买房必看：公寓与住宅的差别究竟有多大？
龙湖、万科、金科……不少开发商纷纷推出公寓产品抢占市场，但在公寓产品层出不穷的当下，小编却发现不少人分不清公寓和住宅的区别，以及各自产品形态的优劣势。那么公寓产品究竟有什么亮点？与住宅小户又有什么优劣势区别？小编将从产品属性、购房成本、转手成本、谁更好转手、溢价空间、使用成本、功能区别……方面剖析公寓与小户型的区别，究竟谁适合住家，谁更适合投资。产权年限:公寓比住宅少30年！公寓与住宅小户的主要区别在于用地属性，住宅的产权年限多为70年（重庆为50年），而商业用地的公寓产权为40年。“但不管是50年、70年，使用年限到了之后，市民还是在继续使用。据数据统计，住宅不动产平均的使用周期在7年左右，意思说不管是投资还是自住，7年、10年之后多半会转手或搬家。”重庆新商代企业管理有限公司创始人唐畅这样表示。购房成本：公寓至少首付5成 据某数据机构提供数据显示：月份重庆主城普通商品房（不包含洋房、别墅）建面成交均价为7376元/㎡，而商业公寓（包含SOHO、LOFT）建面成交均价为8310元/㎡，公寓的购房单价高于普通住宅。与此同时，商业性质的公寓，虽面积小总价低，但首付最低比例高达5成，还款年限最长只有10年，且贷款利率无折扣甚至会上浮10-15%。所以，公寓购房成本高于住宅小户。同时，如果是首次买房，住宅根据产权面积的不同在契税上有所不同；如果是二次购买住宅，契税一律按3%计算,具体详询各区域房交所，商业性质的房屋无论是否首次一律按3%契税计算。但如果涉及到转手，公寓与小户就有所区别了。政策约束：公寓不受限贷限购约束虽然公寓的购买成本高，“但公寓最大的优点是‘不限购、不限贷’，对于‘无名额、三套房买家’来说，投资公寓无疑是一条出路。”唐畅这样说道。但在住宅方面，为遏制外地人在渝炒房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人即“三无人员”，自日起，在重庆市主城范围内购买首套及以上普通住房，需缴纳个人住房房产税，计税税率为0.5%。转让成本： 公寓税费比住宅高出20%
不容易转手商品房买卖的转让成本可能会因为土地性质的不同而不同，到家了房产中介一姓郑置业顾问表示：“如果是商业用地的公寓，一般征收房屋交易所评估价的20%为转让税费；住宅满2年之后再转让，即可免去转让成本，所以商业性质的公寓转让成本普遍高于住宅。”“这一笔惊人税费，令商用公寓换手率通常都较低，转手相对不容易。对炒房的人来说，就算物业有增值，但扣除交易税费，其获得的回报率也相比于同价位的住宅要低。”一位不愿具名的机构人士表示。升值潜力：住宅溢价空间更高上述不愿具名的机构人士表示：“正因转让税费高，商用公寓投资客通常需通过长线放租获利，在收租10-20年后才会选择卖出实现收益。公寓与小户型的溢价能力，主要还是看重地段，公寓产品户型一般较小，入手时总价较低。同等位置的两种产品而言，我认为小户住宅的价值更高一些，居住的属性更强，居住成本更低，方便转手，住宅的溢价空间也更高。现在的公寓相当的看重地段，比如说环内的公寓与二环外的公寓在成交量与投资价值上就天差一别。”使用成本：商业公寓使用成本高 公寓与住宅的使用成本区别在于日常生活的水、电、气物管费等方面，公寓由于是商业用地，所以在水、电、气的使用上按商业使用的标准收费，住宅则按民用水、电、气的使用标准收费。据重庆市价格信息网公布显示，主城区居民阶梯水费价格在3.5-5.9元/m³；电费价格在0.52-0.82元/千瓦时、气费价格在1.72-2.24元/m³。公寓由于土地性质是商业，电费为1元/千瓦时，但不排除开发商可以去申请公寓使用民用电收费标准；商业用水的收费标准据中法供水提供数据显示是4.7元/m³，二次供水则是5.5/m³；总而言之，商业公寓的使用成本比住宅使用成本高。 （重庆市主城区居民阶梯水、电、气 价格 数据来源于重庆市价格信息网）但从另一个角度，公寓产品多分布在商圈、CBD、商业商务区、大型产业园区，交通、配套、物业管理等比一般住宅更丰富，拥有足够的人流量支持，出租率高。居住舒适度：公寓舒适性偏差一般情况下，住宅是封闭式管理，有小区环境，人员相对稳定；公寓大多开放式管理，商住两用，人员流动性高，无小区环境，舒适性差；住宅三通，公寓部分不通气；住宅一定有划片对口的学校，可转让；公寓不一定，可能有指标，转让之后无；值得一提的是，LOFT公寓产品在户型装修设计上，稍加改装，极有可能一房变两房、两房变三房。功能使用：公寓居住办公两相宜除此之外，公寓不仅有居住的性质，还有商务办公的性质，不少小型企业选择在公寓、soho、loft等商住楼办公，相比办公写字楼投入更低，而住宅名义上是不能用来商业办公的，且不能注册公司。所以，你们要投资公寓还是买住宅？是拿来自住还是投资？谁更划算，清楚了吗？备注说明：以上内容所涉及数据仅供参考，具体费用请以实际水平为准。
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机密！别说我没告诉你，现在投资公寓更划算
来源：新浪乐居 &&发布时间：
财富竞赛的关键，不在于起跑点，而在于选择哪条跑道。不同的人选择不同的跑道，结果就是有的人开高速一路飞驰，而有的人只能走在泥泞小道举步维艰。而现在就有这样一条康庄大道，那就是投资公寓产品，面积小，首付低，利润率高，这些优点难道不能打动你吗？对于当下的国人来说，投资理财的渠道，无非就是存银行、炒股票、买基金、投保险之类。而对于不同的人来说，不同的理财方式又各有优劣。在通常的理财方式中，选择把钱存银行储蓄的方式，能收获5%左右利率，如果算上逐年通货膨胀的因素，财富极易缩水。事实上，和存银行比起来，许多人也的确愿意选择买基金或者炒股票，但中国股市近20年的现实，实在给了许多人不堪回首的惨痛回忆。更重要的是，对于绝大多数人来说，买基金或者炒股票，实在缺乏相应的专业知识和技术，光靠信息或者运气，又无异于赌博。纵观中国近十年来，络公知、媒体全都是股市阴晴不定、牛熊难测，而房市却螺旋式上升，房产已经成为投资理财组合中的必配资产。而对于投资理财本身需求来说，当然是安全第1，那就选择稳定型的产权公寓。以北上广深等国内一线城市为例，凡是城市核心地段的产权公寓，基本上供不应求。总体而言，公寓本身就受到很多人的喜欢。因为公寓相比于投资写字楼和商铺，前期投资资金、投入入门的技术门槛都比较低，容易转手。再者，投资最注重回报，公寓的回报率也相对较高。对于投资者而言，降低投资风险是最为重要的，投资公寓不但总价相对便宜，而且商业、生活配套完善、拥有专业物业管理、地段位于区域核心的公寓颇受中一等白领的喜爱，利润率高，使得公寓比住宅更受投资者青睐。而在太白湖核心地段就有一家堪称实实在在投资优选的楼盘——京投总部广场。【收租】—新城核心收租房，商务核心，人潮涌动，租客不断京投总部广场位于太白湖新区核心地段，区域内聚集了济宁新址、济宁市体育核心、附属医院太白湖分院、太白湖旅游度假区以及数所学校，形成全济宁少有的“学校经济”及“群体消费经济”，拥有稳定的固定租赁客群，海量客流，商务会所、文化教育、金融投资、企业办公、多能会议等租客云集，超值新区公寓，低总价、无压力，稳收租！ &【陪读】—毗邻济宁一中，孩子顺利毕业，房价紧随猛涨学区房，是每个城市最为热点的增值房，京投总部广场毗邻济宁一中、济宁医学院、山东理工职业学院，项目周边名校环伺。京投总部广场精装公寓，轻松陪读，欢喜升值！&&&【养老】—紧邻太白湖风景区，医院就在家门口，养老优选之地紧邻太白湖风景区，区域绿化率及富氧含量均列城市领头，在环境日益恶化的今天，成为济宁人生态人居优选之地。项目一路之隔即为附属医院太白湖分院，就医只需一步之遥，是居家养老的优选之地！【利润】—太白湖领头城市综合体，资产持续翻倍 随着太白湖新区区域人口、经济、配套不断提升。京投总部广场精装公寓，租住皆宜，从办公、居住到商业、休闲娱乐的跨界人群效应，将带来持续的聚金动力。35-88㎡精装公寓，是适合全民投资的头名公寓。父母的养老金，子女的教育基金，家庭固定资产翻倍增值,全部都将轻松实现！项目地址：太白湖新区荷花路与圣贤路交汇处新一中南50米开发企业：山东京投集团有限
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商铺太贵住宅首付太高 闲钱投资买公寓划算吗
&&近两年，资本表现一直不景气，而实体经济也不乐观，老百姓手中闲钱不知投向何处，虽然很多普通百姓都想投资房产，摸得着，看得见，但如今由于调控政策不松动，购买二套房不仅首付高至60%，而且利率上浮10%，三套房更是停贷，投资房产也只能将目光转向商业地产。&&购买商铺价格太高，普通百姓承受不起，而写字楼由于市场供应量过大，未来投资前景也不乐观，目前最适合普通百姓投资的就是公寓了。公寓，总价低，不限贷，易出租，的确，市场诱惑力不小，成为当下不少市民的投资标的。&&那么，市民手中的闲钱拿来投资公寓究竟划算不划算呢？或许，对于公寓投资的理解不同，每个人心中的看法和评判标准也不一。&&投资住宅商铺适宜否&&在没出台限购限贷政策前，无论资本市场表现如何，住宅投资一直是老百姓关心的一个热门，问题是目前市场的调控政策一点未松动，而且从当前的形势看，短期内松动的可能性也非常小，那么投资住宅就面临着种种门槛的限制。&&对于普通投资者来说，在当前行情下，投资住宅的压力越来越大，一是限贷，投资住宅只能一次性付款，即便二套房，也要首付60%，且利率上浮10%，不能再通过融资发挥资金的杠杆效应了。当前房价高企，普通投资者难以承受；二是市场风险，由于调控持续发力，房价虽然在涨，但涨幅有限，且市场景气度也不高，出手没那么方便，短期收益难保证，从投资收益的角度看，上百万元的资金投到房子上，很不划算。&&既然投资住宅门槛高，那么投资商铺划不划算呢？俗话说，一铺养三代，收益看得见，投资商铺还是不错的选择。话说得不错，不过，这也看具体情况，成熟地段的商铺收益自然可观，但需要很大一笔钱，不是普通市民承受得起的。&&比如市场成熟的少年路商铺，收益相当可观，一间30几平方米的门面房一般年租金少于10万元，但价格也高得离谱，基本上每平方米不会低于4万元，甚至更高。&&市中心繁华地段的商铺收益可观，并不意味着投资所有的商铺都能有高的收益，商铺租金与商业氛围直接相关，而眼下很多新的商铺由于市场不成熟，租金并不高，新建商品住宅沿街商铺租金大多如此。&&租金不高，售价却很吓人，比如东南新城片区的住宅沿街商铺尤其巴黎都市以东，由于缺乏商业氛围，租金不高，但商铺价格很高，基本上每平方米2万元左右，有的甚至更高，在这样的形势下，投资商铺就不是很划算了。&&当然，也有些人看好某一区域的发展前景，看好商铺的未来潜力，待价而沽，但资金是有时间成本的，从市区人口规模与小区布局来看，新城住宅沿街商铺市场成熟的时间不会短的，少说5年，长则10年，而对资金来说，时间成本的损失也是相当大的。&&总体而言，在当前市场形势下，鉴于市区的商业市场实际和人口规模，投资商铺不太划算。&&购买公寓出租划算否&&投资住宅有政策限制，投资商铺压力又大，前景也不乐观，那么投资公寓是不是最佳选择呢？的确，与住宅、商铺相比，公寓有很多优势，一是总价低，投资的资金压力小；二是不限贷，没有政策限制；三是区域好，要么与住宅相邻，要么与商业区相望，好出租。&&而对于普通市民来说，闲钱不多，有个几十万元就可买套公寓了，而且公寓一般都是精装的，交房就可以出租了，很是方便。&&的确，放在出租市场，表面看，公寓与住宅没什么区别，有些住宅和公寓地段、定位相近，周边配套一样，出租价格也基本相当，但实际上，住宅与公寓还是有差别的。当然，这些差别都是隐性的。&&具体而言，公寓与住宅有六方面的差别，包括贷款、户口、得房率、税费等方面。&&贷款的区别&&公寓：不限贷，五成首付，但不能用公积金。&&住宅：限贷，首套房优惠，能使用公积金。&&公寓最大的优点是&不限购、不限贷&，这是公寓宣传得最多的卖点，对于&无名额、三套房买家&来说，投资公寓无疑是&唯一出路&了，但公寓属于商业用房，个人贷款购买公寓首付比例必须达到或超过50%，而利率则为基准利率的1.1倍。&&除了无贷款优惠，购买公寓不能使用公积金，也不能提取公积金，因为公积金贷款是购买个人住房的专用款项，非居住物业是不能使用的。&&而住宅方面，在信贷政策上采取了多样化的措施，如使用公积金贷款购买90平方米以下的唯一家庭住房，首付最低还能达到两成，十分优惠。若是二套房，要求首付六成，利率为基准利率的1.1倍，与公寓贷款条件相近，三套房则停贷。&&入户与学位区别&&公寓：不能入户，无学位。&&住宅：符合条件可入户，有学位。&&公寓能否入户，关键要看所在地块是按照什么性质审批的，如果是纯商业性质，就不能单独立户，所以公寓是不能入户的；如果是综合性质的，那么其中的商业部分不可立户，而住宅部分可以入户。&&和&无法入户&一样，公寓也是不带有学位的，就算附近有名校，但业主的子女也无法享受名校学位。&&缩水比例要算清&&公寓：实用率七成就不错了，使用年限最多50年。&&住宅：最高实用率能达九成以上，使用年限最高70年。&&小户型本身面积小，那么房型布局、房屋面积、得房率高低、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层数以及景观绿化的情况都会对客户产生影响，进而影响投资回报率。而房子面积太小、得房率低会影响使用功能。商用性质的公寓一般得房率不高，市场上大多数公寓只能有七成左右的实用率。而住宅公摊面积相对较小，实用率能达八成以上，有些多层住宅能达九成。&&此外，使用年限的不同是公寓与住宅最大的区别。商用公寓的使用年限只有40至50年，而住宅的土地使用年限长达70年。&&隐性成本不能不知&&公寓：商用水电、物管费一般较高，不能用明火。&&住宅：住宅水电、管理费一般较低，可用明火。&&相比住宅，由于公寓是商业性质的，其持有成本比一般住宅也要高出很多。首先，公寓的水电属于商用水电，粗略地讲，商用水电价格大概是民用水电的一倍。&&其次，公寓是不能通煤气管道，不能使用明火的。有些项目管理严格，就算瓶装煤气也不能送上楼，日常生活只能一切电器化，电费更高。&&最后，商用公寓的物业管理收费标准也比住宅高。&&出租也要交重税&&公寓：可工商登记，租金更高，但租赁税费也高。&&住宅：不能办公，但租赁税费稍低。&&公寓买回来一般都是用于出租，由于可办理工商登记，因此租金会比住宅明显要高。但假如你要做公寓的&包租婆&的话，出租成本也不可不知。因为，公寓出租时需要缴纳租赁税费，商用物业每月的租赁税费计税点数比住宅要高。&&另外还要收印花税、土地使用税。&&转手税费差别大&&转手成本大不同&&公寓交易税费惊人&&相对于住宅而言，公寓的转让交易税费，没有&满五年&或&不满五年&的区别，但根据政策，住宅二手交易可免收交易印花税、土地增值税，但商用公寓不免。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%至60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%至14%。&&相比而言，住宅交易税费，最贵的要算144平方米以上、未过五年，非家庭唯一住房的豪宅，但一般交易的税费也只在10%左右。而最便宜的是家庭唯一住房、过五年，90平方米以下的住宅，其交易的税费相当优惠，最低仅需2%左右。因此，100万元左右的房子，住宅和公寓交易的税费相差十多万元之多。
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