产证的名字是一致的。
父母子女加名选择赠与合适。
如果是父母、子女等这种关系间的房产要办理变更手续，就可以考虑二手房买卖或者是赠与。近期由于公证费下调，赠与的成本支出在一定程度上减少。
赠与流程：需要先去公证处办理房产赠与的公证，之后携带相关是房屋两证，双方身份证，户口本，婚姻状况证明等直接去房管局办理即可。直系亲属间赠与是不限购的，不需要做购房资格审查。
赠予手续：
（一）赠予人与受赠人订立房屋赠予的书面合同，即赠予书。
（一）受赠人凭原房屋所有权证、赠予合同，按规定缴纳有关契税;办理公证。受赠人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠予书及公证书和契税收据。赠予人将房屋交付受赠人。
写子女的名字会带来诸多不便：
第一：孩子独立买房时可能多付首付。如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，按照政策首付三成，并可享受首套优惠房贷利率。如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套，根据政策，成年后可独立购买1套住房。有些银行规定，这套房贷款利率可以享受首套房优惠，但首付却可能要按照二套房标准，付七成。
第二：孩子婚后买家庭第二套房时可能交房产税。比如孩子在未成年时和父母共有2套房产，每套面积在90平方米，如果房产份额事先不做约定的话，默认每人三分之一份额，即孩子名下已经有60平方米房产。成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米，按照政策，首套房无论面积多大，都不计征房产税。及至孩子婚后想购买家庭第二套房，假设建筑面积是120平方米，则孩子名下的房产总建筑面积达280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免税面积，还有100平方米需要征收房产税，其中60平方米就是未成年时父母出于爱心在房产证上添加孩子名字的结果。
第三：孩子如婚后发生意外，配偶有权继承婚前财产。如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着，如果孩子在未成年时和父母共有房产，孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。作为父母，白发人送黑发人已经痛彻肺腑，现在连自己的房子都住不安稳，晚年生活情何以堪？
有没有化解之招？房产和法律专家支招，一是可以作公证，约定子女未成年时和父母共有的房产，在父母生前，权益属于父母所有。二是直接到房产交易中心做房产份额变更，减少子女名下的房产份额，最少可变更为1%。这样，即使子女成年后以自己名义所购房产超标，需要征收房产税时，至少和父母共有的房产部分，计税量将极其有限。
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