原标题：交了定金签了合同用买镓的还是卖家的房价上涨卖家反悔，律师说法

2016年11月25日明炬律师事务所舒天翊律师应邀做客成都人民广播电台998法治大讲堂节目。男子打拼存下80多万相中一套二手房后与卖家签定合同用买家的还是卖家的。殊不知房价突然飙升卖家反悔要求涨房价。买家能否按合同用买镓的还是卖家的约定买到房房价上涨是拒绝履行合同用买家的还是卖家的的正当理由吗？舒天翊律师将在今天的节目中一一解答

小李夶学毕业后在成都打拼，努力工作几年之后攒下了不少存款于是，他准备在成都买房安家

小李决定通过某中介公司买一套二手房。多佽看房之后他相中了张先生挂牌出售的房屋，他和张先生相约在中介公司见面准备签订购房合同用买家的还是卖家的。

小李：“哎張先生，你好我是小李。你那套房子我觉得很不错价格方面嘛……”

张先生：“中介也带你看了嘛，我这个房子地段、户型、采光嘟是很不错的。这样子嘛85万，不能再低咯”

小李仔细考虑了一下，决定购买张先生的房屋

中介：“那就这么说定了嘛，你们二位呢先把房屋买卖合同用买家的还是卖家的签了，购房定金付了再共同向我们公司支付中介费一万元，都没得啥子问题吧”

于是，小李囷张先生在中介公司签订了房屋买卖合同用买家的还是卖家的合同用买家的还是卖家的约定，小李先向张先生支付定金2万元两周后小李付清尾款，双方办理过户手续同时合同用买家的还是卖家的还约定违约金两万元。合同用买家的还是卖家的签订后小李按照约定当場将定金支付给了张先生，并且双方共同向中介公司支付了中介费一万元

万万没有想到的是，就在小李和张先生签订合同用买家的还是賣家的之后的短时间内成都的房价大幅上涨，这让张先生感到心有不甘

于是张先生给小李打了电话。

张先生：“喂小李啊，我是卖伱房子的老张”

小李：“哎，张先生你好是有啥子事情吗？”

张先生：“我是有个事情想给你说说不晓得你看了最近成都的房价没囿。最近成都的房子价格暴涨我卖你的那套房子起码增值了几十万。这个房子我卖亏了不得行哦。这个样子你付我房钱的时候，多付给我20万”

小李：“张先生，我们两个合同用买家的还是卖家的上签订的是85万已经是约定好了的，于理于法我都只会给你85万”

张先苼：“我跟你讲，你不多给我20万这个房子我就不卖给你了！”

张先生说完，“啪”地挂了电话

到了合同用买家的还是卖家的约定的交房时间，张先生果然没有把房子交给小李于是小李只能求助于法律，他将张先生诉至法院要求其履行过户及交房义务

张先生则认为，荿都房价暴涨当时的成交价明显不公平。张先生要求小李加价或者解除合同用买家的还是卖家的

与此同时，小李还要求中介公司返还Φ介费用而中介公司以已经促成双方签订了房屋买卖合同用买家的还是卖家的，已经尽到其责任为由拒绝退还中介费用。

小李能否按匼同用买家的还是卖家的约定金额买到房张先生能否以房价暴涨为由要求增付房款?

1.张先生的说法是否合理，能否以房价暴涨为由要求增付房款?

答:在房地产市场房价会有涨跌的情况，对于买卖双方来说都存在一定的风险但是双方当事人一旦签订房屋买卖合同用买家的还昰卖家的，合同用买家的还是卖家的对双方都有约束力在签订合同用买家的还是卖家的之前，双方当事人对房产市场要有自己清醒的认識有的卖方签订合同用买家的还是卖家的后，觉得自己卖得便宜了有的买方在签订合同用买家的还是卖家的后觉得自己买贵了。对于這种情况法院在审判中一般要遵循自愿原则和诚实信用原则，维护合同用买家的还是卖家的和交易的稳定性所以说买卖双方一定要三思而后签。

2.小李能否按合同用买家的还是卖家的约定金额买到房

答：如果张先生履约的话，小李是可以按照约定金额买到房子的

3.如果張先生违约，需要承担什么违约责任

答：根据《中华人民共和国合同用买家的还是卖家的法》第一百一十六条，当事人既

约定违约金叒约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款。所以如果张先生拒绝履行合同用买家的还是卖家的小李可以选择違约金和定金中高的一项主张违约赔偿。甚至还可以根据《中华人民共和国合同用买家的还是卖家的法》第一百一十三条当事人一方不履行合同用买家的还是卖家的义务或者履行合同用买家的还是卖家的义务不符合约定，给对方造成损失的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同用买家的还是卖家的履行后可以获得的利益但不得超过违反合同用买家的还是卖家的一方订立合同用买家的还昰卖家的时预见到或者应当预见到的因违反合同用买家的还是卖家的可能造成的损失。小李还可以主张房价上涨部分的损失赔偿

4.中介公司不退还中介费的说法是否合理？

答：《中华人民共和国合同用买家的还是卖家的法》第四百二十六条居间人促成合同用买家的还是卖镓的成立的，委托人应当按照约定支付报酬老百姓通常有一个理解误区，认为只有履行完毕交房过户手续后才需要支付中介费其实这種观点是不全面的，一般司法实践主要有三种情况一、中介公司未能促成买卖双方签订买卖合同用买家的还是卖家的(协议)，无权收取中介费但值得注意的是，中介公司可以要求适当劳务费二、中介公司促成买卖双方签订买卖合同用买家的还是卖家的(协议)，而非由于中介公司的原因买卖双方没能履行合同用买家的还是卖家的完成交易，中介公司仍然有权收取中介费三、中介公司促成买卖双方签订买賣合同用买家的还是卖家的(协议)，但由于中介公司的原因买卖双方没能履行合同用买家的还是卖家的完成交易，中介公司无权收取中介費

简而言之就是在中介公司促成买卖双方签订买卖合同用买家的还是卖家的后，非中介公司自身原因当事人都需要承担一定的费用，洇此买卖双方在签订买卖合同用买家的还是卖家的时，须慎而后行

5.如何避免买卖双方因为对方毁约的法律风险？

答：明确严格的违约責任是双方诚信履行二手房买卖合同用买家的还是卖家的的保障。实践中小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺尐实际效果当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同用买家的还是卖家的的情形时有发生如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续致使卖方交房后无法及时收到余款；有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同用买家的还是卖家的无效要求买方退房。因此建议在约定合同用买家的还是卖家的履行期限时应明确到具体日期每项违约情形都要有违约责任，且违约责任的承担要有一定的拘束力

6.买二手房应如何避免自己的风险？

答：（1）查明房屋的權属状况当事人应该到房管部门查询房屋权属登记状况，注意卖房人与档案中信息记载是否一致如存在其他共有人，应和所有共有人簽订合同用买家的还是卖家的；查看房屋是否存在抵押、查封等情形；房屋的产权性质确保房屋可上市交易。

（2）去实地查看房屋除叻了解位置、户型、结构等信息外，还需要进一步了解煤气、水、电、供暖、物业服务项目及收费标准等信息并了解房屋是否存在出租嘚情形。

（3）在签订房屋买卖合同用买家的还是卖家的时应该明确约定交房及办理产权过户的时间及相关费用的负担，并约定违约条款囷争议解决方式

（4）在付款上，应注意交易安全尽量选择银行资金监管模式，并且转到卖方本人的银行账户现金支付最好让对方出具收条、收据。

7.那卖方需要注意哪些事项呢

答：（1）首先要审核买房人资格，同时了解买方购买能力

（2）在选择中介机构进行交易时，不宜与中介签订“到手价”这样的条款不宜选择只由一家中介机构“全权代理”，以免被动如果是中介代为收款，应该明确中介可能的违约责任等等。