游客 您好，欢迎进入新浪地产网！
著名验房专家王青宏解读：房屋质量问题种类、纠纷、法律法规及违约责任
　　著名验房、房屋质量评估与诊断专家、培训专家王青宏解读：房屋质量问题种类、纠纷、法律法规及违约侵权责任&　　王青宏先生做客中央财经频道,主持人对于目前的房屋质量问题种类、房屋纠纷、法律法规等做了深入了解,此篇文章是主持人与王青宏先生的一次对话。　　王青宏简介　　王青宏 男,汉族,企业管理、城市专业,大学本科。1996年加入中国共产党组织,先后取得注册职业经理人、注册首席质量官、注册企业经营管理师、注册企业培训师、注册房地产估价师、注册房屋鉴定师、注册高级验房师、深圳质量协会特聘专家、国家验房师培训特聘专家、澳门商报特约评论员、南方都市报()特约验房专家、珠海特区报特约验房专家等60余家媒体特约验房专家、房地产专家；10几个大型特约住宅质量评估专家、交付培训专家。曾获得亚洲房地产行业领袖人物金橄榄奖,被业界称为地产思想家、著名验房专家、著名房地产实战专家。 　　　　　　记者：不少人遇到房屋质量问题，会有这样的疑问：关于房屋质量问题，国家有相关的法律法规，或者明文规定吗？哪些是支撑消费者维权或者参考的？哪些房屋质量的问题可以通过法律维护权益？　　王青宏：关于房屋质量问题种类。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。可以将房屋的质量问题有如下几种：&　　(一)房屋主体结构质量不合格。所谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求，如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。&(二)严重影响正常居住使用的质量问题。这是指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供电等。&(三)其他质量问题。如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等。　　记者：如何处理房屋质量纠纷？　　王青宏：商品房质量对消费者来说尤为重要，它不仅关系其居住安全，而且也关系其居住舒适的程度。然而有的开发商修建的商品房却存在这样或那样的质量缺陷，严重侵害了消费者的合法权益。对此，国家规定，房地产开发企业对其开发建设的房地产开发的质量承担责任。　　王青宏针对有关房屋质量问题消费者可以采取以下措施，维护自己的合法权益：&(一)对开发商交付的房屋不属于主体结构质量不合格的一般质量问题，在保修期内，购房者可根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条 “房地产开发企业应当在商品房交付使用时，……，承担商品房保修责任”的规定，可请求其维修，因维修致使房屋使用功能受到影响或给购买人造成损失的，开发商应当负赔偿责任。&(二)对开发商交付的房屋属于主体结构质量不合格的，应先请求房屋所在地的房屋工程质量监督单位检查，在取得房屋质量鉴定不合格的证书后，可要求开发商予以退房，对因此造成损失的，开发商应承担赔偿责任。& 对消费者的正当要求，开发商不予理睬的，可以向消费者协会投诉或者向房屋所在地人民法院起诉。　　记者：关于房屋质量问题所引起的赔偿标准适用何种法律？　　王青宏：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。&交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《消费者权益保护法》中第四十九条规定：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。　　记者：房屋主体质量不合格怎样处理？　　王青宏：我们知道，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。&　　王青宏：还有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条:因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。&　　王青宏：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《商品房销售管理办法》第三十五条：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”　　王青宏：根据上述法律规定，结合《合同法》相关规定，达到上述三项房屋主体质量不合格情形的，可以采取下列途径解决：　　一、实际履行—修复。实际履行原则，是指合同当事人必须严格按照合同规定的标的履行自己的义务，未经权利人同意，不得以其他标的代替履行或者以支付违约金和赔偿金来免除合同规定的义务。&　　王青宏：在商品房买卖中，因为主体质量问题，开发商违约以后，实际买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题较小，如果通过加固等措施能够修复的，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定的内容履行义务，也称继续履行。同时，购买人仍然可以依据合同约定，主张开发商的违约责任或赔偿损失的责任。　　二、解除合同—退房　　王青宏：在实际买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题较大，不能通过加固等措施能够修复的的办法解决问题的，也就是不能继续履行的，买受人可以请求解除合同，要求退房。买受人向法院请求解除合同的，法院应予支持。&　　记者：如何主张违约金及赔偿损失　　王青宏：出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行(修复)还是解除合同(退房)的，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。购房者有权依法解除合同(退房)，并根据实际情况要求开发商承担退还全部购房款、赔偿贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费、违约金、惩罚赔偿金等法律责任。违约金是由合同当事人预先约定的，在违约行为发生后，违约金的支付是独立与履行行为之外的，由违约方向对方支付的一定数量的金钱。&　　王青宏：违约赔偿损失，是一种因债务不履行或不完全履行合同义务而给对方当事人造成损失，依法或依合同应当承担赔偿责任。它是合同中最常见的一种补救方式。在商品房买卖中，主张赔偿损失的情形有下列几种：　　一是看房屋质量问题是否能够通过修复解决，如果通过修复能够解决，要求开发商承担修复责任，并赔偿损失；确实无法修复，再要求解除合同和赔偿损失。二是修复后是，否仍然存在威胁购房者人身、财产安全的因素。如果房屋修复后，仍然不能保证购房者的人身和财产安全，购房者就要理直气壮地提出解除合同，并要求开发商赔偿损失。三是经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷，无法正常使用，严重干扰和影响了购房者的生活，可提出解除合同和赔偿损失的请求，由法官根据实际情况予以裁决。损失的计算，一般包括房款损失(以贷款还是存款利息要看合同约定)、装修损失、搬迁损失、误工损失等。建议请第三方验房机构介入对房屋质量做个全面查验出具验房报告，保留证据和相关验房依据。　　记者：请解读一下违约侵权责任& 　　王青宏：商品房的违约侵权责任，就是因商品房质量不合格，发生事故比如倒塌、脱落、塌陷、漏水侵蚀腐朽、等等而致人损伤或致物损害的，受害人或购买人可以主张违约责任或侵权责任。《合同法》第122条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”　　王青宏：这就是说，在违约责任与侵权责任竞合的情况下，受损害方只能任择其一：或者提起违约之诉，追究对方的违约责任，或者提起侵权之诉，追究对方的侵权责任，而不能同时行使两个请求权。出卖人交付不合格房屋，给买受人造成人身、财产损害的，买受人可以主张违约侵权责任措施予以补救，但应注意：&　　(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的，即使当事人之间存在着合同关系，也应按侵权责任予以处理，因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。(2)当事人之间存在合同关系，而不法行为仅造成受害人财产损失的，则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。&(3)责任竞合的情况下，若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任，原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任，在此情况下，受害人享有两种权利。　　王青宏：《中华人民共和国城市房地产管理法》是为了加强对城市房地产的管理，维护房地产秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。日由第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，自日起施行。第二十六条房地产开发项目的、施工，必须符合国家的有关标准和规范。这里讲的国家标准有：GB 5 《住宅建筑规范》、&GB 50180—93 & 《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范》、&GB
&《住宅居室容积卫生标准》(此为强制标准)、&CJ 27-1999 《房屋接管验收标准》　　记者：房地产方面的法律法规有哪些？　　王青宏：一般以《城市房地产管理法》、《管理法》、《物权法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国合同法》为基础。　　王青宏：还包括《城市房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《建设工程质量管理条例》、《房地产开发企业资源管理规定》、《建设部关于加强住宅工程质量管理的若干意见》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《房地产广告发布暂行规定》、《国家工商行政管理总局 建设部关于进一步加强房地产广告管理的通知》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等等。　　王青宏：主要涉及房地产所有权制度、建设用地法律制度、房地产开发法律制度、城乡规划与建设管理制度、房地产交易法律制度、房地产登记法律制度、房地产中介服务法律制度、房地产拆迁法律制度、物业管理法律制度和房地产税收制度等方面。　　记者：感谢王青宏先生为我们解读关于房屋质量、房屋纠纷、房屋相关的法律法规及如何维权等方法和理清相关规定，期待您下次做客接受我们的采访。
关键词：&&
企业新闻相关的智库下载
企业新闻相关的社区论坛
我要说两句
您好，请登录后进行评论。点击
文明上网，登录评论，所有评论仅代表网友意见，新浪地产保持中立。房屋常见质量问题集锦_百度文库
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
房屋常见质量问题集锦
上传于|0|0|文档简介
&&房屋常见质量问题集锦
阅读已结束，如果下载本文需要使用0下载券
想免费下载更多文档？
定制HR最喜欢的简历
下载文档到电脑，查找使用更方便
还剩25页未读，继续阅读
定制HR最喜欢的简历
你可能喜欢【图文】房屋质量问题剖析_百度文库
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
评价文档：
房屋质量问题剖析
上传于|0|0|暂无简介
大小：4.30MB
登录百度文库，专享文档复制特权，财富值每天免费拿！
你可能喜欢> 装修课堂 > 正文
常见的房屋质量问题曝光
尽管开发商、施工单位、购房者以及政府有关部门都十分重视建筑质量问题，但有些质量问题依然频繁出现，这主 要是由于有些住宅楼在设计上存在先天缺陷，施工过程管理不严，质量监督力度不够等方面的原因。较为常见的质量通病有： 　　
1、楼体不稳定。表现为过了沉降期依然下沉不止;不均匀沉降导致楼体倾斜;整体强度不够，楼体受震动后或在大 风中摆动;因结构不完善，部分或全部承重体系承载力不够， 导致楼体有局部工或全部坍塌隐患。 　　
2、裂缝。包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝、 沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，产生的原因有材料强度不 够，结构、墙体受力不均、抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌成后干燥不充分等。 　　
3、渗漏。由于防水不完善，防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏、垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重会影响使用人的正 常生活，破坏地面装修，影响楼上楼下邻里关系。 　　
4、墙体空，墙皮脱落。墙体内部各砌块、层面之间连接 不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压 能力降低，表面粉刷层易于脱落。有时在没有形成粉鼓的情 况下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不合要求，也会 造成墙皮大面积脱落。 　　
5、隔音、隔热效果差。住宅楼内户与户之间、户内各厅 室之间隔断墙有楼板隔音、减震效果不好，达不到私密性的 要求;屋面、外墙冬天降温快，夏天升温快，达不到保温、 隔热的要求。上述现象产生原因在于墙体、屋面隔音、隔热 材料厚度不够，材料质次，或者施工工艺不合要求。 　　
6、门、窗密闭性差、变形。有的门窗自安装上开始，有 的在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形 的问题，严重者起不到隔断视线、挡风遮雨的效果，有的无 法关闭、开启。产生上述问题的原因在于选用材料质量不好，木材干燥程度不够，或在安装后受到潮湿侵袭，做工粗糙。门窗质量问题一般危害性不大，只需局部修整或替换即可。 　　
7、上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏现象浪费资源，影响人的 正常生活，形成的原因在于上下水管线水平、垂直设计不够 合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关。 　　
8、水、电、暖、气的设计位置不合理。包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善，设计位置与日 常生活要求不符，影响家具布置。遥用电设备甚至存在漏电、 火灾隐患。 　　
9、公用设施设计不合理，质量不过关。如楼梯间位置不 方便，楼梯宽度过小，电梯运行质量不稳定，公用照明设施 不完善，消防安全设施缺乏等等。
来源：互联网
律师声明：凡注明"来源：中国房产超市网"的所有文字图片等资料，版权均属中国房产超市网所有，未经许可请勿
转载刊登；资讯信息仅供参考，内容不代表中国房产超市网观点。
相关资讯：
34人 已报名
二手房推荐
免责声明：本网站所发布的所有信息、资料、图表等仅供参考使用，不声明或保证其内容之正确性或可靠性；网站内所有内容亦不表明本网站之观点或意见，仅供参考和借鉴。购房者依据本网站提供的信息、资料及图表进行房屋交易等造成的任何后果与本网站无关；本页面所提到房屋面积如无特别标示，均指建筑面积。本网站资源部分来源于网友上传分享或公开网络，相应权利归原作者所有；如果您认为本网站的任何内容侵犯您的合法权利，请您通过以下联系方式告知我们并提供相关证据及说明，本网站会尽快采取相应措施。联系方式：邮箱：，电话：5。
ICP证:浙B2-　版权所有 &
客服热线：电子公告（BBS）业务许可证
商业特许经营备案号：0005
房超二手房 [ 验真房源 ]
客服热线：-- 华商报 --
城固宽科名居小区
房屋质量有问题 业主四年难维权
城固县一小区新房交房后还未入住，就出现了墙皮剥落、楼顶渗水、墙体开裂等房屋质量问题，因联系不上开发商，无奈之下，经多方协调，在保质期内动用大修基金重修了楼体外墙，但业主家中屋顶渗水的问题，已经4年仍无法解决。　　业主：新房还没入住就出现渗水　　
2010年，魏女士购买了位于城固县西环一路附近宽科名居小区的一套新房，让魏女士没想到的是，新房带给她的竟是无穷的苦恼。　　
12月10日，魏女士说，宽科名居小区共两栋7层高的楼，共有住户56户，她家在顶层。2011年春季收房后，就在她满心欢喜进行装修时，却发现墙体总是出现渗水。“工人刚刷完墙，房顶就起了包。”魏女士说，刚开始她以为是施工的问题，便将房顶铲了重刷，但当装修快结束时，一场大雨过后，飘窗和主卧也不同程度出现渗水。　　
无奈之下，她将主卧重新进行了装修。就在这时，她了解到，同楼其他住户家也出现了类似的问题，除了顶楼出现渗水外，一些住户家的墙体还出现了裂缝，两栋楼的外墙，也不同程度出现了墙皮剥落、渗水的情况。　　
这时，业主们才意识到，他们新购房屋的质量存在问题。　　业委会：动用大修基金修葺外墙　　
10日上午，华商报记者在魏女士家看到，她家的飘窗和房顶有多处被水浸泡过的痕迹。魏女士的邻居李师傅家不仅房顶有浸泡痕迹，主卧房顶还掉下来一平方米大小的墙皮。　　
“除了两栋楼顶层8户业主家存在渗水情况外，有的业主家墙体还出现了裂缝，楼面墙壁涂料都出现剥落掉皮。”该小区业委会主任陈晓丽说，小区2011年春季交房，入住不久就出现了严重的质量问题，为此，业主们多次找到城固县房管局，要求开发商及时维修。　　
“开发商不愿意修，还是施工单位给了5万元。”陈晓丽说，无奈之下，2014年底在县房管局协调下，他们用开发商在县房管局留下的3万元押金，并动用了8万元大修基金，业主自筹2万元以及房管局垫付2万元，加上施工单位给的5万元，总共筹集了20万元，将小区所有外墙重新进行了修葺。　　
但由于楼顶质量问题，两栋楼8户居民家至今仍遭受着渗水苦恼。4年来，这些业主到城固县相关部门多次反映，但始终没有结果。　　房管局：一直联系不上开发商　　
“开发商一直联系不上，我们也是受害者。”城固县房管局一陈姓局长说，宽科名居小区的开发商是陕西咸阳宽科置业有限公司，当初小区建设时，占用了县房管局的公房，小区建起后，开发商赔付了县房管局多套房屋，“所以我们也是受害者。”　　
陈局长说，小区交房后，房屋确实存在多处质量问题。县房管局在接到业主投诉后，多次寻找开发商却一直找不到。“楼顶渗水问题一直没有解决，我们也没有办法。”陈局长说，小区交房不久就出现这样的问题，明显是房屋质量问题，按照国家规定，现在仍处于保修期内，所以开发商有义务对小区进行维护。　　
“当初竣工验收，是城固县建设工程质量安全监督站验收的，现在出了问题，应该让他们找开发商。”陈局长说。　　质监站：验收时外墙及楼顶完好　　
为何小区刚交房就出现墙皮剥落、楼顶渗水、墙体开裂的情况，小区当初是如何通过竣工验收的？　　
对此，城固县建设工程质量安全监督站一位徐姓站长说，“验收时很多问题没有暴露出来，肉眼也看不出来。”徐站长说，该小区建成验收时，外墙以及楼顶都是完好的，而楼顶渗水也是需要时间才能暴露出来，所以交房一年后，他们才接到了业主投诉。“我们还专门到咸阳去找了开发商，可一直没找到开发商，目前，我们正通过咸阳房管部门以及省住建部门在联系开发商，”徐站长说。　　
华商报记者多次试图联系开发商——陕西咸阳宽科置业有限公司，却始终未联系到。　　
陕西际傧律师事务所律师魏明说，只有超过法定保修期限和范围的，才可以按照法定程序动用房屋维修资金进行维修。现在明显还在保修期内，开发商不仅应该维修楼顶，还应将修复外墙的费用一并承担。　　
华商报记者周金柱
《华商报》社版权所有，未经书面授权禁止使用