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别墅豪宅居住区8成有违建 物业不报告违建将受处罚
　　本报讯(记者轩燕龙)市严厉打击违法用地违法建设专项行动指挥部于昨天下发《关于查处居住区内违法建设工作的指导意见》，全市16个区县启动针对居住区内违法建设行为的检查，存在违法建设的房屋，会被冻结房产登记抵押手续，直到违建拆除。换言之，存在违建的房屋将无法交易。
　　此次清除违建的范围为城镇居住区。如果业主或者使用者在已建成投入使用的城镇居住区内，没有申请取得建设工程规划许可证就擅自对原有建筑物进行拆除重建、改建、扩建，将会导致原有的合法建筑变为违法建设。常见的违建行为中，楼房一层外围加盖的阳光房、别墅私自加盖都将被认定为违建。特别是很多别墅未取得规划许可，私自翻建翻盖都将面临被认定为违建的风险。
　　据悉，对于违建产权，北京市住建部门将第一时间予以冻结。对于存在违法建设的房屋，城管执法部门一旦查实，将书面通知区县房管部门，暂停办理其房屋的产权登记、抵押等手续，在违建拆除、恢复原样之前，房屋将不能买卖、过户，也不可能通过任何合法渠道抵押贷款。由于存在违建的房屋将会在产权登记系统中显示为产权冻结，业主也不可能通过赠与、法院判决等方式完成房屋过户。
　　房产登记等手续被冻结后，执法人员将直接通知业主，指挥部也会定期将被冻结登记手续的房产在媒体上公布，要求业主主动与城管部门联系拆除违法建设。待到违法建设拆除后，城管执法部门将书面通知区县房管部门解除冻结，这栋房屋才能重新进行抵押、产权登记等业务。
　　存在违建的房屋被“冻结”后，如果业主仍拒不接受调查处理和主动拆除违法建设的，指挥部将采取部门联动措施。物业管理服务企业发现违建后立即予以制止，同时，报告城管、规划、建设、国土等部门，并提供业主姓名和联系方式等信息。市、区两级住房城乡建设房管行政主管部门，负责对不履行巡查、制止、报告职责的物业管理服务企业及参与违法建设的施工、监理、混凝土、物业、经纪机构等企业及从业人员依法进行处理。
　　别墅区灾情重
　　违建锁定10381栋
　　本市的居住区违法建筑中，城乡结合部、别墅区是各类违建的重灾区，统计数据显示，全市221个低密度居住区，如别墅、豪宅社区中，有173个存在不同程度的违建，占社区总数8成，而这些小区中，已经锁定的违法建筑合计共有10381栋。J207
稿源： 北京晚报
编辑： 李彤
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本网站由天津北方网版权所有2014年小区物业纠纷不断 违建占地等谁有理？-中新网
2014年小区物业纠纷不断 违建占地等谁有理？
　　物业公司是否应对小区内停放车辆受损承担责任，应视具体情况而定 供图/CFP
　　刚刚过去的2014年，物业纠纷仍是一个热点词。房屋漏雨，业主不交物业费有没有理儿？院内停车被剐花，到底该找谁负责？有人私搭乱建，物业公司管不管等等争议和问题一直是社会各界关注的热点。毫无疑问，2015年，这些物业纠纷或许还会在部分小区上演。
　　北京青年报记者近日梳理了去年几类比较集中的物业纠纷，并结合本市最新判决的涉及物业公司和业主的几宗法院案件，请市住建委主管部门相关人士进行了权威解读，以供业主和物业公司在2015年遭遇物业纠纷时做参考。
　　关键词：漏雨 不交物业费
　　日业主宋某与北京市某物业公司签订了《前期物业管理服务协议(住宅)》，根据合同约定，某物业公司为宋某所居住的小区提供物业管理服务，宋某按年向物业服务公司交纳物业服务费。合同签订后，某物业公司向宋某所居住小区提供物业服务，宋某因对物业公司提供的服务不满意，未交纳2011年至日期间的物业费，物业公司向人民法院提起诉讼，要求宋某支付其拖欠的物业费。宋某辩称的理由之一是宋某房屋的厨房及阳台窗户漏雨，某物业公司对此一直没有解决，因此，不同意交纳服务费。
　　法院认为，宋某所称其房屋窗户封闭不严漏雨的问题，系房屋质量问题，是其与房屋的建设单位之间的争议，与本案并非同一法律关系，宋某应向有关责任主体主张权利。故宋某拒交物业费的答辩意见，法院不予采纳。
　　本案是一起因房屋漏水所导致的业主拒交物业服务费的典型案例。在日常生活中，当业主发现其所居住的房屋存在房屋漏水等质量问题时，其往往首先想到的是物业公司，并在第一时间向物业公司进行报修。如果物业公司无法为其解决房屋漏水等质量问题时，业主通常认为物业公司未尽到物业服务义务，违反物业合同的相关约定，并往往采取拒交物业费的方式进行维权。目前，因房屋漏水等质量问题导致业主拒交物业服务费的案件屡见不鲜。
　　对于房屋存在漏水等质量问题，根据《物业管理条例》第31条的规定，建设单位应当在国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。因此，如果房屋在保修期内，房屋的质量问题应由房屋的建设单位负责进行维修。
　　正如题述案例中法院所持观点，对于房屋漏雨等房屋质量问题，是业主与房屋建设单位之间的争议，与物业服务合同关系不属于同一法律关系，业主应向房屋的建设单位主张权利。这里特别要提醒的是，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第7条的规定，在正常使用条件下，房屋防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为5年，因此，如果业主发现房屋存在漏水等质量问题，应及时向房屋的建设单位主张权利，以避免错过维权的时间，造成不必要的损失。房屋的保修期满后，则应由业主承担房屋修缮责任并承担修缮费用。
　　关键词：违建 侵占绿地
　　2004年1月，张某入住北京市海淀区某小区。日海淀区某小区业主委员会与某物业公司签订了《物业服务合同》，由某物业公司负责该小区物业管理服务。2011年4月张某在自家北面砌上实体墙，侵占了公共道路及绿地。2011年11月张某又在其房屋南面小花园砌起实体墙，侵占公共道路和绿地。某物业公司多次要求张某退出侵占的公共道路及绿地，拆除其建在公共道路及绿地内的墙体，均遭到张某拒绝，物业公司遂将张某起诉至法院。
　　法院认为，张某作为小区的业主，入住该小区，就应当自觉地遵守《物业管理条例》、《城市新建住宅小区管理办法》及《小区管理公约》的相关规定。物业公司要求张某退出侵占的公共道路及绿地，拆除建在公共道路及绿地内的墙体的诉讼请求，符合事实及法律依据，依法予以支持。
　　因违章建筑侵占的是小区内的公共道路和公共空间，侵害的往往是全体业主的共有权益，而非某一家业主的合法权益，因此，某一业主往往不愿单方采取诉讼等方式解决其他业主违法建设问题。而由于物业公司对于小区内的公共道路和公共空间并无所有权，因此，在通常情况下，物业公司对于某一业主违法建设的行为往往进行劝阻制止，并向有关行政管理部门报告，但在很多情形下物业公司的这一做法并不能够及时有效地解决业主违法建设问题。如何破解这一窘境，是当今社会一大热点和难点问题。上述案件的典型意义在于为解决违法建设问题提供了一条行之有效的合理、合法的司法救济途径。
　　根据《物权法》第73条的规定，建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所、共用设施和物业服务用房等，属于业主共有。因此，如果小区内某一业主在物业共用部位搭建自用设施，占有共有道路、绿地，其行为已经侵害了小区内其他业主的共有权利，小区内的其他业主和业主委员会有权对私搭乱建的业主进行起诉，要求其拆除违法建设、恢复原状。
　　上述案例的典型意义在于其进一步明确了物业公司作为小区物业管理人的诉权，为解决日渐增多的小区内违法建设问题提供了一条合法、有效的司法救济途径。对于某一业主违反物业管理规约，违法建设侵犯业主共同权益的行为，物业公司作为小区的物业管理人，其行为不再局限于劝阻制止和向有关行政管理部门报告，在特殊情形下，其亦可以向人民法院提起诉讼，要求违法建设业主拆除违法建设，恢复原状。
　　关键词：小区停车 受损
　　王某系北京市丰台区某小区业主，某物业公司系该小区的物业公司。日，王某与物业公司签订《某小区二期地库车位(租用)协议》，约定物业公司为王某提供地下停车场第097号车位租用服务，收费标准为每月350元，王某车辆凭物业公司核发的有效车卡进出小区停车场，物业公司秩序维护人员及工作人员有权检查进出车辆，对违章行驶和违章停放车辆有权检查纠正；协议只涉及车位场地租赁及行车、停车秩序的管理，协议期限至日。日，王某发现车辆后视镜被盗，与物业公司协商未果，故诉至法院要求物业公司进行赔偿。
　　法院认为：王某将车辆停放在物业公司经营管理的停车场内，并交纳停车费用，物业公司经营停车场并收取停车费用，双方之间形成了事实上的保管合同关系，法院判决物业公司赔偿原告相关损失。
　　物业公司是否应对小区内停放的车辆所发生的损害或者被盗承担赔偿责任，应视具体情况而定，而不能一概而论。业主就其车辆在小区内所遭受的损害要求物业公司进行赔偿要么基于物业服务合同关系，要么基于保管合同关系。业主与物业公司就车辆停放所形成法律关系的不同，双方的权利、义务亦有所不同。
　　第一种情形，业主与物业公司就车辆停放形成物业服务合同关系。在这一法律关系下，业主的车辆虽停放在指定的位置，但是，实际上，车辆管理权还是由车主本人掌控，车辆的占有并没有实际发生转移，车主仍可随时使用车辆，并不需要事先通知物业公司。物业公司只是基于物业合同，仅对物业管理区域内的车辆停放秩序而实施必要的正常防范性安全保卫活动。
　　在这种情形下，如果物业公司对小区应尽的基本安全义务，包括安排保安对小区进行连续巡逻，安置必要的小区周边监视装置，实行门卫登记制度等等，物业公司一般对小区内车辆所发生的损害不需承担赔偿责任。但是，如果物业公司存在故意或者重大过失，违反物业合同中所约定的物业安保义务，那么物业公司应根据其违约程度承担相应的赔偿责任。
　　第二种情形，业主与物业公司就车辆停放形成保管合同关系。如果根据物业合同的约定或者根据实际情况可以推定业主和物业公司就车辆停放成立保管合同关系，那物业公司应按照保管合同的规定承担相应的责任。因保管合同为实践性合同，因此，车辆停放人是否将车辆交付给场地提供者实际控制成为判断是否成立保管合同的关键。司法实践中，一般以车辆的停放是否必须经场地提供者同意作为判断车辆是否交付给场地提供者实际控制的标准。上述案例符合第二种情况，因此判物业公司赔偿。文/本报记者 范辉
【编辑:马榕】
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物管案例讨论：物业不管小区违建，业主以暴制暴提要：但在报道的第二天,业主仍继续,黎先生便抡起大锤自己动手拆房。“实在没办法了,我只能以暴制暴
　　讨论：物业不管小区违建，业主以暴制暴
　　小区业主违建,物业公司应承担何种责任?有的物业公司坐视不管,有的则是想管也管不了。
　　广州市城市管理综合执法局近期出台的《广州市查处和控制违法建设实施办法(征求意见稿)》(以下简称《实施办法》)首次明确物业公司应为小区业主违建担责,但据记者对今年广州十余起涉及物业公司的违建报料案例的采访调查,物业“控违”面临着不可忽视的现实困境。
　　9月20日,《实施办法》征求意见即将结束。律师和专家意见认为,让物管对违建担责确有必要,但罚款措施却未必能够奏效,此外,仅靠物业“控违”也是不够的,关键应严格执法,完善对相关部门的问责机制。
　　【坐视不管】
　　共同利益让物管闭嘴
　　黎先生住在盘福新街某大院内,距离自家房子1.2米之隔的一栋3层违建楼将自家楼房的东南方向死死堵住,严重影响家里的采光和通风,黎先生苦不堪言。
　　黎先生屡次找居委会及物业部门交涉,但由于涉及政府内部相关人员,相关部门均不予干涉。今年端午节期间,业主抢建第3层楼房,无奈的黎先生只能向媒体求助。但在报道的第二天,业主仍继续,黎先生便抡起大锤自己动手拆房。“实在没办法了,我只能以暴制暴。”
　　在黎先生的坚持下,目前该楼房尚未完工。业主在楼前堆积着钢筋、泥沙等材料,准备亚运后继续开工。黎先生介绍,该处存在多处违建,很多人家都在自家阳台搭建违建物,圈养鸡鸭。“大家你搭我也搭,占地为王,互不干涉,都默认这种行为。”
　　王先生家住广州某别墅区,小区内的违建之风强盛,多户业主私自改建地窖、房间,对小区的及环境造成很大影响。王先生为此向小区部门反映,但物业部门对于住户的投诉一直不予理睬。“这其中牵扯到物业部门的利益,只要违建的业主给他们送钱,多交些物业管理费,就相安无事。”
　　【苦口婆心】
　　物管劝止被当耳旁风
　　刘小姐家住广州开创大道某别墅区,小区内50多套物业约三成都存在违建。一些居住在山体别墅的业主往地下挖多了2层楼,每户多出了约200多平方米的违建面积。而一些非山体别墅的业主,则利用车库和花园,进行横向扩张。其中,一户业主在自家的违建上开落地窗,窗口正好对着刘小姐家的主卧室,屋里的一举一动邻居都看得一清二楚。
　　为此,刘小姐向小区物业投诉,物业部门与业主进行沟通,并在门上贴通知让业主对违建进行整改,但违建业主一直不予配合。物业公司无法强制采取措施,只能一直与业主僵持。
　　违建业主表示,违建已成事实,无法整改。甚至有业主为了避开亚运期间狠抓违建的风头,不在别墅内居住,准备过了亚运严查期,再找关系解决。
　　刘小姐无奈表示:“大家都静悄悄的,对于物业的劝止都不理不睬,只能不了了之。”
　　更有甚者,对于一些别墅区的违建工程,已有执法部门进行了拆除,但停息了一段时间之后,风声一过便又卷土重来。
　　【越俎代庖】
　　物管亲自拆违成被告
　　广州番禺某小区内一业主马先生2009年在自家阳台上搭建起一座封闭的玻璃屋,挡住了隔壁王小姐两间房屋的采光和通风。物业公司接到王小姐对马家违建的多次投诉后,在小区居委会、业主委员会和城管人员监督下,于2009年3月将违建的玻璃屋拆除。
　　事后,物业公司被业主告上法庭,认为他们在没有认定书的情况下,拆除他们的玻璃屋是破坏私人财产的行为,要求其赔偿玻璃屋的装修费和材料费。番禺区人民法院判决该物业公司赔偿业主7540元。
　　番禺人民法院在判决书上认定物业公司违反了国家《》第四十六条:“对物业管理区域内有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面违反法律、规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关管理部门。”
　　法院认为法律没有赋予该物业公司具体的行政执法权力,所以该物业公司聘请拆迁队来拆除业主的违建物,是不合法的。
　　物业公司对这份判决表示不服,目前正在向广州市中级人民法院上诉。其副总经理吴小姐说:“现在小区里好多户都开始在阳台上搭建小屋,有人甚至比之前的更严重,但我们都不敢再管了。”
　　现实困境
　　物业不作为,罚款有效吗?
　　广州市城管执法局8月20日公布的《实施办法》第二十条首次明确规定:对已经实行物业管理的区域内发生的违法建设行为,物业服务企业应当予以及时制止,并向相关行政主管部门报告,否则将由国土房管部门处以2000元以上5000元以下罚款。
　　这一条款在受到广泛肯定的同时,也有人提出了担忧。广东胜伦律师事务所律师刘继承[1]&&
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