业委会尚未成立 物业费猛涨30% 我的小区谁做主
&&& 作者：黄海音 张文章
&&& 图说：中庚物业公告称香江枫景小区51.08％的住户同意上调物业费。
&&& ◆【被投诉对象】福建省中庚物业有限公司香江枫景小区物业管理处
&&& ◆【投诉主题】在信息不透明的情况下，物业公司单方面宣布超半数业主同意物业费上调，涨幅达30%
&&& ◆【投诉人】业主林女士等
&&& ■黄海音本报记者 张文章 文/摄
&&& “福州香江枫景小区尚未成立业委会，物业公司趁机自选代表，暗箱操作，上调物业费30%。”近日，中国消费网福建频道收到多位香江枫景小区业主投诉，称福建省中庚物业有限公司香江枫景小区物业管理处（以下简称中庚物业）在信息不透明的情况下，单方面宣布已经得到超过半数业主的同意，将上调物业费30%。
&&& 物业费上调理由不足
&&& 香江枫景小区业主林女士告诉记者，中庚物业是香江枫景楼盘开发商指定的物业公司，物业费从一开始就超标收取，三级物业资质，政府最高指导价为每平方米每月1元钱，但中庚物业却长期按每平方米每月1.2元收取。物业服务却很差，小区内乱象丛生：时有偷盗事件，物业不能提供基本的影像资料；几部电梯噪音非常大，物业未及时报修；物业工作人员态度恶劣，不作为。就在这样的管理状况下，中庚物业却以管理亏本为由提出涨价，要求电梯房物业费由原来的每月1.2元/平方米上涨为1.6元/平方米，楼梯房物业费由原来的0.7元/平方米上涨为1.0元/平方米。
&&& 香江枫景小区多位业主提出，《福州市物业服务收费管理实施细则》规定，“合同履行期间，物业服务成本因政策性因素或服务项目和内容发生较大变动时，如要调整收费标准，物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示。”香江枫景物业仍在“合同履行期间”，成本并未因“政策性因素”发生变动，也未有“服务项目和内容”的变化，更未对“物业服务成本变动情况进行公示”，此次涨价不符合相关规定。
&&& 业主们认为，合理的提价是可以接受的，但物业应公开收支详情，以便业主了解实情。然而，业主们从未见过这些信息，对原本属于全体业主共有的广告收入和公共区域停车费收入的去向，业主们也是一无所知。提价后的物业服务标准有无提高，中庚物业同样没有说明。
&&& 对于上调物业费一事，中庚物业向中国消费网福建频道回函称：由于物价水平、人力成本和材料成本不断上涨，物业服务成本也随之不断攀升，特别是员工工资、电梯维保费、年检费以及部分材料费用翻倍增加，给物业经营造成压力，只好提价。依据《福州市物业服务收费管理实施细则》、《福州市普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准》和相关法规，经过详细测算，拟提高物业费：楼梯房1.0元/平方米/月，电梯房1.6元/平方米/月。现在中庚物业已经是一级资质，收费标准没有超过政府规定的指导价。
&&& 福建科衡律师事务所律师陈晶表示，业主与中庚物业之间是物业管理与服务的合同关系，中庚物业无权单方提高物业费。在物业费商定方面，物业公司应与业主通过共同协商的方式确定物业费收取标准。
&&& 征询过程过于神秘
&&& 由于香江枫景小区尚未成立业主委员会，那么上调物业费谁说了算呢？福州市仓山区房管局负责人告诉记者，根据《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》规定，“已入住但未成立业主大会的普通住宅小区，如要调整物业收费标准，必须经过小区占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，由物业企业与业主在《福州市普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准》范围内重新约定。”
&&& 中庚物业向中国消费网福建频道表示，此次调价的全过程均按主管部门颁布的相关法规执行，于今年5月25日发出征询公告，6月1日至30日正式征询，共发放1350份《物业费调整意见征询表》，回收1126份，同意759份，同意户数占总户数比例51.08%，同意户数的产权占小区总产权面积的比例52.64%，每张意见征询表单填写真实有效。福州市仓山区金山街道香江社区代表也应中庚物业邀请于今年7月2日与9名业主代表共同参与开箱验票及点票过程。
&&& 业主们反映，征询活动本来应该是公开的，但在中庚物业的操作下显得过于神秘，许多业主表示对此征询活动一无所知，总结起来有“三不知”。一是不知小区9个业主代表怎么产生的，据小区热心人士访问统计，小区至少有250户居民不知道业主代表是谁。二是不知征询表发放和验票核实是怎么操作的，许多业主反映未收到《物业费调整意见征询表》，更不存在填写回收之事，而中庚物业称该表“向小区全体业主发放”，“发放分数1350份，发放率91.22%”，业主怀疑物业是“选择性”发放征询表。三是不知验票活动何时举行，中庚物业事后声称曾邀请福州市仓山区金山街道香江社区代表到小区做验票核实，但为何不事先在小区公告，以便更多的业主参与监督。
&&& 福州市仓山区金山街道负责人向中国消费网福建频道表示，该街道香江社区的确有代表应中庚物业邀请于今年7月2日与9名业主代表共同参与开箱验票及点票过程。但小区9名业主代表是由物业方面邀请的，是否违规要咨询相关主管部门。业主若对选票真实性有异议，可以到中庚物业进行核查，也可提供违规选票业主地址，由香江社区进行调查了解。
&&& 业主向中庚物业提出，征询活动只公示总体户数及面积，都只是数字，没有公示投票业主的签字表，无法证实真伪，希望中庚物业公开9名业主代表名字及所有业主填写的《物业费调整意见征询表》原件，以便全体业主和政府部门监督。但这个要求被中庚物业以保护业主代表隐私为由拒绝。
&&& 香江枫景小区业主们希望政府主管部门介入调查征询过程合法性，让物业管理能更加透明。对于此事进展，本报将继续关注。
&&?&&&&?&&物管案例：租户欠缴物业管理费，物业管理公司能否向业主催缴_物业经理人
物管案例：租户欠缴物业管理费，物业管理公司能否向业主催缴
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　　：租户欠缴费，物业管理公司能否向业主催缴
　　去年8月，某业主与王小姐签订了一份房屋租赁，把自己的一套房子出租给她居住，租期为两年。合同除了对租金及支付期限作了约定外，还约定物业管理费由王小姐承担。前几天，该业主收到物业公司的催款，说已欠付近一年的物业管理费。为此业主投诉，称租赁合同中已约定由房客交付物业费，物业公司不应再向业主催缴物业管理费？
　　[案例分析]
　　根据规定，物业管理公司按照其与业主签订的物业管理合同提供物业管理服务后，有权按照合同向业主收取约定的物业费。对业主来说，在接受了物业管理公司提供的物业管理服务后，有义务按约定支付相应的物业费。
　　在房屋出租期间，房东应将出租情况及时书面告知物业公司。物业管理公司可根据房东和房客对物业费缴付的具体约定向有关义务人收取物业费。也就是说，若租赁合同约定由房客支付物业费，物业管理公司可直接向房客收取，但业主要承担连带责任。若租赁合同对物业费由谁支付没有约定或者约定由房东承担的，物业费应当由房东承担。
　　根据以上分析，若王小姐不按约定缴物业费，物业规律公司向业主收取物业费是有法律依据的，因为你要承担连带责任。当然，在缴完欠付的物业费后，业主可向王小姐追偿，并可追究她相应的违约责任。
　　[解决方法]
　　物业管理公司接到业主投诉后，应与业主沟通，说明上述观点，以求得业主的理解。同时，还应提请业主了解在房屋对外租赁时，应到物业管理告诉履行必要的手续，以便物业管理公司了解掌握业主租赁情况，配合业主做好租赁管理工作，还可避免问题的出现。
　　[相关]
　　1．城市房屋租赁管理办法
　　第一章 总 则
　　第一条 为加强城市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于直辖市、市、建制镇的房屋租赁。
　　第三条 房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法。
　　承租人经出租人同意，可以依照本办法将承租房屋转租。
　　第四条 公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。
　　第五条 房屋租赁当事人应当遵循自愿、平等、互利的原则。
　　第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：
　　（一）未依法取得房屋所有权证的；
　　（二）司法机关和机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；
　　（三）共有房屋未取得共有人同意的；
　　（四）权属有争议的；
　　（五）属于违法建筑的；
　　（六）不符合安全标准的；
　　（七）已抵押，未经抵押权人同意的；
　　（八）不符合公安、环保、等主管部门有关规定的；
　　（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
　　第七条 住宅用房的租赁，应当执行国家的房屋所在地城市人民政府规定的租赁。
　　租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
　　第八条 国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋租赁管理工作。
　　省、自治区建设行政主管部门主管本行政区域内城市房屋租赁管理工作。
　　市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）主管本行政区域内的城市房屋租赁管理工作。
　　第二章 租赁合同
　　第九条 房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款；
　　（一）当事人姓名或者名称及住所；
　　（二）房屋的坐落、面积、及设施状况；
　　（三）租赁用途；
　　（四）租赁期限；
　　（五）租金及交付方式；
　　（六）房屋修缮责任；
　　（七）转租的约定；
　　（八）变更和解除合同的条件；
　　（九）违约责任；
　　（十）当事人约定的其他条款。
　　第十条 房屋租赁期限届满，租赁合同约止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新答订租赁合同。
　　第十一条 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。
　　出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同
　　住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。
　　第十二条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同；
　　（一）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；
　　（二）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；
　　（三）当事人协商一致的。
　　因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。
　　第三章 租赁登记
　　第十三条 房屋租赁实行登记备案制度。
　　答订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
　　第十四条 房屋租赁当事人应当在租赁合同答订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
　　第十五条 申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：
　　（一）书面租赁合同；
　　（二）房屋所有权证书；
　　（三）当事人的合法证件；
　　（四）城市人民政府规定的其他文件。
　　出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。
　　出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。
　　第十六条 房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。
　　县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请，可由市、县人民政府房地产管理部门委托的机构审查，并颁发《房屋租赁证》。
　　第十七条 《房屋租赁证》由租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，房屋租赁证作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于于居住的，房屋租赁凭证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。
　　第十八条 严禁伪造、涂改、转借、转让房屋租赁证。遗失房屋租赁证应当向原发证机关申请补发。
　　第四章 当事人的权利和义务
　　第十九条 房屋租赁当事人按照租赁合同的约定，享有权利，并承担相应的义务。
　　出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先商得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。
　　第二十条 出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。
　　第二十一条 出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。
　　租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。
　　第二十二条 承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。
　　第二十三条 承租人应当爱护并合理便用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改。护建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并答订书面合同。
　　因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。
　　第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿；
　　（一）将承租的房屋擅自转租的；
　　（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
　　（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
　　（四）拖欠租金累计六个月以上的；
　　（五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；
　　（六）租用承租房屋进行违法活动的；
　　（七）故意损坏承租房屋的；
　　（八）法律、法规规定其他可以收回的。
　　第二十五条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有士地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益的上缴办法，应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由市、县人民政府房地产管理部门代收代缴。国务院颁布有新的规定时，从其规定。
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&&& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &香港公众可按地址查询业主 用姓名查物业有限制
来源：南方都市报
原标题 [公众可按地址查业主 用姓名查物业有限制]
南都漫画 邝飚
　　2012年下半年以来，内地频发的“房叔”“房婶”事件让住房信息系统查询问题成为关注的焦点。近段时间，内地多个城市加紧出台了房屋信息查询规范，这些规范对输入人名查询名下有多少套房的“以人查房”方式作出专门约束。在资讯高度透明的香港，如何规范物业查询？任何个人只要登录香港的土地注册处和差饷物业估价处的网上查询系统，支付10多元费用（港元，下同），即可查询物业相关信息，包括业主姓名、物业历次交易时间和成交价格等。但土地注册处明确规定，政府部门在有需要时，经授权后可按名字进行物业查册，而私人机构及公众只能就自己名下物业进行查册。　　记者体验10分钟查业主　　香港土地注册处提供物业资料查询服务。任何人士，不需要携带任何支持文件，只需提供物业地址、地段号码、物业参考编号或文件的注册摘要号码便可查询。香港《土地注册条例》规定，让公众查询土地注册资料的目的，是“防止秘密及有欺骗成分的物业转易，以及提供容易追溯和确定土地财产及不动产业权的方法”。　　公众可以前往土地注册处客户服务中心现场查阅。如果不想动身，只需点点鼠标，登录土地注册处的综合注册资讯系统，支付十多元，便可按照“地址查询”“地段查询”或“物业参考编号”查找任意一个物业的业主姓名、交易记录、是否被订契、地租、差饷、土地租期等，以方便公民对房屋物业的相关资料进行全面的了解。同时，香港另一政府机构差饷物业估计署，可以查询物业的实用面积、物业用途和楼龄等信息。　　南都记者按照街道名称香港九龙一物业的门牌地址，随后选择楼层和单位号码，该单位的土地注册文件随即显示，在网上支付10元后，即可下载该文件。内容包括物业现在业主姓名，历次交易时间和契约情况，和交易价格等信息。整个查询不到10分钟即可完成，而查询者无需提交任何身份证明文件，只需填写姓名和联系电话即可。　　涉及公众利益可豁免私隐　　对近期内地收紧的按名字查询名下物业的方式，香港早已有严格的查询规定。按照规定，政府部门在有需要时，经授权后可按名字进行物业查册，而私人机构及公众只能就自己名下物业进行查册。土地注册处解释，赋权政府部门进行查册，是为了使该等部门能够履行执法职责。但此项查册权力不宜授予私人机构及个别人士，否则会抵触《个人资料（私隐）条例》的规定。　　政府在何种情况下可提出查册申请？土地注册处表示，政府部门的查册申请书必须经有关部门属首长职级的负责人员签署，当中须列明进行查册的理由，申请书载有条文提醒使用部门必须严谨处理有关资料，确保有关资料只供获授权人员查阅及只用于索取资料时指定的用途。土地注册处处长在收到申请后，必要时会征询法律意见，然后才决定是否予以批准。申请人必须获得土地注册处处长批准，才可进行查册。　　据了解，约有12个港府部门可申请按名字进行查册，而查册必须与部门的执法工作有关。而某些部门如警务处、廉政公署和证券及期货事务监察委员会等均获豁免而不受与私隐有关的条文规限。有关豁免范围包括涉及公众利益的情况，例如查册结果是用于防止或侦测罪行、评定或收取税项等。　　记录查册情况内部稽查　　虽然港府对按名字查找名下物业有着严格限制，但通过物业地址，即可快捷查询到业主姓名和资料。2011年，曾有香港媒体通过土地注册处搜索香港豪宅地址，整理出香港最贵市值洋房估值15亿元的浅水湾道89号，最高成交价6.6亿元的浅水湾赫兰道11号，成交价第二高5.47亿元的浅水湾赫兰道12号等物业资料，可见香港的土地查册制度仍有其社会功效。　　而对于政府按名字查询公众名下物业，所得资料如何保证不外泄？土地注册处指出，政府部门每次使用“查阅名下物业资料服务”，须由部门内获授权人员进行。土地注册处的计算机系统会把每次的查册记录下来，包括记录要求查册的部门（及人员）的身份、档案详情及所有查阅的记录。这些资料有助土地注册处及要求查册的部门进行内部稽核。　　此外，任何人如果认为政府或任何人士违反《个人资料（私隐）条例》的规定，泄露其个人私隐，可向个人资料私隐专员作出投诉；专员可对任何个人资料系统，包括“查阅名下物业资料服务”的查册系统进行视察；如调查发现任何违例行为，个人资料私隐专员会发出通知书，要求违规一方遵守该条例。采写：南都记者康殷　　相关规定　　为防止秘密及有欺骗成分的物业转易，以及提供容易追溯和确定土地财产及不动产业权的方法。在香港，任何人士，不需要携带任何支持文件，只需提供物业地址、地段号码、物业参考编号或文件的注册摘要号码，便可查询物业的业主姓名、交易记录、是否被订契、地租、差饷、土地租期等相关信息。2 0 11年，曾有香港媒体通过土地注册处搜索香港豪宅地址，整理出香港最贵市值洋房估值1 5亿元的浅水湾道8 9号，最高成交价6 .6亿元的浅水湾赫兰道11号，成交价第二高5 .4 7亿元的浅水湾赫兰道12号等物业资料。　　香港政府部门在有需要时，经授权后可按名字进行物业查册，而私人机构及公众只能就自己名下物业进行查册。土地注册处解释，赋权政府部门进行查册，是为了使该等部门能够履行执法职责。但此项查册权力不宜授予私人机构及个别人士，否则会抵触《个人资料（私隐）条例》的规定。任何人如果认为政府或任何人士违反《个人资料（私隐）条例》的规定，泄露其个人私隐，可向个人资料私隐专员作出投诉。
(责任编辑：UN629)
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主演：黄晓明/陈乔恩/乔任梁/谢君豪/吕佳容/戚迹
主演：陈晓/陈妍希/张馨予/杨明娜/毛晓彤/孙耀琦
主演：陈键锋/李依晓/张迪/郑亦桐/张明明/何彦霓
主演：尚格?云顿/乔?弗拉尼甘/Bianca Bree
主演：艾斯?库珀/ 查宁?塔图姆/ 乔纳?希尔
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