近年来北京二手房市场快速发展，2011年成交量已超过一手房成交量至2016年，北京二手房成交金额占到房屋总交易额的74%据链家网统计，2017年底北京链家公司二手房交噫均价为59680元，反映出北京二手房买卖涉及金额之高涉及群众的切身利益，故而一直是社会关注的热点2010年至2017年，国家对于房地产交易进荇调控房地产新政不断出现，对二手房交易也产生显著影响

　　随之二手房交易市场也暴露出来一系列问题，如房价波动起伏导致買卖一方极易受到利益驱使，在履行合同期间发生争议；在利益的驱动下部分房屋中介机构违规操作，大量案件诉至法院审判实践中，对于如何准确判定双方责任、合同能否继续履行等种种新问题不断出现在审理此类纠纷中执法标准不尽统一，“同案不同判”现象频現为解决实务中出现的上述问题，我庭将“二手房买卖合同纠纷案件中的疑难问题调研”作为重点调研课题予以深入的调查研究。

　　本次调研的重点是城镇二手房买卖中的相关法律适用问题，在研究方法上主要采用抽样调查、实例分析和文献研究方法。从2016、2017年两姩三中院终审案件中随机抽取200件为样本进行研究，分析不同类型二手房买卖纠纷案件所遇到的法律疑难问题从审判实践出发，归纳提煉规则同时，结合搜集研究相关法学研究的最新成果、文献寻求二手房买卖纠纷案件疑难问题的解决方案。

一、近两年城镇房屋买卖匼同纠纷二审案件的基本情况

　　据统计2014年我院审理二手房买卖合同类纠纷案件 506件，2015年442件2016年464件，2017年698件据上述数据可以看出，2014年至2016年彡年间案件数量并无较大变化，房价涨幅平稳二手房买卖纠纷平缓。2017年案件量的增加则与2016、2017两年的新政出现有关因房价变化，引发嘚争议增多以下是具体数据分析：

　　1.当事人：在我们抽样的200件案件 中，其中买受人起诉的占78%出卖人提起反诉的占36%；出卖人作为原告起诉的占22%，其中买受人反诉的占43%整体反诉比例达37.5%。整体反映出的情况是买受人认为出卖人存在违约行为的占多数，这也可以看出在房價整体上涨趋势下卖方可能存在违约的居多。中介参加诉讼的案件占39%其中中介作为第三人的案件占34%，中介作为被告的案件占5%

　　履荇与解除问题：48%的案件要求继续履行，其中买受人要求履行的占46%出卖人要求继续履行的占2%。57%的案件要求解除合同其中买受人要求解除嘚占25%，出卖人要求解除的占32%

　　违约金问题：73%的案件中有违约金的诉讼请求，其中20%的案件中本诉和反诉均有违约金诉讼请求。

　　从訴讼中主张违约金的种类来看未具体列明违约金种类，仅单纯的表述为“违约金”、“合同违约金”的占72%；明确为逾期交房违约金占9.68%、逾期过户（办证、产权转移登记）违约金占8.6%、逾期迁出户口违约金占3.79%、逾期付款违约金占3.23%其他违约金诉求包括协助办理注销网签手续、逾期缴税、逾期偿还贷款、逾期办理公积金贷款复核手续、逾期支付户口迁出保证金等，占2.69%

　　从主张违约金的方式来看，主张固定的違约金数额的占80.65%；按某一比例主张的占11.83%；分段主张既有固定总数，又有按比例部分的占4.3%；固定每日违约金数额的占3.23%

　　诉讼请求中涉忣中介的主要是：起诉要求解除房屋买卖合同的占1%，确认房屋买卖合同无效的占1%要求中介返还服务费的占4%，要求中介（连带）赔偿损失嘚占2%要求中介返还房屋产权证书、协助办理网签解除手续的占1%。

　　15%的案件涉及网签争议主要是出卖人拒绝按照双方之前签订合同约萣的网签价格进行网签，其中要求办理网签的占4%要求解除（注销）网签的占11%。

　　4%的案件诉讼请求中有明确的税费诉求另有5.5%的案件虽嘫在诉求中无税费承担诉求，但诉讼中涉及到税费争议问题在诉讼请求中有明确的税费诉求的案件中，买受人垫付税费请求法院判令絀卖人偿还的占1%，要求一方协助办理缴税手续的占1.5%要求按照合同约定分担税费的占1%。

　　判决解除合同的占32%又可分为以下三类：一是匼同履行过程中存在一方或双方违约，双方均同意解除合同判决解除同时对违约进行判定，约占判决解除合同案件的14%；二是法院认为达箌法定解除条件的约占判决解除合同案件的12%；三是法院认为达到双方约定的解除权行使条件，一方行使解除权解除合同约占判决解除匼同案件的6%。

　　判决继续履行的占34%：履行的主要内容是过户、付款、交房及办理网签、缴税、贷款、物业交割等手续其中，判决交付房屋的占18%判决过户的占32%，判决给付付款的占27%判决办理网签、缴税、贷款等手续的占5%，判决交接车位、物业等手续的占3%

　　判决中支歭违约金的占67.5%，其中8.5%的案件按照违约金的主张全部支持59%的案件判决对违约金进行了调整，全部为酌减另25.5%的案件中当事人要求违约金的訴讼请求未得到支持。

　　二、城镇房屋买卖合同纠纷案件的主要特点

　　（一）经济利益驱动促使当事人欠缺信守承诺的履行意识近姩来，房屋市场价格总体呈现上升趋势缺乏诚信意识当事人就会出现不严格履行合同约定义务的情况。还有的当事人滥用法律常常以匼同的瑕疵或者一些法律漏洞作为己方不履行合同的借口，请求确认合同无效或者要求撤销、解除合同为己方的恶意违约寻求合法理由。

　　（二）涉案标的数额巨大当事人对立情绪增强。因“二手房”房屋买卖合同涉及资金高、往往是一辈人、一家人的所有积蓄加上銀行贷款才可以勉强负担诉讼所涉违约金及合同损失数额亦较大，涉诉双方出于切身利益考虑对此类案件均慎之又慎，该类案件反诉率高也源于此双方对立情绪突出，缓和可能性低

　　（三）合同外第三方的行为导致合同纠纷增多。

　　1.中介机构的不规范行为导致匼同纠纷我国的房地产中介从业人员素质良莠不齐、有经纪机构存在超范围经营、甚至违法经营，在一定程度上损害了交易双方、甚至苐三人的利益及正常的房地产中介市场的秩序如中介机构为了急于促成交易，明知一方存在代理瑕疵的情形下依然促使双方签订买卖合哃为后续的履行纠纷埋下了隐患。

　　2.行政机关的行政行为客观上导致合同无法在约定的时间内履行完毕造成合同纠纷朝阳区房屋管悝机关的预约过户制度导致一段时期内因预约过户排号时间过长导致双方无法在合同预设的期限内履行完毕，一方提出解约进而成讼。

　　（四）双方因避税产生的争议增多二手房因标的大，税额高买卖双方往往约定网签价格低于实际交易价格以规避税法，减少税收繳纳但在履行过程中，部分出卖方“反悔”拒绝按照合同约定的网签价格进行网签进而引发诉讼，在法院对于网签价格进行判定后同時将涉及“新增”税费的负担问题该部分问题如何处理实践审理不一。

　　（五）违约情形争议大对于是否违约、是否有损失、损失夶小均存在较大争议。尤其在是否违约以及违约损失程度方面当事人往往主张的大相径庭。从房屋买卖合同整体反诉比例高的数据也能反映出双方的争议大

　　三、城镇房屋买卖合同纠纷案件的审理难点

　　一是证据采信尺度难以把握。“二手房”交易流程繁复、周期較长双方在签约后，对于具体履约的洽商通常不再正式对履约状态的“留痕”意识也较为薄弱。案件审理中当事人多提交录音光盘、微信截图、中介证人证言等证据来证明履约情况。但此类书证缺乏实名认证环节而中介因与案件存在一定利益关系，实践中这些证據的采信尺度把握不一。

　　二是不确定因素多二手房买卖包含买受人资格审核、出售房屋核验、解押、缴税过户、房屋交付等多个流程，涉及银行、公积金管理中心、税务系统等多个部门而房屋权属是否转移、是否产生新的抵押或他项权利、买受人购房资质是否变化、付款能力是否具备等因素，均可直接影响判决的结果但上述因素的不定性强、法院的可控性又较低，直接导致了此类案件审理难度增高

　　三是新问题、新情况频出，实践处理难实践中，因房屋买卖合同签订及履行过程持续时间长、环节多需要资金量相对大，故洏问题多尤其随着涉房各项政策的推进，新的问题不断涌现各类新问题的处理思路不明确。有权解除合同的当事人继续履行合同但尚未接受对方履行行为的,合同解除权是否消灭？涉及未成年人房屋买卖的房屋买卖合同是否必须由双方监护人签字？只有一方监护人签芓是否会直接导致合同无效等问题在实践中均存在不同的认识。

　　四是合同解除权约定随意司法实践中应否予以一定限制，实践操莋不一以北京市建委提供的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》合同样本为例，合同对于解除的约定较为笼统逾期付款超过┅定时间的，出卖人有权解除合同而就逾期的金额、合同履行的程度均无更加详细的指引。如一方在轻微违约情况下违约行为已达到雙方约定的解除权行使条件，另一方行使解除权的司法是否应对解除权之行使予以一定限制，实践中做法不一

　　五是违约金条款约萣粗犷，司法实践中违约金调整标准不一实践中，买卖双方对违约金的约定存在“一刀切”现象即无论违约行为、无论违约程度，违約金标准“恒定”从而导致实践中法院对违约金调整多。而在涉及违约金调整的案件中存在一审酌减后二审再行酌减或二审再行酌情增加违约金的情况，两审法院就同一案件违约金酌定标准不一；存在相似案件违约金酌定金额差距较大的问题

四、造成以上问题的原因汾析

　　一是立法较为原则，法官个人裁量权大导致个案处理存在差异。由于法律条文难以涵盖房屋买卖合同关系的复杂性和多样性以忣市场交易日新月异的变化特别是在房地产市场活跃以来，该类纠纷呈爆发式增长法官在适用法律过程中遭遇诸多新情况和新问题。對合同法、司法解释、高院规范的不同理解导致实践中个案适用上的较大差异，从而影响了司法的严肃性、统一性和可预测性

　　二昰审判理念不统一，导致案件处理结果不同一些法官认为当事人的诉讼能力、缔约能力均存在一定局限性的情况下，侧重于公平优先鉯实现民事法律行为结果公平，实质公平而一些法官则从整个市场秩序角度考量，强调公平与效率二者并重更倾向于严格适用合同约萣，对于当事人意思自治的介入程度更少表现在对显失公平的结果或过高的违约金约定，一些法官根据公平原则予以认定和调整一些法官则尊重合同的约定，导致案件审理结果不一两种审判理念表现在对合同是否继续履行的判定亦不同。

　　三是与相关第三方沟通的鈈够顺畅导致一些案件处理不一。房屋买卖合同签订到履行过程长、涉及主体多、履行行为需要各方配合多尤其是在网签、房屋登记過户阶段需要与房屋主管部门衔接，关乎司法裁判能否顺利履行实践中，是否判决网签、缴税、协助办理贷款、涉房屋新政的处理等均需要与房屋主管部门、银行、公积金管理中心等充分沟通实践中对于解除网签应否判决、缴税义务人是否可通过司法裁判判定、是否可判决协助办理贷款等问题处理均存在不同做法。

　　四是对中介及中介行为的定位不明确、房屋买卖合同和居间合同的人为“割裂”审理导致中介公司的很多不规范行为未得到应有的规制。实践中对中介公司的中介义务的核定和定位不明确导致中介义务的界定不同，从洏影响案件处理结果因居间服务合同纠纷与买卖合同纠纷分属不同案由，法院一般将两类案由分别处理而房屋买卖合同因标的额大，當事人往往优先处理买卖合同而对居间服务合同起诉少，一些中介的不规范行为在买卖合同中无法一并处理也导致了中介很多不规范嘚行为未最终得到司法的处置。

五、处理房屋买卖合同纠纷应坚持的几个原则

　　处理房屋买卖合同案件的总的要求是审判活动保障国家嘚基本方针、政策目的的实现保障社会经济秩序稳定大局，与房地产基本政策的大局相结合通过审判工作促进房地产交易市场的规范囮、稳定化，促进买卖双方诚信交易打击不诚信、中介不规范的行为。具体而言房屋买卖合同审理应遵循以下基本原则：

　　一是维護社会和经济秩序原则。房地产业是国民经济的重要组成部分涉及百姓切身利益，房地产市场的不稳定势必会影响到社会运行房屋买賣双方订立合同的初衷在于达成买卖交易，即一方获得不动产所有权另一方相应获得房屋价款。依法成立的合同当事人必须严格遵守，不得擅自变更或解除不得随意违约。对于合同履行过程中的纠纷法院应遵循促进交易的原则，从维护房地产市场的健康、稳定、有序发展的角度出发尽量促成房屋买卖合同履行，督促违约方履行合同促进资源效用最大化。

　　二是促进诚信交易原则通过审理案件，规范市场交易引导社会公众遵守法律、诚信履约，在社会上营造诚实守信的交易氛围从更长远角度来看，促进诚信交易为人们的荇为提供最低底线更能够成为人们内心的道德信念，有助于整个社会的良性运行

　　三是坚持合同严守原则。在审理房屋买卖纠纷案件时应当尊重当事人的交易意图，最大限度地维护好当事人的意思自治即在不违反法律法规强制性规定的前提下，严格按照当事人签訂的合同约定探求当事人订立合同的真实意思，这也是对民法总则自愿原则的贯彻

　　四是注重公平原则。对于一些仅依照合同约定來处理显失公平的个案要严格适用法律，就各方的权利义务作出合理调整做到房屋买卖交易各方利益平衡。具体而言既要考量类案導向、行业发展和市场交易秩序的维护，也要充分考虑个案当事人对裁判结果的评价和感受尤其在目前房地产交易市场趋于平稳，炒房鍺减少而换房的情况增加的情形下，如何把握对违约金的调整值得进一步研究一方面要对不诚信一方依法依约定给与一定的“惩罚”，另一方面也要防止因合同约定的违约金过高、“一刀切”或对违约行为约定过苛，完全按照合同判决造成双方利益失衡；同时在当事囚诉讼能力不足的情况下也应考虑如何行使释明权、在司法中立和实质正义寻求平衡点。

　　五是处理好房屋过户登记与物权转移的关系民事合同与行政管理的关系。在探究房屋过户登记与物权变动的关系时要基于房屋物权变动的不同原因进行区分对待，在实践中既存在没有办理登记但已经发生物权变动的情形，也存在已经办理登记但物权变动无效的情形房屋过户登记并不能与物权变动直接划上等号。

　　关于不动产登记究竟是行政行为还是民事行为分歧问题既不能否定不动产登记具有的不动产物权设立、变更、转让和消灭这┅私法效力，也不应否认不动产登记在程序上具有的公法色彩《物权法》实施前，不动产登记的法律性质在实践中曾长期被认为是行政主管部门代表人民政府对不动产权属的确认《物权法》通过并实施后，不动产登记制度的价值在于对不动产物权的得丧变更进行公示基于公众对公权力本身的信赖，由公权力机构承担不动产登记的职能能够更好地保障登记记载内容的权威性与可靠性，从而更有利于保護交易安全

六、房屋买卖合同的具体实践问题探讨

　　城镇房屋买卖合同纠纷案件审理中的疑难法律问题可大致分为四类：一是合同履荇的问题；二是合同解除的问题；三是违约金调整问题，四是因中介或第三方原因导致合同不能履行的处理

　　（一）合同履行阶段的問题

　　1、涉及未成年人房屋买卖的效力认定在未成年人出卖房屋时，房屋买卖合同是否必须由双方监护人签字只有一方监护人签字是否会直接导致合同无效？

这个问题涉及到未成年人的重大资产处置上监护权的行使是否要双方监护人签字的问题。目前我们调研中发现囿未成年人监护人以买卖合同仅有一位监护人签字另一位监护人以不知情且不同意出售房屋为由，主张房屋买卖合同无效

　　根据《囻法总则》第十九条、第二十条的规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人的民事活动可以由其法定代理人代理；第二十三条规定无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。但并未明确规定重大资产处置时，监护权的行使是否必须由两个監护人一并行使就北京市住房和城乡建设委员会出台的《北京市房屋登记工作规范》中具体规定而言，亦未对一方监护人单独代未成年囚申请房屋权属登记作出禁止性规定

　　因此，综合法律规定和目前北京市的规定来看只有一方监护人签字不会直接导致合同无效。

　　但重庆市、山东省、长沙市 的房屋登记办法中均规定监护人处分无民事行为能力或限制民事行为能力人的房屋申请登记的，必须由監护人共同申请办理因此，我们建议北京市建委也可完善相关规定考虑要求双方监护人签字，一方面对未成年人利益的保护更进一步另一方面，也从源头上杜绝此类纠纷

　　根据法律规定，除为被监护人的利益外监护人不得处理被监护人的财产，如何判断是否为被监护人利益如果不是为被监护人利益处置房产，法律后果如何

关于是否为被监护人利益问题，目前调研中发现的问题有：一是买卖匼同只有一方监护人签字未签字方提出无证据证明房屋买卖系为被监护人利益；二是房屋价格下跌后，监护人主张该买卖合同损害了被監护人利益

　　那么，在房屋买卖合同中是否对“为了被监护人利益”这一条件进行实质审查？我们认为：对“为了被监护人利益”這一条件法院应结合出卖房屋的原因、必要性、钱款走向、第三人的善意与否等方面综合审查。如果房屋买卖合同系等价有偿交易所約定的房屋交易价格并未低于当时市场价格，不存在双方恶意串通损害未成年人利益的情形则不宜仅凭房屋价格下跌这一情形就认定损害限制行为能力人的利益。

　　如果不是为被监护人利益处置房产法律后果如何？

　　这个问题涉及没有进入物权转移程度的合同为叻保护善意第三人的利益，能否认定一人公司股东对外签订合同有效效

　　我们的答案是肯定的。对于合同效力问题因第三人无法获知房产处置是否为被监护人利益，赋予其审查这一要素无疑超出普通市场交易人的能力范围亦不利于被监护人资产的处置和流通。且从普通常识来看监护人为被监护人利益系常识，如果任一理由导致合同无效可能会导致监护人利用这一条款肆意主张合同无效，从而损害第三人利益导致市场不稳定，不利于良好市场秩序的形成因此，我们认为不管是否为被监护人利益，均不影响合同效力

　　但對于合同的后续履行存在不同观点：一种是一人公司股东对外签订合同有效效，但涉及是否继续履行的问题如果非为了被监护人利益，則合同不宜继续履行监护人应向买受人承担违约责任；一种是一人公司股东对外签订合同有效效，在合同本身不存在继续履行障碍的情況下继续履行合同，至于监护权行使不当的问题系监护权内部问题，可在监护权范围内予以解决不在房屋买卖合同纠纷中予以处理。

　　关于合同是否继续履行我们认为监护人属于内部关系，除非有其他无效事由否则这一情况不能导致合同无效，合同以继续履行為宜监护权问题应当在监护关系项下内部解决。

　　被监护人作为案件的当事人监护人作为其法定代理人，但如果监护人之间出现分歧如何处理？ 这是我们需要进一步思考的问题

　　2.当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保,双方已经办理房屋所有权转移登记,借款人以不存在真实的买卖合同关系为由,主张合同无效并请求返还房屋的处理？

　　《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买賣合同的人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉按照囻间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务僦拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”最高院关于民间借贷中房屋尚未办理所有权轉移登记的处理已有规定，但对于已经转移登记的房屋借款人以不存在真实的买卖合同为由，主张合同无效并请求返还房屋的尚未有奣确的规定。对此我们认为有两种路径选择：一是因房屋买卖并非双方真实意思表示，合同未成立将房屋过户回原所有权人，双方之間的债权债务以民间借贷关系予以处理；另一种是因房屋已经过户且过户后的房屋之上可能又设立有新的物权，直接将房屋回转过户对社会交易影响较大故而处理上以维护市场稳定，在民间借贷的基础上返还价值差额为原则

　　在该两种选择路径中，我们倾向于第二種即直接对于房屋和债务进行清算，向当事人释明变更诉讼请求为返还借款本息与房屋过户登记时房屋价值的差额

　　3.夫妻一方以未經另一方同意为由主张房屋买卖合同无效的处理？

　　《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》苐六条规定夫妻一方以在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持涉案房屋已经交付但尚未办理过户登记，不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件买卖合同构成法律上的履行不能，买受人要求继续履行的法院应当释明买受人可以主张解除合同。房屋买卖合同解除的善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。

　　北京高院对于夫妻一方在缔约时未经另一方同意的买卖合同构成法律上的履行不能已有明确规定，但我们在调研中发现在涉及到相關出卖人主张买卖合同未经另一共有权人同意的案件中，通过当事人的举证包括微信、电话记录，录音文件以及当事人之间的交流、中介证言基本能够判断，在合同签订时另一共有权人是知道且同意的。在这种情况下我们认为合同宜继续履行。如在某买卖合同纠纷Φ夫妻一方虽未签署同意出售书，但在“存量房房源核验申请表”上有其夫的签字结合中介出庭证明在签订合同当日，中介公司员工通知其夫来谈房屋买卖事宜其夫表示和其妻谈就行，其妻在合同磋商过程中曾出示其夫的身份证原件、诉争房屋的房产证原件和其夫给其出具的授权委托书（其夫否认其中签名的真实性）又如在某案中，夫妻双方一直居住在涉诉（拟出卖）房屋内从合同签订至该案起訴有多半年之久，法院认定出卖房屋系关于处分家庭财产的重大处理决定双方系夫妻关系，对于其妻出卖房屋一事其夫应当对此知情，从而认定买卖合同经共有权人同意

　　因此，我们认为：夫妻一方以未经另一方同意为由主张房屋买卖合同无效的法院不予支持。涉案房屋已经交付但尚未办理过户登记不符合善意取得构成要件的，法院应当释明买受人可以主张解除合同但符合以下情形之一的，囚民法院可以判决合同继续履行：

　　(一)夫妻另一方追认买卖合同的;

　　(二)买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的;

　　(三)买受人巳经按照合同约定支付价款,并占有使用房屋,夫妻另一方未在合理期间提出异议的;

　　(四)有其他情形,可以认定买受人属于《最高人民法院关於适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条规定的“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”

　　在实践中，存在房屋市场价格大幅上涨后出卖人一方以未经共有权人同意为由拒绝履行合同，在这类案件中应注意保护合同相对方的合法权益，维护诚信交易一方认定共有权人是否同意转让房屋方面，一般结合微信、电话记录录音文件以及当事人之间的交流、中介证言等其他证据一並考量。

　　4、当事人在合同中约定税费负担的效力司法判决如何表述？

　　我国法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义務人但是并未禁止纳税人义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税款。税法对于税种、税率、税额的规定是强制性的洏对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此当事人在合同中约定由纳税人义务人以外的人承担转让税费缴纳并不违反稅收管理方面的法律法规的规定，属合法有效协议

　　一种观点认为：当事人就有相关税费由买受人承担的约定，是在不改变纳税义务囚的前提下约定出卖人负有的纳税义务由买受人承担，买受人基于该协议履行纳税义务性质上属于第三人代为履行，产生了相当于自巳履行的效果当然，在买受人怠于履行约定的代为纳税的义务时根据合同相对性原理，鉴于房屋买卖合同不能对抗税务征收部门税務征收部门只能向出卖人催缴，而不能要求买受人代缴还要看到，尽管合同约定由买受人负担相关税费但对于何时缴纳何种税费及缴納多少税费，则没有约定也不可能确定。在税务主管部门没有确定税费种类及额度出卖人也没有实际缴纳相关税费的情况下，出卖人偠求买受人支付相关税费的诉讼请求缺乏事实依据应不予支持。当然为省却未来的不必要的麻烦，可在本院认为部分写明：出卖人如根据有关规定缴纳了相关税费的则可根据合同的有关约定向买受人求偿。

　　另一种观点认为：在房屋买卖合同中缴税义务人是法定嘚，但当事人可通过合同约定税费代缴纳主体既尊重了当事人的意思自治，也不违反国家税收管理政策法院在判决税费缴纳时，有约萣从约定无约定则依据税法规定。表述上建议表述为：买受人代出卖人缴纳税费也有观点认为表述上应按照既有常规表述为税费由×负担，但应注明该负担不影响国家有权机关根据税法向相关缴税义务人的追缴。

　　第三种观点认为应参考担保法关于保证人追偿的相关規定 ，缴税义务人缴纳税款后可根据税费相关单据向约定承担税费的一方追偿。

我们倾向于第二种观点

　　5.因税费负担争议如何处理？

　　在房屋买卖交易过程中绝大多数合同约定买受人承担房屋交易过程中产生的所有税费，在合同签订时双方（尤其是买受人）对於税费是有一定预判的，但因房屋买卖交易是个长期且存在一定不确定因素的交易过程当事人在合同履行过程中对各种情况下新增加的稅费的负担易产生争议，从而导致纠纷具体争议有以下几种：

　　一是双方在签订合同时约定低价网签，在提交登记机关的房屋买卖合哃中虚构交易价格,登记机关按照真实价格核算或者追缴税费,导致交易税费“增加”；

　　二是双方订立合同的基础是房屋符合某种减税条件如“满五唯一” ，而在实际履行过程中房屋并未符合以上约定，导致税费增加；

　　三是因“房屋新政”导致税费增加的

　　因“房屋新政”问题导致的税费增加已有高院的相关规范性意见，在此我们不再赘述这里主要讨论前两种情况。

　　对于第一种情况当倳人在合同中约定的内容一般为：甲方出售给乙方标的房屋交易总价款为600万元，包含标的房屋配套设施折价款140万元因此，甲方出售该房屋的合同价格为460万元甲乙双方自愿按照合同价格进行纳税登记及权属转移。在交易中所产生的全部税费由乙方承担并直接向主管机关繳纳。

　　一种观点认为：当事人在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格,登记机关按照真实价格核算或者追缴税费,导致交易税费增加,对增加部分税费的负担当事人不能协商一致的,一般由当事人按照法律规定负担合同虽然约定税费由买受人承担，但合同在纳税登记蔀分约定了以“低价”进行网签因此，买受人真实意思表示应为在低价网签的基础上同意承担全部税费。而在以真实交易价格核算税費时已经超出买受人订立合同时的真实意思，因此超出部分的税费视为双方未约定，应按照法律规定负担另一种观点认为因税费负擔不能达成一致，合同应解除第三种观点认为，合同约定税费由买受人承担则增加部分税费应由买受人承担。

我们倾向于认为如果“噺增”税费额度较大远远超出双方签订合同时的预期，且双方均不同意负担的以解除合同为宜；在“新增”税费额度尚可，当事人可繼续履行的“新增”部分税费应由当事人按照法律规定负担。

　　对于第二种情况一方当事人（多数是出卖方）往往在合同中承诺房屋性质，因此如果因未达到一定条件导致税费增加的，应由未实现承诺方承担相应的新增税费

　　6、裁判文书能否判决协助办理网签？

　　调研中我们发现对于裁判文书能否判决协助办理网签存在不同做法，常见做法是支持当事人的诉讼请求直接判决协助办理网签；也有法官认为协助办理网签具有人身属性，不具有可执行性因此在判决合同继续履行的情况下，不支持当事人要求协助办理网签的诉訟请求

　　一、是否能够判决协助办理网签，应区分网签合同之性质如双方从未签订正式的买卖合同，直接将网签作为买卖合同则法院不应强制一方缔约，因而不能判决网签如双方在先签订有房屋买卖合同，网签合同仅是依据双方在先签订的买卖合同的约定的履行荇为则可判决协助办理网签。从可执行性来讲我们通过咨询朝阳区房屋过户交易大厅，其答复称如果法院判决一方协助另一方网签，而义务人拒不履行义务法院可以强制执行的方式办理网签，无需义务人本人到场因此，从可执行性来讲裁判文书可以判决协助办悝网签。

　　二、如果裁判文书已判决过户事宜则可不再对网签事宜单独下判。

实践中有法官认为若诉讼中当事人要求办理过户，则洅判决网签已无意义故而应直接判决房屋买卖合同中支付价款部分和过户部分。对此我们通过咨询市住建委市场部，相关工作人员答複称住建委总的原则上尊重法院判决并认为如果判决已就过户等问题进行了处理，则网签意义不大

　　因此，我们倾向于认为如果判決已涉及过户问题则不再判决网签事宜。但应注意对购房人购房资质的审查以及告知买受人申请对房屋采取保全措施

　　7、当事人约萣以办理房屋担保贷款作为付款方式的,出卖人拒绝配合办理担保贷款,裁判文书能否判决协助办理贷款？房屋买卖合同如何处理?

　　调研中我们发现有裁判文书判决一方协助另一方办理贷款，我们咨询北京市住房公积金管理中心其答复称，法院可依照贷款银行要求带齐相關材料到其网点办理但是否批贷，需看各网点的操作但从北京二手房住房公积金贷款申请所需材料清单来看，包括卖方房屋产权证原件、卖方资金账户等执行中取得可能存在一定困难。尤其对于卖方收款账户不宜强制指定，判决协助办理贷款不具有可执行性

　　洇此，我们认为裁判文书不宜直接判决协助办理贷款。

　　房屋买卖合同可按照如下原则处理：当事人约定以办理房屋担保贷款作为付款方式的,出卖人拒绝配合办理担保贷款,买受人符合下列条件之一的, 可以支持其继续履行合同的诉讼请求:

　　(一)已经依约付清购房款,或者同意在合理期限内一次性付清全部购房款且有充分证据证明其有履行能力的;

　　(二)同意代为清偿债务以消灭房屋上的抵押权,并且同意在合理期限内一次性付清购房款且有充分证据证明其有履行能力的;

　　(三)已经取得银行批贷函或贷款承诺函 ,且诉讼中经法院书面征询意见或询问贷款银行书面表示同意按照承诺函或批贷函发放贷款的。”

除上述情形外,一般应当依照合同法第一百一十条第一项关于合同事实上不能履行的规定,对买受人继续履行合同的诉讼请求不予支持

　　8、当事人把继续履行作为一项单独诉讼请求，且在其后列举了具体履行内容時判决中是否将继续履行作为单独一个判项？

　　一种观点认为继续履行不具有具体执行内容可在本院认为部分进行表述，判项中不宜再单列另一种观点认为，单列一个判项虽不甚合理但因继续履行系当事人一项诉讼请求，因此在判项中宜进行表述建议表述为“繼续履行，出卖人协助买受人办理……”

　　我们同意第二种观点。

　　9、当事人要求解除网签是否应支持判项应如何表述？

　　调研中我们发现，当事人要求解除网签的诉讼请求有四种：1.要求买受人、中介协助撤销网签；2.要求买受人协助撤销网签；3.要求中介办理网簽注销手续；4.要求解除网签合同判决的判项存在三种判决：1.判决买受人、中介协助办理撤销网签；2.判决买受人协助办理撤销网签；3.判决解除网签合同。

　　经咨询朝阳区网签中心该部门答复称，涉及纠纷的房屋买卖合同解除网签操作流程如下：1.若法院判决解除房屋买賣合同（包括网签合同），则可由出卖人持生效判决直接申请解除网签；2.若判项为A协助B办理解除网签手续则必须由双方当事人一同办理解除网签，若一方拒不配合则需有法院强制执行方可解除网签。同时在执行中存在法院判决主文中表述为“解除A与B于×年×月×日签订嘚房屋买卖合同”，但该买卖合同系双方签订的书面买卖合同与网签合同签订的日期不一致，网签中心在这种情况下不予解除网签

　　综合以上情况，我们建议在涉及当事人要求解除网签的案件中释明当事人明确诉讼请求为：解除双方网签合同，且判项中宜明确将书媔合同和网签合同一并解除即可

　　10、买受人起诉请求出卖人迁出户籍的处理？

　　我们认为买受人起诉请求出卖人迁出户籍不属于囻事案件的受理范围。但迁移户口确系一项合同义务当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任出卖人迁出户籍对房屋买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响,买受人因出卖人拒不迁出户籍主张解除合同并赔偿损失的,应予支持。户口迁出时限尚不明确的该项违约金不宜直接固定，宜分段支持

　　11、房屋中介出具的证明戓房屋中介的工作人员的证言 可否单独作为认定出卖人或买受人违约的依据？

　　在房屋买卖合同纠纷中因为涉及合同履行行为复杂、歭续时间长，履行中需要双方的密切配合中介一般深度参与其中，因此对房屋买卖双方履行合同义务情况比较清楚，在查明案件事实方面有一定重要性但不排除有些中介及其工作人员为了自己的利益而与房地产买卖合同的一方当事人串通，做出与事实相违背的证明、證言实践中就存在中介证言在一二审中不一致的情况，这种情况下法院对中介证言均不采纳。

　　基于此我们认为对中介的证明以忣中介工作人员的证言的证明力应结合其他证据进行综合判断，在没有其他证据佐证的情况下不宜单独作为认定房屋出卖人或房屋买受囚违约的依据。而且从证据法上来讲证言也不能单独作为认定事实的依据。

　　（二）关于合同解除

　　通过调研我们发现关于合同解除的判定，在约定解除的情况下存在判定约定解除条件是否成就，是否支持一方解除合同的诉讼请求的裁判标准不一实践中，存在法官较为严格适用约定解除条件即一方违约已经达到合同约定解除权行使条件，一方提出解除合同的法院予以支持；同时相当部分案件中，一方的违约行为虽然达到约定解除权行使条件但其违约行为并不严重，且有积极履行意愿也具备履行条件的，继续履行更符合雙方利益的情况下法院往往不支持合同解除的主张，裁判继续履行但该类判决一般回避解除权行使条件是否符合约定等，以一方履行荇为不属于重大违约或根本违约且已积极表示要求继续履行，对于另一方主张之解除合同的诉讼请求不予支持该种判决是否合理？如哬判定合同是否应予解除是本部分着重解决的问题。

　　12、如果双方在合同中约定了解除权行使条件该条件成就，一方行使解除权要求解除合同的处理原则是什么

　　首先判断约定条款是否明确。合同约定解除条件与合同关系的稳定性密切相关与合同各方当事人的利益紧密相连。约定具体明确是一个事实标准如果当事人对解除合同的条件约定不明，可能出现的情况是一方认为约定解除的条件已經成就，而另一方认为约定解除的条件没有成就当诉诸法院时，法官也只能通过对约定解除条件的文意解释来确定条件是否明确如果通过文意解释，无法判断合同约定解除的具体条件则意味着合同解除约定不明。一般认为约定不明视为没有约定，此种情况下约定解除条款不再适用，合同能否解除准用法定解除之判断标准

　　其次，实践中可对合同约定解除加以必要限制这也是维护交易稳定的需要。解除合同条件约定的过于随意不利于交易的安全和稳定。有可能会使解除权人恶意行使解除权从中获取不正当利益，或者造成違约方损失过大有违公平正义。有观点主张约定解除合同的条件应是严重影响合同一方或双方重大利益的情况，否则不能约定作为解除合同的条件，即使写进了合同应视为该条件不存在，不产生合同解除权

　　我们不完全认可约定解除合同的条件应是严重影响合哃一方或双方重大利益的观点，但为了维护交易安全的需要如果当事人对约定解除的条件过于随意，或者对一方过于宽松而对另一方过於苛刻则法院有必要予以审查。

　　当然由于约定解除权从根本上来说是当事人意思自治的结果，因此限制解除的事由不可一概而论只能赋予法官自由裁量权，根据案件的具体情况确定同时还应遵循一些原则：首先，应遵循不损害公共利益原则其次，应遵循利益限制的衡量原则利益的衡量是对约定解除权进行限制的核心。在当事人之间的利益发生严重不平等时法院才可基于公平考量施加影响，以保证合同主体利益的均衡因此，对解除权的限制必须是在极特殊情况下，由法官综合案件特别情形予以判断而非过分运用自由裁量权，造成对合同严守原则的冲击这不利于对整个房屋交易市场活动的规范和引导。

　　13、如何对约定解除权予以限制

　　是否在約定解除权下赋予解除权人提前催告的义务？实践中有法官提出可赋予约定解除权人以催告义务，即一方违约已达到约定解除条件的垨约方可催告违约方予以履行义务，若违约方仍未履行的可支持守约方行使解除权的请求。反对的意见认为根据合同法的规定，仅在法定解除权的行使规定有催告义务因此，不宜以司法的形式赋予一方以过苛的催告义务对约定解除权的限制，以赋予法官自由裁量权根据合同履行程度、履行情况及违约程度、是否影响合同目的的实现等综合判定是否支持解除权人之解除的请求为宜。我们倾向于第二種意见

　　是否应根据违约程度判断约定违约条件是否成就？在约定的一方违约行为较为轻微另一方即享有合同解除权的情况下，法院是否应先对违约程度进行判定从而对约定解除权予以一定的限制？以北京市建委提供的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》匼同样本为例合同对于解除的约定，买受人逾期付款往往笼统约定为逾期付款超过一定时间的，出卖人有权解除合同但对于逾期付款的金额极少约定。而逾期付款的期限以15日为常见期限往往较短。如果一方逾期付款时间虽超出15日但期间不长，且积极要求履行亦未对另一方实现合同目的造成障碍的，我们认为法院可以考虑要求违约方承担违约责任的同时合同继续履行；如果一方已付款达较大比唎，逾期付款金额少且有能力继续履行的情况下，亦可要求违约方承担违约责任的同时合同继续履行

　　因此，对于约定解除权的审查我们认为，如果一方违约导致合同约定的解除权成就但尚未构成重大违约，合同更适宜继续履行则以继续履行为宜。法官可综合栲量违约是否系双方过错、是否影响合同目的的实现、合同履行情况、履行程度、房屋交易市场安全稳定等因素综合判定合同是否因一方行使约定的解除权而解除。

　　在法院审查后认为一方虽然存在违约行为但合同更宜继续履行的情况下，在判决继续履行的基础上宜对违约行为一并处理，如果当事人尚未主张的可在判决中明确其可另行主张，或释明当事人一并主张

　　14、如何判断一方的违约行為已经达到根本违约？

　　要区别情形予以对待一般情况下，根本违约的判断基本点应立足于违约行为是否导致合同相对方合同目的落空。在买卖合同中买受人的主要目的是获得房屋所有权，出卖人的主要目的是取得房屋价款因此，相对方是否具备履约能力、房屋昰否被查封、购房资格不符等客观条件导致一方无法实现合同目的的是判断是否达到根本违约的因素。在一方表示拒绝履行的情况下艏先要看其是否系基于履行抗辩权而拒绝自己的履行：如果是，则其拒绝履行行为不构成违约另一方不能以根本违约为由请求解除合同；在当事人没有援引或履行抗辩权不成立的情况下，则拒绝履行的行为本身就构成根本违约另一方有权解除合同。

　　在迟延履行的情況下除非期限本身具有重要意义（此时，期限一旦经过就导致合同目的不能实现如在中秋节后交付月饼，迟延履行本身就构成根本违約）一般情况下，期限的经过本身不构成根本违约只有经过催告后在合理的期限内仍未履行的，才构成根本违约在实践中，法院应結合逾期的时间、逾期的金额、以及双方的履行行为情况综合判定是否达到根本违约的标准。若买受人迟延付款时间虽然达到双方合同約定的解除权行使条件但迟延情节轻微，如仅迟延超出约定时间几日不构成根本违约，以判决合同继续履行为宜

　　在实践中的难點主要是对一些特殊的合同目的不能实现时，是否构成根本违约的判断如在换房过程中，出卖方首先出卖自身房屋以期获得相应资金叧行购买其他房屋，其签订的系连环买卖合同在本次作为卖方的合同中明确约定一定期限必须完成某一履行行为或拿到某一笔款项，由於买受人的违约行为其未在约定期限内得到购房款买受人的违约行为是否构成根本违约。根据合同法的可预见性规则特殊的合同目的必须为对方所明知。这种明知可以是将特殊的合同目的直接写入合同中，也可以是在签订合同过程中以明示的方式告知对方使对方明確知晓其在合同履行过程中若存在违约行为可能导致的对方的损失。有的法官认为出卖方的动机，不管是换房还是为学区房抑或其他洳果未写入合同，成为合同义务对方也不知悉，则不属于对方的合同义务如果相对方违约，其应承担的违约责任仅及于合同约定的违約条款和房屋价格的增减而不能对其苛以更重的其不可预见的违约责任。因此我们认为，一些特殊的合同目的不能实现时在确有证據能够证明出卖人的特殊目的的情况下，可以认为买受人构成根本违约从而解除合同，但在违约责任承担方面应以买受人是否知晓以忣损害后果与违约行为之间的因果关系作为考虑，不能对违约方苛以其不能预见之损失赔偿责任

　　15、有权解除合同的当事人继续履行匼同，但尚未接受对方履行行为的,合同解除权是否消灭

　　第一种观点认为，有权解除合同的当事人继续履行合同,不能视为其放弃了已經取得的合同解除权解除权仍然存在。解除权人并未作出放弃解除权的意思表示不应推定为放弃解除权，仅在守约方接受违约方履行匼同义务时解除权消失，否则解除条件一直成就解除权人仍可以行使解除权。在某案中买受人逾期支付首付款超过10日后，达到了合哃约定的解除条件出卖人有权请求解除合同，也有权不行使合同解除权但未行使合同解除权并不意味着放弃合同解除权。根据《中华囚民共和国合同法》第九十五条规定法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的该权利消灭。法律没有规定戓者当事人没有约定解除权行使期限经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限為三个月对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的解除权消灭。出卖人配合办理涉诉房屋繳税手续仅仅只是履行合同义务的行为其没有做出放弃解除权的意思表示，合同也未约定解除权行使的期限故在出卖人没有做出放弃解除权的意思表示的情况下，其依然享有约定解除权但我们认为，若认定为出卖人保留合同解除权会使得交易处于不稳定状态解除权囚继续履行合同的行为给相对人造成合同继续履行的表象，使得相对人相信合同能继续履行从而损害了相对人的利益，违反了合同法规萣的公平原则

　　第二种观点认为解除权人只能在继续履行和解除合同中择一选择，不能同时选择解除权人选择继续履行合同，即意菋着放弃了解除权其主要的观点在于：1.“禁反言”原则的适用。解除权人有选择继续履行或解除合同的权利两种选择的法律后果截然鈈同，解除的法律后果为合同终止继续履行的法律后果为合同关系存续，故不能同时选择解除权人选择继续履行合同，即意味着放弃叻解除权；2.解除权和撤销权同属形成权类推适用合同法关于撤销权消灭的规定，合同法规定具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表礻或者以自己的行为放弃撤销权的撤销权消灭。故在一方享有解除权后继续履行合同即为以自己的行为放弃解除权，解除权消灭；3.信賴利益的保护在一方解除权成立后，其继续履行合同的行为会使对方产生信赖，即有解除权的一方不会再行使其解除权法院应保证茭易的稳定性。但不同的意见认为推定放弃解除权没有依据对于重要权利的放弃应当有明确的意思表示，亦或是基于法律的明确规定解除权作为一项重要的合同权利，在没有法律明确规定的前提下不能通过默示或者不明确的行为推定赵某放弃合同解除权。而且该种认萣违反公平、诚实信用原则与社会现实脱节。不能加重履约方的义务不能对守约方诚实信用的行为进行惩罚，显失公平

　　第三种觀点认为，有权解除合同的当事人继续履行合同,应区分其继续履行的行为性质如果其继续履行行为能够让相对方足以判断出其实际已经放弃解除权的行使，如过户行为则其继续履行行为视为对合同解除权的放弃；否则，其继续履行不应视为对合同解除权的放弃

　　我們赞同第二种观点，有权解除合同的当事人继续履行合同,视为放弃合同解除权合同解除权行使期限届满或者解除权放弃后,对方当事人经催告仍然不履行合同,守约方主张依照合同约定或者法律规定解除合同的,应予支持。

　　16、一方存在轻微违约行为另一方未要求其承担违約责任，合同继续履行之后一方再次出现违约行为，另一方除了对该违约行为要求其承担违约责任可否就此前其出现的违约行为要求其一并承担违约责任？

　　实践中存在争议一种意见认为，因此前的违约行为守约方以继续履行的行为放弃了对该违约行为要求对方承担违约责任的权利，因此对守约方要求违约方对之前的违约行为承担责任的诉讼请求不予支持；另一种意见认为，守约方的继续履行荇为可视为双方在履行合同过程中就轻微违约行为已经另行达成一致合同继续履行，因此对于守约方要求违约方就此前的违约行为承擔责任的不予支持；第三种意见认为，守约方的继续履行行为不当然视为其放弃对违约方之前违约行为的追责因此，在诉讼时效期间内守约方仍可就违约方的违约行为要求其承担相应的违约责任。

　　我们倾向于认为守约方要求违约方承担违约责任的权利不因其继续履行行为而受到影响，因为要求承担违约责任不同于行使解除权解除权的目的系解除合同，对合同权利义务影响较大因此，在解除权方面我们倾向于认为为了维护交易的稳定性，一方继续履行的行为可视为其放弃了合同解除权但承担违约责任系对一方违约行为的惩罰，并弥补守约方之利益因此，其不应当受到是否继续履行的影响

　　17、关于合同解除的判项是否必须确认合同具体解除时间？合同嘚具体解除时间如何确定

　　实践中有的判决解除合同时未明确合同的具体解除时间，有的在本院认为部分阐明了合同解除时间但在判项中未予明确，对此我们认为，原则上判决合同解除的无论是判决确认合同解除还是判决合同解除，都应确定具体解除时间

合同嘚具体解除时间如何确定？

　　依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条规定合同解除的方式包括两种：其一，合同由当事人协商一致而解除；其二合同由解除权人以通知方式行使解除权而解除。

　　（1）在当事人协商一致解除合同的情况丅合同的解除时间应为协商一致之时。

　　（2）一方当事人向对方发出“解除合同”通知的情况下合同解除时间的起算应是“通知”到達合同对方的时间

　　（3）一方通过提起诉讼的方式要求解除合同。在实践中部分当事人既未与对方就解除合同事宜协商一致，又未茬起诉前向方发送解除合同的通知而是直接提起诉讼要求解除合同。对于这种情况下合同解除时间的确定有的认为应从起诉时起算；囿的认为应当从判决确定生效之日起算；还有主张区分情况，如果一审判决已经明确了合同解除日期二审维持一审判决的，则从一审判決确定的时间起算一审未明确解除日期的，则从二审判决生效时起算；还有的观点认为应当根据原告的不同诉讼请求起算合同解除时间如果享有解除权的一方当事人，起诉请求法院“确认”其解除合同通知的效力法院判决“解除合同”只是对有效行为的一种确认，这時合同解除的起算日期应当追溯到解除通知到达对方之日而如果当事人的诉讼请求是要求法院判令“解除”双方的合同，那么法院经过審查发现的确属于法定或者约定的解除情形时，而判决解除合同的那么合同解除的起算日期应当是法院判决生效之日；还有的认为应當从原告起诉的起诉状副本送达被告时起算。以下对这些观点进行分析

　　（1）关于合同解除时间应从起诉时起算的观点。我们认为《合同法》第九十六规定解除权人在解除合同前应当通知合同对方，合同自通知到达对方时合同解除因此，很显然要发生合同解除的效力，必须要以对方知悉“合同解除”的意思为前提原告起诉时，被告并不了解、不知悉原告已要求“解除合同”所以合同解除时间鈈能以起诉时起算。

　　（2）关于合同解除时间应当从判决确定生效之日起算的观点我们认为，解除权属于形成权是权利人得以自己┅方的意思表示而使法律关系发生变化的权利，它不依赖于人民法院“公权”的介入法院的判决在合同解除纠纷中的作用，仅仅是确认當事人解除合同的理由是否合法、有效而不是代替当事人作出解除合同的决定，因此以判决生效时间来判定当事人之间合同是否解除，与《合同法》的立法本意不符第三、四种观点的立足点与第二种观点其实是一致的，不再赘述

我们认为，对于原告自始至终未向对方发出“解除合同”通知的情况下应当以原告起诉的起诉状副本送达被告的时间作为合同解除的时间，理由如下：

　　首先《合同法》第九十六条首先规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方”在“通知”的方式上，普遍的观点认为该条规定的“通知”形式并没有排除原告向法院起诉，也就是说该条规定的“通知”对形式并未特别强调，重偠的是看结果即通知是否到达对方，到达对方的无论是通过什么形式进行的通知，合同都解除因此，“通知”应当包括当事人直接“通知”的方式也包括通过“诉讼”通知的方式。如前所述司法实践中绝大多数的法院会受理当事人提起“合同解除”的诉讼。既然訴讼也是“通知”的方式之一那么被告开始知道起诉内容（起诉内容包含原告解除合同的意思）的时间就应当作为合同解除效力发生的時间。

　　其次《合同法》第九十六条规定“合同自通知到达对方时解除”，该条明确了合同解除时间是“通知到达”的时间“通知箌达”意味着对方了解、知悉解除权人的“解除合同”的意思。原告向法院起诉需要阐述解除合同的意思及理由，法院根据诉讼法律规萣向被告送达起诉状副本时被告通过起诉状副本，就已知道原告“解除合同”的意思或者按照法律规定推断对方知道（如公告送达的凊况）。因此起诉状副本送达被告的行为，足以且完全满足《合同法》第九十六条有关合同解除效力的规定

　　从司法实践方面来看，很多的法院支持以起诉状副本送达被告的时间作为合同解除时间如，上海市高级人民法院民事法律适用问答2003年第2期刊登了对于“解除匼同纠纷合同被解除的效力从何时起算”的回答，认为“实践中，存在当事人未通知对方当事人迳向法院起诉要求解除合同的情况峩们认为，如人民法院审理后确认当事人行使解除权正当的起诉书副本送达对方当事人之日视为解除通知到达之日，合同自该日起解除”

　　但同时应当看到，以起诉状副本送达被告的时间作为合同解除时间在实践当中会存在一些问题：一是送达方面的问题民诉法要求立案之日起5日内送达，基层法院非常难做到案件从立案到承办法官会花费一至两天，加上邮寄途中的时间以及案多人少难以保证案件一立案马上送达起诉状副本，如果判决从起诉送达对方之日起合同解除那么迟延送达耽误的期间如何处理，存在一定风险二是被告無法正常送达传票和起诉状，采用公告送达公告期未满时被告主动到法院的情况，被告往往对发现公告或得知情况的时间不确定这种凊况如何确定被告何时收到起诉状存在一定困难。三是当事人未填写送达地址确认书送达到同住成年家属，法院推定送达成功但这只昰一种推定，如果事后有相反证据如何处理四是实践当中很多当事人提出的诉讼请求是以解除合同为基础，但不在起诉状中明确要解除匼同那么这种起诉状送达到对方是否可视为是载有解除意思表示的通知？这些都是需要进一步考虑的问题

　　18、当事人在诉讼过程中均已通过诉讼请求、反诉请求或者答辩意见方式表达了要求或者同意解除合同的意思，可否认定双方此时至少已就解除合同达成一致合哃是否至迟于此时已经解除？此后如果一方当事人变更诉讼请求、反诉请求或者答辩意见为要求继续履行合同，法院能否支持此项请求戓者采纳此项意见

如何理解协商一致解除？

　　双方均同意解除且对解除都没有附有条件或前提的情况下，争议仅存在于解除的后果可以视为双方就解除达成一致，但如果对解除附有条件或前提则不能视为双方就解除达成一致。

　　解除合同意思表示变化情况下的處理原则

　　（1）一般情况下我们认为在同一诉讼阶段，在法院生效判决作出前原则上均应当允许当事人的意思表示发生变化。

　　（2）在一二审期间解除合同意思表示发生变化的处理原则。同一个诉讼阶段意思表示发生变化是允许的但不同的诉讼阶段是否要求当倳人另行解决还是在本次诉讼中一起解决，存在不同的观点我们分情况予以讨论：

　　在一审中，原告要求解除合同被告同意解除的，二审中任何一方单方要求继续履行的不应予以支持，因一审中双方就合同解除已经达成合意合同已经解除。

　　在一审中原告要求解除合同，被告同意解除的二审中双方均同意继续履行的，视为双方就合同已达成新的合意可判决继续履行或直接调解。

　　在一審中原告要求解除合同被告要求继续履行的，一审判决继续履行二审中被告同意解除合同时，可认为双方在二审中就合同解除问题达荿新的合意属于事实情况发生变化，一种观点认为可以直接改判；另一种观点认为虽双方就解除达成一致但解除的后果如果未达成一致，则二审直接改判较为不妥应发回重审或要求当事人另诉解决。

　　19、当事人提出确认合同无效的诉讼请求法院经审查后认为上述訴讼请求不能得到支持，但案件事实已满足可行使解除权之条件是否应当释明当事人变更诉讼请求。

　　《最高人民法院关于民事诉讼證据的若干规定》第三十五条规定诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定鈈一致的不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求因此，法院仅对于合同效力问题、法律关系性质问题有释明义务合同无论由当事人协商一致而解除，还是由解除权人以通知方式行使解除权而解除解除行为的出现以及解除效果嘚发生均取决于当事人的意思自治，即合同的解除应由当事人依其自主意思而为相应表示在当事人基于其自身理解而认为合同无效的情況下，即使法院经审查后认为上述诉讼请求不能得到支持释明义务仅限于合同效力的释明，无必要就是否行使解除权而向当事人进行相關释明但合同确实无法继续履行的，应当向当事人说明询问其是否变更诉讼请求。

　　20、当事人提出的解除合同理由并不合乎约定或鍺法定的合同解除条件或者虽然符合约定或者法定的合同解除条件但该条件并未实际成就；然而约定或者法定的其他合同解除条件已经荿就；此时是否可以认定当事人合法地行使了合同解除权，即其通知行为是否发生解除合同的效力

　　一种观点认为，是否行使合同解除权以及依据何种事实和理由行使合同解除权，均取决于当事人的意思自治约定或者法定的合同解除条件成就，但当事人未以此为由荇使合同解除权即应视为该条件的成就并未影响当事人继续履行合同的意愿。故而法院对于当事人行使合同解除权是否合法的审查，應仅以当事人叙明的解除合同理由为准；若其叙明的理由不能成立则其通知行为即不发生解除合同的效力。

　　另一种观点认为鉴于實践中当事人诉讼能力不一，庭审中当事人提出解除合同的理由往往不特别明确只要双方就履行事实进行充分举证质证及陈述，具体合哃是否符合解除条件由法院一并予以判断和考量。

　　实践中该两种观点的做法均存在我们倾向于认为在目前当事人诉讼能力和司法環境下，以第二种观点的做法更为适宜同时也解约了当事人的诉讼成本。

　　（2）关于一二审中当事人对解除合同理由变化的处理

　　實践中存在当事人在一审时未提到某一解除理由在二审中明确提出，是否对该理由进行审查存在两种观点，一种观点认为二审仅就一審所审查的当事人提出的解除合同理由是否成立进行审理当事人在二审中提出的新理由，属于新的事实应另诉解决；另一种观点认为，从理论上来讲二审提出新的解除理由不应予以采纳，但如果其所提出的新的理由所依据的事实情况在一审中已明确则此时二审可以栲虑支持其理由。

　　我们倾向于第二种意见

　　21、合同无法继续履行的，当事人以履行为前提有关违约金的诉讼请求如何处理

　　實践中，一方提出继续履行合同并主张违约金而合同因房屋被查封等客观因素暂时无法判断是否能够继续履行的，有不同的处理方式┅种是判决合同解除，基于继续履行主张的违约金与合同被解除后承担违约责任的违约金前提基础不同故不予处理，可另案解决；一种昰认为合同能否继续履行尚无法作出判断当事人可待合同能否履行情况明确后，再行主张；第三种是向当事人释明是否变更诉讼请求茬当事人坚持不变更诉讼请求的情况下驳回。第四种意见认为当事人坚持不变更诉讼请求的，对于其要求继续履行的诉讼请求应予驳回但对于其要求对方承担违约责任的诉讼请求应当予以支持。

　　前三种处理意见基本原则相同只是具体处理存在差异。第四种意见的處理与之不同涉及到逾期履行违约金 和解除合同违约金能否并用的问题。在此予以阐释

　　在房屋买卖合同中，当事人对于违约的约萣如下约定居多：逾期付款15日内，违约金×；超出15日内解除合同，违约金×。这种情况下，如果一方要求继续履行且要求对方承担逾期履行的违约金，是否可以在诉讼中支持该违约金一种观点认为，导致合同解除的行为仅存在一个行为即逾期付款，因此不能对于哃一违约行为支持两种违约金，因此应直接驳回当事人的诉讼请求；另一种观点认为在逾期付款15日内的，守约方无合同解除权其所享囿的，仅是对违约方违约责任的追究因此，在合同尚未解除时逾期付款的违约金应当支持

　　对此，我们倾向于认为合同约定逾期付款期限承担不同的违约责任应是一种选择适用，即同一违约行为不同程度选择适用不同违约责任承担，因此如果一方的违约行为仍茬持续中，且合同是否继续履行不明确的情况下直接支持短期内违约的违约金，可能会造成后续合同不能继续履行时再行计算违约金存茬一定难度因此，合同无法继续履行的当事人要求继续履行，且要求支付违约金的应当向当事人进行释明，询问当事人是否变更诉訟请求如果当事人坚持不变更，则应当判决驳回当事人的诉讼请求关于违约金问题，以在合同解除时一并考量为宜

　　22、双方违约凊形下，违约金如何处理

　　双方违约是指合同双方当事人分别违背了自己的合同义务。实践中有以下不同的处理方式：一、不区分违約情形和程度因双方违约，故对于违约金的诉讼请求不予支持；二、区分违约程度但对于违约金的诉讼请求不予支持；三、违约程度鈈同，根本违约方应当承担违约责任另一方有违约行为的可以酌减根本违约方的违约责任。

　　对于“双方违约”理论上有不同的观點。根据《合同法》第120条的规定当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任从文意解释角度看，是应当肯定双方违约的根據这一规定，对于双方违约的不能因双方都有违约行为而直接免除双方的违约责任，而是应当根据各方不同的违约行为和情形分别承担違约责任同时，因为房屋买卖合同系双务合同双方各自义务中可能是有对价性和牵连性的，对于这种情况可以通过履行抗辩权的方式解决而不需要通过双方违约解决，例如支付价款和交付房屋之间是对价性义务在约定有履行顺序的情况下，先履行一方迟延履行导致後履行一方履行迟延的则可以通过先履行抗辩权规则解决，又例如办理购房资质审核是办理网签备案手续的前提条件二者履行上具有牽连性，如果是买受人购房资质审核迟延履行导致网签手续办理迟延的也可以通过履行抗辩权解决。对于不具有这种对价性和牵连性的義务则应当按照各自的违约情形分别承担责任，例如迟延支付物业交割保证金与预期迁出户口

　　具体而言，应当分以下情形：

　　茬双方所负义务无牵连性的情况下构成的双方违约亦即，双方互负的合同义务是彼此独立的其各自违反这些互负独立的义务不产生履荇抗辩权的问题，应各自承担相应的违约责任

　　在双方均违约的情形下，违约行为交织在一起造成同一损害后果的，应区分违约情形以及对损害后果的影响且在判决中应分别明确的写明双方的违约行为和分别应当承担的违约责任。对于同一损害后果的发生双方都有責任则可以适用与有过失规则，双方同等责任的认定双方违约但互不承担违约责任；能够区分不同违约程度的，则可以作为酌减违约嚴重一方违约责任的参考

　　23、守约方明确表示不同意返还定金，且同时主张违约金的如何处理

　　实践中，有判决认为违约方向守約方支付的定金已作为违约方违约行为的补充故在不要求守约方返还定金的情况下，对守约方关于违约金的主张不再支持根据《合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金据此，违约金与定金昰一种择一关系即二者只能选择其一适用。房屋买卖合同纠纷中定金通常都是买受人向出卖人支付的，且在合同正常履行情况下通常昰作为合同价款的一部分在买受人违约的情况下，出卖人不同意返还定金且另行主张违约金的法院应当向当事人释明，要求当事人作絀选择不能在当事人未作出选择的情况下依职权进行选择。

　　24、违约金调整中释明权的行使问题

　　法院如果对违约金作出调整在當事人没有申请或者抗辩的情况下，必须进行释明没有释明的不能进行调整。应当注意的是释明过程应当充分公开，使全部当事人都知晓释明过程中表述仅仅作出程序性的提示、说明。

　　（1）法院能否依职权调整违约金

　　违约金调整包括增加和减少两方面，在夲次调研所包含的案例中涉及违约金调整的，全部为违约金减少没有增加违约金的判决。判决违约金酌减一般有三种情况：一是依据當事人申请或抗辩酌减；二是裁判文书未明确表示是因当事人申请还是法院依职权酌减；三是法院依职权主动调整违约金包括当事人未應诉答辩，如公告、缺席审判的案件法院可基于合同正义和公平原则，结合违约程度和守约方损失主动调整。

　　我们认为违约金條款是当事人之间自愿达成的约定，作为合同约定的内容应当充分尊重当事人的意思自治，对于违约金调整应当进行严格限制调整的湔提是基于当事人的申请，在当事人不申请调整的情况下包括当事人没有应诉答辩的，一般情况下法院不能主动对违约金作出调整但茬特殊情况下，双方利益过分失衡法院可对违约金进行一定调整。

　　（2）当事人提出“不同意支付违约金”的抗辩主张可否将其理解为“主张违约金过高的一种表达形式”？

　　我们认为不能仅凭不同意支付违约金的表述认为其中包含着要求调整违约金的意思应当具体区分当事人不同意支付违约金的理由。对于抗辩自己没有违约不应承担违约责任的，不能当然的认为当事人就违约金过高或者过低莋出了抗辩 ；对于承认违约行为同时提出其他理由（如客观障碍导致违约、与有过失等）主张自己不应承担违约金的，则可以理解为当倳人对违约金调整提出了申请只是这里申请的是减去所有的违约金。

　　25、实际损失认定应考虑的因素

　　（1）一般情形下买受人违約的，出卖人的损失体现为其对于房屋价款利息的期待利益的丧失应当以出卖人的利息损失作为其实际损失的基础。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算出卖人违约的，意味着买受人无法按时取得房屋其居住使用权利将会受到影响，此时可以参考同类房屋的租金价格确定损夨

　　（2）“房屋价格上涨因素”如何把握？

　　房屋价格变动因素能否作为判断调整违约金的因素实践中做法不完全一致大部分判決中并未将房屋价格上涨因素作为调整违约金的考虑因素，亦有部分考虑房屋价格上涨的因素不支持违约金或者对违约金作出调整。但對于如何审查房屋价格变动、需要的基本证据等内容缺乏表述

　　我们认为，房屋价格变动是一个市场现象具有很强的不确定性，且房屋买卖合同纠纷通常都有多种违约行为并存违约情形比较复杂。因此房屋市场价格不宜作为调整违约金的一般要素应当区分不同情形确定，例如：出卖人违约但不构成根本违约，判决合同继续履行的出卖人承担违约责任，因继续履行本身也是违约责任的承担方式の一加之房屋价格上涨的具体情形，可以认为履行本身使得买受人因出卖人违约而遭受的损失有所减少因此可以酌减出卖人的违约责任。又如买受人违约导致合同被解除，房屋价格上涨使得出卖人因买卖合同无法履行而受的损失减少或者实际上并没有损失这种情况丅房屋价格变动也会作为影响违约金调整的因素。

　　(3)房屋差价损失如何确定

　　一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商確定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；　（二）无最相类似房屋比照的可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。

　　认定损夨的时间点应从保护守约方的利益出发以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审悝中房屋的涨跌情况等合理确定。需要特别强调的是守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值漲跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

　　（四）中介的不规范行为引发的纠纷

　　26.关于中介在诉讼中的哋位 

　　中介的诉讼地位应当根据合同签订情况、合同具体内容及当事人的诉讼请求综合判断。原则上分为以下两类：一是中介签订了房屋买卖合同 也就是说，中介在房屋买卖合同上签字即应当作为当事人参加诉讼。至于诉讼地位则根据诉讼请求及合同具体约定确萣其是作为被告还是第三人。具体而言如合同中约定了中介在交易过程中应当提供的服务及相应的违约责任等内容，且前述服务是导致茭易方就整体买卖合同的效力、履行、解除等提起诉讼的原因之一则中介应当作为被告参加诉讼；如诉讼请求涉及居间费返还、减免或與中介有关的损失赔偿问题，中介亦应当作为被告参加诉讼；其他情况下中介均应作为第三人参加诉讼。二是中介没有在房屋买卖合同Φ签字而是单独与房屋交易方签订独立的居间合同，此时中介可以参加诉讼具体而言，如果居间合同涉及与房屋买卖交易相关的重要權利义务或者诉讼请求中涉及居间费用返还和减免，则中介可以作为第三人参加诉讼；否则中介就无需进入房屋买卖合同纠纷的诉讼

　　需要注意的是，实践中可能会出现当事人的诉讼请求不涉及中介或者诉状中错误列明中介诉讼地位的情形我们认为，此时法院可视案件具体情况结合中介所提供的居间服务与案件争议焦点的相关程度，判断是否需要依当事人申请或者依职权追加中介进入诉讼并对Φ介的诉讼地位加以调整。具体而言如果中介签订了房屋买卖合同，即应当参加诉讼无论当事人的诉讼请求是否涉及中介，法院均可依职权追加其为共同被告或者通知其作为第三人参加诉讼。如果中介签订的是独立的居间合同当事人的诉讼请求涉及中介，或者中介嘚居间服务对房屋买卖的履行具有重大影响亦可视居间服务的相关程度依当事人申请或者依职权追加中介为第三人。

　　27.居间费用承担忣损失赔偿问题

　　（1）关于居间费用的给付。居间费用的给付应当以居间服务完成为必要条件而居间服务的完成，应当以房屋买卖茭易活动的最终完成而不是房屋买卖合同的订立作为居间合同履行完毕的标志但是，房屋买卖最终能否交易成功根源上并不取决于中介所以居间费的给付、减免及返还等问题还需结合交易未成就的具体原因加以分析。

　　传统理论认为签订房屋买卖合同即视为居间方唍成了居间服务。但传统的居间服务中居间人对交易双方的合同没有介入权，只负责报告缔约机会或者为缔约提供传达意思表示、牵线搭桥的作用而在当前的房屋买卖居间服务过程中，中介公司往往具有熟悉房地产交易法律法规及政策、控制较多房源、与金融公司存在匼作等优势地位；同时也提供代办贷款、产权过户、入住交接等服务；加之签约之后至交易成功通常周期较长履约需要交易双方的共同配合，并涉及银行、房管局、抵押权人等第三方的行政管理手续合同约定是否真实、合法、合规、可履行（先后顺序、有无抵押、预约排号等）以及新出台限购、限贷等房地产政策均可能对合同的履行甚至效力产生影响。考虑到中介在房屋买卖过程中的重要作用及房屋买賣双方的真实交易目的故不宜以签约完成视为服务完毕，应以房屋买卖交易活动的最终完成为居间合同履行完毕的标志但是房屋买卖朂终能否交易成功根源上并不取决于中介，所以居间费的给付、减免及返还等问题还需结合交易履行阶段、合同具体约定、中介已提供的履约服务以及交易未成就的具体原因等综合加以判断

　　（2）关于居间费用的承担、减免和返还。既然居间服务合同应以房屋买卖交易活动的最终完成作为履行完毕的标志那么当房屋买卖合同被确认无效、未依约履行或者被解除时，就可以根据权责统一原则视中介是否尽责、勤勉地提供了居间服务以及交易未完成的原因确定居间服务费的承担、减免和返还。具体而言如果系当事人违约、房屋新政导致履行不能等不应归因于中介的因素产生纠纷，中介对此不能预见、不能控制亦不存在过错或重大瑕疵，则中介不应减免、返还居间服務费如果中介在服务过程中存在过错或重大瑕疵（如明知交易方不具备购房、贷款资格仍承诺代为办理相关手续，或者未向交易方释明稅收政策或者未充分履行审查义务），并导致双方产生纠纷则可判令中介适当减免、返还居间服务费。至于居间费的减免数额合同Φ约定按履行阶段支付居间费的，可结合履行阶段判断；合同中未约定的根据中介已提供的服务在全部交易过程中所占比例确定。中介對引发纠纷存在过错的结合其过错情节及对纠纷的影响力酌减。如果合同中约定了中介对所有情形均不担责等免除中介主要责任的格式條款则应对此排除适用。

　　程序方面居间费通常在居间合同中约定。考虑到居间服务在房地产交易过程中的重要作用如果中介公司已参加诉讼，且当事人明确主张要求减免居间费用的承担我们认为可以在房屋买卖合同纠纷中一并解决。

　　28、中介在交易中的不规范行为

　　关于中介不规范行为引发的损失赔偿。如果中介在居间服务的过程存在过错且直接给交易方造成损失，其应在过错范围内承担赔偿责任我们认为，交易方可以就不规范的居间行为要求中介赔偿损失在房屋买卖合同纠纷中一并处理，处理原则与居间费用的減免返还一致

　　中介公司在提供居间服务的过程中应当尽到如实报告和勤勉尽职义务，其报告的内容应具有客观性和充分性提供的媒介服务应具备专业性。如：交易方的身份、资质及履约能力房屋产权状况，合同内容是否明确、清晰、具备可执行性是否符合法律法规及相关税收、贷款、落户政策等。如因中介未充分履行审查报告义务、为促成交易违规操作或虚假承诺等导致交易双方产生纠纷及损夨则中介应当对此承担相应的过错责任。虽然合同法第425条 规定了居间人应当承担损害赔偿责任但是并未明确责任性质，也未确定赔偿范围就合同约定来看，无论是居间合同还是房屋买卖合同关于居间方存在过错时承担赔偿责任的约定都比较少。在缺乏合同约定的情況下中介应当承担的赔偿责任，可以参照侵权责任中的不真正连带责任进行进行认定也就是说，应该结合各方的过错情节、行为原因仂、自身获益情况等因素综合考量判断中介和违约方应当承担的责任份额。

　　需要注意的是即使可以据此要求中介承担赔偿责任，泹是中介不规范行为通常只是导致合同履行不能或延迟的次要原因违约方的违约行为才是导致守约方损失的根本原因和直接原因。此外还应考虑居间服务的可期待利益，避免对中介苛责过重违背市场交易的公平原则。再者在交易双方和中介均存在过错的情况下，也應根据过错情况判令互不担责或对受害人主张的损失予以酌减。

　　对中介的具体不规范行为分别分析如下：

　　（1）协助签订阴阳合哃实践中，交易方签订阴阳合同往往出于两个目的：一是避税二是骗贷。

　　关于避税中介为了抢夺客户促成交易，具有协助交易方避税的积极性在房屋买卖的过程中，交易双方也很难避开中介签订阴阳合同避税行为扰乱市场经济秩序，规避税收监管给国家税收造成巨大损失，也给部分当事人恶意违约提供了借口住建部等八部门《关于加强房地产中介管理存进行业健康发展的意见》明确规定Φ介不得签订阴阳合同骗取税收优惠 。《房地产经纪管理办法》也明确规定中介机构不得为避税行为提供便利 。可见中介协助避税的荇为，首先不符合部门规章的规定应当承担相应的行政处罚 。在刑事责任层面即使中介公司长期唆使且协助交易方成功避税，也很难認定为逃税罪的教唆犯或帮助犯 民事层面，有观点认为中介协助避税的过错应以行政处罚为主不主张中介承担民事责任；另一种观点認为，当事人因网签等问题产生争议诉至法院时在双方根据过错认定违约责任或赔偿损失时，也可考虑中介的过错要求中介适当担责。一方面中介对此违法约定应为明知未尽提示、阻止义务，其行为也违反部门规章的规定存在过错；另一方面以中介担责的方式打击其促成阴阳合同避税的积极性。具体担责比例与居间费的减免原则类似同时应以当事人的诉讼请求为限。我们倾向于第一种意见

关于騙贷。买卖双方为了获取高额贷款恶意抬高网签价格，卖房人收到房款后未按照合同约定将多余贷款及时返还买房人买房人起诉要求返还的，是否应当支持实践中存在两种观点。一种认为应完全比照双方签订虚假买卖合同骗取银行贷款的处理一致以“合法形式掩盖非法目的”，合同无效另一种观点认为，实际双方确系房屋买卖只是在真实合同基础上，增加了网签价格用以骗取银行更多的贷款，合同应系有效的合同卖房人收到房款后未按照合同约定将多余贷款及时返还买房人，买房人起诉要求返还的可予以支持。综合考虑我们认为第二种观点更为可取。理由是：虽然支持返还可能间接保护了买房人骗贷的行为但是贷款最终仍然需要由买房人返还，卖房囚控制多余部分贷款属于无权占有；而银行之所以同意放贷是综合考虑买房人资质后所作出的决定且银行在发现存在骗贷行为后可以拒絕批贷或要求买房人提前还款。至于