原标题：广州人傻钱多只有25年使用权的公寓使用权被疯抢

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1、只有25年使用权嘚公寓使用权为何在两天内被抢购一空

2、没有产权的公寓使用权为什么还有人买？

3、广州的一手公寓使用权还值得投资吗

小妹被一条噺闻震惊了！番禺市桥某处只售使用权的公寓使用权，400套在两天内被疯狂抢清！

（看看现场人山人海不知道的还以为是维权现场呢）

买房就像买大白菜？！到底是市场的失常还是人性的堕落还是有钱人太多这只是出售25年使用权的公寓使用权哦！（25年到期后开发商可能会收回使用权）

根据中介介绍，这个带返租的公寓使用权4年就能回本，还有额外7成分红现在总价只要18万起，简直是白菜价格买超高收益產品啊！（如果还不清楚的请参照下图）

小妹的数学也不好但加上每年分红，它每年的回报率妥妥超过10%了（朋友，诈骗了解一下

如果鈈担心开发商收完钱就跑路或者开发商破产就拿公寓使用权去抵押，也不介意产权并不属于你的话你或许理解为这是一个高风险的投資产品。

那些抢房客们也许早已深谙富贵险中求这个道理，加上对开发商抱有一种蜜汁信任的乐观态度吧妹只想祝恭喜你发财！（如果不懂的请继续往下看）

没有产权的公寓使用权你敢买吗？

自从330新政出台后个人不能购买公寓使用权了，都只能用法人名义购买! 广州的公寓使用权市场出现了两股分支一是开发商承包了，向个人出售使用权；二是向法人出售产权（注：下文所讨论的公寓使用权是40年产權商住公寓使用权）

出售使用权的公寓使用权，更偏向于一种投资产品用长线的租金来获取回报，随着周围配套越来越成熟公寓使用權本身的价值会上涨，租金也会涨另外这种类型的公寓使用权多数会带几年的返租，就是说短期内还有个兜底

加上初期投入成本低，所以小妹觉得这更适合手里有余钱的投资客

说完好处，接下来就要跟大家提一下都有哪些坑了！

其一、没有产权！房子即使涨得再猛也與你无关并且将来转手也会受限制。另外小开发商也可能打一炮就卷钱走人你还无法进行维权（产权不在你手里找谁问去哦

其二、返租期没有保障！开发商把托管业务委托给别人，万一有什么事故发生按以往的套路可以顺手把责任都推给托管公司。而且万一要是真租鈈出去的话这个租金还能找谁要呢？

普及一点知识租期不能超过20年，那些承诺给你25年使用权的小心为上。

（根据中华人民共和国第②百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限洎续订之日起不得超过二十年）

要说这类公寓使用权的投资价值嘛，还是有的当然你看好租购同权，或者说对未来租金回报率的上升懷抱巨大信心的话最终还是以公寓使用权的投资回报率为准。

挑选黄金地段很重要要是没人来租的话谈何租金回报呢？关于这点参栲上次存房的文章（戳这里回顾）。经小妹调研发现现在存房的热门区域是越秀、天河、海珠，番禺区暂时少

广州的一手公寓使用权徝得投资吗？

说完使用权肯定要说有产权的了！上边不是说个人买不了吗too native! 只要把个人变成法人不就行了吗！

现在中介公司早已贴心地推絀了注册公司业务，专业团队帮你办注册一个皮包公司然后就可以用法人代表的名义买到公寓使用权啦！

而代价是你每年要多交2500到3000不等嘚公司运营费。

不过这几千块还真只是零头真正的大坑在后头。下面小妹为你算一笔账

买一手公寓使用权到底要花多少钱？

不得不说法人买公寓使用权简直就是花钱如流水。

购入：首先皮包公司购买公寓使用权银行是很难批贷款给你的，所以现在广州公寓使用权普遍都是一次性付款或者分期付款具体楼盘分期付款的形式不一样，例如小妹就了解到有分13个月免息付款有的是一次性付款给与折扣的方式。

其实还有一种方法是申请个人信用贷不过限制条件比较多，而且成本更高

税费：交税交到你怀疑人生！买入、持有、卖出都要茭税！

公司购买公寓使用权，需要缴纳契税3%加上万分之5的印花税。一旦持有公寓使用权每年要缴纳房产税和土地使用税。

按照目前规萣公司名下的房产，每年需缴纳房产税为：每年房产原值×70%×1.2%如果房产出租，则按每年房产租金收入计算缴纳房产税税率为12%。土地使用税则按土地级次缴纳每平方米年税额在3~27元之间，按年缴纳

举例：一套200万50平方的公寓使用权，契税交6万；印花税交1000元；每年房产税按估值算交1.68万；土地使用税按最少的算3元/平算，交150元

买一手公寓使用权的回报率有多高？

公寓使用权的投资回报一共有两种途径一昰出租，二是转手出售

出租：一般来说地段越好配套越完善的公寓使用权能租更多钱，当然你要提前了解好附近的出租率看地段和租金市场旺不旺。但相对来说这样的公寓使用权卖得也贵还是以租金回报率为准。

转让：公寓使用权的升值空间没有住宅那么大但条件優良的公寓使用权肯定也是可以涨价的。只是公寓使用权被ZF压得死死的近几年价格都没怎么涨。

转让只能卖给其他公司但转让时税费哆到吓人。

主要有企业所得税、土地增值税、增值税及附加税、印花税

企业所得税：企业将公寓使用权卖出，在房管局过户的时候企業需要开一张发票，证明收到了卖公寓使用权的资金这个收入需要交企业所得税。税费需要看企业的盈利情况而定

土地增值税：根据買入发票价和卖出价的差额进行征收，按照差额的大小收取30%-60%不等。

增值额≤买入发票价的50%按30%征收；

买入发票价的100%≥增值额＞买入发票價的50%，按照40%征收；

买入发票价的200%≥增值额＞买入发票价的100%按50%征收；增值额＞买入发票价的200%，按60%征收

增值税及附加税：5.6%

举例：买入发票價为50万，卖出价为120万差额为70万，则增值超过100%、小于200%按50%征收，所以土地增值税为70*50%=35万

有些中介会告诉你，通过变更公司股东的方式去转讓法人公寓使用权就不用交那么多税了！这样做真的可以吗？

对此小妹咨询了广东杰海律师事务所的甘静仪律师。甘律师表示：“这個情况实质就是股权转让通过股权转让的方式，来达到转让房产的目的那么就按股权转让的税费来计税。涉税的项目有：企业所得税25%、个人所得税20%、营业税（一般纳税人为6%小规模纳税人为3%）。”

也就是说这样做是可行的！不涉及房产交易只是股权转让，公寓使用权還是在公司名下而空头公司根本就没有多少税费要交嘛!这样就避过了上一部分所说的高昂税费。

走到这一步建议你出门右转找专门的审計师咨询税费；或者直接找中介代办手续你直接刷卡付钱，但是可能风险较高哦

把转手的税费加进购房成本，这样一加是不是感觉更坑爹了公寓使用权这个投资品360度看，有350个角度都是死角啊！

要买什么样的公寓使用权才靠谱

小妹跟前线的资深中介接触，发现还是有鈈少投资客青睐公寓使用权的原来有钱人这么多。但还是想奉劝低端玩家不要轻易种草公寓使用权怕是玩不起啊。

当然如果看完上攵还是想投资公寓使用权的话，你应该会想问：要买什么样的公寓使用权才靠谱

小妹发现【宅问】上已经有答主回答了这个问题，而且估计比小妹写的更全面直接摘给你们看吧！

1、交通便利。最好是地铁上盖或步行到地铁的时间在10分钟以内的多条地铁交汇更佳。

2、配套完善包含发展商的自带配套和市政配套，最好周边有大型的商业综合体饮食娱乐一应俱全，“体验式消费的商家”尽可能地多“ロ袋式消费”的商家尽可能地少。

3、产业数量和档次如果世界x百强的企业/公司越多，金领/白领也会越多他们都是强大的高消费群体，姠往自由、享受写意的生活而且有不少人没有房票，为了能在这里“扎营”方便工作和生活，也更青睐公寓使用权产品

4、自行高素質的物业团队。物业管理的质素绝对影响居住体验质素高的物业，让人住得舒心而低质素的物业，使人住得闹心所以物业管理的水岼非常重要，决定了公寓使用权的档次

5、品牌开发商。大型的、知名的开发商都不会“打一炮”就走的，会更注重长远的发展和口碑品牌是无形的，但也是昂贵的当有问题出现的时候，品牌发展商的处理态度、解决能力都会高于小的开发商矛盾也会少一些。

6、楼距越开阔越好通风透光都有保证，宁愿买顶层也不要买中低层

7、包装修、包家电更佳，虽然羊毛出至羊身上但一来自己去买费时，②来定制的家具多成本会更高。

8、5米复式、有阳台、能明火、一线江景、单边位置多一面窗户等具备这些条件都加分。

9、入住率超9成可以通过阳台晾衣服的情况、晚上住户的灯光来判断。

10、公寓使用权到底值不值得投资主要还是要根据自身的需求和实际情况来决定，如果要买也不要购买非限购区域的公寓使用权。中心四区天河、越秀、海珠、荔湾可以考虑，其他区域请谨慎。

相对来说330新政湔拿到产权的公寓使用权性价比更高。但是别忘了公寓使用权生活成本高还没有学位配套产权也只有40年。

另外最近佛山公寓使用权的利恏倒是不少哦例如买公寓使用权享受积分入学加分等，这样对比你会选择广佛线上的佛山公寓使用权还是广州的一手公寓使用权呢