物业公司收取的小区广告费用归谁、如何分配？
我的图书馆
物业公司收取的小区广告费用归谁、如何分配？
在小区的电梯里、门口处、道路两旁常见各种广告，有人说这些广告是物业公司引入的，但对于广告收益归业主还是归物业公司，多数业主都表示不太清楚。那么，物业公司是否有权引入广告?引入广告前要不要征得业主同意?广告收益该归谁支配?&　　谁有权引入广告&　　要搞清楚谁是引入小区广告的主体，须先明确小区广告的法律性质。根据物权法第73条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。而小区广告一般设置在建筑区划内的道路上、建筑墙面或电梯内，因此，引入小区广告属于利用业主共有建筑物或附属设施进行经营的行为。也就是说，小区业主是小区广告相关事宜的决定权主体。&　　根据物权法规定，业主对小区的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对小区共有部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，有关共有和共同管理权利的其他重大事项等应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，对小区内广告的设置与否、如何收费、收益如何处分等最终的决定权均应由小区业主行使。当然权利行使的方式可以是多种多样的，可以由业主大会、业主委员会行使，也可以委托物业公司甚至律师等行使。&　　“物业公司可以在小区广告事务中发挥独特的作用。”一般来说，小区广告的设置等事务是由物业公司办理的，这是因为从便利管理等角度看，物业公司因为管理义务所在，更方便开展该项工作。而且即使业主有权引入广告，但因为小区广告设置影响物业的管理工作，从合理性角度考量，也应该让物业公司参与此类事务。正因为如此，2007年修订后的《物业管理条例》明确规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业公司的同意后，按照规定办理有关手续。可见，小区内设置广告实际上应当考虑业主和物业公司两类主体的意见。物业公司的意见，本质上并不能制约业主的权利，因为业主可以通过物业服务合同限制物业公司的不当行为。&　　广告收益归物业吗&　　“既然设置小区广告是利用业主共有的建筑物或附属设施进行经营的行为，根据物权法第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。那么，根据物权法第76条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项要由业主共同决定。”按照《物业管理条例》第55条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业公司的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。小区规划区内的公共场所、公共设施，属于小区全体业主共有。在小区公共场所、公告设施上经营广告，应当经过小区全体业主同意或授权，物业公司不得擅自引入广告。经营广告所得，也应该归全体业主所有，业主有权要求物业公司披露相关账目，具体如何使用应当由业主或业主委员会决定或者根据物业服务合同约定进行处理。&　　实际上，多数业主对于广告收益并不知情，如果物业公司擅自引入广告或者将广告收益据为己有，业主怎样维权呢?根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，法院应予支持。这里的其他行为人就包括物业公司。因此，物业公司如果擅自引入广告或者将广告收益据为己有，业主委员会可以起诉物业公司，要求恢复原状、赔偿损失或返还收益等。&　　小区广告收益分配决定权在业主，但也要考虑政策导向与物业公司的贡献。广告收益所有权属于业主，因此收益分配权也在业主，但分配方式则应兼顾多种制度的引导。如物权法第80条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。《物业管理条例》则规定，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。即业主在自主决定分配时，要考虑这是小区公共收益，应优先用于公共支出，还应考虑到物业公司对引入小区广告的作用、管理成本变动等因素，支付物业公司相应费用等。此外，小区广告事务不管是业主自行负责，还是委托物业公司负责，所有收益均应做到公开透明，同时业主一定要明白，权利和义务是对等的，在行使权利、享受收益的同时，相应的成本、风险等也应承担。&　　对于物业公司是否可以广告费收入冲抵物业费的问题，目前很多物业公司擅自引入广告，并将广告收入据为己有，主要的理由就是物业费收不上来，物业公司要通过广告费弥补亏空。但是，小区广告收入和物业费属于两个不同的法律关系，如果没有明确约定，物业公司无权用广告收入折抵物业费。&　　小区广告乱象如何规制&　　物业公司认为小区广告收入是自己的，而业主并不清楚自己对广告收益有支配权，这反映出小区广告管理比较混乱。小区广告种类繁多，形式多样，有的广告是公益性的，有的是商业性的，有的广告被放置于霓虹灯、液晶屏上，有的则被张贴在住宅墙上、或涂刷、悬挂在各处。而小区广告管理也问题重重。&　　我国广告法对广告主、广告经营者、广告发布者从事广告活动有一系列禁止性和强制性约束条款。这些条款包括对广告必须进行审查，但在小区投放广告，无论物业公司还是业主委员会或全体业主一般都没有资格和能力对广告内容的真实性、合法性、科学性等进行审查。而对小区内的各种广告媒介附着物的出让，到底谁是适格的出让主体，谁是代理主体;在小区内投放广告的合同内容应该怎样拟订，费用以何种标准支付，由谁决定，收益应当归谁支配，怎样支配等问题，有的法律没有规定，有的虽然有了明确规定，但在实践中并未得到遵守。&　　针对这种情况，建议小区业主入住后，一旦条件成熟，应该尽快召开业主大会，成立业主委员会，由业主委员会对小区广告的引入、收益的分配等问题与物业公司交涉，一旦交涉不成，以业主委员会的名义维权更具有正当性和可行性。在选聘物业公司时，要和物业公司对小区广告的引入、收益以及违约责任等进行明确的约定。一般来说，小区广告的收益可以约定用于公共开支，如用来补充住房维修基金，改善小区服务，也可用于冲抵物业管理费、公摊水电费，等等。此外，还可以从中提取一部分作为报酬，用于奖励物业公司，激励物业公司提供更好的服务。如果物业公司擅自引入广告或者将广告收益据为己有，业主或业主委员会可根据《物业管理条例》的规定向当地房地产行政主管部门举报，由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告并处以罚款。除举报外，还可以起诉物业公司。起诉的时候，最好以业主委员会的名义，因为经过备案的业主委员会具有诉讼主体资格。此外，如物业公司拒不纠正其不当行为，在物业服务合同期满后，业主委员会可以撤换该物业公司，重新选聘其他物业公司。
馆藏&22124
TA的推荐TA的最新馆藏小区公共水电费分摊来自: 顺桐装饰 日分享至 :
公摊电费怎么计算?推荐回答：公摊电费的计算方式 物业的电梯、水泵、中央空调等公共设备设施运行电费及公共照明等其他公共水电费除物业服务合同另有约定外应纳入代收代交费用，由物业管理企业单独列帐，按实际支出费用和约定方式公开合理分摊。一、住宅部分公共能耗的构成：1、各单元公共用电（包括公共楼梯照明、应急指示灯、电梯动力）2、公共照明（包括路灯、草坪灯、景观灯、景观水池水泵）3、弱电系统（包括消防、安防系统、智能化系统、消控中心）4、二次供水增压水泵用电5、公共用水（消防系统用水、公共卫生间、景观水池、绿化养护用水）二、住宅区公共能耗分摊方式：1、各单元公共用电 各单元楼均安装公共用电计量电表，分摊方式按户均摊。 月计算公式： 已入住每户分摊金额=该单元计量电费/该单元已入住户数+（该单元空置户数×70%）2、公共照明 小区设公共照明总表，由小区全体业主按户均摊。 每月计算公式： 已入住每户分摊金额=小区公共景观照明电费/小区已入住户数+（小区空置户数×70%）3、弱电系统 消防监控中心设弱电系统总表，由小区全体业主按户均摊。 每月计算公式： 已入住每户分摊金额=消控中心计量电费/小区已入住户数+（小区空置户数×70%） 每月计算公式： 已入住每户分摊金额=动力系统电费/小区已入住户数+（小区空置户数×70%）业主应该分摊小区内公共区域的水电费吗推荐回答：网友提问：公共区域水电费何摊销专家复：于高档住宅根据《城市住宅区物业管理服务收费暂行办》(家计委、建设部[1996]第266号文件)规定：公共区域能源费用计入物业管理本作物业管理费构部于普通住宅公共区域水电费能单独作收费项目进行收费按建筑面积比例摊给各住户收取各住户水电费并计取区路灯费用能由住户承担发企业应按照规定路灯移交给市路灯管理处统维护管理小区公摊电费是怎么计算的推荐回答：公共照明电费按户分摊；二次加压供水水泵电费按户分摊；电梯电费可选择按面积、按户、按常住人口或阶梯收费方式分摊。空置物业业主公共水电费按正常分摊费用的70%分摊。一、住宅部分公共能耗的构成： 1、各单元公共用电（包括公共楼梯照明、应急指示灯、电梯动力） 2、公共照明（包括路灯、草坪灯、景观灯、景观水池水泵） 3、弱电系统（包括消防、安防系统、智能化系统、消控中心） 4、动力系统（包括消防给水系统、排烟系统、排污系统、新风系统） 5、二次供水增压水泵用电 6、公共用水（消防系统用水、公共卫生间、景观水池、绿化养护用水） 7、电梯用电 二、住宅小区公共能耗分摊方式： 1、各单元公共用电 各单元楼均安装公共用电计量电表，分摊方式按户均摊。 月计算公式： 已入住每户分摊金额=该单元计量电费/[该单元已入住户数+（该单元空置户数×70%）] 2、公共照明 小区设公共照明总表，由小区全体业主按户均摊。 每月计算公式： 已入住每户分摊金额=小区公共景观照明电费/[小区已入住户数+（小区空置户数×70%）] 3、弱电系统消防监控中心设弱电系统总表，由小区全体业主按户均摊小区电梯电费如何分摊？推荐回答：《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》),其中第六章“业主的建筑物区分所有权”,第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”,也就是说,业主对共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。如果电梯坏了,需要维修,或者电梯报废了,需要更换,所产生的费用由业主缴纳的维修资金支付,如果维修资金不够,则需要业主平摊。 《物权法》第八十条规定,“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”因此,不管你在几楼,在没有和物业公司约定的情况下,仍然需要缴纳日常的电梯维护费,收费的标准则是根据其所购房子的建筑面积比例确定的。小区公摊水电费包括哪些内容？物管所用的设备、空调等所耗的水电应不应该由业主分摊？推荐回答：公共场所用电,电梯.央空调.二水泵消防系统等等. 广东省物价局关于规范全省城镇住宅区物业管理服务收费公共水电费摊问题通知发布间： 11:27:54________________________________________各市、县（区）、自治县物价局央、部队、省属驻穗物业管理单位：更贯彻《关于规范全省城镇住宅区物业管理服务收费通知》（粤价[1997]24号）现住宅区物业管理服务收费关公共水、电费用摊问题通知：、往宅区物业管理单位办公及等自用水、电必须单独设置计量表其费用由物业管理单位负担向住（用）户摊二、区绿化物养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭及喜庆、宣传、装饰等用水用电其费用均由物业管理综合服务费列支向住（用）户摊三、区展种经营水、电费用由该项经营收益列支向住（用）户摊四、往宅楼内走廊、楼梯、公共设施公用水、电费用由本楼住（用）户合理摊五、区范围路灯用电费用由区所住（用）户合理摊六、广州市区高层住宅（含商铺、办公楼）电梯等公用设备运行电费暂按广州市物价局穗价[1997]52号文规定设独立计量表由所使用该电梯设备住（用）户合理摊凡电梯等公用设备没独立设置用电计量表其电费由物业管理综合服务费统列支向住（用）户摊其各市、县高层住宅电梯等公用设备运行电费采取由住（用）户另行摊采取由物业管理综合服务费统列支管理办由物价部门决定七、广州市区高层住宅物业管理综合服务收费标准包括公共电费（即另行向往户摊电梯等公用设备运行电费）执行省定高层住宅收费标准确困难其收费标准适提高具体标准由同级物价部门按实际情况严审定八、提高公用水、电费用摊透明度减少价格纠纷凡属向住（用）户摊公用水、电费用必须单独列帐向住（用）户公布费用摊办总金额及各住（用）户应负担金额等严禁摊水、电费用与住（用）户自用水、电费用混合统收本通知自19978月1起执行物业公摊水电费包括哪些项目？推荐回答：小区物业公摊水电费包括：首先是住宅部分公共能耗的构成是：第 1、各单元公共用电（包括公共楼梯照明、应急指示灯、电梯动力）。第2、公共照明（包括路灯、草坪灯、景观灯、景观水池水泵）第 3、弱电系统（包括消防、安防系统、智能化系统、消控中心）第4、动力系统（包括消防给水系统、排烟系统、排污系统、新风系统）第 5、二次供水增压水泵用电第 6、公共用水（消防系统用水、公共卫生间、景观水池、绿化养护用水） 第 7、电梯用电然后是住宅小区公共能耗分摊方式：第 1、各单元公共用电 各单元楼均安装公共用电计量电表，分摊方式按户均 摊。 月计算公式： 已入住每户分摊金额=该单元计量电费/[该单元已入住户 数+（该单元空置户数×70%）]第 2、公共照明 小区设公共照明总表，由小区全体业主按户均摊。 每月计 算公式： 已入住每户分摊金额=小区公共景观照明电费/[小区已入住户数+ （小区空置户数×70%）]第 3、弱电系统 消防监控中心设弱电系统总表，由小区全体业主按户均摊。每月计算公式： 已入住每户分摊金额=消控中心计量电费/[小区已入住户数 +（小区空置户数×70%）]第4、动力系统 设动力系统总表，由小区全体业主按户均摊。 每月计算公 式： 已入住每户分摊金额=动力系统电费/[小区已入住户数+（小区空置户 数×70%）]第 5、二次供水增压水泵用电 小区住宅部分二次供水分低、中区和高区（或 低区和高区），中区和高区（或高区）分别安装计量电表，电费按实际用水 量进行分摊；低区1-4层市政直供水不参与分摊。每月计算公式： 中、高区 已入住每户分摊金额=【二次供水增压泵计量电费/[该区已入住总用水量+ （该区空置户总用水量×70%）]】×每户用水量。第 6、公共用水 小区公共用水加装水表计量，小区公共用水根据水表计量总 金额按户由全体业户按户均摊。正常每户分摊金额=小区公共用水水费/[小区 已入住户数+（小区空置户数×70%）]第7、电梯用电 小区电梯用电加装电表计量，各栋电梯用电根据电表计量总 金额按户由该栋全体业户按户均摊或阶梯分摊。每月计算公式（2选 1）： 按户均摊：每户分摊金额=该单元电梯用电电 费/[该单元已入住户数+（该单元空置户数×70%）] ;阶梯分摊：（以平均值 做为基数，2-5层每户分摊金额按均值的70%收取，6-10层每户分摊金额按 均值100%收取，10层以上每户分摊金额130%收取） 2 - 5层每户分摊金额 =该单元电梯用电电费/该单元户数×0.76-10层每户分摊金额=该单元电梯用 电电费/该单元户数×1 10层以上每户分摊金额=该单元电梯用电电费/该单元 户数×1.3根据当地的物价水平和政策规定，可以上下浮动。物业费是否包含电梯费和公用水电费，请附带有效法律条例推荐回答：物业费包含公共设施设备的运行维护费（电梯维护和用电）和公共水电费。《物业管理条例》中关于物业服务费的用途有明确的规定，包含公共设施设备的运行维护费，说白了，就是包含电梯维护费和电梯用电费等。具体的物业费是不是贵与当地的实积情况有关，就看你们实行的是什么价了，有政府指导和市场调节价，政府指导价有政府的批准文件，市场调节价就是双方协商了，现在都要求实行招投标选聘物业公司，也就是以中标价为准了。交房时交什么钱看物业了，一般情况须要预交物业费，其它的费用有装修期间的费用等，可以告诉你的是，除了物业费是正当的外，其它的可能都不正当。依据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定：对高档住宅，公共区域的能源费用可以计入物业管理成本，作为物业管理费的构成部分。对于普通住宅，公共区域的水电费，不能单独作为收费项目进行收费，但可按建筑面积的比例分摊给各住户，在收取各住户水电费时一并收取。但是，小区的路灯电费不能由住户承担，开发企业应按照规定，将路灯移交给市路灯管理处统一维护管理。物业管理 公共水电 如何分摊费用推荐回答：按谁受益谁承担的原则分，详细一般按如下情况分：1、单栋能耗由同栋业主共同分摊；（如电梯（电梯可以按楼层划分分摊比例，如以五层为一个系数，每五层增加一个系统，越高层分摊越多，这样更合理，详细可参考珠海电梯电费分摊办法）、走火通道照明、电梯前室照明、清洁用水）2、公共路灯、水景用水、清洁用水、绿化用水、景观灯、公共厕所用水用电，由全体业主承担；3、供水用电由需二次加压供水的业主承担。分享至 :
下一篇：上一篇：相关帖子相关文章--小区公共水电费分摊拒绝分摊费用的业主将可能面临诉讼
09:47:23 &&来源：中国财经
□ 记者 傅江平近日，深圳市市场和质量监管委起草了《深圳市推进住宅小区老旧电梯更新改造大修办法（试行）》（以下简称《办法》），并公开征求意见，引起社会各界广泛关注。《办法》对住宅小区老旧电梯更新改造大修程序、更新改造大修补助标准、监督管理等方面作了明确规定，旨在推进住宅小区老旧电梯更新改造大修，持续优化住宅小区电梯安全性能，减少电梯故障和防范电梯事故，进一步提高电梯安全和节能环保水平，将推动全市住宅小区老旧电梯更新改造更加规范化。业内人士指出，《办法》是深圳在总结前期探索经验的基础上，进一步推动住宅小区老旧电梯更新改造大修工作走向规范化、常态化、机制化的“大招”，相当于建立了一套高效的管理机制，深圳老旧电梯更新改造大修将迎来“新高潮”。近年来，深圳老旧电梯更新改造“运动”轰轰烈烈，资金费用一直是“绊脚石”。早前，各区纷纷出台了补贴政策，解决了部分资金问题，然而，由于住宅小区建筑物产权分散，业主对更新改造意见不一，高昂费用的分摊问题成为了老旧电梯更新改造大修面临的“最后一公里”大难题。为此，《办法》第三条规定，经业主大会同意，电梯更新、改造、大修经费可以优先使用物业专项维修资金以及全体业主公共收入，不足部分由小区业主依照物业法规有关规定进行分摊，也可以通过租赁、借款等形式筹措资金。同时，第十二条还规定“业主大会决定全体业主分摊电梯更新改造大修需要费用的，应当在小区公示相关费用缴交情况，并可以按法律规定向拒绝缴交费用的业主提起诉讼。”这意味着，拒绝分摊费用的业主将可能面临诉讼。此外，电梯更新改造大修预算方案要经过业主大会研究审议，并按照规定将预算、施工等方案向全体业主公示，业主大会将在老旧电梯更新改造工作中担起更多责任，发挥“主人翁”精神。与此同时，《办法》还制定了全市统一的更新改造大修补助标准，明确更新改造大修费用包括拆除费、购置费、安装费，所有老旧电梯是否需要更新改造大修都要以安全评估机构出具的安全评估结论为准，每台给予相应费用50%的补贴，最高达20万元，进一步规范了政府补贴，为老旧电梯更新改造大修摆脱“资金难”的困扰。为防止偷工减料，遏制维保恶性竞争，《办法》对更新改造大修的程序进行了详细规定，并明确各相关单位的职责。一方面，使用单位有义务在规定时间按要求申请安全评估，并在收到电梯经安全评估需要更新改造大修报告后3个月内，会同小区业委会或业主代表成立小区电梯更新改造大修工作小组（以下简称小区电梯旧改小组），小区电梯旧改小组负责制定相应的预算方案，开展资金筹集，向辖区电梯旧改机构申请项目验收，接受街道办事处的监督和指导。另一方面，安全评估机构须经过深圳市特种设备安全技术委员会认定，并“由辖区电梯旧改机构在市特安委发布的安全评估机构认定名录中通过公开招标或其他法定采购程序确定。”且要按照《电梯安全评估规程》（SZDB/Z117-2014）要求开展电梯安全评估工作。
& ( 09:47:00)
& ( 09:33:00)
& ( 09:32:37)
& ( 09:28:35)
& ( 09:28:11)业主应该分摊小区内公共区域的水电费吗_新浪房产_新浪网
业主应该分摊小区内公共区域的水电费吗
日09:44 新浪房产
　　网友提问：公共区域的水电费如何摊销？
　　专家回复：对于高档住宅，根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(国家计委、建设部[1996]第266号文件)的规定：公共区域的能源费用可以计入物业管理成本，作为物业管理费的构成部分。
　　对于普通住宅，公共区域的水电费，不能单独作为收费项目进行收费，但可按建筑面积的比例分摊给各住户，在收取各住户水电费时一并计取。但是，小区的路灯费用不能由住户承担，开发企业应按照规定，将路灯移交给市路灯管理处统一维护管理。
　　　点击此处查询
【】【】【】【
】【】【】【】【】
　相关链接
房 产 狂 搜
楼盘名称论坛名称购房百问楼盘动态新闻标题新闻全文专题搜索图片搜索
　电话：010-2　　　欢迎批评指正
Copyright & 1996 - 2005 SINA Inc. All Rights Reserved 四通利方 新浪网