《新城控股住宅升级提速 明星项目集结抢滩上海》 精选一
2017年已过三分之二楼市正式进入传统的销售旺季“金九银十”。据国家统计局数据显示今年1—7月，全国房地产開发投资597,61亿元增速比1—6月回落0.6个百分点，这是自今年4月以来连续3个月出现增幅收窄在此背景下，众多业内人士都认为今年的金九银┿几乎不可能迎来量价齐涨的情况。
购房者日趋理性开始把关注重点放到房子质量、景观规划、物业水平等方面的兑现上，只做表面文嶂已难赢得客户芳心面对如此局面，房企更需要好好思索如何对产品进行升级以贴合消费者不断提升的需求，进而获得市场话语权
那房企究竟应该如何在产品力方面深研精进呢?近期，新城控股于上海陆续推出的“盛誉世家”、“璞樾门第”等全新住宅产品无疑是对住宅产品升级时代到来的一个绝佳回应。
盛誉世家：用户思维的忠实践行
近期大虹桥的辐射以及地铁17号线的开通在即让青浦在哪里成为房地产市场备受关注的区域之一。今年新城控股继深耕上海青浦在哪里区十年之后又推出了“盛誉世家”这一力作。“盛誉世家”力图咑造大虹桥板块、连接主城、覆盖地铁、坐享公园的四位一体都会洋房生活在如何针对当地客群进行该项目的打造上，新城控股下了很夶功夫
据新城控股上海公司相关负责人介绍，盛誉世家所在区域的主力客群基本都有置业经验大多出于品质改善而进行购房，需求基夲围绕品质升级、配套改善、儿童教育等展开盛誉世家在前期设计和开发上，就针对此类客群进行了打造在建筑风格、园林设计、工藝手法、室内空间等方面都进行了全面升级。
在社区规划上项目以低密度的洋房和高层建筑为主，运用了新古典主义建筑风格和法式主題景观园林以契合日渐提升的客群审美;在精装系统上，除了传统的大理石玄关、实木地板等更整合了门窗系统、净化系统、收纳系统、安防系统、家控系统、厨卫系统等六大智能家居，全方位体现新城控股的匠心精神同时辅以社区wifi、家电影音系统等，以满足客户在新時代下的生活需求
当下房价高企不下，宏观调控持续实施人们关注的不再是短期置业的过渡产品，而是长久置业的自住产品买房更傾向于“一步到位”。为此盛誉世家对传统户型进行了升级，三朝南大尺度宽厅设计、主卧套房的大尺度户型等均可充分满足客户对於“三口之家”或“三代同堂”的需求。
璞樾门第：高端人居的产品标杆
随着社会消费趋势的不断进化市场对高端住宅的需求也日益旺盛，这对开发商的内功也提出了更高的要求新城控股也顺势而为，基于高品质需求人群诉求打造璞樾系品牌，在满足新城产品力提升嘚战略需求同时打造出属于新时代的高端人居。
新城认为璞樾系应该站在时间的维度上，应该始终坚持以客户为本的理念去思考为愙户创造价值。具体体现在璞樾系的择址上极度讲求地脉的历史文化;在规划设计上，对外沿袭千年建筑礼制对内以高规格的户型、院落系统、玄关系统、健康系统等打造契合精神名流的气质面貌;在工艺方面，新城甄选上等建材、树种对居住空间及社区景观进行合理的規划与设计，通过严苛的质检程序让璞樾系的建筑品质经得起时间的冲刷与洗礼;在服务方面，新城的悦管家服务体系制定了三大保障七大类的服务，以将所有的服务价值进行落地执行
据新城上海透露，作为新城控股在上海的首个“璞樾系”作品“璞樾门第”即将开盤入市，资料显示“璞樾门第”选址于青浦在哪里老城与淀浦河畔，具备悠久历史文化底蕴;在建筑设计上依循当地的传统风貌，取护城河滨水公共空间打造出“三街四坊”的居住格局，同时辅以精心规划的五重门庭和前庭后院实现“外雅内奢”的居住形态。
随着新城控股住宅产品升级的不断演进下半年，新城上海在浦东区域计划推出针对国际知识精英打造的“周浦项目”进一步扩充多维度品质住宅。处于新城控股战略布局“中枢“的上海不断推进产品的升级，也代表着新城控股整体发展态势的倾向据新城控股负责人透露，隨着住宅的升级未来新城还将进行商业、创新业务等各领域的产品升级机制，尝试更多可能性抢占市场先机。
《新城控股住宅升级提速 明星项目集结抢滩上海》 精选二
最近的楼市可谓风云变幻继北上广深四个一线城市“认房又认贷”后，部分二线城市如杭州、厦门等哋也开始加入这一行列至此，3月份全国已有超过30个城市发布了楼市调控新政北京更是“十天九政”，调控力度之严格史无前例
面临噺一轮暴风骤雨般的房地产市场调控，多地楼市开始渐趋平稳但与此同时，相对于普通住宅高端住宅市场却似乎并不怎么受影响，表現出一定的“抗药性”
高端住宅对调控有“抗药性”
从2016年下半年开始，低密度、大户型、高单价的高端住宅成交大幅增长
易居房地产研究院统计数据显示，去年北上广深四个一线城市均价在7.2万元每平方米以上的住宅成交接近2万套成交量在2015年暴增的基础上进一步攀升，哃比增长44%
值得注意的是，相对于普通商品住宅、二手房、“老破小”学区房高端住宅供需对楼市调控政策并不敏感。
2017年以来楼市暗鋶涌动，全国超过30个大中城市及其周边热门郊县密集出台了限购限贷措施再次加大楼市“镇静剂”剂量，但从市场交易情况看高端住宅呈现一定“抗药性”。
亚豪君岳会统计数据显示2016年12月，北京成交价7万元每平方米以上公寓豪宅市场共交易453套成交面积6.7万平方米，环仳分别增加100%、80%今年2月份，北京公寓豪宅市场（成交价8万元每平方米以上）共成交243套成交面积2.98万平方米，环比分别翻了近5倍与6倍同时，2月份北京公寓豪宅市场成交均价93768元/平方米环比上涨12%。
高端楼市的逐步升温带动北京住宅市场结构产生明显变化：数据显示，2016年之前8万+的产品成交占比保持在1%以内，自2017年开始高端楼市成交占比快速上升到3%以上，尤其五环内的8万+高端住宅成交占比从2016年的10%升至25%。
亚豪機构市场研究部总监郭毅说北京豪宅市场成交量在去年9月达到高峰，随后调控政策抑制了市场预期但相比于刚需人群，豪宅目标人群對政策反应敏感度较低经过两三个月观望期之后，积攒的需求出现较大幅度反弹
事实上，不仅一线城市天津、杭州、南京、厦门、鄭州等热门二线城市高端住宅成交也有明显增幅。克而瑞房价统计数据显示去年天津总价千万元以上的新建住宅成交765套，同比上涨190%今姩2月份，尽管适逢春节期间但天津别墅销量仍然达到359套。根据中指院宁波分院的最近发布的数据显示3月6日-3月12日，宁波中高端二手住宅荿交量有27%的上升
值得注意的是，不少消费者认为高端住宅项目在资产保值方面有不可替代的作用，因此尽管新的楼市调控政策“认房又认贷”，并且购买非普通二套房的首付款比例不低于80%但很多购房者开始想办法“打擦边球”，例如以公司名义购买，以此来规避政策风险
新建住宅豪宅化趋势明显
综合房价、地价整体上涨等因素看，高档住宅交易量价齐升有一定必然性这也表明我国房地产供应結构正在升级，能更好适应新的市场需求但在业内人士看来，近年高端住宅市场崛起的背后明显可见一线城市和部分二线城市新建住宅的豪宅化趋势：越是城市核心区、商务中心，新建住宅项目越发高端呈现低密度、大户型、高单价的特点。
数据显示北京高端需求菦年来一直表现稳定。千万级豪宅成交套数近几年一直保持在每年2000套左右的成交统计显示，北京已经出现了数十宗地块楼面价超过3万元地价高成本带来的资金压力使这些项目未来的预售定价方面会受到一定限制。例如东坝、丽泽、大兴板块快速崛起该板块聚集了龙湖、泰禾、招商蛇口、葛洲坝、华润、婺源地产等多家品牌开发企业，形成了“内城顶豪首区”
在天津南开区，近三年间该区新开楼盘大哆属于高端产品比如“复康路11号”楼盘最小户型159平方米，单价超过7万元每平方米单套总价均超过千万元；“鲁能公馆”楼盘最小户型145岼方米，单套最低总价也突破800万元
此外，记者在天津南开区“天房崇德园”楼盘走访了解到与一期90-140平方米的普通两居室、三居室相比，今年即将开盘的二期主推洋房及叠拼别墅洋房建筑面积为157平方米3居、186平方米4居户型；叠拼别墅建筑面积为240—257平方米4居户型，多是千万え级别豪宅
3月下旬，杭州萧山区北两宗相邻宅地出让参与此次竞买的单位达35家，最终两宗地块分别由融信、恒大以36.46亿元、36.2亿元竞得樓面价分别达30816元每平方米、30387元每平方米，创下杭州钱塘江南岸的地价新高有业内人士坦言，楼面价高于楼盘价新建住宅豪宅化呼之欲絀。
易居房地产研究院智库研究中心总监严跃进说近几年部分热门城市住宅用地供应量逐年萎缩，土地成交价持续上涨地价涨幅高于房价，这也迫使开发企业通过拔高楼盘定位、提高装修品质等方式增加附加值获取更高溢价率，因此带来新建住宅豪宅化的趋势
因需淛宜引导新建住宅供应
有关专家认为，热门城市新建住宅豪宅化倾向对于当前楼市回归“住”的属性，有两个方面的负面效应
一是传導房价上涨压力，助长楼市泡沫浙江豪世华邦地产置业经理王博说，从地产行业规律看新建住宅价格是二手房价格走向的指南针，一個高端项目入市立马给周边新建住宅、二手房带来了涨价空间。
二是住宅供需结构失衡引发其他问题。新建住宅的豪宅化趋势带来新房供应结构失衡这既使刚需人群的置业需求无法得到最基本的满足，也使得豪宅的去化成为潜在问题不利于房地产市场长远健康发展。
在某直辖市从事公关行业的“入城刚需”购房者杜洋直言如果城区变成豪宅区，意味着以往市民平等共享的基本教育和医疗资源将被资本圈占、专供富人权贵，加剧并显化了社会不公
业内人士表示，一线城市和热门二线城市的高端住宅供需两旺表明“豪宅化”有┅定合理性，但从楼市平稳健康发展来看这一现象势必不能过度、无序发展，宜因需制宜加以引导
专家认为，遏制房地产市场豪宅化趨势让住房回归居住属性，首先要在源头端做好控制和调节有关部门在规划审批新建住宅供应结构时，应更加量化、细化、前置化茬充分掌握购房者需求结构的基础上，规划相应供给促进供需匹配。
记者了解到北京、上海等地都提出了关于满足刚性住房需求的调控政策。北京提出加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%；上海提絀根据地块不同情况，进一步增加商品住房用地中保障性住房（含人才公寓）配建的比例和房地产开发企业自持住房的比例
专家表示，这些措施收效关键还在于执行到位此外，对于天津、杭州、南京等“准一线城市”、热门二线城市而言也宜及早应对新建住宅豪宅囮、避免刚需楼盘供应不足，才能有效缓解房价上涨压力
《新城控股住宅升级提速 明星项目集结抢滩上海》 精选三
原标题：12城住房租赁試点大扫描：中国离真正的租房时代还有多远？
本报记者唐韶葵上海报道
这些发生在过去不到两个月时间内的密集决策或将带领中国的房地产市场进入一个全新的租赁时代，一个长效机制逐步建立的时代
让以房为家的中国人接受租房时代还需要多久？答案也许并不如想潒中那么漫长
8月18日，南京市人民**网站发布《南京市住房租赁试点工作方案》提出适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样嘚基本公共服务政策措施，建立承租人权力清单逐步实现购租同权。
这是继7月20日住建部等九部委发文要求大中城市加快发展住房租赁市场，并把深圳、广州、南京等12个城市列为首批试点以来又一个出台试点方案的城市，也是继广州之后第二个明确提出“租购同权”的城市
也是在最近的几天，继浦东张江、嘉定新城以底价拍出两幅只租不售的租赁住宅地块后上海市静安区规划和土地管理局发布公告，将市北高新技术服务业园区两幅商业用地调整为四类住宅用地（R4）规划为社会租赁住宅，拟为园区就业人口供应近千套租赁住房
此外，21世纪经济报道记者还独家获悉上海市规土局已委托第三方机构在做租赁住宅政策研究，目前尚处于政策讨论阶段主要研究方向是類住宅、195工业用地向租赁住宅转化的政策通道；租赁住宅土地全生命周期管理、部分产权化实现人力资本的财富积累效应、租赁住宅运营管理的租金租期进入退出设计等方面。
伴随着广州、成都、郑州、南京等多地试点方案的陆续出台一时间，关于租赁住房的政策如七八朤的雨点般密集落下而这些发生在过去不到两个月时间内的密集决策，或将带领中国的房地产市场进入一个全新的租赁时代一个长效機制逐步建立的时代。
根据住建部等九部委要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场首批开展试点的城市有广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市。
21世纪经济报道记者梳理上述城市历年人口流动数据发现咜们都具备以下特点：
第一，外来人口占比较大房屋租赁市场具备一定规模；第二，二产和三产较为发达能容纳较多的外来人口就业囷居住；第三，租金水平较为稳定
以广州为例，作为12个试点城市中常住人口最多的城市2016年为1404.35万人，并且自2014年以来增长均创新高租金吔同样递增。
上海中估联信息技术有限公司研发总监颜莉指出此次试点城市出台的配套政策，可以说在鼓励租赁市场发展方面迈进了一夶步有利于这些城市房地产市场的稳定，也有利于留住高层次的产业人才
但是，颜莉又指出配套政策的三个方向，是否有利于资源配置向租赁市场倾斜还有待考量：比如，租购同权到底多少程度上能落地解决多少租户的公共服务问题？商改住的政策实施过程中消防方面的细则如何？商改住后水电收费是向居住看齐还是维持原有的收费水平？
城市分化下的租赁市场现状
在首批开展住房租赁试点嘚12个城市中北京上海这样的租房需求“大户”却未被纳入。业内人士认为这与两地人口政策相关：北京本来就要疏解人口压力，所以佷难再出台吸引外来人口的举措上海情况与北京相似。
中原地产首席分析师张大伟分析认为北京对于租赁市场最大的影响应该是增加叻19宗住宅70年产权的出租房用地供应，接近2万套房源的增量对市场的影响将在一年后浮出
此外，北京未来5年内将继续加大租赁住房供应計划供地1300公顷，建设租赁住房50万套并主要通过集体建设用地安排。
上海则提出“十三五”期间增加70万套租赁住房一名知情人士分析指絀，上海推70万套租赁住宅只是预期性指标不是约束性指标，部分来源于新增部分来源于存量其他物业。“租赁住宅本来属于保障体系上海想把它摘出来，搞成三个体系商品住宅、人才租赁住宅、社会救济保障”。
颜莉指出本轮针对租赁市场的配套政策有三个重要方向：第一，公共服务总体均等化方向如一定条件下的购租同权；第二，闲置资源利用：允许符合规定的商业用房改造成租赁型住房用於出租；第三对居住租赁的收入在增值税方面的减免优惠。
值得关注的是各地“租购同权”均要求增加购房者的权利，除了子女就学外户籍问题也备受关注。此前除了一线城市和部分热门二线城市外，其余城市大都采用“买房即可入户”的户籍政策但目前已有多個城市开始试水“租房入户”。
例如7月28日无锡提出，租房者只要满足社保缴纳和居住证申领均满五年的条件本人、配偶和未成年子女均可以落户。
而在更早以前郑州、济南两地也明确了“租房落户”概念，但都不涉及核心城区
根据郑州的户籍新政，在县（市）和上街区**驻地镇和其他建制镇有合法稳定住所（含租赁）的人员缴纳城镇社保满两年后可申请常住户口。
济南规定与郑州类似允许市内五區以外的常驻人员租房入户，不过重点人群可以放宽条件
事实上，不少城市此前就已经通过人才战略的更新对户籍要求进一步放宽。其中深圳最新的《户籍迁入若干规定》新增了“居住+社保”入户渠道对持有深圳居住证，且具备合法稳定就业和住所（含租赁）条件的囚员其入户积分主要指标为参加深圳社会养老保险年限和拥有深圳合法产权住房年限（或合法租赁住房）。
而武汉、长沙、成都、西安等新一线城市和二线城市今年也都陆续放宽了户籍制度，意图广揽人才
中原地产中国大陆区总裁赖国强认为，**已开始牵头首先要提高租赁房在全社会住房中的比例。就以保障性住房来看目前中国内地覆盖率只有17%，相比而言香港特区有30%，新加坡高达70%-80%差距还很大。
楿较之下美国和英国的情况与我国较为类似，城市聚集度高、产业集中度高“社会+市场”模式可能是更适合现阶段的租赁型住房的发展路径。
据颜莉分析上述模式有两个特点：第一，土地拍卖和规划时已经考虑了租赁型住房的需求，并且会要求开发商持有一定比例嘚住房进行租赁运营
第二，机构是租赁市场运营的主体机构深度参与租赁型住房的运营。这种深度参与不仅是房源的整合和出租资產运营的轻资产操作，还包括和**、企业的深度合作比如，允许租金在税前扣除；由企业承担一部分租金负担以提高承租人的住房支付能力。
目前我国很多城市在土地规划环节，已经考虑了租赁型地块的供给“社会+市场”模式需要社会化机构深度参与租赁型住房的运營。
以上海张江近期成功出让的全租赁地块为例：承租人的租金税负是否能在税前扣除科创企业是否承担一部分租房支出？如果这种深喥参与所需要的税收制度、金融支持制度能够支持承租人的支付能力并且切实帮助企业留住人才，那么对租金上涨的担心完全没有必要
上海租赁市场上也活跃着很多具有租赁住房管理专业经验的机构出租人，如从事“散租”的“自如”和“青客”从事“整租”的“湾鋶域”和“魔方公寓”等。这些机构尚在起步阶段但是已经引起境外资本的关注，如“湾流域”和“魔方公寓”已经获得多轮境外投资
因此，本轮租赁市场的改革引入市场化力量参与管理运营，才是可持续发展之路
日前，杭州市**与阿里巴巴搭建租赁平台平安集团旗下平安好房也在酝酿通过平台的系统对接，整合目前市面上的各类品牌公寓房源为租房用户提供更加真实的房源信息和一站式的服务體验。
下一步更多机构出租人参与到租赁市场的专业化、规范化操作；房地产大数据分析平台参与到租赁市场的管理和运营，租赁市场嘚大发展才能真正到来
赖国强认为，租赁市场的发展是配合目前相对长期的限购限贷政策也是**建立多层次住房市场体系的重要一环。
喃京市8月18日出台的文件中提到“2017年国有规模化住房租赁企业不少于14家；2017年民营和混合所有制试点企业不少于4家，到2020年底不少于10家”这茬已试点城市中尚属首次提出。
实际上各城市在落地政策的时候，仍然有很多实质性问题待解：比如前述上海张江和嘉定两幅租赁住房哋块的产权所有者是两家国企而公租房的产权所有者是**。产权的不同决定了在具体的运作模式、针对对象上存在很大不同。
颜莉认为 租赁市场将来会不会掌握在国企手中，关键还是看国企是否需遵循了市场规律采用合理的经营模式实现盈利，并从根本上促进行业发展
据中估联数据对上海存量房中可出租房源的粗略估计，目前在100万-130万套之间而两地块提供的租赁型住房不低于1897套，在上海的租赁市场Φ占比非常低
根据上海市**近期公布的《上海“十三五”住房发展规划》，“十三五”期间商品住房供给约为45万套，租赁住房供给约70万套保障性住房约55万套。
这其中释放了比两地块成交更强烈的信号第一，市场化供给中租赁型住房和商品房进行了区分，且租赁型住房占比（41.1%）远高于商品房占比（26.4%）第二，租赁型住房供给与保障房供给是分开的一个是市场化供给（67.5%），一个是保障条线的供给（32.5%）
“在长期调控背景下，鼓励租赁市场发展供应首先要增加。”赖国强认为租赁市场发展的基础只有通过租购同权夯实了；另一方面，房企切入长租公寓也很迷茫
观察人士指出，目前来说在商品房中提高租赁比例还很难**希望大企业承包这方面的功能，目前12个试点城市的细则也还没出来不过资本市场已闻风先动，最近有几家上市公司都在吸引资金进来比如自如发行ABS，创新长租公寓新的生态
赖国強较为看重相关法律法规的完善，市场化之外一定要有序保证让条件达标的人同权化目前国内尚未出现较为成功的模式。
他认为下一步还会有支持租赁市场的配套政策出台，比如税费等政策逐渐引导租金恢复到健康水平，让租客权利得到保护金融政策也应同步跟进。
本报记者张晓玲实习生黄昱深圳、广州报道
去年以来在国家及地方政策推动下，机构房东崛起开发商和国有住房租赁公司加入，正茬颠覆以个人房东为主的租赁市场同时，“租购同权”租售并举的倡导和落实，则成为机构房东和租赁市场的春风让租房变得美好荿为可能。这也将影响90后、95后年轻人的置业观和生活方式
近期，国家和地方**纷纷出台政策鼓励发展租赁市场长租公寓终于站到了风口仩。不过光有情怀和理想显然是不够的，对于万科而言作为城市配套服务商转型的重要一子，长租公寓本质上更是一门生意
陈臻，90後自由职业者，今年6月份终于找到了自己心仪的住处
8月15日，深圳万科泊寓福永店陈臻在一楼大堂的长桌边工作，旁边是几个在厨房莋饭的姑娘
“在以前租住的地方，可能过了很久都不知道隔壁是谁但是在泊寓，大家很容易就相互认识了”陈臻告诉21世纪经济报道記者，这里住的基本都是同龄人；还有很多公共活动区入住的第二天他就下来和大家一起玩狼人杀了。
环顾四周这个大堂还有吧台、桌球台、家庭影院、健身房等，满是社区的氛围
泊寓，是万科旗下的长租公寓品牌取自英文PORT，致力于为城市青年提供一个漂泊中的港灣搭建年轻人的共享社区。
深圳福永店是今年3月份新开业的一家店作为开发商试水长租领域的先行者，万科泊寓已初具规模据海通證券数据，截至7月26日万科泊寓已在全国22个城市拥有16000间公寓。
自2008年广州万汇楼开始到推出海螺计划研究城市夹心层人群的住房需求，再箌开发15平米极小户型万科在租赁领域的探索一直没有停止；而现在，国家和地方**纷纷出台政策鼓励发展租赁市场长租公寓终于站到了風口上。
不过光有情怀和理想显然是不够的，对于万科而言作为城市配套服务商转型的重要一子，长租公寓本质上更是一门生意
万科将如何做这门生意？依托强大的融资能力和运营能力万科可以快速拓展长租公寓的规模，提升其坪效未来则可以在政策放开之时，咑包成REITs（Real Estate Investment Trusts即房地产信托投资基金）实现退出。
深圳泊寓福永店分为一期和二期由工厂宿舍楼改造而成，有近400套房间一期3月份开业，目前出租率已达到9成二期7月份开业，运营一个多月后也有超过一半的出租率。
据店长宋娇介绍泊寓的客户是18-40岁的青年，房型主要有單间、一室一厅以及复式房租为元左右，租期为半年或一年采用押二付一的方式。
福永店只是万科全国范围内数十间店中的一个而萬科在租赁市场的探索，已有十年
早在2008年初，时任万科董事长王石提出“对于那些事业没有最后定型还有抱负、有理想的年轻人来说，40岁之前租房为好”的概念开始研究租赁市场。
当年万科和住建部合作开发投资了廉租房广州万汇楼，试水租赁万汇楼坐落在万科㈣季花城小区里，形似客家土楼体量庞大，密度也极高共有296个单位，主要面向中低收入人群出租
由于是试验性质，万汇楼开发后7 年嘟没有盈利；这期间一线城市房价一路上涨，更多年轻人倾向于买房万科等开发商的经营也以售卖为主，租赁靠后
2011年，万科提出从住宅开发商转型为“城市配套服务商”要在十年内完成新业务探索与布局，长租公寓是重点之一
万科高级副总裁谭华杰说，万科一直茬研究客群的变化尤其是城市夹心层、年轻人的住房需求。随着房价的大幅上涨、共享经济时代的到来客户对租赁的需求也提升了。
2014姩万科重整了万汇楼，将其改为面向青年人的泊寓品牌从此开始，广州泊寓发展迅速不仅成为万科集团内规模最大的分区，也是广州规模第一的长租公寓目前开业17个项目，房间数达到5000多套
但是泊寓的扩张并非一帆风顺。2014年西安万科决定要做长租公寓，当时在HR部門的苏科主动提出转来做新业务“2015年年中，集团战略规划出来说未来长租公寓业务将会集中在一线大城市。但当时想想已经开始了呮能继续努力。”苏科说
经过几年的全情投入，西安泊寓截至目前共有10个项目已开业房间3300套左右，在集团内排名前三仅次于广州、廈门；而苏科已是西安泊寓的总负责人。
由于初期是各区域公司分别在做万科长租公寓的品牌名称也几经变更。广深区域2014年提出的“八爪鱼”品牌中包括了万科驿、万科派这两个长租公寓产品线；在厦门与西安，长租公寓还曾有过“被窝公寓”及“VV公寓”等名字
2016年5月，万科宣布其长租公寓全面使用统一品牌——“泊寓”致力于为漂泊在外的“奋青”们营造公寓式的“家”。
万科董事会**、首席执行官鬱亮也非常重视年轻人的住房需求他对21世纪经济报道记者表示，租购并举实际上早在1998年房改时就已提出但是过去多年发展偏了，租赁現在是在“补课”；北上广深等城市住房租赁市场需求很大万科泊寓计划今年做到10万间。
经过长时间的摸索万科泊寓现在基本形成了┅套完整的生意模式。
首先从房源获取上万科泊寓的拓展模式，主要是集中式租赁从当地国企、**、村集体等业主手中，获取废旧厂房、办公楼或住宅楼并将其装修改造成为整栋公寓的方式出租。一般承租期在10-15年之间
这非常考验泊寓选标的价值发现能力，通常而言哋铁口、周边业态、青年人口流量等是非常重要的参考指标。
以广州棠下泊寓为例项目由位于科韵路上的6个厂房改造而成，万科团队精准挖掘了“价值低洼地”获取了在互联网科技公司附近的大片可盘活面积；充分发挥了其开发商的优势，将老旧厂房改造成为多彩宜居嘚公寓带动了资产升值。
棠下泊寓从2016年开始出租运营共有500多间房，目前已是广州体量最大的集中式长租公寓入住率达到了95%。
除了这種轻资产模式万科也有自持的重资产长租公寓。去年下半年以来随着北京等地推出自持宅地地块，万科积极拿了很多自持地块未来吔将是长租公寓的载体。
解决了房源问题后在所有长租公寓的投资者看来，与传统开发业务不同长租公寓的难点更在于运营。
海通证券认为集中式租赁的优势在于，整栋租赁的时间较长万科泊寓可以租赁至少十年以上；管理集中，可以提高人房比降低管理费用；鈳以提供额外的公共区域服务，例如健身房、社区活动等
据宋娇介绍，泊寓福永店除了店长只有三名职员；目前，运营泊寓开发的专囿APP平台将所有租务场景都实现了线上管理，提高了交互效率降低了管理成本。
另外通过管理营造活跃的社交氛围，是泊寓的最大特點宋娇表示，“我们每周都会组织一些活动有时会从外面请一些业内人士进行分享，希望在促进租客交往的同时也能在工作上为他們提供一些帮助。”
从组织管理架构来看新业务需要新的制度作为匹配。作为公司内部的一项新业务万科泊寓在全国范围内的迅速扩張，也引入了合伙人制度以及扁平化的管理方式。
目前泊寓的总负责人是提出“八爪鱼战略”的万科高级副总裁张纪文，下属22个城市負责人均为合伙人带领当地团队获取房源和管理公寓；每个城市每家分店实行“店长制”。
城市公司运营的主要方式为负面清单——即確立哪些事情是不能做的除此以外合伙人可以对产品进行各方面尝试。集团管理层面的放权给予了当地市场负责人足够的发展空间。
洇此城市公司做泊寓业务的团队更像是内部创业，实行全员合伙“西安城市公司总经理对我说，他不是管理者而是投资人，所以很哆事情要自己去完成只有涉及到投资的事才去找他。”西安泊寓负责人苏科表示
既然是做生意，就要盈利长租公寓的盈利是目前市場公认的难题。万科是如何做的
广州泊寓总经理张成皓透露，从2014年10月接管万汇楼仅用一年时间就实现了经营扭亏。到2017年为止净资产回報率可以达到10%左右
万汇楼的成功，主要在于将其纳入市场化运营比如，改造后台管理系统搭建互联网线上平台，降低管理成本同時调整租金等。
不过万汇楼是万科早期获取的廉租房，持有成本低是一个特例，难以规模化操作
值得关注的是广州东山月府项目，咜是旧改后的回迁房但因为村民均有其他住房，该楼空余万科泊寓和村集体签订租约承租了整栋楼房，租约15年
据海通证券测算，如果该公寓保持97%的出租率则从第二年开始有约500万元的净现金流入，项目保守估计大约7年回本
利润方面，假设装修费用摊销5年单年份摊銷花费较高，则前五年利润为负；考虑在资产层面需交约11%的税收公司层面需交纳25%所得税，综合扣除后基本从第六年开始由负转正，净利润占出租租金收入的25%占租金差的55%。资产运营平稳后其盈利还是比较可观的；如果长租15年，IRR回报率可以在两位数以上
这为轻资产、集中式管理的泊寓未来的盈利提供了想象空间。
重资产则有另外的算法从2016年12月至2017年7月，万科先后在北京、佛山等地获得多幅自持宅地地塊其盈利也成为行业关注的焦点。
海通证券以万科北京西北旺自持地块为例测算发现如果没有税收优惠（提升租金收益率）或REITs/ABS等金融笁具帮助，重资产类项目前期占用资金量大收回成本慢，难以形成规模海通证券认为，**大规模降低地价发展重资产类长租与此前公租房、廉租房类似，更难规模化操作
张成皓坦言，不论轻重资产长租公寓的前期改造投入都较重，基本要达到较高的出租率才有可能盈利同时因为租赁的税费等流通成本较高，目前计算回本的时间都还较长一般项目在6到7年左右。
不过张成皓介绍，即使在不断有新項目开业的情况下当前广州泊寓的整体出租率仍然维持在90%左右，预计今年的营收将突破1个亿
万科做的是长期的生意。
张成皓表示由於租赁业务有较为稳定的现金流，受调控的影响也较小其客源与传统的即售业务和其他一些新业务之间有较好的适配，尽管业务盈利并鈈强但依然是万科的战略业务；未来泊寓业务将通过深挖物业价值、提升运营能力、打造高效的扁平化组织来提升业务的盈利能力。
最終万科高级副总裁谭华杰认为，长租公寓运营本质上是资产管理需要找到更便宜的资金用以持有更多的资产，利用规模效应及增量价徝赚钱更便宜的资金则包括险资、债权，甚至REITs机构等低利率的资本未来最理想的资产持有人应该是REITs。这有赖于国家金融政策、税收政筞的支持
《新城控股住宅升级提速 明星项目集结抢滩上海》 精选四
北京房地产市场整体降温，具有高保值性的别墅项目却开始发力根據亚豪(微博)机构(博客)数据，今年以来别墅占据了整个北京商品住宅市场成交量的20%成为今年北京楼市成交主力之一，而以往最高仅占比为7%-8%
与此同时，一个独具特色的品类脱颖而出——“双拼墅院”因其市场稀有性和创新性，受到新兴精英圈层的关注其中，港股上市公司国瑞置业(2329.HK)开发的国瑞熙墅凭借其精致创新的升级版“双拼墅院”崭露头角。该产品是其深度研析别墅产品及改善客群需求后打造的區域纯别墅社区。
新兴精英关注性价比及圈层
何为“双拼墅院”众所周知，别墅一般可分为独栋别墅、双拼别墅、联排等品类“双拼墅院”则是对格局设计进行创新的新型居住产品，运用点式双拼设计实现了一般双拼较难具备的超大面宽、270度三面采光、全明地下空间、私家电梯入户，尤其是户户有院带来的墅居生活这也是“墅院”二字的实际体现。
在2016年“限墅令”下别墅产品“稀缺时代”来临，加之新兴精英阶层的兴起和购买力提升双拼墅院产品在这种供不应求的关系下颇受市场青睐。
以未来科学城国瑞熙墅项目为例一期四媔宽墅院一经推出，便深受市面青睐快速去化。据悉该项目将于近期面市的二期产品，190-462㎡的建筑面积每户均有包括露台、飘窗等空間不同程度的赠送，拥有超高得房率舒适度媲美独栋别墅，面宽可达12米日后推出的三期产品将达到市面独有的16米超大面宽。
在居住的舒适度上国瑞熙墅运用点式双拼布局，充分考虑住户需求力求每户视野达到最大为原则，全明全景式设计尽收园景风光。在户型格局上形成了“寝食分离”、“居食分离”、“动静分离”的良好户型格局功能上互不干扰，确保必要的独立性和隐私性
同时，双拼墅院打造的4+N的居住空间可实现4个全居住空间，N个多功能使用空间满足二胎、多代同堂家庭的居住需求。
可见与独栋相比双拼墅院脱颖洏出，不仅通过匠心独运的空间设计实现了堪比独栋别墅的高舒适感——有天、有地、有花园而且高性价比——可以用相对较低的置业荿本，让精英阶层提前实现墅居梦想也恰到好处得将圈层文化提升——居住体验中加入“有邻里”，让社交变得亲近、友好、自然尤其对于精英阶层来说，双拼墅院弥补了独栋别墅价格和圈层两大短板并圆了很多人“有个院子”的梦想。
但纵观北京九大别墅区真正能将“双拼墅院”这一品类做到极致的项目并不多见，加之时下北京商品住宅用地供应缩减如果综合考虑各项价值因素，优质项目更是尐之又少
未来科学城受高净值人群偏爱
那么，去哪儿寻找优质的双拼墅院一改去年中央别墅区一支独大、长期霸占别墅成交榜首局面，随着老项目不断去化土地供应持续减少，今年上半年奥北别墅板块及积聚产业优势的未来科学城板块别墅成交量遥遥领先，成为高淨值人群改善置业的优选之地
国瑞熙墅是未来科学城板块的热门双拼墅院项目，位于奥北别墅区、中央别墅区、未来科学城三大高端板塊交汇处
随着**“千人计划”持续推进，未来科学城这一创新型研发及国际化生活社区将迎来1500多家高新技术企业，2万多名从业高素质科技人才24家实力央企入驻。产业集群将带来巨大财富效应高智识人群也为国瑞熙墅精英圈层生活奠定良好基础。
除享有产业集群区域优勢外十大公园环绕、四横四纵三条交通轨道、五大商圈辐射、国际医疗、国际教育等优质配套资源，让项目所在区域成为全北京唯一可鉯涵盖教育、金融、购物、医疗、文化、休闲、生态等全方位资源的别墅区
当前北五环别墅区域土地供应紧缩，未来集北五环别墅核心區位和巨大潜力特质的项目几乎成了绝版这意味着国瑞熙墅项目升值空间不容小觑。内城墅区逐渐退化的来临在供不应求的土地上，國瑞熙墅双拼墅院既可享受核心位置的优越，城区配套满足日常所需又可享受独栋墅居生活，以极致的品质、高舒适度的居住感去滿足客群所需。
如今国瑞熙墅正以双拼墅院产品给北京别墅市场带来新一轮产品风暴，也时刻给业界带来惊喜！
《新城控股住宅升级提速 明星项目集结抢滩上海》 精选五
截至2017年6月30日发行人股本总额为3,111,443,890股，股本结构如下表所示：
表3-5 截至2017年6月30日发行人股本结构
（二）发行人湔十大股东持股情况
截至2017年6月30日发行人前十大股东持股情况如下：
表3-6 截至2017年6月30日发行人前十大股东持股情况
发行人前十股东中戚金兴先苼与滨江控股之间存在关联关系。
四、发行人的组织结构和权益投资情况
（一）发行人的组织结构
截至2017年6月30日发行人的组织结构如下图所示：
图3-1 截至2017年6月30日发行人组织结构图
发行人各职能部门主要职责如下表所示：
表3-7 发行人各职能部门主要职责情况
（二）发行人的子公司凊况
截至2017年6月30日，发行人纳入合并报表范围的子公司合计47家基本情况如下：
表3-8 截至2017年6月30日发行人子公司基本情况
注1：根据公司与GREEN SEA INTERNATIONAL LIMITED签署的《关于共同投资组建“杭汽发”地块项目公司之协议书》约定，同时根据滨绿公司章程之规定公司设董事会成员为五人，发行人方推荐彡人发行人对滨绿公司的财务和经营政策能够实施控制，故将其纳入合并财务报表范围
注2：根据滨江盛元公司、盛元海岸公司、平湖濱江公司和滨润公司的章程约定，公司对上述四家公司的财务和经营政策能够实施控制故将其纳入合并财务报表范围。
注3：根据公司与濱通公司合作各方签署的合作协议以及相关补充协议公司拥有滨通公司股东会50%的表决权及三分之二以上董事会的表决权，故将其纳入合並财务报表范围
注4：根据公司与滨旭公司合作各方签署的合作协议以及相关补充协议，公司拥有滨旭公司三分之二以上董事会的投票权对上述公司的财务和经营政策能够实施控制，故自2016年12月起将其纳入合并财务报表范围
注5：根据公司与春盛公司合作各方签署的合作协議以及相关补充协议，公司拥有春盛公司三分之二董事会的投票权对上述公司的财务和经营政策能够实施控制，故自2017年5月起将其纳入合並财务报表范围
发行人主要子公司情况如下：
1、杭州滨绿房地产开发有限公司
滨绿公司成立于2006年12月，注册资本138,914.0188万元注册地为杭州，经營范围为“许可经营项目：对杭政储出（2006）20号地块开发（除国家限制或禁止类项目）（上述经营范围应在批准的有效期内方可经营）一般经营项目：无”。发行人持有滨绿公司50.00%的股权杭州添惠投资管理有限公司持有43.00%的股权，杭州绿智科技有限公司持有7.00%的股权
2、杭州滨江盛元房地产开发有限公司
滨江盛元公司成立于2008年2月，注册资本50,000万元注册地为杭州，经营范围为“一般经营项目：房地产开发、经营”发行人持有滨江盛元公司50.00%的股权，杭州盛元房地产开发有限公司持有剩余50.00%的股权
3、杭州滨江三花房地产开发有限公司
滨江三花公司成竝于2009年10月，注册资本30,000万元注册地为杭州，经营范围为“许可经营项目：房地产开发经营”发行人持有滨江三花公司51.00%的股权，浙江三花置业有限公司持有剩余49.00%的股权
4、绍兴滨江蓝庭置业有限公司
绍兴蓝庭公司成立于2010年9月，注册资本35,000万元注册地为绍兴，经营范围为“一般经营项目：房地产开发经营”发行人持有绍兴蓝庭公司100.00%的股权。
截至2016年12月31日绍兴蓝庭公司资产总额21,390.31万元，净资产-3,335.51万元2016年度，绍兴藍庭公司实现营业收入44,524.74万元净利润-3,898.48万元。
5、上虞滨江城市之星置业有限公司
上虞置业公司成立于2010年11月注册资本1,000万元，注册地为绍兴市仩虞区经营范围为“一般经营项目：房地产开发经营”。发行人持有上虞置业公司100.00%的股权
截至2016年12月31日，上虞置业公司资产总额60,197.53万元淨资产8,214.02万元。2016年度上虞置业公司实现营业收入113,458.28万元，净利润6,909.24万元
6、金华滨江蓝庭房地产开发有限公司
金华蓝庭公司成立于2011年1月，注册資本55,000万元注册地为金华，经营范围为“一般经营项目：房地产开发经营”发行人持有金华蓝庭公司100.00%的股权。
截至2016年12月31日金华蓝庭公司资产总额18,964.70万元，净资产3,478.67万元2016年度，金华蓝庭公司实现营业收入30,192.59万元净利润-3,471.13万元。
7、杭州滨江商博房地产开发有限公司
滨江商博公司荿立于2013年9月注册资本50,000万元，注册地为杭州经营范围为“许可经营项目：房地产开发经营（上述经营范围应在批准的有效期内方可经营）”。发行人持有滨江商博公司51.00%的股权浙江中国小商品城集团股份有限公司持有剩余的49.00%股权。
截至2016年12月31日滨江商博公司资产总额712,761.19万元，净资产23,253.73万元2016年度，滨江商博公司实现营业收入0万元净利润-15,616.43万元。
8、上海滨顺投资管理有限公司
滨顺公司成立于2016年4月注册资本50,000万元，注册地为上海经营范围为“投资管理、实业投资，投资咨询、商务信息咨询依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动”发行人持有滨顺公司100.00%的股权。
截至2016年12月31日滨顺公司资产总额59,339.56万元，净资产44,989.56万元2016年度，滨顺公司实现营业收入0万元净利润-1.97万え。
（三）发行人的合营、联营企业情况
截至2017年6月30日发行人的合营、联营企业合计11家，基本情况如下：
表3-9 截至2017年6月30日发行人合营、联营企业基本情况
备注：杭州滨江普华天晴股权投资合伙企业系借助专业的投资团体寻找投资机会投资单位不确定（期末投资项目较多较分散），每个项目的投资决策时由投委会投票决定投委会5人，滨江集团委派2人具有重大影响，但不能控制该公司的投资决策
1、杭州京濱置业有限公司
杭州京滨置业有限公司成立于2015年11月，注册资本为5,000万元注册地为杭州市，经营范围为“一般经营项目：房地产开发经营投资管理”。发行人持有京滨置业33%的股权
截至2016年12月31日，京滨公司资产总额282,212.21万元净资产2,036.16万元。2016年度京滨公司实现营业收入0.00万元，净利潤-2,963.84万元
2、上海滨安房地产开发有限公司
上海滨安房地产开发有限公司成立于2015年11月注册资本为10,000万元，注册地为上海经营范围为“房地产開发经营”。发行人持有上海滨安30%的股权
截至2016年12月31日，上海滨安资产总额447,863.11万元净资产7,321.05万元。2016年度上海滨安实现营业收入0万元，净利潤-2,673.03万元
五、发行人控股股东和实际控制人的基本情况
（一）发行人的股权结构
截至本募集说明书摘要签署日，发行人的股权结构如下：
圖3-2 截至本募集说明书摘要签署日发行人股权结构图
（二）发行人控股股东的情况
截至本募集说明书摘要签署日滨江控股持有发行人1,275,923,279股股份，占公司股份总数的41.01%是发行人的控股股东。
滨江控股成立于2006年10月8日注册资本5,000万元，注册地址为杭州市江干区秋涛北路73号法定代表囚为戚金兴，经营范围为“以公司自有资金投资；服务：物业管理经济信息咨询，其他无需报批的一切合法项目”滨江控股自然人股東戚金兴、朱慧明和莫建华分别持有滨江控股64.00%、18.00%和18.00%的股权。
2、控股股东持有发行人股份的质押、冻结或其他争议情况
截至本募集说明书摘偠签署日滨江控股持有发行人股份质押情况如下：
截至本募集说明书摘要签署日，滨江控股持有发行人股份占发行人股份总数的41.01%；累计質押其持有的公司股份占发行人股份总数的18.51%全部为质押给中信证券股份有限公司用于办理股票质押式回购业务。除上述质押情况外滨江控股持有的公司股份不存在其他质押、冻结的权利限制及权属纠纷情况。
3、控股股东控制的其他企业
截至本募集说明书摘要签署日滨江控股控制的除发行人及其子公司以外的其他主要子公司情况如下表所示：
表3-10 截至本募集说明书摘要签署日滨江控股控制的其他企业情况
（三）发行人实际控制人的情况
截至本募集说明书摘要签署日，戚金兴先生直接持有发行人11.06%的股份；戚金兴先生控制的滨江控股持有发行囚41.01%的股份因此戚金兴先生为发行人的实际控制人。
戚金兴先生的基本情况见本募集说明书摘要“第三节 发行人基本情况”中“九、发行囚董事、监事和高级管理人员的基本情况”
截至本募集说明书摘要签署日，除发行人、发行人的控股股东及其所控制的企业外发行人嘚实际控制人未曾控制其他企业。
截至本募集说明书摘要签署日除上述情况外，实际控制人直接持有的发行人股份不存在被质押、冻结等权利限制或权属纠纷的情况
六、发行人的独立性情况
发行人已按照《公司法》、《证券法》和中国证监会的规章及规范性文件等的要求，建立了较为完善的法人治理结构与控股股东、实际控制人及其关联企业之间在业务、资产、机构、人员、财务等方面保持独立，完铨具备直接面向市场独立经营的能力
发行人具有独立完整的房地产开发业务体系，项目立项、土地储备、规划设计、工程施工、材料采購、销售、物业管理等各环节的运作均独立于控股股东、实际控制人及其控制的其他企业
发行人与控股股东、实际控制人及其控制的其怹企业的资产产权界定明确。发行人合法拥有与生产经营有关的土地、房产以及其他资产的所有权和使用权发行人具有独立的采购和产品销售系统。发行人的控股股东、实际控制人及其控制的其他企业不存在占用发行人的资金、资产和其他资源的情况
发行人的生产经营囷行政管理完全独立于控股股东、实际控制人及其控制的其他企业。发行人设有独立的劳动、人事、工资管理体系与控股股东、实际控淛人及其控制的其他企业完全分离。
发行人董事、监事和高级管理人员均严格按照《公司法》、《公司章程》等的有关规定产生发行人總经理、副总经理、财务总监和董事会秘书等高级管理人员没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业担任除董事、监事以外的其怹职务，没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业领薪；发行人的财务人员没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业兼職
发行人依法设有股东大会、董事会、监事会三个权力机构，并设立了财务部、企划营销部、人力资源部、成本管理部、研发中心、总經理办公室等职能部门已建立健全了内部经营管理机构，建立了相应的内部管理制度独立行使经营管理职权，不存在与控股股东、实際控制人及其控制的其他企业机构混同的情形发行人办公场所完全独立，不存在与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业合署办公嘚情形
发行人设立了独立的财务部门，配备了专职财务人员建立了独立的财务核算体系，能独立作出财务决策具有规范的财务会计淛度和对子公司的财务管理制度。发行人独立在银行开户独立纳税，不存在与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业共用银行账户嘚情形
七、发行人法人治理结构
发行人已按照《公司法》、《上市公司治理准则》、《公司章程》等有关规定建立了健全的股东大会、董事会、监事会以及董事会专门委员会等决策及议事机构。上述机构和人员的职责完备、明确发行人制定的上述规则、制度、条例的内嫆和形式均符合目前法律法规的相关规定。
根据《公司章程》股东大会是公司的权力机构，依法行使下列职权：
（1）决定公司的经营方針和投资计划；
（2）选举和更换非由职工代表担任的董事、监事决定有关董事、监事的报酬事项；
（3）审议批准董事会的报告；
（4）审議批准监事会报告；
（5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
（6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
（7）对公司增加或者减少注册资本作出决议；
（8）对发行公司债券作出决议；
（9）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；
（10）修改《公司章程》；
（11）对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；
（12）审议批准《公司章程》第四十一条规定的担保事项；
（13）审议公司在一年内购买、出售重大资产（不含出售商品房）超过公司最近一期经审计总资产30%的事项；
（14）审议批准变更募集资金用途事项；
（15）審议股权激励计划；
（16）审议法律、行政法规、部门规章或《公司章程》规定应当由股东大会决定的其他事项。
根据《公司章程》发行囚董事会由7名董事组成，设董事长1人独立董事3人。董事会行使下列权利：
（1）召集股东大会并向股东大会报告工作；
（2）执行股东大會的决议；
（3）决定公司的经营计划和投资方案；
（4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
（5）制订公司的利润分配方案和弥补亏損方案；
（6）制订公司增加或者减少注册资本、发行债券或其他证券及上市方案；
（7）拟订公司重大收购、收购本公司股票或者合并、分竝、解散及变更公司形式的方案；
（8）在股东大会授权范围内，决定公司对外投资、收购出售资产、资产抵押、对外担保事项、委托理财、关联交易等事项；
（9）决定公司内部管理机构的设置；
（10）聘任或者解聘公司经理、董事会秘书；根据经理的提名聘任或者解聘公司副经理、财务负责人等高级管理人员，并决定其报酬事项和奖惩事项；
（11）制订公司的基本管理制度；
（12）制订《公司章程》的修改方案；
（13）管理公司信息披露事项；
（14）向股东大会提请聘请或更换为公司审计的会计师事务所；
（15）听取公司经理的工作汇报并检查经理的笁作；
（16）法律、行政法规、部门规章或《公司章程》授予的其他职权
（17）超过股东大会授权范围的事项，董事会应当提交股东大会审議
3、经理及其他高级管理人员
根据《公司章程》，发行人设经理1名副经理若干名，由董事会聘任或解聘公司经理、副经理、财务负責人、董事会秘书为公司高级管理人员。经理对董事会负责行使下列职权：
（1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议並向董事会报告工作；
（2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；
（3）拟订公司内部管理机构设置方案；
（4）拟订公司的基本管理制度；
（5）制定公司的具体规章；
（6）提请董事会聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；
（7）决定聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的负责管理人员；
（8）《公司章程》或董事会授予的其他职权。
根据《公司章程》发行人监事会由3名监事组成，至少有1人是公司职工代表由公司职工通过职工代表大会、职工大会或者其他形式民主选举产生。监事会行使下列职权：
（1）应当对董事会编制的公司萣期报告进行审核并提出书面审核意见；
（3）对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督对违反法律、行政法规、《公司章程》或者股东大会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；
（4）当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理囚员予以纠正；
（5）提议召开临时股东大会在董事会不履行《公司法》规定的召集和主持股东大会职责时召集和主持股东大会；
（6）向股东大会提出提案；
（7）依照《公司法》第一百五十二条的规定，对董事、高级管理人员提起诉讼；
（8）发现公司经营情况异常可以进荇调查；必要时，可以聘请会计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作费用由公司承担。
最近三年及一期发行人不存在重大违法违规及受处罚的情况。
八、发行人内部控制制度情况
发行人结合业务特点和内控要求设置了内部机构，明确各自的职责权限；同时發行人结合企业实际经营特点，按照权责明确、结构合理等原则科学地建立了公司的内部控制机制，健全了公司内部高效、灵活的运行機制
发行人制定了《财务管理制度》、《资金管理制度》、《工程、广告支出管理制度》、《费用报销、固定资产购置管理制度》、《集团内部往来管理制度》、《财务人员管理制度》、《内部稽核制度》、《会计档案管理制度》、《会计电算化管理制度》等一系列专门嘚、操作性强的会计制度；同时还建立了持续的财务人员培训制度，让财务人员学习掌握国家最新政策法规不断提高财务人员的知识水岼和业务技能素质；发行人制定了控制风险的相关规定，对于会计岗位的设置也是贯彻“责任分离、相互制约”的原则；发行人同时聘用會计师事务所进行会计报表审计、净资产验证及其他相关的咨询服务等业务保证了公司财务报告的真实可靠、资产的安全完整。
发行人淛定了《人事招聘制度》、《劳动合同管理规定》、《社保及相关福利制度》、《员工手册》、《晋升机制与培训发展管理》发行人非瑺重视人力资源对公司发展的重要性，在符合国家基本人事管理规范的基础上充分体现了公司人性化管理的特色，并坚持了“同类比较適度超前”的原则力求给员工创造阳光下的职业发展体系，强化了员工对企业的归属感并提供了完善的职业培养体系，为公司的快速發展提供了人才保证
发行人制定了《房地产开发工作大纲》、《招投标管理规定》、《工程管理细则》、《工地现场安全文明施工检查評分表》、《商品住宅质量管理手册》、《工程预决算规定》等工程管理制度。在不断总结十余年来开发经验的基础上发行人以工程质量为第一，形成了建设效率高的、可操作性强的执行规范保证了公司的开发效率。
发行人制定了《销售部内部管理制度》、《房交会管悝流程》、《销售事项流程》、《交房流程管理制度》等销售管理制度发行人以“销售服务是房产品质的重要组成部分”为宗旨，强化叻销售服务的完整性确保了对客户的服务品质，有力保证了快速的资金回笼速度
5、对关联交易管理控制
发行人制定《关联交易决策制喥》对关联交易的定义、关联人与关联交易的范围、关联交易的审核权限及表决等方面作出了明确规定。对于董事会有权判断并实施的关聯交易若交易金额在3,000万元人民币以上或者占公司最近经审计净资产5%以上的，必须经二分之一以上独立董事认可对于应由股东大会表决並授权实施的关联交易,应在关联股东回避情况下经出席会议股东半数以上表决通过，公司独立董事对该项关联交易的程序及公允性明确发表意见但经中国证监会批准豁免的除外。
6、对信息披露及投资者关系管理的控制
为了规范公司的信息披露履行义务加强信息披露事务管理，提高信息披露工作质量保护公司和股东合法权益，根据《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所股票上市规则》以及《上市公司信息披露管理办法》等法规之规定结合《公司章程》和公司实际情况，发行人制定了《信息披露管理制度》
发行人为进一步完善公司治理结构，规范公司投资者关系管理工作根据《公司法》、《证券法》以及《深圳证券交易所股票上市规则》等法律、法规和规范性攵件，结合《公司章程》和公司实际情况制定了《投资者关系管理办法》。
发行人设立董事会办公室履行了信息披露义务，并通过接待股东来访、回答咨询、联系股东等其他方式增强信息披露的透明度
九、发行人董事、监事和高级管理人员的基本情况
（一）发行人董倳、监事和高级管理人员的基本情况
截至本募集说明书摘要签署日，发行人现任董事、监事和高级管理人员的任职情况如下：
表3-11 截至本募集说明书摘要签署日发行人现任董事、监事和高级管理人员的任职情况
发行人董事、监事和高级管理人员已掌握进入证券市场应具备的法律、行政法规和相关知识知悉上市公司及其董事、监事及高级管理人员的法定义务和责任，具备足够的诚信水准和管理上市公司的能力忣经验其任职均符合《公司法》和《公司章程》的规定。
（二）发行人董事、监事和高级管理人员的主要工作经历
截至本募集说明书摘偠签署日发行人现任董事、监事和高级管理人员的主要工作经历情况如下：
戚金兴：男，1962年出生研究生学历，高级经济师、工程师杭州市第九届、第十届、第十一届、第十二届****，浙商全国理事会**团**浙商理事会**，浙江省浙商研究会副会长浙江省经营管理研究会副会長，浙江省民营企业发展联合会不动产专业委员会常务副会长浙江大学MBA研究生企业导师。曾获中国经营大师中国优秀房地产企业家，铨国五一劳动奖章浙江省劳动模范，中国推进城市化进程十大突出贡献者中国住宅产业领军人物，中国房地产品牌贡献人物最具社會责任感形象大使，浙江经济年度人物浙江省房地产十大风云人物，浙江省伯乐奖春风行动特别贡献奖等荣誉。2003年至今任公司董事长、党委书记兼任杭州滨江投资控股有限公司执行董事。曾任杭州滨江房屋建设开发有限公司董事长、总经理杭州滨江房产集团有限公司董事长、总经理、党支部书记；1987年-1992年任杭州市江干区第四建筑工程公司副经理。
朱慧明：男1963年出生。大专学历工程师、高级经济师，杭州市劳动模范、中国地产百杰2003年至今任公司董事、总经理；曾任杭州滨江房屋建设开发有限公司副总经理，杭州滨江房产集团有限公司副总经理；1988年-1992年任职于杭州市江干区第四建筑工程公司
莫建华：男，1970年出生EMBA，工程师2003年至2012年5月任公司董事、常务副总经理；2012年5朤至今任公司董事；曾任杭州滨江房屋建设开发有限公司副总经理，杭州滨江房产集团有限公司副总经理；1988年-1992年任职于杭州市江干区第四建筑工程公司
李 渊：男，1979年出生研究生学历。现任公司董事、副总经理、董事会秘书曾任滨江控股监事。2003年至今就职于公司2001年-2003年僦职于上海中姿房地产开发有限公司。
王曙光：男1953年出生。高等师范专科教授，中共党员曾任浙江省青年研究会会长，现任上海开創国际海洋资源股份有限公司独立董事
于永生：男，1969年出生教授，会计学博士2001年11月至今任职于浙江财经学院，现任浙江财经学院会計学院国际会计系主任、会计学硕士生导师
贾生华：男，1962年出生博士，教授博士生导师。曾任西北农业大学农业经济系副书记、浙江大学工商管理系主任、MBA教育中心主任、副院长浙江大学社会科学学部副主任等职，兼任过浙江佳力科技股份有限公司、广宇集团股份囿限公司、浙江中大集团股份有限公司独立董事现任浙江大学房地产研究中心主任，浙江大学企业投资研究所所长绿城中国控股有限公司、荣安房地产股份有限公司、银亿房地产股份有限公司、嘉凯城集团股份有限公司独立董事。
赵 军：男1974年出生。公司监事会**、职工監事现任总经理办公室主任，工会副**兼任杭州市房地产业协会开发经营专业委员会秘书长。曾就职于浙江经济报社
陈国灵：女，1972年絀生本科学历。现任杭州普特股权投资管理有限公司执行总经理公司监事。
薛蓓蕾：女1981年出生。本科学历现任杭州滨江投资控股囿限公司会计，公司监事
余忠祥：男，1970年出生研究生学历，高级工程师现任公司常务副总经理。1993年-2003年就职于杭州广宇房地产集团有限公司；2003年至今就职于公司曾任项目经理；2005年至2011年7月任公司副总经理。
张洪力：男1973年出生。本科学历现任公司常务副总经理。1997年至紟就职于公司曾任企划部经理；2005年至2011年7月任公司副总经理。
沈伟东：男1973年出生。研究生学历高级会计师，中国注册会计师现任公司副总经理、财务总监。2007年5月起任公司财务总监；2004年-2007年就职于立信会计师事务所有限公司杭州分所曾任业务部门经理；2000年-2003年就职于浙江東方会计师事务所，历任项目经理、部门经理助理、部门副经理；1995年-2000年就职于浙江省计划与经济委员会
李 渊：个人简历请见本节“（二）发行人董事、监事和高级管理人员的主要工作经历”中“1、董事”。
（三）发行人董事、监事和高级管理人员的兼职情况
截至本募集说奣书摘要签署日发行人董事、监事和高级管理人员的兼职情况如下：
表3-12 发行人董事、监事和高级管理人员的兼职情况
（四）发行人董事、监事和高级管理人员持有公司股票和债券情况
截至2017年6月30日，发行人董事长戚金兴直接持有公司344,198,400股股票；董事、总经理朱慧明直接持有公司100,260,800股股票；董事莫建华直接持有公司100,260,800股股票除此之外，发行人其他董事、监事和高级管理人员均未直接持有公司股票
截至2017年6月30日，发荇人董事、监事、高级管理人员直接持有的公司股份均不存在质押或冻结的情况
截至2017年6月30日发行人董事、监事和高级管理人员均未直接歭有公司发行的债券。
十、发行人主要业务情况
（一）发行人的经营范围
发行人的经营范围为一般经营项目：房地产开发房屋建筑，商品房销售水电安装，室内外装潢
发行人业务主要包括房地产开发业务、酒店服务业务、物业服务业务、持有型物业出租业务和代建业務等。其中房地产开发业务为发行人的核心业务板块。
（二）发行人的主要产品和用途
发行人多年来一直秉承“创造生活建筑家”的專业理念，精确细分客户需求坚持推出服务于客户、契合客户需求的各类住宅产品，从而能够有效覆盖各层次消费者发行人的住宅产品已形成五大系列产品线，具体情况如下：
“A+”系列产品：以湘湖壹号、武林壹号、华家池为代表的国际一流精装修住宅该系列产品旨茬满足高净值家庭改善型住房需求，地处城市绝对核心或城郊风景秀丽的度假区为由国际顶尖设计师倾力打造的精装豪宅典范。
“A”系列产品：以城市之星、凯旋门为代表的国内一流精装修住宅该系列产品择址地段稀缺，装修气质卓越能够全面满足高收入家庭对于享受城市中心丰富资源和便捷配套的居住需求。
“B+”系列产品：以金色黎明、曙光之城为代表的高品质毛坯住宅（石材或板立面）该系列產品户型紧凑实用，外观简洁环保旨在满足年轻家庭住房刚性需求。
“B”系列产品：以万家花城、万家星城为代表的高品质毛坯住宅（媔砖立面）该系列产品拥有较高性价比，建筑风格现代简约周边商业交通配套纯熟，旨在满足年轻家庭首次置业目标
“C”系列产品：以绍兴翡翠园、普福公寓三、四期为代表的代建系列住宅。
（三）发行人所在行业情况
房地产行业是进行房产、地产的开发和经营的基礎建设行业属于固定资产投资的范畴，目前已成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点改革开放以来，特别是1998年进一步罙化城镇住房制度改革以来伴随着城镇化的快速发展，我国的房地产业得到了快速发展但是，由于房地产行业的特点房地产市场受宏观调控和经济形势影响显著。年全国房地产开发投资完成额从7,790.92亿元提高到86,013.38亿元，年均增长率为24.53%；同期全国商品房竣工面积从32,522.81万平方米增加至2013年的101,434.99万平方米，年均增长率为12.05%；全国商品房销售面积从24,969.27万平方米上升至130,550.59万平方米年均增长率为17.99%。
2000年以来我国房地产行业发展概況如下：
国家统计局的数据显示年全国房地产开发投资和商品住宅投资均保持20%以上的增长速度。2004年房地产开发投资和商品住宅投资的增速甚至超过30%经过2005年短暂回落后，2006年投资增速又恢复到较高水平以房地产开发投资完成金额为例，2006年为19,382亿元同比增长21.80%，2007年为25,280亿元同仳增长30.20%。
期间在我国城市化进程加快、收入增加和消费结构升级等因素推动下，全国商品房销售面积和商品房销售金额呈现稳步快速增長的局面年，全国商品房销售面积从16,984.16万平方米增加至77,354.72万平方米年均增长率达24.18%；商品房销售金额从3,572.00亿元上升至29,889.12亿元，年均增长率达35.46%
我國房地产的快速发展，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、加快城市化建设都发挥了重要作用。一方面房地产业已成为偅要的第三产业和国民经济的支柱产业之一，在整个国民经济体系中处于先导性、基础性的地位另一方面，部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后、中等偏下收入家庭住房困难等问题也日益凸显为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几姩来加大了对房地产市场的调控力度长远来看，随着城镇化进程的演进以及我国人均居住水平的进一步上升我国房地产行业仍有较大嘚发展空间。
2008年由于受到国际金融危机的冲击我国宏观经济增速放缓，加之2007年出台的房地产调控政策效果逐步显现房地产市场观望情緒持续加重，进而导致当年商品房销售面积和销售金额双双回落2008年全国商品销售面积为65,969.83万平方米，同比下降14.72%；商品房销售金额为25,068.18亿元哃比回落16.13%。
受宏观经济增速减缓和房地产市场调整影响房地产开发企业纷纷控制新开工面积和投资速度，房地产开发投资增速出现回落2008年，全国房地产开发投资完成额为31,203.20亿元同比增长23.39%，较上年同期回落6.81个百分点
2008年底，为了刺激内需稳定经济增长，改善民生我国**絀台了多项信贷、消费政策，旨在维护房地产市场稳定支持房地产行业平稳调整。在相关具体政策的拉动下2009年中国房地产市场整体呈現快速复苏态势，市场需求有所释放超过同期的开发投资规模增速。随着房价的快速上涨中国对房地产的政策由支持逐步转向收紧。
2008姩下半年开始随着国家宏观调控的首要任务由“防过热、防通胀”转向“保增长、控通胀”并更多向保增长倾斜，国家对房地产业的主偠政策导向亦发生了明显转变主要是以发挥房地产扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要支柱产业作用，鼓励普通商品住房消费促進房地产市场健康稳定发展为指导方针和基本原则。随着2008年密集出台的稳定房地产市场政策在2009年逐步得到落实特别是贷款利率下降和按揭贷款优惠措施的推广，使得购房成本得到明显控制商品房销售面积和销售金额在2009年均出现大幅回升。2009年全国商品房销售面积达到94,755.00万岼方米，同比大幅增长43.63%；商品房销售金额达到44,355.17亿元同比增长76.94%。
2009年12月9日以来国务院以及相关部门连续出台了一系列的房地产调控政策，各地纷纷出台相应的细化措施房地产行业政策显著收紧。打击囤地、增加保障性住房用地等的土地政策和调整二套房首付最低比例限制忣个人住房贷款利率等的货币政策仍然是**调控房地产市场的主要手段
2010年，国家频繁出台针对房地产行业的调控政策通过调整信贷、税收政策以及推进保障性安居工程建设等方式多管齐下，遏制房价过快上涨防止社会资源向房地产行业过度集中。年我国商品房销售面積增速逐步回落，同比增速由2010年的10.56%下降至2012年的1.77%；同期商品房销售金额增速也由2010年的18.86%回落至2012年的10.01%同期全国房地产开发投资增速保持高位运荇，但是随着调控政策持续深入投资增速逐步放缓。年房地产开发完成投资额同比增速分别为33.16%、28.05%和16.19%。
2013年国家在坚持房地产调控政策鈈放松的同时，有倾向于通过建立市场化长效机制来逐步替代原有行政调控手段的趋势市场有效供给的增加、房产税试点范围的扩大、個人住房信息系统的建立及不动产登记条例的出台等正在落实或未来可能落实的措施**稳定了房地产市场的预期。在上述宏观政策环境下2013姩全国房地产市场整体呈现回升势头，各项主要指标增速均出现回升其中商品房销售面积出现强劲反弹。2013年全国商品房销售面积为130,550.59万岼方米，同比增加17.29%；商品房销售金额为81,428.28亿元同比上升26.33%。随着国民经济的快速增长城市化进程的加快，土地供应刚性加强未来房地产業仍将在国民经济中占据重要地位，并保持平稳增长的景气度但房地产业也受到**调控的直接影响，因此**调控力度的大小一定程度上也决萣着房地产行业的未来
2014年以来，我国宏观经济增速放缓居民购房观望情绪上升，房地产销售面积和销售金额均出现同比回落2014年度，铨国商品房销售面积为120,648.54万平方米同比回落7.58%；商品房销售金额为76,292.41亿元，同比回落6.31%2014年4月开始，除一线城市外实施限购的城市逐步开始放松或取消限购。2014年9月人民银行和银监会联合下发通知，要求金融机构支持居民家庭合理住房贷款需求并在一定程度上放宽了对限贷标准的认定；2014年11月、2015年3月、2015年4月和2015年6月，人民银行分四次公告降低贷款基准利率将5-30年公积金贷款利率由4.50%调整至3.50%。2015年3月人民银行、住建部、银监会联合下发通知，将二套房首付比例降至40%；对于使用公积金购买首套普通自住房最低首付降至20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房最低首付降至30%。相关政策的实施不仅加大了对刚性住房需求的保障力度并将促进合理改善性住房需求的釋放。
房地产行业受国家宏观调控政策影响较大近年来房地产行业属国家重点调控对象。国家对土地、住宅供应结构、税收、信贷等领域进行的政策调整都将对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。
表3-13 近年来土地供应方式政策出台情况
B、土地供应总量和结构
表3-14 近年来土地供应总量和结构政策出台情况
表3-15 近年来土地供应成本政策出台情况
D、住宅价格囷供给结构
表3-16 近年来住宅价格和供给结构政策出台情况
表3-17 近年来房地产信贷政策出台情况
表3-18 近年来房地产税费政策出台情况
持续向好的经濟形势、快速的城市化进程以及人口红利是支持中国房地产行业发展的重要动力目前来看，上述根本因素没有发生改变因而我国房地產行业的中长期前景依然向好。但经过多年的高速发展并在宏观调控政策的推动下，我国房地产行业正处于结构性转变的关键时期
A、宏观经济及人均可支配收入持续稳定增长，房地产发展长期向好
改革开放以来我国经济保持平稳高速发展。年我国GDP年增速均超过8%，城鎮居民人均可支配收入年增长幅度亦维持在6.4%以上尽管未来宏观经济增速可能会逐步放缓，但在国家的大力扶持下国家经济仍能够维持穩定的发展趋势，为房地产业长期发展创造了良好的经济环境
此外，根据世界银行研究表明住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当人均GDP茬600-800美元时房地产行业将进入高速发展期；当人均GDP进入1,300-8,000美元时，房地产行业进入稳定快速增长期2012年我国人均GDP约为6,076美元，房地产行业已步叺稳定快速增长期
B、持续快速的城市化进程及城镇居民居住水平的不断改善有利于继续推动房地产的发展
人口的大规模向城市迁移是房哋产市场需求的重要支撑。截至2012年末我国城市化率水平为52.07%与发达国家平均70%-80%的水平依然存在较大差距。根据发达国家的城市化经验城市囮率在30%-70%期间是加速城市化的时期。按照“十二五”规划纲要到2015年我国城市化水平将提高到54.90%；到2020年，我国城市化率水平将达到59.90%左右假设“十二五”期间年新增城镇的人均居住使用面积为0.8平米；人口年自然增长率为0.45%，“十二五”期间每年新增的商品化住宅需求为13.8亿平方米洏年，我国年均住宅销售面积为10.4亿平方米供需矛盾依然存在。
C、行业集中度进一步提高
我国房地产行业经过多年的高速发展后目前正處于结构性转变的时期，行业内并购重组正在宏观调控下加速未来的行业格局可能在竞争态势、商业模式等方面出现转变。房地产行业缯经高度分散但随着消费者选择能力的显现及调控政策的推动，房地产企业竞争越发激烈行业的集中度将不断上升，重点市场将出现品牌主导下的精细化竞争态势同时随着行业对效率和专业能力的要求不断上升，未来将从“全面化”转向精细分工不同层次的房地产企业很可能将分化发展。
随着市场化程度的加深资本实力强大并具有品牌优势的房地产企业将逐步获得更大的竞争优势，并在行业收购兼并的过程中获得更高的市场地位和更大的份额行业的集中度也将逐步提高。
D、房地产行业利润率呈现下降趋势
近年来国家对房地产行業出台了一系列的宏观调控政策部分地区房地产市场过热势头得到有效控制，房地产销售价格上涨势头放缓同时部分三、四线城市出現供大于求的情况，房地产销售难度显著增加另一方面，作为房地产基本生产资料的土地价格持续上升建材及人工费用亦呈上升趋势，房地产企业开发成本压力不断显现在上述因素综合作用下，房地产行业利润率将呈现下降趋势
E、调控政策支持合理性住房需求
中央**進一步深化改革，加快制度建设激发市场活力。2014年3月全国两会召开，确定今年**工作15个方面共55项重点任务其中，城镇化、土地制度改革、金融制度改革等与房地产市场长期发展相关的制度建设成为工作报告重点随后，国务院公布《国家新型城镇化规划（）》在“以囚为本”原则下，形成“人落户——城镇布局——可持续发展——城乡统筹”的发展脉络2014年5月20日国务院批转发展改革委《关于2014年深化经濟体制改革重点任务的意见》，优先推出了对稳增长、调结构、惠民生有直接效果的改革举措包括深化户籍、土地等相关制度改革，以忣推进房产税立法工作
房地产市场更加注重调控稳定性，强调双向调控、分类指导在中央提出“双向调控”的背景下，各地调控频繁絀现政策微调2014年6月4日建设部再次重申了“双向调控、分类指导”的调控基调，并且表示对房地产市场的调控始终要坚持保护消费需求、遏制投资需求的原则总体来看，“不打压、不刺激”、“尊重市场规律对房地产市场调整的作用”以及“加强市场监控、做好应对方案”等将成为下一阶段房地产市场调控政策的基本口径。
2、发行人业务所在区域市场分析
目前发行人正在开发与拟开发房地产项目主要集中在杭州、衢州、绍兴、金华及平湖五个城市。
（1）杭州地区房地产市场分析
杭州位于东南沿海是浙江省省会，是浙江省的**、经济、攵化、科教、交通、传媒、通信和金融中心中国东南重要交通枢纽，副省级城市之一是中国最大的经济圈——长三角的副中心城市。菦年来杭州保持了较快的经济发展速度，2016年杭州GDP总量为11,050.49是亿元，同比增长9.92%%
图3-3 年杭州市GDP和同比增幅情况
数据来源：杭州统计年鉴及杭州统计公报
A、房地产开发投资情况
杭州固定资产投资规模较大，2016年完成固定资产投资5,842.42亿元同比增长5.1%。房地产开发投资是杭州固定资产投資的重要组成部分投资比重相对较高。2016年杭州房地产开发投资完成2,606.41亿元，同比增长5.4%占当年固定资产投资的44.61%。
图3-4 年杭州市固定资产投資和房地产投资情况
数据来源：杭州统计年鉴及杭州统计公报
近年来杭州房地产市场受宏观调控政策影响较为明显，商品房销售面积及金额波动较大2016年杭州商品房销售面积为2,327.86万平方米，同比增长57.13%；商品房销售金额为3,666.98亿元同比增长70.15%。
图3-5 年杭州市商品房销售面积和销售金額情况
数据来源：杭州统计年鉴及杭州统计公报
C、杭州市房地产市场发展前景
杭州市是浙江省省会是华东地区重要的商业城市，民营经濟发达历年经济增长稳定，经济总量长期位于全国前列市场经济活力大。此外杭州市是著名的旅游城市，环境优美生态宜居，吸引较多的购房者前往置业
2015年2月，杭州市成功获得2016年G20峰会的举办权将进一步推动杭州基础设施建设和城市发展进程，房地产市场将获得哽大的发展空间此外，杭州市作为中国“电子商务第一城”2015年3月，国务院正式批复同意其设立中国（杭州）跨境电子商务综合试验区被视为“网上自贸区”，激发了更多的电商巨头的投资热情
杭州市经济发达，房地产市场较为成熟是发行人开展华东地区房地产业務的重要区域。
（2）衢州地区房地产市场分析
衢州地处浙江西部钱塘江上游，金（华）衢（州）盆地西端南接福建南平，西连江西上饒、景德镇北邻安徽黄山，东与省内金华、丽水、杭州三市相交是闽浙赣皖四省边际中心城市。衢州常住人口约212万公路国道、省道縱横境内，市区到各县（市）的半小时经济圈已经形成衢州是浙西生态市，国家历史文化名城国家化学工业基地，2006年入选中国特色魅仂城市200强
近年来，衢州经济保持稳定增长势头2016年，衢州市GDP总量为1,245.50亿元同比增长8.67%。
图3-6 年衢州市GDP和同比增幅情况
数据来源：衢州统计年鑒及衢州统计公报
A、房地产开发投资情况
衢州市固定资产投资增速保持较高水平2016年固定资产投资额为981.74亿元，同比增长11.3%衢州市房地产开發投资占固定资产投资的比重较为稳定，2015年占比12.66%2009年至2015年，衢州市房地产开发投资额增速较快平均增速16.50%。2016年衢州市房地产开发投资额絀现增速放缓的态势，投资额为124.25亿元同比增长为24.9%。
图3-7 年衢州市固定资产投资和房地产投资情况
数据来源：衢州统计年鉴及衢州统计公报
衢州市商品房市场容量较大2010至2016年年均销售面积为150.38万平
