房产的评估价和成交价的关系为什么比成交价低

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-07-04 09:49 标签： 评估价低于成交价
房产估值的影响因素有哪些？为什么评估价比成交价低?
当下大家基本是贷款买房，在二手房交易中房屋评估占据着重要的地位，因价格谈不拢买卖方难以交易的事不在少数，那么房产估值会受到什么因素的影响呢？评估价为什么经常比成交价低？评估价越高越好吗？
详细解读关于二手房估价的那些事
一、在二手房交易中，什么时候需要评估？
1.向银行申请房贷
办理住房按揭贷款是，银行会委托评估公司或担保公司进行评估，又或者按照房管局的评估
2.缴纳二手房交易税费
为避免买卖双方签订阴阳合同避税，相关部门会对交易房产进行评估。
因此进行评估是二手房买卖交易的必经环节。
二、评估价如何影响房贷额度？
首付款=实际成交价-贷款额
（购买二手房时，贷款额=房屋评估价*贷款成数）
这意味着贷款额度与房屋评估价挂钩。
▎举个例子
甲购买100万的二手房，评估价为90万，那么贷款额度最高能贷到评估价的7成。也就是说其可贷款额度为：90万×70%=63万，其首付款则为：100万-63万=37万。
三、房产估值会受到什么因素的影响呢？
根据房屋原购买价格、房屋现状、周边交易情况等因素综合得出的评估价格，房龄、户型、楼层、装修、配套等因素亦会对评估价有所影响。
在买房的时候，建议不要选择房龄过老的房屋，房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。银行对二手房进行评估时，会考虑房屋的折旧率，通常按每年折旧2%计算。
旧房价格=造价-年折旧费*已使用年限
折旧费=（造价-残值）/折旧年限
▎举个例子
一套已用20年2万/平的50平的“老破小”，总价100万，按每年折旧2%，折旧年限为50年。
年折旧费=【100*（1-2%）】/50=1.96万
旧房价格=100-1.96*20=60.8万（未考虑其它因素的情况下算得）
在广州，框架结构首付最低3成，混合结构首付最低只能做到4成。
形状不规则、功能不全、套型过小或过大，一般-5~-10%。
次顶层&次低层：-3%
中间层：+3%
如果底层带有户外花园、顶层带阁楼，价格可能更高些。
价格影响最高+8%
朝向好：+3%~8%
朝向不佳：-2~-5%
价格影响最低-5%
无物业管理：-5%
非独立封闭小区：-5%
价格影响幅度：-15%~+15%
临街：-15%
环境幽静：+15%
重点学区：+15%
交通、商铺、公共设施因素不完善：-5%~+15%
小区的周边环境
优良小区内部、外部环境对价格影响：+2~+5%
反之，-3%~-5%。
区域内较抢手，适当提高5%。
四、评估价为什么经常比成交价低？
银行考虑自己要承担的风险，所以通常评估价就会比正常交易价保守，所以评估价比成交价低一些。
一般为市场价的80%-90%。商业贷款的评估值一般能到市场价格的80%-90%左右，公积金贷款的评估值一般能到市场价的80%-85%左右。所以，文章开头的案例依然是属于合理范围。买二手房的麻友要有这个心理准备，不要因这种情况违约咯~
五、评估价越高就越好？
评估价影响贷款的额度和税费的多少。
缴纳的交易税费如增值税、契税、个税等，都是在评估价的基础上，乘以对应的比例。简单的说，评估价越高，缴纳的税费也越多。评估价低，意味着缴纳的税费少。
贷款的额度恰恰相反，二手房的评估价格越高，贷款的额度也就越大，实际支付的首付款就可以少一点。评估价低，贷款的额度小，首付款方面，需要多掏点现金。
评估价低：缴纳税费低，贷款额度小，首付款相应增加
评估价高：缴纳税费高，贷款额度大，实际支付的首付款可以少一点。
总的来说，评估价高低各有各的利弊，能够理解二手房的评估标准，做到心中有数，减少违约的发生。
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各位亲 是这样的 我朋友前两年买了套临深的房子 这些天刚出手100平米卖了200万 但是交易过程出现问题 买家只准备了70万 原本以为够首付 谁知道银行评估价只有12000 评估总价120万 也就是说银行只肯贷80万 这意味着买家70万首付根本不够 需要120万才行。
朋友也没想到会这样 中介没有提前说清楚 朋友很纳闷 临深才涨了1万一平米 就出现这种情况 那深圳这两年涨了3、4万一平米的 买的还挺嗨 买家都是怎么解决首付的 ？难道深圳评估价和成交价差不多？
现在朋友的房子卖也不是 买家还得凑很多首付 干等着；不卖也不是 买家只出了2万定金 怕后续会跌。
有没有谁碰到相同的情况？深圳这边不会遇到这种问题吗？请问怎么解决呢？
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①叫中介和买方找其他银行，大银行一般保守，小银行比较好说。找之前，买方要尽量收集自己名下的资产资料，打印给银行看。收入证明要做得好看点。
②如果买方无法履行合同，按合同条款办。
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临深多年来二手房成交都是这样，投资新房的时候就要考虑清楚，银行评估价低，一般都是要5成首付左右，所以二手房成交价格要比同片区的新房低不少，而深圳的二手房，某些时候银行放款比较宽松的时候，做高评甚至可以做到1-2成首付
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gaminizt 发表于
临深多年来二手房成交都是这样，投资新房的时候就要考虑清楚，银行评估价低，一般都是要5成首付左右，所以 ...
深圳银行评估价普遍和实价差不多吗？
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Childs 发表于
①叫中介和买方找其他银行，大银行一般保守，小银行比较好说。找之前，买方要尽量收集自己名下的资产资料， ...
已经问了好几家银行了 临深去年涨的快 银行顶多评估到14000 也还差30多万首付
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逛了这么久，何不进去聊聊？
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