免费找律师：400-888-8340
无锡法律咨询
请您选择相应地区
您当前位置： &>&&>&&>&
今日律师风向标:
回迁房转商品房
回迁房，交了土地出让金可以转成商品房吗
　问题来自：北京 - 　悬赏：0分　咨询时间： 10:13　咨询人：43t
我是律师，我来解答！
法律快车律师回复共6条回复
法律上而言，回迁房是不能转成商品房的，那是两种性质的房产。回迁房的土地性质一般是划拨的，交易的时候是要缴纳土地出让金的。商品房的土地性质一般是出让的，也就是开发商在购地盖房的时候已经缴纳过了土地出让金，再交易的时候就不用缴纳了。但实际上建设用地可以绕过公开招拍挂手续，只需获得北京市发改委一纸批条，就可以在补交不多的土地出让金，补办规划许可证、预售许可证等手续后，名正言顺地盖商品房销售。
回复时间： 10:29
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
您好，不可以，倒是符合条件是可以买卖的。
回复时间： 10:53
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
[VIP+版主]
回迁房是不能转成商品房的，那是两种性质的房产
回复时间： 14:21
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
建议咨询相关土地及房管部门，原则上是可以的。
回复时间： 20:13
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
回迁房是不能转成商品房的，那是两种性质的房产。回迁房的土地性质一般是划拨的，交易的时候是要缴纳土地出让金的。商品房的土地性质一般是出让的，也就是开发商在购地盖房的时候已经缴纳过了土地出让金，再交易的时候就不用缴纳了。
回复时间： 11:37
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
回迁房是不能转成商品房的，那是两种性质的房产。
回复时间： 13:47
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
相关法律咨询
把您的困惑告诉律师吧您还可以输入50个字
问题分类：
民事法律-房地产
请在此输入所需问题的内容，问题说明越详细，回答也会越准确！
请在这里输入您要提问的标题！
问题内容应尽可能陈述清楚，详细的描述事情的经过，有利于律师对整个事情的了解，便于更精确的回答您的问题！
法律帮助指南
知识栏目推荐
知识热门文章
法律经验推荐：
热门找律师：
热门搜索：
热点推荐：
法律快车 版权所有 2005- 增值电信业务经营许可证(ICP证)粤B2-
(注：此客服QQ不进行法律咨询！)
找回我的问题
问题编号手机号码
一对一咨询
一对一咨询
上一条下一条
我的咨询提醒你现在的位置：> >
政府返还部分土地出让金用于回迁房建设企业如何确认这笔收入
会计城 | 日
来源 : 互联网
经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因，对开发商通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对开发商取得的返还款是
&&& 经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因，对开发商通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对开发商取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，税务处理也不尽相同。税务机关对收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与开发商签订的出让协议和补充协议的约定内容。本文结合实例，就房地产开发企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关税务处理进行分析，以期了解纳税事项，规避涉税风险。&&& 案例&&& 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于10000平方米回迁房的建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。&&& 营业税&&& 本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。对房地产开发企业来说，则属于销售回迁房行为。鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下3种情形：&&& 1.返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。&&& 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条规定，纳税人有营业税暂行条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：&&& （1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；&&& （2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；&&& （3）按下列公式核定：营业额＝营业成本或者工程成本&（1＋成本利润率）&（1－营业税税率）。&&& 如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房收入3000万元计算缴纳营业税。&&& 2.返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分。&&& 土地出让金返还协议如果约定，返还款大于回迁房组成计税价格确认的收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。大于回迁房组成计税价格确认收入的部分，如用于其他事项，可以按实际情况，进行营业税判定。&&& 土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分的特定用途，应视同购买回迁房的价款或价外费用，征收营业税。&&& 3.返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分。&&& 开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。返还款与计税价格确认收入的差额部分，属于营业税暂行条例实施细则中的价格明显偏低情形，如果没有正当理由，应视同销售，征收营业税。&&& 企业所得税&&& 本业务属于政府主导的拆迁安置工作，由政府部门将土地出让金部分返还给企业，该款项是开发企业销售回迁房取得的收入，应当并入所得计征企业所得税。&&& 关于房地产开发企业取得的土地出让金返还款是否属于不征税收入问题，根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[号）规定，对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。&&& 《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）进一步明确，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（1）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（2）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（3）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。&&& 该案例中的业务属于政府采购行为，不属于不征税收入所对应的财政性资金。房地产开发企业收到的土地返还款实为一种补贴收入，按照上述政策规定，不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。&&& 土地增值税&&& 1.返还款相当于回迁房土地增值税确认收入的部分。&&& 根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[号）规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认： ?&&& （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；?&&& （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。&&& 如果返还款3000万元相当于回迁房土地增值税确认收入，房地产开发企业应按取得售房收入3000万元收入计算缴纳土地增值税。企业缴纳的土地出让金10000万元，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。&&& 2.返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分。&&& 土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分，如果用于其他事项的，可以按实际情况，进行土地增值税是否征收的判定。土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分的特定用途，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。&&& 3.返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分。&&& 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，土地增值税暂行条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。如果返还款3000万元小于回迁房土地增值税视同销售确认的收入，房地产开发企业应将取得的返还款3000万元全部计算售房收入计算缴纳土地增值税。然后根据国税发[号文件规定，按视同销售房地产的土地增值税收入确认方法和顺序，对转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，纳税人要按照房地产评估价格计算征收土地增值税。同时，土地增值税暂行条例实施细则第十三条规定，条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。因此，对开发商取得土地出让金返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分，应计算征收土地增值税。企业缴纳的土地出让金10000万元，应全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。&&& 契税&&& 根据契税暂行条例规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。因此，企业交纳土地出让金时，就应该缴纳契税，计税依据为10000万元。另外，根据契税暂行条例细则规定，条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。该案例中，土地出让金返还款小于回迁房契税成交价格的部分，应按规定作为契税的计税依据，缴纳契税。
[获取更多干货，请关注会计部落微信公众号]
你可能对以下内容感兴趣：回迁房土地出让金怎么交?
蛋蛋的肉粑粑
39646 次浏览
最新回答 (5条回答)
回迁房要交多少土地出让金
回迁房土地出让金怎么交
你好,我想买回迁房,是不是有土地出让金一说,土地出让金是不是由买方出啊,怎么算啊,谢谢
回迁房的土地出让金是不是每次房子交易的时候都得交
求朋友告诉我安置房土地出让金要交多少
回迁房要交多少的土地出让金
回迁房买卖如何操作?
原来的房屋有土地证,回迁房还需要缴纳土地出让金吗
/jingyan/ask/22/2119099.htm 回迁房土地出让金怎么交?热门城市：
客服热线：400-
土地相关：
全国最大土地流转平台
国有土地商品房拆迁安置为划拨土地的回迁房出让金如何计算（安徽合肥的）
| 悬赏：10 | 提问时间：日 09时07分19秒
问题已解决
暂无得分答案
相关问题：
您可能对以下关键字也感兴趣：
我的博文里面有一篇文章 你可以了解一下 划拨土地使用权转让房地产如何审批?/209.html
划拨土地出让补地价问题计算方法/168.html
收费项目及依据： 1、详见国办发[号 2、土地出让金 划拨国有土地使用权上市交易不低于成交价的40％（省政府152号令） 3、（房改房、经济适用房）划拨国有土地使用权上市交易不低于成交价的10％（财综字[1999]31号）
你要卖吗？出卖的时候，是需要补交土地出让金的，具体补交的金额等于你100平方米的房子所能分摊到的土地面积*土地评估价格*40%。补交的金额是土地评估价格的百分之四十
等待您回答的问题：
土地行业专家为您解答！
QQ交流群：
微博互动： /
论坛交流：
成功交易案例分享
CopyRight &
广东地合网科技有限公司
版权所有 邮箱：
中华人民共和国增值电信业务经营许可证号：
您发布的地块将获得
土地资源网联合地合网
地块发布功能全面升级