私自转让经济适用房，买卖合同有效吗？
核心提示：家住武汉市武昌区的刘女士在2011年的时候申请了一套经济适用房，但是后来因为儿子工作原因，刘女士不能继续在武汉居住，但是申请的经济适用房又不想白白浪费。通过朋友介绍认识一个买主，就将房屋卖给了对方。
　　案件聚焦
　　家住武汉市武昌区的刘女士在2011年的时候申请了一套经济适用房，但是后来因为儿子工作原因，刘女士不能继续在武汉居住，但是申请的经济适用房又不想白白浪费。通过朋友介绍认识一个买主，就将房屋卖给了对方，在合同中约定如下：刘某自愿把自己申请所得的经济适用房以6万元的价格卖予张某，房屋建筑面积为133.61平方米，房屋产权归张某所有，但没有办理产权登记。之后房屋交由张某使用，贷款也是一直由张某在还。但是在2014年3月份的时候，由于刘女士的原因导致张某无法继续还房贷，现在张某起诉到法院要求：1，刘女士继续履行购房买卖合同；2，刘女士协助张某办理房屋产权预告登记；3，刘女士承担本案的用。
　　无奈之下，刘女士找到湖北尊而光咨询应该怎么办？
　　法律聚焦
　　本案中的纠纷其实是一个简单的房屋买卖合同纠纷，只不过是买卖的标的---经济适用房比较特殊，而它的特殊性直接导致了合同的效力问题。
　　首先，经济适用房具有相应的特性，私自转让经济适用房的行为，不具有合法性和正当性。
　　按照有关规定，经济适用房同一般商品房相比，差异很大，性质独特：
　　（一） 购买对象不同。经济适用房购买对象受到严格限制，为城市低收入住房困难家庭，且要经过有关部门的审查，过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用房。
　　（二） 价款和产权方式不同。经济适用房的销售价款，由政府有关部门进行限定。购买后，拥有经济适用住房有限产权。而商品房的开盘销售价格由开发商根据市场情形决定，具体合同价格由购买者与开发商在平等自愿基础自由协商确定，除非特定事由或特别约定，物权由购买者合法拥有，其可以自由行使、支配和处分。
　　（三） 购买方式不同。经济适用房购买途径为特定程式，实行申请、审核、公示和轮侯抑或抽签制度，实现同等机会购买权，目前切实可行并且符合公平、公开、公正性要求的办法就是实行申请、审核、公示和轮侯抑或抽签制度。
　　（四） 转让方式不同。经济适用房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素购买。而商品房购买后是否另行转让，系商品房所有人的私权利，是否予以转让、按什么方式转让等等，均受法律保护，任何组织和个人不得非法干涉。
　　因此，经济适用房不同于一般商品，它的转让与流通，有着严格的限制，未按照特定程式对其进行转让的行为，不具有合法合规性和正当性。
　　其次，私自转让经济适用房的双方当事人均非善意当事人，主观均有过错。
　　法律须保护人们的合法民事权利，是法律的公平正义性的具体化体现，换而言之，公民为满足正当的需求和达到正当的目的，实施的行为也不违反法律或者社会公共利益，那么该行为系民事法律行为，应当受到法律的保护。本案中，经济适用房政策及配套措施的有关规定，是国务院及其组成部门公开公布实施的，具有普遍性和公知性，因此，本案原被告作为具有完全民事行为能力人，是知晓或应当知晓经济适用房的基本制度和要求的；同时原告作为买受人、被告作为出卖人，在交易前均明确知晓其所交易的房屋性质为经济适用房。因此，原被告就买卖经济适用房私自达成交易的目的均不具有善意性和正当性。作为买受人，其目的既是规避“经济适用住房供应对象为低收入住房困难家庭”规定的购买资格要求，同时也是规避“经济适用住房实行申请、审核、公示和轮侯制度”的合法购买途径，通过付出较小的代价（经济适用房价格远低于商品房销售价格）与拥有经济适用房的人员直接私自交易，从而以走“捷径”的方式获得房屋，其主观具有过错。作为出卖人，在其获得经济适用房所有权后，规避“确需转让经济适用住房的，由政府回购” 的政策规定,对经济适用房私自进行转让，以期获取较大的转让费用或达到其他目的，因此其主观亦具有过错。
　　最后，私自转让经济适用房，扰乱了有关部门对经济适用住房的监管秩序，侵害了国家和不特定第三人的利益。
　　经济适用房的目的是为了保障城市低收入住房困难家庭的住房要求，如果允许经济适用房私自交易，交易者为了自身非法利益，就会绕开或逃避有关部门的监管，从而扰乱有关部门的监管秩序；如果允许经济适用房私自交易，还会使“经济适用房实行申请、审核、公示和轮侯制度”的政策规定遭受损害，致使部分经济适用房流入不符合条件的非低收入住房困难家庭手中，致使不符合条件的人错误地享受国家住房福利政策，使本来十分紧张的经济适用房资源受到损害和浪费，使低收入住房困难家庭获得经济适用房的机会受到减少或延缓。因此，原告作为买受人、被告作为出卖人，私自转让经济适用房，既侵害了国家的利益，扰乱了有关部门对经济适用住房的监管秩序，也侵害了作为不特定第三人的低收入住房困难家庭的住房利益。
　　综上，私自转让经济适用房的行为，违反了《中华人民共和国》第六条 “民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的基本原则性规定，同时违反了《中华人民共和国》第五十二条关于恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益的，合同无效，因此刘女士和张某间签订的转让合同应为无效合同。
　　对于无效合同的处理，应按照《中华人民共和国》第五十六条关于无效合同的规定，认定刘某与张某签订的转让经济适用房的合同自始无效。按照第五十八条的规定，合同被确认无效后，应该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，本案中，张某只能主张刘某返还自己为房屋所支出的所有费用。
责任编辑：聂玉洁
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武汉市经济适用房买卖合同
武汉市经济适用房买卖合同
作者/编辑：佚名
　　合同双方当事人
　　出卖人：
　　注册地址：
　　邮编：
　　营业执照注册号：
　　资质证书号：
　　法定代表人：
　　联系电话：
　　委托代理人：
　　地址：
　　邮 编：
　　联系电话：
　　委托代理机构：
　　注册地址：
　　邮 编：
　　营业执照注册号：
　　资质证书号：
　　法定代表人：
　　联系电话：
　　买受人：
　　籍贯：
　　性 别：
　　住址：
　　邮 编：
　　身份证号码：
　　联系电话：
　　配偶：
　　性别：
　　身份证号码：
　　委托代理人：
　　性别：
　　电话号码：
　　身份证号码：
　　地址：
　　《武汉市城镇居民购买适用住房》编号：
　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产法》、《武汉市经济适用住房管理办法》及其他有关法律、法规的规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖经济适用房达成如下协议：
　　第一条　项目建设依据
　　出卖人以划拨方式取得位于________ 、编号为 ________的地块的土地使用权，面积________平方米，
　　规划用途为________，【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为________，《国有土地使用证》编号：________，。
　　出卖人经批准，在该地块建设经济适用住房，项目名称：________，批准文件号：________;《建设用地规划许可证》编号：________　;《建设工程规划许可证》编号________　;《建筑工程施工许可证》编号：________。
　　第二条　经济适用房销售依据
　　该经济适用房项目经核查批准，准予上市销售。《武汉市经济适用住房销(预)售许可证》编号为：武经房【________】________号。
　　第三条　买受人所购经济适用房的基本情况
　　1、买受人购买的房屋为住宅，土地性质为划拨用地。所购买的住房为【现房】【预售房】，买受人所购住房为本合同第一条规定项目中的第________栋【座】________单元________层________号房，户型为________房________厅________厨________卫，封闭式阳台________个，非封闭阳台________个(见附件一)。
　　该住房层高为________米，属________结构。
　　该住房合同约定建筑面积共________平方米，其中，套内建筑面积________平方米，共用部位分摊建筑面积________平方米(有关共用部位分摊建筑面积构成说明见附件二)。
　　2、买受人购买的房屋为非住宅，土地性质为划拨用地。所购买的房屋为【现房】【预售房】。买受人所购房屋为本合同第一条规定项目中的第________栋【座】________单元________层________号房(见附件一)。
　　该房屋层高为________　米，属________结构。
　　该房屋合同约定建筑面积共________平方米，其中，套内建筑面积________平方米，共用部位分摊建筑面积________平方米(有关共用部位分摊建筑面积构成说明见附件二)。
　　3、如无特别约定，该房屋在建筑材料、设计、防火、给排水、隔音、照明、节能、环境等方面均应当符合有关的国家强制性标准的规定。
　　第四条　计价依据、方式与价款
　　1、该房屋属于政府定价的经济适用住房。
　　政府定价批准文号为：武价函【 】________号，核定销售基准价格为建筑面积每平方米________　元。
　　出卖人与买受人约定按建筑面积计算房屋价格，买受人所购房屋建筑面积________平方米，基准价格为建筑面积每平方米________元，核准的楼层调节率为________%，实际销售价格为建筑面积每平方米________元&(1&%)=________元，合计总金额为：________　百________拾________万________千________百________拾________元整。
　　2、该房屋属非政府定价的经济适用住房项目内行政划拨土地上建设的非住宅用房。
　　出卖人与买受人约定按建筑面积计算房屋价格，买受人所购房屋建筑面积________平方米，双方约定价格为建筑面积每平方米________元，合计总金额为________百________拾________万________千________百________拾________元整。
　　第五条　出卖人不得向买受人收取该房价款外的费用。经批准未计入销售价格的代收、代缴费用，经买卖双方协商达成一致意见，同意由出卖人代收代缴时，出卖人必须出示委托收费部门出具的合法委托书及收费标准，且不得加价代收。
　　第六条　面积确认及面积差异处理
　　根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。
　　合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。
　　房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下第________种方式进行处理：
　　1、双方同意按以下原则进行处理：
　　(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;
　　(2)面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房;
　　买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行规定的即时贷款利率付给利息。
　　买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。　　面积误差=________　&100%
　　因规划设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当在规划设计变更批准之日起15日内签署补充协议。
　　2、双方自行约定：
　　(1)________ ________　________;
　　(2)________ ________ ________　;
　　第七条　付款方式及期限
　　买受人按下列第________种方式按期付款：
　　1、一次性付款：________________________。
　　2、分期付款：________________________。
　　3、其他方式：________________________。
　　第八条　交付期限及条件
　　出卖人应当在________年________月________日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件的经济适用房交付买受人使用。
　　1、该房屋工程检验合格，已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续。
　　2、该房屋已取得经济适用住房交付使用批准文件。
　　3、出卖人与买受人关于下列基础设施、公共配套建筑交付日期及条件的约定：
　　(1)供水________________________________________________ 。
　　(2)供电________________________________________________ 。
　　(3)供气________________________________________________，《》()。
　　(4)排水________________________________________________ 。
　　(5)绿化________________________________________________ 。
　　(6)有线电视、宽带________________________________________________ 。
　　(7)小高层、高层电梯________________________________________________ 。
　　因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需要延期交付使用的，出卖人应当在原因发生之日起15日内书面告之买受人。出卖人可据实予以延期。
　　该房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
　　由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按下列方式处理：
　　1、_______________________________________________。
　　2、________________________________________________ 。
　　第九条　规划、设计变更的约定
　　经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购房屋使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。
　　1、买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内书面通知买受人的，买受人有权退房。
　　2、买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起
　　天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行规定的即时贷款利率付给利息。
　　3、买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。
　　第十条　违约责任
　　(一)出卖人保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。
　　(二)买受人逾期付款的违约责任
　　买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第_____种方式处理：
　　1、按逾期时间，分别处理(不作累加)
　　(1)逾期在____日之内，自本合同规定的应付款期限的第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之____的违约金，合同继续履行;
　　(2)逾期超过____日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的____%向出卖人支付违约金，出卖人将买受人已付款退还给买受人，合同终止履行。买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之____(该比率应不小于本款第(1)项中的比率)的违约金。
　　本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
　　2、___________________________ 。
　　(三)出卖人逾期交房的违约责任
　　除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该房屋交付买受人使用，按下列第_______种方式处理：
　　1、按逾期时间，分别处理(不作累加)
　　(1)逾期不超过_______日之内，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_______的违约金，合同继续履行;
　　(2)逾期超过_______日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起_______内退还全部已付款并按中国人民银行规定的即时贷款利率支付利息及按买受人累计已付款的_______ %向买受人支付违约金，合同终止履行。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_______(该比率应不小于本款第(1)项中的比率)的违约金。
　　2、___________________________________。
　　(四)出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任
　　出卖人交付使用的房屋的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第_______种方式处理。
　　1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。装饰、设备差价以工程造价管理部门核定的为准。
　　2、___________________________________ 。
　　(五)关于产权登记的约定
　　出卖人应当在该房屋交付使用之日起_______日内，将办理权属登记需由出卖人提供的相关证件资料交付给买受人自行办理权属登记或接受买受人委托代为办理权属登记。
　　如因出卖人的责任，造成买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，双方同意按下列第_______项处理：
　　1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起_______日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的_______%赔偿买受人损失。
　　2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的_______%向买受人支付违约金。
　　3、____________________________ 。
　　第十一条　保修责任
　　买受人购买的该房屋的《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自经济适用住房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
　　买受人与出卖人应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。
　　在该房屋保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。
　　第十二条　买受人的房屋仅作_______使用。买受人使用期间不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享有与该房屋有关联的公共部位和设施，并按占地和共用部位分摊面积承担义务。
　　出卖人不得擅自改变与该房屋有关联的共用部位和设施的使用性质。
　　第十三条　买卖双方就下列事项约定：
　　1、该房屋所在项目以下部位和设施等全体业主享有所有权：
　　(1)物业管理用房;
　　(2)___________________________ 。
　　2、买受人遵守业主临时公约，履行出卖人与_______物业公司签订的前期物业服务合同约定的内容。
　　3、____________________________。
　　第十四条　已购经济适用住房上市的规定
　　根据《武汉市经济适用住房管理办法》(武政【2005】30号)有关规定，买受人购买的经济适用住房，须在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》满五年后，才能按市场价上市出售。出售时，买受人须在市、区房产交易窗口按照该房屋届时市场评估价与购买时该房屋总价差额的一定比例交纳收益。具体比例按市房产管理局、市物价局届时公布的标准执行。凭缴款证明、办理房屋权属转移登记和土地使用权变更登记手续，土地性质变更为&出让土地&。
　　第十五条　合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，按下列第_______种方式解决：
　　1、提交武汉仲裁委员会仲裁;
　　2、依法向人民法院起诉。
　　第十六条　本合同未尽事项，由双方另签订补充协议(附件四)。
　　第十七条　合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
　　第十八条　本合同连同附件共_______页，一式_______份，具有同等法律效力。合同持有情况如下：出卖人_______份，买受人_______份，_______份。
　　第十九条　本经济适用房买卖合同签订后，由出卖人在合同生效之日起_______日&
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学习武汉市第十三次党代会精神心得体会一：
武汉发展的宏伟蓝图已绘就，天时地利已俱备，关键在于“人和”，在于全市上下提起精气神，狠抓落实，齐心协力，迅速形成拼搏赶超的浓厚氛围。这是一种精神状态，更是一种干事作风。
抓落实，首先要抓作风;抓作风，需要以改进机关作风开局。全市上下能不能一股劲，最重要的就是各级党政机关有没有一种好风气、好作风。各级党政机关，是公权力的行使者，是全市工作的发动机。机关作风好，能服务好社会，也能带动社会方方面面;机关作风差，既服务不好社会，也一定会带坏方方面面风气。各级机关里的领导干部，更是党风政风的“关键少数”。打好机关作风建设组合拳，扫除作风之弊，破除发展障碍，提高服务效能，才能为武汉赶超发展提供强有力保障，确保市党代会提出的目标任务取得实效。
现在强调抓作风，绝不是老调重弹。机关作风之弊，有老问题，也有新问题。十八大以来，中央狠抓作风建设，带来了机关作风、干部作风的新面貌。作风建设永远在路上，一些作风上的顽疾尚待根除，服务不到位、进取不积极、工作不落实、担当不主动等“新衙门作风”也开始露头。例如，只……【】武汉市经济适用房买卖合同4　　　　〖预览〗目前，中国和世界经济发展都在加速转型，武汉被各方面看好，底蕴在于这些优势，在于它们在转型发展中的竞争力更加凸显。以下是unjs小编收集的《2017武汉市第十三次党代会精神学习心得体会》，仅供大家阅读参考!
2017武汉市第十三次党代会精神学习心得体会一：
刚刚召开的市十三次党代会，站在时代发展大局，明确提出了高水平全面建成小康社会、全面开启复兴大武汉新征程的奋斗目标，勾勒了建设现代化、国际化、生态化大武汉的宏伟蓝图，这是我们未来五年乃至更长一段时期的行动纲领。
建设现代化、国际化、生态化大武汉，为复兴大武汉注入了精确而丰富的内涵，是复兴大武汉的战略选择，是中国梦在武汉的生动实践。
建设现代化、国际化、生态化大武汉，是站在国家和时代发展的历史方向上谋划复兴大武汉。面向“两个一百年”，全面建成小康社会，实现民族伟大复兴的中国梦，是近代以来中华民族开启现代化征程的两个里程碑，凝聚着全体中华儿女的梦想。国家富强，民族振兴，人民幸福，意味着我们的中国梦，是在开放现代的世界格局中，参与全球竞争，引领发展趋势，贡献中国智慧。在武汉生动实践中国梦，就是要在创新引领的现代化新趋势上、在发展资源全球配置的国际大格局中、在生态优先的人类文明演进新方向上，努力作为，走在前列。
建设现代化、国际化、生态化大武汉，是按照国家发……【】武汉市经济适用房买卖合同5　　　　〖预览〗复兴大武汉，必须牢牢抓住优势，大力释放潜力，重塑新优势，使潜在的资源变成现实的生产，使禀赋的优势变成经济的优势。 以下是unjs小编收集的《武汉市第十三次党代会精神心得体会》，仅供大家阅读参考!
武汉市第十三次党代会精神心得体会一：
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建设现代化、国际化、生态化大武汉，是按照国家发展重大战略对武汉的要求……【】
　　〔武汉市经济适用房买卖合同〕
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