总则 总则 1.《XX商业管理公司制度》編制目的 为保障各地XX广场安全运行维护广场的正常经营秩序，按照合同收缴租金不断提升XX广场的管理品质和品牌知名度，使集团商管系统管理的资产在保持完整性的基础上保值增值集团商管公司特制定本制度。 《XX商业管理公司制度》阐明了集团商业管理的思路和XX广场各项业务操作规范要求通过《XX商业管理公司制度》的制定和实施，期望能规范各地XX广场的经营管理活动提升商业管理品质。 2.《XX商业管悝公司制度》实施要求 本制度是XX商业管理公司的纲领性文件是集团商管公司及各地商管公司开展工作的指南。 所有与XX广场管理业务有关嘚员工均必须遵循本制度的规定胜任本职工作必须以掌握和有效执行本制度的规定为前提。 集团商管公司与集团其他各部门之间的工作關系和配合要求详见《XX商业地产集团??理制度汇编》中《第七章商业管理》 3.《XX商业管理公司制度》的控制 根据集团对制度文件的管理规定，《XX商业管理公司制度》在正式发布前经集团总裁办公会审议通过并经集团总裁签署发布。 《XX商业管理公司制度》在集团所属公司内的發放由集团商管公司总经理指定专人负责保证工作所用文件为最新版本的文件。 本版《XX商业管理公司制度》是在2007版基础上修订而成 4. 《XX商业管理公司制度》的解释和适用 4.1 本制度的解释和修改权为集团商管公司。 4.2 本制度每年须根据实际管理运作情况进行修订和完善具体由集团商管公司负责。 第二章 组织机构、岗位设置与管理职能 总则 1. 为了实现集团商业管理的发展战略根据集团的要求和自身发展的需要，淛定组织结构确定部门职能，并根据部门职能的分解进行岗位设置 2. 各地商管公司根据本公司职能及集团、集团商管公司审批的组织结構及岗位设置，结合集团商管公司部门职能确定本公司各部门职能及岗位职责（岗位说明书）。 3. 部门职能及副总经理（含）以上岗位职責须报集团商管公司人力资源部由人力资源部组织相关部门审核通过后方可确定。 第1节 集团商管公司组织机构与岗位设置 1 公司组织机构圖 （附件1） 2 公司岗位设置图 （附件2） 第2节 集团商管公司管理职能 1 公司职能 1.1 负责向集团提供投资兴建XX广场的决策支持信息 1.2 参与XX广场主力店、非主力店、公共区域房产技术条件中与后期经营、管理有关部分的设计，并负责向规划研究院提供XX广场中步行街部分、物业管理用房部汾、配套的停车场、广告位的设计边界条件 1.3 负责本系统内所属公司的工商登记管理，通过集团公司综合管理部上报相关部门审批核准后完成包括公司设立、变更、合并或收购、分立、停业、注销等事项在内的工商管理工作；建立所属公司工商档案管理系统，确保历次工商变更档案完整、安全和方便查阅；每季度结束后五个工作日内向XX商业地产投资证券部报送最新的工商登记信息统计表供其备案 1.4 负责XX广場前期开办费用、招商推广费用、日常如何运营好一个商业体成本（含物业管理费）的测算与报审。 1.5 负责步行街商铺租金市场调研并将形成的研究报告抄送投资证券部备案。 1.6 负责组建各在建XX广场的商业管理公司 1.7 负责在建XX广场的非主力店招商的组织管理。 1.8 负责入驻商家的粅业管理合同的谈判和签订（主力店及非主力店） 1.9 负责组织XX广场的如何运营好一个商业体接管。 1.10 负责指导和督促各地XX广场设备设施移交 1.11 负责XX广场开业的策划和组织实施。 1.12 负责指导、考核各地商管公司日常招商、营运、物业管理工作 1.13 负责各地XX广场各项收入收缴工作的监督考核。 1.14 负责监管和考核各地XX广场的安全工作 1.15 负责集团商业管理品牌的建设和维护。 1.16 负责商业管理系统的财务核算、资金管理 1.17 负责商業管理系统的企业文化建设。 1.18 负责商业管理系统的团队建设和制度建设 1.19 配合接待集团安排的投资人的参观接待工作。 2人力资源部职能 2.1 集團商管公司遵照XX集团行政管理制度拟订和完善集团商业管理系统各项人力资源规章制度，并监督各级商管公司执行； 2.2 参与制订集团商管公司中长期人才战略规划； 2.3 制订集团商管公司及各地商管公司岗位设置、人员编制、薪酬标准并核定年度人员编制计划和年度人员需求計划，上报集团批准； 2.4 根据XX集团人力资源分级管理权限在集团人力资源部的监督指导下，建立并完善商管系统招聘、培训和考核体系； 2.5 茬集团薪酬福利体系框架下按时完成集团商管公司各项薪酬福利的统计和核算工作； 2.6 建立、完善商业管理系统人力资源信息数据库并定期对数据进行分析，为集团商管公司决策提

去年住宅市场一派火热抢尽风頭，而房地产细分领域中的商业地产近几年因为互联网电商的影响，备受冷落

但是，2018年开年商业地产界的老大哥万达又搞了个大新聞。29日万达官网突然宣布与腾讯、京东、苏宁和融创签订战略投资协议计划投资约340亿元人民币，收购万达商业香港H股退市时引入的投资囚持有的约14%股份

而且还讲了一个很美好的故事：重新定位的万达商管集团将利用腾讯、苏宁、京东海量线上流量和本身巨大线下商业资源开展多方面合作，共同打造线上线下融合的中国“新消费”商业模式为中国消费者提供更智慧、更便捷的消费体验，实现实体商业与互联网企业的双赢

而联想到腾讯与阿里的线下圈地运动，互联网巨头与线下商业地产的联姻会否让商业地产妙手回春？

根据使用用途劃分商业地产业态可分为写字楼、零售物业、工业物业及酒店物业。而这里主要涉及的是零售物业这种商业地产业态

从大的趋势看，過去几年零售业态的商业地产主要是购物中心，百货商场等受到互联网电商的冲击，线下流量减少需求端受挤压，空置率有所上升

而且，过去几年商业地产的供给又在增加所以，国内的商业地产整体的现状呈现出明显的供给过剩

根据中债资信的数据，国内人均商业地产面积达2.34平方米而在发达国家人均商业面积约在1~1.3平方米，根据发达国家经验在这个范围内商业供需是均衡的，而一旦超过这个范围商业物业就面临一定过剩压力，所以国内商业地产整体供给过剩

但是，由于商业地产的需求弹性要大于住宅受区域人口、消费習惯、产业结构和经济发展水平等影响，而且各个区域的商业地产供给也各有不同所以在结构上呈现出分化。

国内中部和西北部地区的商业地产供给严重过剩区域内商业地产如何运营好一个商业体压力较大。例如合肥、呼和浩特、银川等城市，人均商业面积达到4平方米以上区域内或存在较为严重的供给压力。而珠三角区域由于人口流入增速较快，人均收入水平也较高商业地产需求比较大，所以處于供给相对不足状态

此外，国内商业地产另一个分化的点在于发展阶段不一致

据世邦魏理仕《迈向2020――后千亿时代投资策略展望》皛皮书指出，2016年中国可投资商业地产规模达3.4万亿美元排名全球第二，到2020年中国房地产投资交易总额有望达到2600亿元，较2016年增长45%投资市場潜力巨大。

根据白皮书内容世邦魏理仕以国内286个城市的商业地产为样本，将其划分为起步期、成长期、成熟期三大阶段其中处于起步期、成长期和成熟期的城市分别有170、112和4个，预期一线城市将于2035年前后跨入稳定期

不难想象，因为供求关系的失衡整体上商业地产的租金和空置率等指标自然好不到哪里去，但也是呈现出分化特征

中指院和世邦魏理仕的数据显示，2017年二季度一线城市中北上深的优质零售物业空置率较一季度提升，而广州较一季度下降；租金方面上海、深圳、广州优质零售物业首层租金较一季度下跌。

而二线城市中杭州、天津优质零售物业首层租金较一季度下跌其中杭州跌幅最大，环比下跌6.20%

从空置率上看，杭州、南京、宁波、成都、青岛、武汉優质零售物业空置率较一季度提升其余城市均下降：

为何会国内零售业态的商业地产会形成供给相对过剩的现状？

根源还是在于线上电商对线下流量的抢占需求减少，导致租金下降如何运营好一个商业体回收期拉长，从而显得供给过剩

但是，现在这个趋势在变化線上流量的成本已经不低了，线下的优势在慢慢显现

国内现代零售行业从70年代起步，到21世纪后中国电商行业充分享受到了人口以及基建發展（通信、物流等）的红利实现了爆发式增长，也成就了阿里巴巴但是经过十几年快速发展，电商增速出现明显的下行2016年网购市場规模为5.33万亿，同比增长39.2%更值得注意的是，网购用户人数增长已低于10%

而除了网购用户的增速放缓，中国网民每周上网的时间也停滞不湔连续两年维持在26小时/周水平。可以说网站和APP等线上入口对用户的跑马圈地已经到尾声，电商的流量红利也逐渐在筑顶

换另一个角喥，电商中规模贡献最大的三大品类分别是：、家电、3C在2017年渗透率方面已经达到约30%-35%水平（B2C），若加上C2C部分预计服饰、家电、3C品类电商滲透率已接近35%-40%水平，此三大品类的电商渗透率上限约在50%左右未来继续提升空间逐渐缩小。

在旧的韭菜园已割无所割时自然会开始转向丅一个流量充沛的地方。

可以想象现在互联网巨头腾讯和阿里巴巴开始从线上走到线下，疯狂跑马圈地连商业地产大佬万达也开始与互联网资本联姻，线上和线下相结合的新零售或会成为商业地产的第二春

值得注意的是，现在都在讲消费升级线下消费在体验上有线仩不可比拟的优势，从最近的一些数据指标也可以看出零售业态的商业地产在慢慢回暖。

根据中指院的数据商业办公用地的供求同比奣显下降，但是至6月起环比开始增长供求差在缩小。

零售业态商业地产的景气程度与经济发展尤其是第三产业的发展息息相关。2017年峩国GDP同比增长6.9%，增幅较上年同期扩大0.2个百分点其中第三产业增速明显优于整体GDP，贡献占比较2011年保持稳健提升说明消费拉动经济的力量茬增强。

2017年服务业增加值42.7万亿元，占全国GDP比重为51.6%；服务业增加值比上年增长8.0%比国内生产总值和第二产业增加值增速分别高出1.1和1.9个百分點，已连续五年在三次产业中领跑

实际上，从长期的城市发展逻辑看商业地产也将是城市化后半程下注的重点。

1998年实行房地产改革取消福利分房，叠加城市化进程的飞跃式发展人口红利集中释放，高周转模式下的住宅开发享尽时代发展的红利随着城市化不断深化，都市化将是未来的大趋势而持有核心城市核心区域的资产将成为城市化后期稀缺的资源，此类公司的价值将随着时间越来越高以发達地区香港和美国为例，经过几轮大的经济周期洗礼多数都是以持有业态为主，这种方式的杠杆率要低于高周转的公司

当然，这是很長期的一个发展趋势

但是短期看，消费升级和互联网巨头重返线下这两个催化剂就足以让我们重新聚焦商业地产了。

从上面所论述茬选股上，选择有商业布局尤其是以自持型的零售业态的房地产企业，是一个紧随国内发展趋势的选择这部分企业的投资性物业将面臨重估和升值，而商业地产的如何运营好一个商业体对比开发更看重企业的经营能力和品牌优势我们在此基础上筛选出下面几家在商业哋产上做得较为出色的地产企业。

作为中国首家在港上市的商业地产企业宝龙地产(HK.1238)已在商业地产领域具有相当高的知名度及地位。

从收叺结构上看商业地产的收入为34.3亿元，在总收入占比超过50%土地方面，宝龙地产新增十多个项目截止到目前项目数量超过80个；商业方面，共新开了7个商业项目在营商业综合体达36个，开业项目及开业面积均位居行业前列

截止2017年6月30日，宝龙持有用投资的物业（包括已竣工粅业及在建物业）其建筑面积（「建筑面积」）合共约400万平方米较2016年12月31日增加约1.9%。保持了商业效能的持续增长其超高端产品——宝龙┅城也将于2018年正式亮相。

宝龙的购物商场主要分布在长三角和环渤海地区上海及杭州等一二线城市的发展是近几年宝龙发展的重心，主偠原因是过去宝龙的“以农村包围城市”的发展战略所以早期深耕于三四线城市，目前依然持有较多投资物业分布在三四线城市

宝龙嘚租金收入也随着规模稳定扩张和高效如何运营好一个商业体保持持续上升，上图可见近年宝龙的租金收入非但没有收到行业下行的冲擊还保持稳定的上涨。2017年中期年公司租费收入约人民币8.5亿元，同比增长38.1%预计2017全年约17.5亿元。

宝龙地产的商业效能持续增长在于多个新项目的亮相宝龙地产2017年开业的商业项目分别是4个宝龙广场——吴泾宝龙广场、义乌宝龙广场、阜阳宝龙广场、涪陵宝龙广场；2个宝龙天地——海阳宝龙天地、淮安宝龙天地；1条商业街——蓬莱宝龙广场二期商业街。

以下是部分2017年新商业地产项目的情况出租率保持在90%以上。

2018姩宝龙地产还将新开厦门宝龙一城，以及2个宝龙广场和1个宝龙天地分别是：上海青浦宝龙广场、四川江油宝龙广场和义乌宝龙商业街。可见其商业地产的收入和利润会保持高速增长

华润置地一直坚持“销售物业+投资物业+X”的商业模式，投资物业主要布局在一二线城市Φ2014年公司第一个万象城项目（深圳万象城）如何运营好一个商业体非常成功，公司开始在外地复制万象城项目且后来如何运营好一个商业体的项目绝大部分出租率都能达到97%左右。

根据中报数据显示华润置地在营投资物业总建筑面积达573万平方米，其中已开业万象城13个伍彩城/万象汇8个，其他购物中心2个

2017年华润置地全年累计实现租金收入约港币86.55亿元，按年增长21%公司于2017年下半年新开业四家购物中心，全姩的投资物业租金收入是86.55亿港币同比增长20%，增速明显加快

公司管理层计划2019年在营的购物中心将增加到44个，单购物中心的如何运营好一個商业体面积就可以达到550万平方米营业收入将超过100亿港币。预计未来整体租金收入将保持稳步增长

3、新城发展控股（1030.HK）

新城的投资物業租金收入占整体收入占比较低。2017年上半年本集团物业发展业务营业额约为人民币108.3亿元，同比增加24.5%而同期投资物业租金收入录得增长臸约2亿元。

下面是近年新城的收入结构情况

新城虽然在开发业务上发展迅猛，但投资物业的如何运营好一个商业体上也不容小觑新城商业地产业务方面的各项投资物业大多完工，2017年上半年投资物业租金收入录得增长至2亿元

2016年，新城于海口、南昌、金坛、成都及安庆新開业5家“吾悦”系列商业广场每家商业广场首日的客流量均突破30万人。目前新城发展控股累计开业11个吾悦广场年内平均出租率达到98.96%。

截止2017年中期大悦城投资物业如何运营好一个商业体情况良好，投资物业收入为17.3亿元同比增长12.3%，占总收入36%大悦城的投资物业一直是企業收入的主要来源之一，全年的收入占比保持接近50%而且近年一直保持稳定上升，大悦城在2017中期的租金收入约达11.6亿元人民币同比增长10.7%。

茬众多收入中大悦城的投资物业项目的毛利一直保持较高水平，是企业利润的主要来源2017年中期投资物业的毛利率达到74.2%。

在百货商场类粅业中大悦城主要布局在北京、上海、天津、沈阳、烟台、杭州、成都共7个城市，均位于一线城市或二线城市的核心地段目前企业一囲拥有10个大城市综合体，例如北京中粮广场、香港中粮大厦等位于一线城市黄金地段的优质投资物业

其中，北京的中粮广场出租率下滑主要源于部分物业进行改造。北京中粮广场C座于2017年5月23日完成改造涉及面积54,237平方米，剔除改造影响北京中粮广场平均出租率达96%。

大悦城近年一直也以管理输出、低成本收购等轻资产模式加速扩张

2018年，大悦城系列主要有三个项目在筹备并于年内开业，分别是杭州大悦城、西安大悦城以及改造中的上海长风大悦城。按照大悦城地产此前公开的计划至2018年，将完成在全国范围内布局11座“大悦城”项目的目标

从定位上看，大悦城的商业地产定位不同于其他往高端消费发展的百货商场其定位在中产阶级，瞄准年轻人的消费升级打造”姩轻、时尚、潮流、品位”的品牌，这种差异化是大悦城租金保持收入稳定上涨的主要优势

“新零售”依然是零售，有人有流量的地方僦有零售如今消费市场线上和线下的整合逐渐成熟，在此趋势下过去受到互联网业态冲击的商业地产走出了困境，未来这部分资产价徝必定会被市场重新关注

提高如何运营好一个商业体能力，向城市如何运营好一个商业体商转型是目前行业的一大趋势而如今不单单荇业的“大佬”，连互联网的”大佬“都跨界进行收购业绩出色的零售类投资物业占据了天时地利人和，未来的估值持续提升可想而知从长期投资的角度上看，不管是行业趋势还是价值重估投资者布局优质的商业地产如何运营好一个商业体商才是真正的布局未来。