晋江“土改”，旧村改造17年，房价从38万涨到400万_中华新闻在线记者主任陈增雄_新浪博客
晋江“土改”，旧村改造17年，房价从38万涨到400万
原标题：土改晋江试验——17年旧村改造 这里的房子从38万涨到400万
来源:第一财经日报
海峡都市报电子版
&　　别墅和跃层住宅颇有设计感，整体环境优美宜人，街道干净整洁，漫步于2016年12月的晋江市磁灶镇大埔村，仿佛进入一个度假区。
&　　经过17年的旧村改造，这里的房子从38万涨到400万元。
&　　改造后的晋江市磁灶镇大埔村环境优美，越来越有人气
&　　大埔村党委书记、村委会主任吴金程对第一财经记者说：“改造后的大埔村越来越有人气，那些外出的人基本上都愿意回来住，毕竟落叶要归根。”
&　　再有一年，33个县(市、区)的土地改革试点就要结束，晋江是试点之一。处于东南沿海的晋江领风气之先，商品经济的繁荣让其具备开展宅基地改革试点的基础，早在上个世纪90年代末期就已经有过宅基地抵押担保的探索。在新一轮土改中，已经试点近两年的晋江，在继续稳妥推进农村宅基地抵押的基础上，还逐步探索宅基地基准地价体系、宅基地自愿有偿退出以及宅基地活态利用，从而实现从“一户一宅”向“户有所居”转变。
&　　在中国，农村土地制度改革一直被视为“牵一发而动全身”。决策层考虑颇多，使得改革之路“道阻且长”。跟西方土地私有制度不同，中国政府坚持在农村土地集体所有的制度框架下进行突围，寻求改革路径。
&　　从十八届三中全会通过《决定》至今，新一轮土改的政策逻辑已然凸显，33个县级试点也成为了撬动改革的杠杆。
&　　农房抵押贷款的需求
&　　回到抵押农房贷款本身，特殊之处在于宅基地。在农村土地集体所有的制度框架下，现行《土地管理法》规定，宅基地需要农民申请，且“一户一宅”、无偿使用，宅基地面积不得超过规定标准，农村所建住宅应当符合规划。而且，农房交易流转的对象必须是本村集体成员，流转的价格并不包括对宅基地的估值。因为法律规定宅基地不允许交易，自然也就不存在合法的宅基地交易市场。
&　　2015年2月，晋江被列入全国农村宅基地制度改革试点，成为33个试点县之一，晋江也是福建省土地改革唯一的国家级试点。2016年9月，考虑到农村土地制度改革的联动性，经中央批准这33个县统筹协调推进三项试点任务。去年12月召开的中央经济工作会议再次提到，试点统筹三项改革，要求“深化农村产权制度改革，明晰农村集体产权归属，赋予农民更加充分的财产权利。”
&　　晋江民营经济发达，当地老百姓普遍都有经商意识，多多少少会做一些生意。有时需要资金周转，于是就会考虑到银行抵押农房贷款。
&　　晋江市国土资源局相关负责人对第一财经表示，抵押贷款本就是市场行为，目的是为满足农房所有者的贷款需求。对农民来说，得先有贷款的需求，至于农房是否可以抵押贷款，得看其是否有充分的价值体现，比如地理位置是否优越、市场是否方便交易等。
&　　晋江农商银行个人金融部总经理柯子汇对第一财经称，在以前，这些经商的农民要是贷款，只能让其他人来担保，相互担保的情况普遍。一旦出现风险，就会连累到别人，经营很好的人可能会因此被拖垮。以自有房产来抵押，就不会跟别人有类似风险接触，风险也相对可控。
&　　于是，在一个区域经济发达的地方，探索农房抵押贷款，盘活农村“沉睡”资产就成为了改革的题中应有之意。值得特别关注的是，由于农房和宅基地的不同所有权属性，过去是将二者割裂开来，只考虑农房的价值，而作为探索农村宅基地制度改革试点的晋江开始将二者统一起来，到银行抵押的时候，除去评估住房价值外，还会评估宅基地使用权的价值。
&　　宅基地的价值评估体系正在逐步建立，宅基地流转市场也在逐步完善
&　　2016年初，晋江陈埭镇一位丁姓商人以自家农房和宅基地抵押，从晋江农商行获得90万元贷款。他用于抵押的宅基地住房是一套占地150平方米的自建房，1998年建成。发放贷款的柯子汇称，经过有资质的第三方评估，该住房的抵押价值为252万元，宅基地使用权共同抵押后，宅基地使用权的价值也被评估进去，评估总价为328万元。
&　　之所以会将宅基地也纳入抵押物的估值范畴，柯子汇认为，过去宅基地的价值并不凸显，相对来说，房屋的价值更大一些。但现在，宅基地的价值明显提高，而且很重要的是，宅基地的价值评估体系正在逐步建立，而且宅基地流转市场也在逐步完善。于是就一并评估，办理抵押登记。
&　　建立宅基地基准地价体系被视为晋江改革试点的成果之一。因为国土部门编制了农村集体土地基准价格，建立动态调整、科学评估的宅基地基准地价体系，这为后续的抵押贷款、流转、有偿使用、有偿退出提供了价值评估及参考依据。
&　　在试点之前，宅基地的基准地价体系几乎是空白的，这算是福建省内首创。
&　　农房抵押贷款十余年探索
&　　以2015年纳入试点为界，十多年前晋江就已经开始了农房抵押贷款的探索。柯子汇回忆道，他1996年到银行参加工作，当时要分农房抵押这杯羹的银行，除晋江农商行外，还有其他银行，坚持下来的只有农商行。
&　　柯子汇表示，农房的变现能力有限，才导致其他银行的集体退出。银行向外放一笔贷款，在评估风险的时候，最先考虑的是还款来源，其次是抵押物的变现能力。在他看来，农房抵押贷款的风险点，集中体现在三个方面。
&　　对于第三点，柯子汇进一步解释道，一般来说，抵押农房所贷来的资金，都用于经营周转。正常的业务模式是，如果贷款人A经营失败无力还贷的话，银行会将农房交易给B获得变现。但现实是，村民们普遍会同情弱者，会对B闲言碎语称，既然A都已经落难了，还要去买人家的房子，于心何忍？还有，要是A宗族势力强大，并且蛮不讲理的话，会直接吓退潜在的购买者。即使后期有法院的介入，强制执行抵押的农房，也未必有人敢来买。
&　　在晋江，晋江农商行几乎承接了当地全部的农房抵押贷款业务。这可并非农商行要搞“垄断”，而是没有银行愿意去做。因为前述风险点可以简单概括为“成本高、利润薄”，大银行并不在乎这块“鸡肋”业务。
&　　柯子汇称，政府愿意为集体产权的土地和房屋确权，然后办理抵押登记，是对银行开展这项工作的最大支持。开展这项业务在于市场需求，政府的背书保障了银行优先受偿权以应对将来可能出现的风险。在银行的业务设计中，每放出去一笔贷款，首先考虑的不是抵押品，而是第一还款来源，最重要的是要实地调查客户是否有实际经营，是否有充分的现金流，而不能将希望寄托在拍卖抵押物上，这只是风险的第二道防线。
&　　即使很谨慎，农商行也曾吃过亏。宅基地属于集体，如果要处置这宗房产，就要经过村委会同意，因此在办理手续环节就多了一道询问函，需要村委会盖章同意处置。
&　　通过这样的方式，就将这个风险点内化，让村集体内部自愿协商，银行不会去干涉。柯子汇说，正是由于在做的过程中，慢慢摸索，边总结边完善，才逐步堵上了风险点。
&　　农商行愿意去做，并将这块业务持续至今，坏账率很低是一个非常重要的原因。据统计，近20年来，晋江农商行累计发放30多亿元贷款，坏账只有1000多万元，不足0.3%。
&　　柯子汇提到，之前最担心农民的信用问题，但是后来发现农民普遍还是讲信用的，他们对农房一是有特殊情感，二是存在面子问题，因为要面对乡里乡亲，“哪怕再辛苦，也会考虑从其他地方挪钱来还掉贷款。”
&　　退一步来说，即便不能还贷，农商行也会及时跟村委会沟通，动员集体内部成员来消化。这比通过法律拍卖的刚性方式好得多，既让银行免受损失，又保住了贷款人的颜面，避免激化矛盾。
&　　除了有前期先行先试的基础，前述国土资源局相关负责人称，还有群众要求改革的意愿也很高，在晋江，国家级的改革试点就多达21项，包括新型城镇化试点。在这样的试点环境下，农村宅基地制度的改革对改善城乡二元结构会起到很大的推动作用。
&　　晋江农商行提供的数据显示，2015年2月晋江试点启动以来，农房抵押贷款业务呈快速增长态势，至2016年10月，农房抵押贷款余额6.12亿元，比年初净增0.77亿元。2016年农房抵押贷款余额计划达到6.5亿元，比年初净增超1亿元。
&　　扩大流转交易范围的呼声
&　　要说农房和宅基地的抵押贷款，吴金程也曾撮合过数起。他回忆说，有村民在外面做生意，而家里的房子基本上只有在春节回来的时候才会住上几天，有一次碰到资金周转困难，就拜托他牵线抵押房子。
&　　吴金程早年外出经商，1997年回到家乡当起村官，根据在外闯荡的经验，想要改变村里“脏乱差”的落后面貌。1999年，大埔村就委托天津规划设计院厦门分院进行整村建设规划，次年正式启动旧村改造，一张蓝图管到底，并分五期逐步推进，如今已经完成一二期住宅小区。
&　　大埔村的农房非常抢手。一方面在于大埔村地理位置优越，四通八达，是磁灶镇的中心，另一方面，房子规划设计和居住环境都非常好，有很多人愿意来居住。吴金程称，前期规划的有独栋住宅，500多平方米，当时村民买的时候才38万元，现在400万元都没人愿意卖。
&　　他说，农民只有非常缺钱的时候，才会想到去拿农房来抵押。因为农民有一种祖业观念，会考虑将农房传承给后代。那些做抵押的人，大部分都是做生意所需。至于估值，要由第三方评估公司来估算，宅基地根据基准地价体系来评估，农房也会有相应的评估标准。
&　　在吴金程看来，银行总是害怕有风险，其实农民的小额贷款不良率不会很高，也不会太大冲击到银行，而且银行经过仔细筛选出来的标的物，只要进入流转市场交易，银行肯定是不会吃亏的。因为目前农房所有权和宅基地使用权的贷款额度只是估值的60%。
&　　如果贷款不能收回，那该如何处置抵押物呢？这是学界以及政策制定者一直探讨的焦点问题，当然也是一道非常棘手的难题。尤其是不容忽视的宗族因素和农民的契约精神。吴金程对第一财经表示，银行跟贷款者目的一样，都是共赢合作，银行哪会想着为处置房产和宅基地而考虑去提供贷款呢？不过，他也提到，“要是5年前，我不敢保证银行会来收农民的房子，但是现在肯定会来收的。因为农民的契约意识已经提高了，既然宅基地已经抵押给了银行，就会有心理准备，不会再像以前那样赖着不给。”
&　　针对现行法律规定，宅基地的流转范围不能超出集体经济组织，吴金程称，现在最大的障碍是法律。交易对象及交易范围的限制，使得“物不能尽其用”，农房和宅基地的价值无法充分体现。其实，现实中已经出现这样的市场，导致灰色交易普遍存在，当前的试点就要为中央修改法律提供实践经验。
&　　他建议，宅基地的交易范围不能仅局限于村集体，只有扩大流转交易的范围，才能真正盘活宅基地这一“沉睡”的资产。
&　　不过，基层政府也在审慎考虑这种扩大流转交易范围的呼声。根据晋江市农村土地制度改革试点工作领导小组提交的中期评估报告，若只允许集体经济组织内部流转，则抵押权实现范围不广，若不加限制放开流转，则还需要理论支撑和制度突破。经过多轮走访调研，镇、村对宅基地跨村流转意愿比较强烈。
&　　试点的成果与经验
&　　晋江开展农房抵押业务近20年，目前已经有相对成熟的一套体制机制。
&　　前述中期评估报告称，一是完善住房保障体系，实现“户有所居”。
开发宅基地审批系统，实现家庭全员实名制，有效杜绝新的“一户多宅”等现象，探索统一改造、成片改造、就地翻建三种模式，缓解用地紧张矛盾，促进土地集约节约利用；二是显化住房财产权属性，实现农民权益。政府出台方案，进一步完善抵押贷款机制，设立1000万元风险补偿专项资金
，完善多种抵质押担保方式，除以住宅单独抵押外，还有组合担保、银村共建等模式，进一步防控风险。
&　　在法律未修改的情况下，农村房产处置变现仍然难度较大
&　　在宅基地退出方面，除了前述建立宅基地基准地价体系外，还探索有偿使用制度，对于“一户多宅”、超占等历史遗留问题，试行收取宅基地有偿使用费，以“分类处置+区分年限”的办法，明确有偿使用对象、范围、收费标准，以人均宅基地面积为起征点，进行分类处置。至于宅基地的退出，有宅基地换房、指标转换、货币补偿、无偿使用等四种模式，以期提高宅基地的利用效率。
&　　2016年9月，对于正在推进的农村土地制度改革三项试点，中央批准进一步统筹协调，把土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革扩大到现有的33个试点地区，宅基地制度改革仍维持在原15个试点地区。国土资源部在随后召开的部署会议上提到，统筹三项改革试点旨在“增强改革试点的整体性、系统性和协调性”，“有利于更好地实现改革试点目标，更好地维护群众权益，形成可复制、能推广、利修法的制度性成果”。
&　　不过，在具体实施过程中，对于正处于城建提速、产业提升发展阶段的晋江来说，土地征收制度改革难度较大，比如探索界定公共利益，缩小征地范围，操作难度较大，另外改革理论性、系统性强，涉及面广，改革成效快速显现难。
&　　2016年4月晋江挂牌成立的不动产登记局和不动产登记中心，也是改革试点以来的新举措，该中心可以为农民房屋所有权和宅基地使用权的“两证合一”提供保障。该不动产登记中心副主任李业成对第一财经表示，农房和宅基地抵押贷款不多的原因之一是农村宅基地历史遗留问题多，情况复杂，而且大多时间跨度较大，权属界定困难。
&　　前述中期评估报告内容显示，如不处理到位，产权难以明晰，直接影响宅基地、集体经营性建设用地的抵押和流转，如简单予以罚款，可能会产生不良社会导向。这在度的把握和整体设计上有一定难度。柯子汇也提到，目前，广大农村地区许多农户没有房屋所有权证和土地使用证，而这“两证”是申请银行贷款的先决条件之一，因此需要加快确权。
&　　在法律未修改的情况下，农村房产处置变现仍然难度较大。柯子汇称，农村房屋土地为村集体所有，非本集体经济组织成员购买存在不能办理产权的政策限制，且本集体经济组织成员购买也受一户一宅的限制，抵押物变现转让受到限制。而且，随着业务数量的增加，如果出现坏账情况，将农民抵押的房产处置后，如何解决农民居住成为一个最现实的问题。
&　　他建议，要完善农房抵押贷款业务配套政策。比如，设立农民住房财产权抵押贷款风险补偿专项资金，地方政府结合实际制定农房抵押贷款税费减免、风险补偿、信贷奖励等配套政策，对投放农房抵押贷款业务的金融机构给予一定的财政贴息与税收优惠。
&　　在历史上，宅基地较多地承担了“居者有其屋”的基本保障功能，但随着经济社会的发展，其财产性逐渐凸显。根据晋江近两年的改革试点经验来看，修订相关法律法规，允许宅基地及其房屋进行抵押融资，让群众有充分的处置权利，成为试点结束后迫切需要做的事情。
&　　另外值得决策层关注的是，适度扩大农村宅基地使用权流转范围，特别是允许宅基地跨村、跨乡镇配置，有利于要素聚集，为农民和农村开辟一条新的增收途径，也有助于实现农村宅基地的用益物权。对于闲置宅基地，也应该从顶层设计考虑，应鼓励各地因地制宜实行宅基地有偿退出，对于空置宅基地，超过一定期限，自动收归集体所有。​​
晋江市“百村示范，村村整治”旧村改造拆迁工程陆续开展
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来源：好心情​
实行“百村示范，村村整治”工程是一项惠及全民的民心工程、德政工程。
晋江开展“百村示范，村村整治”以来，取得很大进展。以下是关于旧村改造、建设社会主义新农村的综述。
记者随安海西畲村组织的四十多位村民代表参观了东石镇梅塘村、罗山街道许坑社区、晋江市东山村以及内坑镇砌坑村等改旧换新示范村庄，收获颇多。
第一站是东石镇梅塘村，许多西畲村民代表认为可以吸收梅塘村把祖厝建在一起、公妈厅排成一列、各房头自设一间的经验，纷纷表示可以借鉴。梅塘村先后经历了三次旧村改造大潮，村容村貌发生了跨越式的转变，村里大部分旧房变新房。梅塘生活小区58套别墅和套房已顺利竣工，并完成水电等配套设施。到目前为止，预交订金购房23套，有效盘活了建设资金。梅塘村现启动了第三期旧村区域改造，30座旧房到目前已全部拆除，计划在春节前全部封顶。
第二站到了罗山街道许坑社区，首先映入眼帘的是宽大的社区停车场以及戏台、体育娱乐设施。许坑社区改旧换新地址位于村子的中部，一年多来，共投入资金一百多万元，按照“以点带面、先易后难、循序渐进、分步实施”的原则，计划分三期实施改造。首期拆除旧房21座，涉及162户。现首期工程4幢84套、2幢20套的叠加住房及三幢6套的双拼住宅进展顺利，均已完成了基础工程，预计2007年5月份所有工程能基本完工，目前征、拆户已预购安置房公寓83套、叠加住房3套，筹集到预购款362万元。
第三站是晋江市东山村，一列五排商住房整齐划一，三层楼，采光通风好，商住房造价一套20-30多万元，每套房底层都是店面，门前道路宽8-16米，可以停车卸货，便于生意经营或做仓库，楼上可以居住。最前面就是别墅区，面临水库，风景秀丽，环境宜人，正在规划建设中。东山村在1996年是全晋江最穷的一个农村，村两委成员不团结，班子软弱涣散，党支部缺乏战斗力和凝聚力。经过上级党组织从市镇两级派驻得力干部担任党组织副书记以来，东山村以村级组织换届为契机，拓宽选人用人视野，选用了张谋独同志为党支部书记，选准配强村级配套组织班子，组建了一支村级领导班子，东山村从不适应村到现在的宽裕型文明村，变化可谓很大。政府没有拨款，全靠盘活经济，这种“穷则思变，变则通达”、自立更生的精神值得晋江各地农村学习。东山村现在已拆除旧民房65座、铁屋架店面45间，建成商住楼11幢68套136间店面，在建安置房11幢25套，在建商住楼10幢76套152间店面，在建安居房1幢15套，并铺设水泥路等一批公共基础设施。东山村十年来的变化，关键在于加强村级领导班子建设，根本在于发展农村经济，保障在于实行村务公开民主管理。
第四站是内坑镇的砌坑村，他们的经验是把“要我改”变成“我要改”。这是晋江市一个老革命基点村，为晋江市第一个农村地下党支部的诞生地。党员干部以身作则，并公开承诺：凡是要求群众做到的，党员干部要先做到，以实际行动感化拆迁户。对规划拆迁区内的65户现住户进行妥善安排，由村里协助租房或借亲友家暂住，每户发给一次性安置费500元，每户每人一次性补贴50元作搬迁工本费，全部妥善安置。对拆迁区内的其中49户的安置房由村里统一筹建，确保做到“居者有其屋”，共享改旧建新成果。砌坑村计划第一期建成135幢独立式、联排式居民楼，第二期建成联排式、公寓式居民楼632幢。
晋江市安海镇西畲村人民来信
我的旧居（新厝），父母建造的房子旧村改造被强拆，换得是住上套房，蜗居在楼上，过着没天没地的鸟笼生活。为何如此美好家居，还说是没天没地、暗无天日呢？因为楼上是别人家的，楼下也是别人用钱去买的店面。以前是五间张四举头，有可见天日的大深井，套房哪里有采光间距！进入套房必开灯，没开灯是不是叫暗无天日！我没百万钱财，就得让位给人去建别墅，所以土地连同自家的父母建造的赖于生活的房子被村里联合镇里强制拆迁、强行捣毁、强迫没收归公，土地证、房产证被强行作废。原建房土地被别人买去建楼房，我变无家可归，屈居套房。老妈在西畲村小学度过最后时光，一生五老人员遗孀的光荣传统也随着过往人走茶凉，父亲仙逝、母亲离世而烟消云散。我本想给老母亲做九十岁生日，希望自建楼房让她搬进去住，她却带着遗憾离开。大哥也过世了，他本想帮我在西畲村树立权威，让没有片瓦之地的我能有立足之地。感谢中国共产党英明领导，西畲村旧村改造，本应为民造福，改变百姓的居住状况，让天下寒士俱欢颜，人人有房住。村干部变相的利用旧村改造的富民政策，革贫民百姓的命，拆无产阶级的家，让我有房屋变没房，被迫上楼，生活用品、日用物品无处可放。虽然镇里村里一致同意我搬到西畲小学居住，但本来可以拥有翻建新楼房却失去危房改造的机会，后悔莫及！
2017年1月13日放在村小学走廊（五脚架）的交椅茶桌被村里雇人在我不知情的情况下私自拉走，无法无天，让我无法忍受！沙发价值虽不多，如此做法违反人道，天理难容，让我无处申诉。村长书记皆不理，互助推诿了事，不管民意，强奸民权，侵犯物权。虽然报警，以盗取偷窃罪立案，有没查证，调取监控，侦查破案，不得而知，至今不了了之，尚没解决。
每天遛狗到新建区，个人自建别墅堂皇显眼，看着七八年的房产地变成狗屎埔，荒废多年，西畲旧村还在，新村却建不起来。列祖列宗保佑西畲铸炮之地重兴再塑，兴旺发达，子孙后代，万年久远！
旧村改造，贫民让位，草木茂盛，原住民移居他处择地重建安置房，空出土地成荒郊野外。别墅22栋自建楼房，地价35万，水泥钢筋混凝土35万元，装修35万元，总价105万元，便宜值200万元。我们只换得一套房子，原建房地面积打八折，还要赔给村委会每平方米400元，售卖楼房每平方1800元，五间张四举头可换得2至3套安置套房，每套房从50平方米到120平方米不等。要抽签才能换得套房，不是你想要几层就几层，你想要住多少平方米的安置套房由抽签随机决定。抽到不能再换，不合适也得居住，不住也得住。无家可归者只能拥有不满意的房子，有多处房产者只是多了几个套房而已，有钱者可以买店面，价格从10几万元到60多万元，标到即得。先前说什么要建大型商场、娱乐园、高级酒店，后来西畲村委会还是把我们拆掉的房子土地招标卖了，让个人去建别墅，获得几百万、上千万搞地款，把我们祖宗的业产夺走了，变相利用旧村改造，把上百幢旧房换成3栋七层楼房，安置80多户，没电梯，没消防设施，没房产证的三无小产权房，损害的是部分群众的利益，村委会从中获利不菲，村财无形中暴涨！但几年过去了，只是又建了两三栋楼房卖给村民，广大土地就这样荒废，不再有所建设！​
中华新闻在线记者主任陈增雄
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荣誉徽章：根据《土地管理法》中并未明确规定，但《土地管理法》第六十二条明确规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。对此，各省的规定是不同的，请你在网上查阅该省的《土地管理条例》的相关条款，便知道该省的农村村民人均宅基地面积标准和户均宅基地面积最多到多少平方米了。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
1、在原有宅基地上建房
这种情况就是翻盖旧房子或是在已经批下来的宅基地上建房。根据规定，建房的村民需要向村委会提出建房申请，并通过村民会议。之后拿着原有宅基地的使用证明、户籍证明、要盖房子的施工图或方案图、村民委员会的书面意见等材料去乡（镇）政府审批，拿到乡村建设规划许可证就能安心的盖房了。
2、重新申请宅基地建房
申请流程与上面基本一致，不同的是乡镇政府初审通过后，还要报县（市、区）住房城乡规划建设主管部门审查，合格后核发乡村建设规划许可证。另外材料准备方面，除了户籍证明等三项，需占用农用地的，要提供村民委员会出具的拟占用农用地的情况说明。
3、建造3层及以上楼房
日开始施行的《农村住房建设管理办法》明确规定，农村建筑施工人员个人不得承揽3层及以上、建筑面积300平方米及以上或者跨度6米及以上的农村住房建设。并要求凡是达到以上条件之一的，应当委托建筑施工企业、劳务分包企业承担施工，并向乡（镇）人民政府申报，纳入工程质量监督。
4、宅基地有偿使用、有偿退出
江西等省份正在探索的有偿使用、有偿退出和农民自主管理。主要是针对宅基地超面积使用，对超出标准但是已经开始建设的农村宅基地，对确认超占的面积进行有偿使用。
对符合申请宅基地建房条件，自愿放弃建房资格或是自愿退出宅基地的给予补偿和奖励。
2017年农村宅基地建房的几条新规你都get到了吗？如今随着农村土地改革的深入，农村宅基地的审批越来越严格，就算是翻新自家的老宅也要经过审批方可动工。虽然农村建房的审批手续越来越严格，但是国家对农村翻新旧房的在今年有所提高了，具体到每个地方的标准都不一样。
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〔2017〕第7号
根据江苏省人民政府以苏政地〔2散文吧网站海不择细流，故能成其大。山不拒细壤，方能就其高。2017年宅基地和房屋拆迁补偿标准相关话题导语：2017年宅基地和房屋拆迁补偿标准，文章仅供大家参考借鉴！国务院办公厅出台的&紧急通知&，要求严格征地拆迁管理工作，切实维护群众合法权益。通知中规定，因工作不力引发征地拆迁恶性事件，有关领导和直接责任人将被追究责任。可见，高层坚决纠正侵害人民群众利益的问题，切实维护社会稳定的决心和力度。
2017年宅基地和房屋拆迁补偿标准
一、农村的宅基地和房屋拆迁怎么补偿
1、农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。
&分开补偿&，是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。农村宅基地产权归村集体所有，由村集体分配给村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆迁的时候，有两种补偿。
一是宅基地补偿，二是房屋补偿。由于宅基地的产权属于村集体，因此，这部分补偿归村集体所有，不会直接给宅基地使用人。而房屋的产权属于村民私有，因此房屋补偿归村民所有。村民的宅基地被征收后，如果没有其他宅基地，那么村集体要给村民重新分配宅基地，让村民在新的宅基地上建房子。
2、土地补偿的标的是土地使用权，一般分为2种形式：一是货币补偿，二是置换补偿。货币补偿就是根据相关补偿标准，对你的宅基地按每平方米多少钱直接付钱给你;置换补偿就是在规划的安置区域按不同低价折换成多少平方米对你进行安置。
还有就是房屋及地上附着物的补偿，这个补偿的标的是物产所有权，包含了你所有的房屋、构筑物、相关设施、树木蔬果等等，在补偿标准实施方案上应该是一栏一栏非常细非常清楚的，这个你可以向征地方要来看看。这项补偿一般就只有一种补偿方式了，就是货币补偿。
3、现行的土地管理法第四十七条规定 征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。
征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。
4、房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为：
房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价
宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定。拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准、切不超控制标准。房屋重置成新均价是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400--700元/平方米幅度内确定。户均安置面积，按照100-150平方米控制，具体标准由区县政府根据当地农村经济水平、农民居住情况确定。
&三块地&改革试点收官之年
2016年，全国33个县(市、区)被依法授权开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市等改革试点。
&三块地&改革试点(农村土地征收、农村集体经营性建设用地入市以及农村宅基地制度改革试点)涉及33个县(市、区)，在这些试点地区，正进行多项探索：土地征收方面，探索健全程序规范、补偿合理、保障多元的制度;在农村集体经营性建设用地方面，探索建立同权同价、流转顺畅、收益共享的入市制度;在宅基地方面，健全依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出的制度。
据唐仁健透露，目前实际征地制度改革有3个县在试点，集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革各有15个试点县。
而前不久召开的国土资源部党组会议上指出，今年已到了&三块地&改革试点的收官之年。
在2016年，33个试点地区三项制度试点成效初步显现，国土资源部此前表示，农村集体经营性建设用地入市改革试点进展较快，积极探索了具有可操作性的规则体系，在改善农村生产生活条件等方面取得积极成效。宅基地制度改革试点在实现&依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出&的目标上取得积极进展。土地征收制度改革试点地区在缩小征地范围、多元保障等方面作了积极的制度和实践探索。
在试点成效逐步显现之时，今年中央一号文件再次提出，要认真总结农村宅基地制度改革试点经验，在一定前提下，落实宅基地集体所有权，维护农户依法取得的宅基地占有和使用权，探索农村集体组织以出租合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，增加农民的财产性收入。
&这个规定非常重要。&唐仁健在解读时曾说道，在宅基地的盘活利用上，有了一些新的考虑和推进措施，同时还提出了在控制农村建设用地总量、不占用永久基本农田的前提下，针对新产业新业态的发展，盘活农村存量的建设用地。
二、2017农村宅基地拆迁如何补偿
1、土地法修正草案明确单独补偿农村村民住宅。
草案规定，征收农民集体所有土地补偿安置的具体办法，由国务院制定。依照国务院制定的具体办法，省、自治区、直辖市可以规定补偿安置的具体标准。
现行第四十七条规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿;征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费;土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。上述三条规定在修正案草案中均作出修改。
2、征地补偿内容增加了对宅基地的补偿和社会保障补偿。
修正案草案规定，征地补偿包括土地补偿，被征地农民的安置补助与社会保障费用，农民村民住宅补偿，以及其他地上附着物补偿和青苗补偿。
3、在住房保障方面。
将对城市规划区内的被征地农民提供该国有土地上的房屋，无法提供的按照市场价给予货币补偿;城市规划区外则安排宅基地重建住房并按照新建房屋成本给予补偿。
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