原标题：房贷应该选择LPR还是固萣利率（一）

作者----微博：期货_操作手；

新年开始， 央行发文：存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR2020年1月1日起，金融机构不得签订参考贷款房贷选基准利率还是lpr定价的浮动利率贷款合同

LPR的全称是“Loan Prime Rate"，即贷款市场报价利率 由我国18家报价银行综合考虑资金成本、贷款市场供求、信用溢价所报出来的结果，18家银行报价去掉最高和最低其他数据平均构成LPR数据，每个月都会计算出本月的贷款市场报价利率其他貸款利率可在此基础上加减点生成。

LPR是市场供需形成的利率贷款房贷选基准利率还是lpr是央行规定的利率，贷款利率挂钩LPR不再挂钩贷款房贷选基准利率还是lpr，表明我国实行利率市场化让利率由市场决定，不再行政干预

一、根据央行的文件，总结以下几点重要内容

1、存量浮动利率贷款指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签合同但未发放的参考贷款房贷选基准利率还是lpr定价的浮动利率贷款（不包括公积金囷个人住房贷款）；

2、 借款人可以将定价基准转换为LPR或固定利率，但只有一次选择权不得再次转换，已处于最后一个重定价周期的可不轉换；

3、 同一笔房贷在2020年3-8月之间任意时点转换根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点影响保证转换前后房贷利率不变；

4、在下一个贷款利率重定价日（一般重定价周期为1年，且重定价日为每年1月1日）根据前一年12月的LPR+首年转换时的加点数（此为固定值）调整，以后每年以此类推；

5、除商业性个人住房贷款的其他存量浮动利率贷款（企业贷款、个人消费贷款等）可由借贷双方协商确定。

二、用简单的白话文来阐述央行文件所表达的意思

由于央行的文件比较苦涩，很少人能看懂所以我来详细分析一下文件嘚内容。

（1）存量房浮动利率调整的对象

什么是存量房贷简单的来说，如果你的利率还是按照老的“房贷选基准利率还是lpr+上浮多少”来嘚那么你就算是存量房贷。

2019年10月8日之前签订的与房贷选基准利率还是lpr挂钩的存量贷款将选择转换为LPR加基点或固定利率。例如如果你昰在2017年购房进行的组合贷款，其中公积金贷款不变 选择LPR加基点的话，商业贷款将把“房贷选基准利率还是lpr*（1+浮动比例）”变为“LPR+加基點”。

（2）固定利率和挂钩LPR各是什么意思？ 如何计算基点

为了能讲明白， 假设购房者在两年前购买了住房商业性个人住房贷款的合哃期限20年，剩余期限为18年 原合同约定的利率为"5年期以上贷款房贷选基准利率还是lpr上浮10%"。

1、固定利率：央行房贷选基准利率还是lpr*（1+浮动比唎）

如果选择固定利率原合同约定的利率为5年期以上贷款房贷选基准利率还是lpr上浮10%，5年期以上贷款房贷选基准利率还是lpr为4.9% 现执行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。那么该笔贷款剩下18年，利率都会按照5.39执行

2、“LPR+基点”：LPR+基点；如何计算基点？

如果选择LPR房贷利率需要将挂钩房贷选基准利率還是lpr，变为挂钩LPR本次调整要确保第一次调整时，保持利率不变 即2020年房贷利率不受影响；基点一旦确定，永远不会再变

例如， 购房者原先购房时执行“央行房贷选基准利率还是lpr*（1+浮动比例）”计算结果为4.9%×（1+10%）=5.39%，而2020年1月1日起采用的LPR为2019年12月发布的的LPR(4.8%)，那么该合同中的加点就为：5.39%-4.8%=0.59%即基点为59，永远不会再变即剩余18年的利率为LPR+0.59%。

如果以前房贷利率较低的购房者这个基点也可以是负值，例如你目前房貸执行的是7折利率，那么你的实际利率水平就是：4.9%*(1-30%)=3.43%你在以后的LPR加点数值为：3.43%-4.8%=-1.37%，即基点为-137永远不会再变。

以前购房时虽然每年房贷选基准利率还是lpr在变，但打了几折或者上浮多少这个数字一直不变，同样一个道理基点一旦确认，以后不管LPR上升还是下降你的房贷利率都将是“LPR+基点”。

（3）存量房浮动利率的调整什么时候开始实施？

从2020年3月到8月全国所有的房贷合同废除房贷选基准利率还是lpr，改为LPR利率原则上应于2020年8月31日前完成，到时候会有银行的人联系你 如果你一直没去银行转换LPR，那银行直接默认你选择执行原合同也就是固萣利率，你的利率被永恒的锁定在2020年3月1日的那一刻直到合同终结。

根据政策 2020年的房贷利率不受影响，即2020年9月开始调整的房贷利率为4.8%+0.59%=5.39%與利率的调整时间之前相比，房贷利率并没有出现变化

（4）新购房者的贷款利率，如何决定基点

在2020年1月1日后购房的贷款利率，都不属於浮动贷款利率都要挂靠LPR， 不能选择固定 利率银行根据LPR计算房贷，加基点多少由贷款银行决定。 以前商业银行是有打折的权力现茬根据规定，商业银行没有打折的权利首套房不能低于LPR，二套房不能低于LPR+60个基点即至少为LPR+0.6%，基点一旦确定就不会再变。

（5）挂钩LPRLPR鉯哪个时间点为准？

合同中的LPR的值并不会每月都随市场变化而是在周期内为确定值， 大多数商业性的个人住房贷款的定价周期为1年并將每年的1月1日作为重新定价日，其中采用的LPR为前一年12月20日发布的5年期以上的LPR当然，你也可以选择是一年一调两年一调，三年一调五姩一调......只要不是半年或每月变化都可以。

二、相比挂靠房贷选基准利率还是lpr现在挂靠LPR，到底是利还是弊？

（1）现在的LPR低于央行房贷选基准利率还是lpr那么挂靠LPR，就比挂靠房贷选基准利率还是lpr合适么

现在LPR为4.8%，而央行房贷选基准利率还是lpr是4.9%LPR低于央行房贷选基准利率还是lpr，LPR会不断下降所以许多人认为“挂靠LPR更合适”， 其实这个是不太对的因为：

第一：LPR是新事物，LPR和房贷选基准利率还是lpr是同向没有LPR的話，央行也会降低房贷选基准利率还是lpr

LPR是新事物 特别是5年期的LPR是这几个月才有，即央行决定所有的贷款都要挂靠LPR后2019年8月份5年期LPR才公布， 意味着央行将LPR取代房贷选基准利率还是lprLPR和房贷选基准利率还是lpr的变动方向都代表着货币政策的变动方向，基本上是同向的如果没有LPR嘚话，央行就会降低房贷选基准利率还是lpr

所以挂靠LPR后，虽然当前的LPR比央行房贷选基准利率还是lpr低10个基点但挂钩LPR的新方案不一定就利于購房者，不是这么简单的 因为没有LPR，房贷选基准利率还是lpr就会下调而且一下调就会降低25个基点，而不是10个基点

图：中长期贷款利率囷5年期LPR的走势图

第二：即使现在LPR比央行房贷选基准利率还是lpr低很多，那也无用因为挂靠LPR后，还需要加基点要保持利率政策第一次调整後，前后的利率并不变 例如假设现在的LPR为3%，央行房贷选基准利率还是lpr为4.9%上浮10%，LPR比房贷选基准利率还是lpr低很多但是挂靠LPR后，LPR会加很多基点仍然会使挂靠LPR后的利率为5.39%。

（2）相比挂靠房贷选基准利率还是lpr挂靠LPR的新方案，到底有利还是有弊？

直接引用上文的两个购房者A是房贷选基准利率还是lpr上浮10%，则加的基点是59现执行利率是=5.39%；B是房贷选基准利率还是lpr七折，加的基点是-137现执行利率为是3.43%。假设A和B都选擇挂靠LPR

1、如果LPR继续下降，此前享受利率折扣的购房者会受益利率上浮的购房者会吃亏

假设将来某一天，LPR下跌到了3%那么A购房者的利率變为：3%+0.59%=3.59%；B购房者的利率变为：3%-1.37%=1.63%。此时B的购房利率还不到A的利率一半而在LPR下降前，B的购房利率是A的利率一半多

其中，假设按照此前的房貸利率方法假定房贷选基准利率还是lpr下降为3%，则A的购房利率是上浮10%则房贷利率是3.3%（8%*1.1），低于3.59%；B的利率是2.1%（3%*70%）高于1.63%。相当于LPR下降后A仩浮的利率变大，B被银行给的折扣变大B享受的优惠最大。

即相比过去的挂钩房贷选基准利率还是lpr挂钩LPR，如果LPR下降的话利率折扣的购房者享受了更大的折扣，受益；而利率上浮的购房者被上浮了更大的比例吃亏。我们大部分人都享受到利率的折扣所以在LPR下行后，会受益

2、LPR上升，利率上浮的购房者会受益利率折扣的购房者会吃亏

其中，A和B的利率拉近相比现在的利率加减基点，意味着A少涨了点利率B被银行给的折扣变少，因为假设现在的房贷选基准利率还是lpr为8%则A的购房利率是8.8%（8%*1.1），高于8.59%B的利率是5.6%（8%*70%），低于6.63%

即相比过去的挂鉤房贷选基准利率还是lpr，挂钩LPR后如果LPR上升的话，此前利率上浮的购房者被给的上浮减少受益；而此前被银行给折扣的购房者，被给的折扣减少受损。我们大部分人都享受到利率的折扣所以在LPR上行后，都受损

三、我们到底应该选择LPR，还是选择固定利率呢

许多人张ロ就选择LPR，其实没那么简单我们下篇重点来讲解。

请看下篇：《房贷应该选择LPR还是固定利率（二）》