国税局和房地产公司算甲方吗有关系吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-06-16 22:33 标签： 在房地产公司上班好吗
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关于《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》的解读
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近日，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（以下简称《公告》），对房地产开发企业由于土地增值税清算原因导致多缴企业所得税的退税处理政策进行了完善。现解读如下：　　一、《公告》出台背景　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号，以下简称“29号公告”）规定，房地产开发企业由于土地增值税清算造成的亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的，企业可在注销前提出申请，税务机关将多缴的企业所得税予以退税。但是，由于多种原因，房地产开发企业在开发产品销售完成后，短期内无法注销，导致多缴的企业所得税无法申请退税。结合房地产开发企业和开发项目的特点，税务总局制定《公告》，对房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税政策进行了完善。　　二、《公告》主要内容　　（一）房地产开发企业申请退税时间　　《公告》将房地产开发企业可以申请退税的时间规定为所有开发项目清算后，即房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，如土地增值税清算当年汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可申请退税。后续开发项目，包括正在开发以及中标的项目。　　（二）多缴企业所得税款计算方法　　《公告》延续了29号公告的做法，房地产开发企业开发项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，并计算各年度及累计应退的税款。举例说明如下：　　某房地产开发企业2014年1月开始开发某房地产项目，2016年10月项目全部竣工并销售完毕，12月进行土地增值税清算，整个项目共缴纳土地增值税1100万元，其中2014年—2016年预缴土地增值税分别为240万元、300万元、60万元；2016年清算后补缴土地增值税500万元。2014年—2016年实现的项目销售收入分别为12000万元、1万元，缴纳的企业所得税分别为45万元、310万元、0万元。该企业2016年度汇算清缴出现亏损，应纳税所得额为-400万元。 &企业没有后续开发项目，拟申请退税，具体计算详见下表：2014年2015年2016年预缴土地增值税24030060补缴土地增值税--500分摊土地增值税440(1100×（1）)550(1100×（1）)110(1100×（）)应纳税所得额调整-200（240-440）-270（300-550-20）450（60+500-110）调整后应纳税所得额--50（-400+450）应退企业所得税50（200×25%）67.5（270×25%）-已缴纳企业所得税453100实退企业所得税4567.5-亏损结转（调整后）-20(（45-50）÷25%）--应补企业所得税--12.5（50×25%=12.5）累计退税额--100（45+67.5-12.5）　　（三）报送资料　　《公告》规定，房地产开发企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料说明应退企业所得税款的计算过程，包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率，以及是否存在后续开发项目等情况。　　（四）以前年度多缴税款处理　　《公告》发布执行前已经进行土地增值税清算，《公告》发布执行后仍存在尚未弥补的因土地增值税清算导致的亏损，按照《公告》第二条规定的方法计算多缴企业所得税税款，并申请退税。《公告》发布执行后，企业应抓紧向主管税务机关提出退税申请，并按要求提供相关资料。　　三、《公告》实施时间　　《公告》自发布之日起施行。29号公告同时废止。国税发[2003]83号 国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知[全文废止]
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摘要：国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知[全文废止] 国税发[2003]83号
日 提示 依据国税发[2006]31号 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知，本法规自日起全文废止。 各省、自治区......
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国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知[全文废止]
国税发[2003]83号&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 日&
提示&&依据 ，本法规自日起全文废止。
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局，局内各单位：&
&&& 为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，现就房地产开发企业征收所得税有关问题通知如下：&
&&& 一、关于开发产品销售收入确认问题&
&&& 房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：&
&& （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。&
&& （二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。&
&& （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。&
&& （四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：&
&&& 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。&
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。&
&&& 3.采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。&
&&&& 4.采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
&&& 委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。&&
&&& （五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：&
&&& 1.将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。&
&&& 2.将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。&
&&& （六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。&
&&& 二、关于开发产品预售收入确认问题&
&&& 房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。&
&&& 预计营业利润额＝预售开发产品收入&利润率&
&&& 预售收入的利润率不得低于15％（含15%），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类(或分项)确定。&
&&& 预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。&
&&& 三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题&
&& （一）下列行为应视同销售确认收入&
&&& 1.将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；&
&&& 2.将开发产品转作经营性资产；&
&&& 3.将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；&
&&& 4.以开发产品抵偿债务；&
&&& 5.以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。&
&& （二）视同销售行为的收入确认时限&
&&& 视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。&
&& （三）视同销售行为收入确认的方法和顺序&
&&& 1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；&
&&& 2.由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；&
&&& 3.按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15%(含15%),具体由主管税务机关确定。&
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