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居间合同委托人的任意解除权及“跳单”——以最高人民法院《指导案例1号》为例
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3秒自动关闭窗口处理居间合同纠纷有什么需要注意的居间合同是指居间；一、如何认定“居间人已促成合同成立”；案例：被告(委托人)经原告(居间人)居间介绍，与；为本案被告；本律师认为，认定“居间人已促成合同成立”，必须同；结果推断出“居间人已促成合同成立”之事实；条约定，如果两被告未能履行有关条款，致买卖合同无；合意解约方需向居间人支付相当于居间报酬的违约金或；案例：原告(居间人
处理居间合同纠纷有什么需要注意的
居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。那么处理居间合同纠纷有什么需要注意的呢？小编整理了有关内容，请阅读下面的文章进行了解。 居间合同纠纷
一、如何认定“居间人已促成合同成立”
案例：被告(委托人)经原告(居间人)居间介绍，与出让方甲公司(案外人)签订了《在建项目转让协议》，受让甲公司开发的一在建项目。当时被告知晓甲公司与另一受让方乙公司(案外人)就同一项目签订的转让协议尚未解除。后乙公司向上海市第一中级人民法院提起诉讼，诉请甲公司履行双方签订的在建项目转让协议，本案被告作为第三人参加了诉讼。诉讼中，本案被告与乙公司就其给予乙公司一定的经济补偿从而取得系争项目开发权达成协议。上海市第一中级人民法院经审理判决：甲公司与乙公司签订的在建项目转让协议有效;本案被告与甲公司签订的转让协议无效;同时判决该项目土地使用权变更
为本案被告。判决后，甲公司不服提起上诉。二审中，有关当事人达成了新的补偿协议，甲公司撤诉。本案原告遂诉请被告支付居间报酬216万元。 一种意见认为，原告促成被告与出让方甲公司订立的合同虽然被确认无效，但被告实际取得了系争工程项目的开发权，相关当事人达成的协议只是对价格的重新确认，应当认定原告促成被告与甲公司签订的转让协议已经成立。故应支持原告的诉请。 另一种意见认为，依据已经生效的判决书可以确定，原告居间介绍签订的合同系无效合同，该合同自始就没有法律约束力，故不能认定是已成立的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。故应当驳回原告的诉讼请求。
本律师认为，认定“居间人已促成合同成立”，必须同时满足两个条件：一是合同的成立与居间人的活动有因果关系;二是居间人介绍签订的合同应当是依法成立的有效合同。“居间人促成合同成立”，顾文思义，要求该合同的成立是因居间人提供了订立合同的媒介服务而促成的，即该合同的成立与居间人的活动有因果关系。如果委托人最终不是因居间人介绍签订的合同而取得了系争标的，我们就不能以该
结果推断出“居间人已促成合同成立”之事实。上述案例中，原告居间介绍签订的合同已被法院生效判决确认为无效，被告并非因该合同、而是因其与案外人达成的协议而取得了系争项目，有关当事人达成的补偿协议不能****生效判决所确认的事实，故不能由此结果得出“居间人已促成合同成立”之结论。虽然合同成立与合同生效是两个不同的概念，合同法也没有明确规定居间人促成订立的合同应当具有法律效力。但在居间法律关系中，居间人是为委托人服务的，这种服务表现为报告订约的机会或为订约的媒介，其目的在于通过居间活动取得报酬。而委托人的目的在于通过居间人的服务，与对方就某一事项达成协议。只有居间人的活动达到目的了，委托人才负有给付报酬的义务。因此，居间人的活动只有促成委托人与第三人之间建立起有效的合同关系才有意义。因此，小编认为，居间人促成订立的合同应当是依法成立的有效合同，这样才符合居间合同的法律特征及合同法关于居间合同条款的立法本意。 二、居间人未促成合同成立是否可依约主张违约金或服务费 案例：原告(居间人)与两被告(委托人)签有《房地产买卖居间协议》，约定两被告分别委托原告出售、购买被告一之房屋;协议第九
条约定，如果两被告未能履行有关条款，致买卖合同无法签订的，违约方或合意解除方应向原告支付数额相当于佣金的服务费54600元。后因被告二办不出贷款，两被告合意解除了协议，未能签订买卖合同。现被告二下落不明。原告遂诉请被告一按约支付服务费。 一种意见认为，原、被告签订的协议合法有效，根据协议，作为合意解除方应向原告支付服务费，现原告主张被告一支付服务费有合同依据，故应判决被告一向原告支付一半服务费27300元。 另一种意见认为，原告与两被告签订的《房地产买卖居间协议》系格式协议，其中第九条约定的内容明显加重了相对方的责任，而使原告居于无论居间行为成功与否，均可取得相应报酬的有利地位，此约定与法律的规定相悖，应为无效。故应驳回原告的诉讼请求。 小编认为，本案当事人签订的是格式合同。合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。合同法第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。然而，实务中，不少居间人为使自己获取报酬的目的不落空，往往利用格式条款，要求委托人如果因违约未签订买卖合同或者因合意解除居间协议未签订买卖合同的，违约方及
合意解约方需向居间人支付相当于居间报酬的违约金或服务费。这样，就使委托人处于必须签约，否则就要承担违约金或服务费的不利地位;而其自己则处于无论是否促成合同成立，均可获取相当于居间报酬的违约金或服务费的有利地位。这明显加重了委托人的责任。因此，该条款违反了法律的强制性规定，应为无效。 三、委托人规避居间人私下签订买卖合同是否构成违约
案例：原告(居间人)与出售方及被告(委托人)分别签有《房地产居间合同》一份，约定被告委托原告以140万元购买出售方房屋，在合同有效期内，依原告之安排，买卖双方至原告处，由原告代书签订房地产买卖合同，完成委托事项，被告支付原告服务报酬14000元。合同签订后，原告两次安排双方签订买卖合同，因被告第一次未备齐首付款、第二次无故不到场而未成。第二次安排的次日，被告私下与出售方签订了买卖合同，合同价为160万元，并取得了所购房屋的房地产权证。原告遂诉请被告赔偿违约损失14000元。 一种意见认为，被告的行为有违诚信，但该行为是否属于违约，双方并无约定，原告诉请违约赔偿，缺乏依据。故应驳回原告的诉请。
三亿文库包含各类专业文献、外语学习资料、高等教育、行业资料、生活休闲娱乐、各类资格考试、32处理居间合同纠纷有什么需要注意的等内容。　
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居间合同中的双边道德风险——以“跳单”现象为例论文.doc
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　　居间合同中的双边道德风险——以“跳单”现象为例论文.freelR-清形下，保管人负有保管和返还寄存人交付的保管物的义务；20在委托合同情形下，受托人的义务体现为处理委托人事务；21在行纪合同情形下，行纪人以自己名义为委托人从事贸易服务。22对所有这些劳务性契约而言，有一个共同特征—报酬请求权的生效均只须具备内在要素，无须外在要素的考量。外在因素的介人使得居间人的合同利益被置于一种不确定的状态，居间合同进而具有类似于射幸合同的特征。射幸合同是当事人之间签订的、包含不确定给付内容的风险性协议，该不确定的给付内容仅取决于合同约定的偶然事件是否发生。23不过，居间合同与射幸合同仍有本质的不同。保险、彩票等射幸合同是当事人创设的风险分配机制，合同的法律效果具有很大的偶然性，合同当事人支付对价后获取的只是一个机会或概率。24反观居间合同，委托人的给付义务固然具有不确定性，但当事人缔约的目的不是追求一个机会或概率，合同的法律效果不具有偶然性。只有在委托人实现缔约机会后，居间人方可主张报酬请求权，这并非是刻意制造给付内容的不确定性，其法律意义在于由居间人承担不能实现给付效果的合同风险。至此，居间合同的特殊性清楚浮现：与雇佣、承揽、保管、委托、行纪等劳务性契约不同，居间合同给付效果实现的关键性因素是委托人的缔约意愿，这本不在居间人的工作范畴之内，却要由居间人承担不能达成给付效果的风险。不难设想，在居间人报告缔约机会后，委托人最初的缔约意愿可能已经改变，或者委托人出现机会主义倾向，居间人报酬请求权的停止条件不能成就，双边道德风险问题就由此产生。二、履约过程中的双边道德风险问题“双边道德风险”(DoubleMoralHazard)是信息经济学上的一个术语，它是指在现实交易过程中，由于“委托人和代理人都有各自的信息优势、劣势，双方都不可能完全掌握对方的所有行为，而信息的变化更为交易方增添了道德风险的契机，双方行为的理性选择是偏离帕累托最优的水平。”25近年来，国内外学者运用委托代理理论研究发现，26风险投资、特许经营、薪酬奖励、服务外包等合同中存在着大量的双边道德风险问题。27但到目前为止，在笔者的阅读范围内，尚未有涉及居间合同中双边道德风险的研究文献出现。事实上，居间合同履行过程中也存在明显的双边道德风险问题，并且往往成为合同诉争的根源。鉴于此，在合同法框架内讨论居间合同中的双边道德风险问题，对于重新审视居间合同的法律特性，兼具理论与实践的双重意义。一个前提性判断是，如果我们以时间为序，可以观察到在居间合同履约过程中的信息不对称现象：在居间人报告缔约机会以前，委托人正是苦于难觅缔约机会而签订居间合同，居间人处于信息优势者地位；在居间人报告缔约机会以后，委托人与第三人能否订立合同成为居间人实现报酬请求权的法定条件，但合同成立与否最终取决于委托人意愿，而且委托人并没有就缔约过程的报告义务，此时居间人当然处于信息弱势者的地位。换言之，在居间人报告缔约机会后，由于存在着信息不对称，委托人可能会产生道德风险问题，体现为机会主义倾向：一方面要追求与第三人的合同利益，另一方面又要逃避对居间人的报酬给付义务。由于钟摆式的不对称信息，居间人与委托人在履约过程中均可能产生机会主义倾向。(一)居间人的道德风险在居间合同的履行过程中，居间人的机会主义行为主要体现为违反忠实义务，欺诈委托人进而不当获取居间报酬。《合同法》第425条第2款规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”因此，居间人的欺诈行为包括积极行为和消极行为两种类型。居间人故意告知委托人虚假信息，诱使委托人与第三人签订合同，从而不当获取居间报酬，即构成积极行为的欺诈。例如，房屋中介机构故意提供虚假房源信息，导致购房人受损。28在一起案件中，居间人明知委托人租房的目的在于开展餐饮经营，却未向委托人如实报告房屋不能用于经营的事实，法院认定其构成欺诈。29而消极行为的欺诈，在司法实践中的最常见情形是居间人故意隐瞒与缔约有关的重要信息。例如，在另一起案件中，委托人系香港居民，所购买的房屋类型为办公楼，无法办理过户手续，居间人作为一家运营多年的专业房地产中介机构，在提供居间服务过程中，未能就如此重大信息对委托人进行提示，导致委托人买房的目的不能实现，法院最终认定居间人未能履行告知义务。30此外，居间人如果故意隐瞒自己不具有境外就业中介机构经营许可证的情况，却仍与委托人签订境外就业中介服务协议书，法院也判定其构成消极行为的欺诈。31到底隐瞒哪些事实，可以认定居间人构成欺诈？学界与实务界暂无明确的观点。沉默究竟在何种情形下会构成欺诈，曾被《德国民法典》起草者认为是立法者不能提供答案的问题。“所有的法院都必须面对的问题是，在什么时候存在告知对
正在加载中，请稍后...居间人促成买卖合同成立后，就已完成了自己的义务，可以行使全面支付报酬的请求权。居间合同关于合同签订后委托人支付第二笔报酬的约定，仅是双方对付款条件的约定，委托人故意使支付佣金的条件不能成就的，则应视为支付佣金的条件已成就。（居间合同、附条件合同）,合同律师,上海合同法律网,
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居间合同 >>
居间人促成买卖合同成立后，就已完成了自己的义务，可以行使全面支付报酬的请求权。居间合同关于合同签订后委托人支付第二笔报酬的约定，仅是双方对付款条件的约定，委托人故意使支付佣金的条件不能成就的，则应视为支付佣金的条件已成就。（居间合同、附条件合同）
来源：&&&作者：&&&人气：1843&&&合同律师网 合同法律师咨询 合同律师服务
上海亿佰年房地产开发有限公司与上海普润房地产顾问有限公司居间合同纠纷上诉案
上海市第二中级人民法院民事判决书
(2007)沪二中民四(商)终字第425号　　
　　　　　　上诉人（原审被告）上海亿佰年房地产开发有限公司。　　法定代表人朱福弟,董事长。　　委托代理人陈如波,上海普若律师事务所律师。　　被上诉人（原审原告）上海普润房地产顾问有限公司。　　法定代表人奚智祥，董事长。　　委托代理人李春华，上海中汇律师事务所律师。　　委托代理人陈鸣飞，上海中汇律师事务所律师。　　上诉人上海亿佰年房地产开发有限公司因居间合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2007）黄民二（商）初字第1205号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。　　原审法院查明：日，上海普润房地产顾问有限公司（以下简称“普润公司”）、上海亿佰年房地产开发有限公司（以下简称“亿佰年公司”）签订《房地产承购委托书》一份，由亿佰年公司委托普润公司就其购买本市新会路139号5层和6层房屋提供居间媒介服务，双方约定普润公司应通过有效的方法尽快为亿佰年公司推荐合适的物业及相关资料，并陪同亿佰年公司实地察看。日，双方又就上述合同签订佣金确认书一份，确认上述房屋的成交价格为人民币元，亿佰年公司应支付普润公司的佣金为503,999.56元，支付日期为签订房屋买卖合同当日支付250,000元，交房当日支付253,999.56元；亿佰年公司同时确认普润公司的中介义务已完成，承诺向普润公司支付佣金，逾期付款的，每逾期一日按照应支付金额的百分之三向普润公司支付违约金。日，普润公司、亿佰年公司与案外人上海锦翰投资发展有限公司和上海明舟房地产经纪服务部签订购房协议一份。协议第2节写明，该协议的签署鉴于亿佰年公司有意购买上海锦翰投资发展有限公司的陕西北路1283弄7号（即本市新会路139号）5层共16单元、和上海明舟房地产经纪服务部受托处分的该号内6层共16单元，上述物业均于本协议签署前取得《上海市房地产权证》；普润公司为上述交易提供中介服务。协议第3节写明，上海锦翰投资发展有限公司和上海明舟房地产经纪服务部承诺，在亿佰年公司或亿佰年公司委托普润公司对上述5层、6层进行销售时给予配合和支持。协议第5节写明，亿佰年公司分6期向房屋出售方支付房款，其中第2笔支付时间为日，最后一笔支付时间为日；同时约定，上海锦翰投资发展有限公司和上海明舟房地产经纪服务部应于收到亿佰年公司第2笔付款之日起3日内办理房屋交接。协议同时约定，该协议第5节作为以后亿佰年公司与上海锦翰投资发展有限公司和上海明舟房地产经纪服务部签订《上海市房地产买卖合同》的附件，凡该协议与《上海市房地产买卖合同》冲突的，各方同意按该协议的约定优先适用。日，普润公司向亿佰年公司发出催告函称，亿佰年公司与房屋出售方已办结交房手续，普润公司已完成居间合同义务，要求亿佰年公司在接函后5日内给予回复并支付佣金503,999.56元。事后，亿佰年公司对普润公司的信函未作出回复和提出异议，但支付了佣金50,000元。普润公司提供的照片表明，系争房屋处现挂有24K酒店的招牌。因亿佰年公司未能支付剩余佣金，故普润公司诉至原审法院，要求判令亿佰年公司支付尚余佣金453,999.56元；并按每日万分之九支付自日起至本判决指定支付日止的本金为200,000元的逾期付款违约金，和自日起至本判决指定支付日止的本金为253,999.56元的逾期付款违约金。　　在原审诉讼中，上海明舟房地产经纪服务部法定代表人王涛作证称，系争房屋已交付给亿佰年公司的法定代表人朱福弟，其中第5层房款已支付一半，未办理过户，6层房款付清，已办理过户手续，而且24K酒店也已处于营业状态；房屋交付后是由上海明舟房地产经纪服务部进行装修，10月装修完毕后即用于24K酒店经营。　　原审法院认为，基于对普润公司已促成了亿佰年公司与第三人房屋买卖合同的签订、亿佰年公司应于合同签订当日向普润公司支付佣金250,000元而亿佰年公司仅支付了50,000元的事实双方均无异议，且亿佰年公司也已同意支付上述款项的余款，法院对普润公司这部分的诉讼请求，依法予以支持。对所争议的交房后付款的部分，应结合双方所签的合同的性质及约定来依法予以确定。普润公司、亿佰年公司所签的是房屋买卖居间合同，是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据合同的性质，在完成居间活动并促成了亿佰年公司与第三人房屋买卖合同有效成立后，普润公司就已完成了自己的义务，就有权向亿佰年公司行使全面支付报酬的请求权。至于佣金确认书中关于交房后支付第二笔报酬的约定，仅是双方对付款条件的约定，亿佰年公司关于普润公司在房屋买卖合同签订后还有配合其进行银行贷款等工作，普润公司未履行完毕自己义务的辩称，无事实和法律方面的依据，依法不予采信。对双方所争议的第三人是否已实际交房的问题，依本案的实际情况看，普润公司无法提供确切的证据来证明自己的主张。但按照普润公司、亿佰年公司与第三人签订的购房协议来看，交房手续应于亿佰年公司在日支付了第2笔房款后3日内完成，且房屋出售方之一的上海明舟房地产经纪服务部法定代表人王涛亦证明，房屋已全部交付于亿佰年公司的法定代表人，并用于24K酒店的经营。上述两份证据相互印证，可信程度较高。退一步而言，即如亿佰年公司所称第三人尚未交房，且现在实际使用系争房屋的24K酒店与其没有关联，则应当是第三人交付错了对象，但在约定的交房日后和24K酒店使用系争房屋后较长时间内，亿佰年公司对此并无提过任何异议，故亿佰年公司的相关辩称，依法难以采信。而且，亿佰年公司对第三人未实际交房的原因归至其未能付款，如前所述，亿佰年公司未能付款是因亿佰年公司自身的责任而无法归责于普润公司，而亿佰年公司故意未付款使房屋不能实际交付，致其向普润公司支付佣金的条件不能成就的，按照相关法律规定，则应视为支付佣金的条件已成就。鉴此，普润公司关于亿佰年公司应支付第二笔佣金的诉讼请求，依法亦应支持。此外，普润公司关于亿佰年公司应支付逾期付款违约金的诉讼请求，有合同约定的依据，且已扣除了过高部分，于法不悖，亦可支持。据此，原审法院作出如下判决：一、上海亿佰年房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向上海普润房地产顾问有限公司支付佣金人民币453,999.56元。二、上海亿佰年房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内按每日万分之九向上海普润房地产顾问有限公司支付自日起至判决指定支付日止的本金为人民币200,000元的逾期付款违约金。三、上海亿佰年房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内按每日万分之九向上海普润房地产顾问有限公司支付自日起至判决指定支付日止的本金为人民币253,999.56元的逾期付款违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11,160元，本案适用简易程序，减半收取，计收人民币5,580元，由上海亿佰年房地产开发有限公司负担。　　原审判决后，上诉人亿佰年公司不服，向本院提起上诉称:亿佰年公司和房屋的产权人共同委托普润公司办理中介服务，而普润公司没有依据诚实信用原则尽到其合同义务。普润公司应当提供包括房屋按揭等相关的服务，但其并未积极履行义务，导致亿佰年公司最终没有取得房屋。因此，亿佰年公司向普润公司支付佣金的条件不成就。请求法院撤销原审判决，驳回普润公司的原审诉讼请求。　　被上诉人普润公司辩称：亿佰年公司所称未能办理房屋贷款以及并未交付房屋没有事实依据，普润公司已交付系争房屋。签订购房协议书时，并未明确房屋是否以贷款的形式购买，亦未约定普润公司要尽到贷款的义务。贷款的配合义务不是由普润公司来履行，而是由房屋的卖方来提供。普润公司根据合同仅承担媒介居间的义务，亿佰年公司应履行其在佣金确认书中承诺的付款义务。请求法院维持原审判决，驳回上诉人亿佰年公司的上诉请求。　　本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。　　本院认为，根据《》规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。普润公司与亿佰年公司签订《房地产承购委托书》系房屋买卖居间合同，双方当事人均应按约定履行义务。上述协议中约定普润公司提供媒介居间服务，后双方于日就上述合同签订《佣金确认书》一份，亿佰年公司确认普润公司的中介义务已完成，承诺向普润公司支付佣金503,999.56元。根据《房地产承购委托书》、《购房协议》、《佣金确认书》以及证人证言等，已能够证明普润公司已履行其媒介居间义务，亿佰年公司已签署购房协议，亿佰年公司理应按照《佣金确认书》中的承诺支付普润公司相应的报酬。现亿佰年公司认为普润公司未能配合亿佰年公司办理房屋贷款，且系争房屋亦未交付，拒绝支付剩余的佣金，无事实及法律依据，本院不予采信，原审法院的处理并无不当，本院予以维持。据此，依照《》第第一款第（一）项之规定，判决如下：　　驳回上诉，维持原判。　　二审案件受理费人民币5580元，由上诉人上海亿佰年房地产开发有限公司负担。　　本判决为终审判决。　　　　　　
审　判　长　　马昌骏代理审判员　　杨疵代理审判员　　肖光亮二○○七年八月二十七日书　记　员　　夏秋凤
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