签了认购书没签购房合同，定金能退吗？_以案普法_中山市第一人民法院
签了认购书没签购房合同，定金能退吗？
法院判决：双方均不存在违约行为，定金退还
作者：记者徐兵　发布日期：日　【】
　　中山日报讯 购买商品房签订认购书，并支付了定金，但事后由于种种原因未能签订正式购房合同，这种情况下定金能否退还？近日，市第一人民法院对这宗案件的判决是：双方均不存在违约行为，定金退还。　　■案情回放：　　开发商没收定金，购房者要求洽商　　日，李某某、戴某某夫妻二人与某房地产开发公司签订认购书，认购一套商品房。认购书中约定：认购人支付定金5万元，该定金自商品房买卖合同签署后自动转为购房款。认购人须于2016 年3月12日携带认购书及按约定应支付的购房款等，亲临某花园销售中心签署正式商品房买卖合同及相关文件。如有违约，出卖人有权单方解除本认购书，并有权将该物业另行出售，认购书已支付的定金出卖人不予退还。　　认购书签订后，李戴夫妇向开发商支付定金5万元。日，李戴夫妇如约至开发商处准备签订商品房买卖合同，但因开发商仅提供草稿合同，且双方未就合同的相关条款达成一致意见，故并未成功签订正式商品房买卖合同。　　为此，开发商认为李戴夫妇已构成违约，房地产公司有权解除认购书，没收定金5万元，并将该物业另行处置。李戴夫妇则向开发商发出洽商通知书，要求开发商全面披露商品房买卖合同文本及附件，安排洽商的时间；要求开发商继续履行认购书，否则，违约责任应由开发商承担。开发商收到上述函件后一直未回复。　　■法院判决：　　双方均不存在违约行为，定金退还　　日，李戴夫妇将开发商诉至第一法院，请求法院判令开发商双倍返还定金共计10万元。　　法院庭审查明，当事双方均对签订商品房买卖合同事宜进行了洽商。但是，双方没有就合同部分条款达成一致意见或最终落实到正式的商品房买卖合同中。　　法院认为，李戴夫妇及开发商均不存在违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，各方未就进一步签订正式的商品房买卖合同达成一致意见。开发商应向李戴夫妇返还定金5万元，原认购书解除。　　律师提醒　　关键在于保留进行洽商的证据　　广东凯行律师事务所律师薛加冰认为，本案是商品房预约合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，如果因为购房者无故不履行在认购书中约定的时间内，到约定的地点去签订商品房买卖合同的义务，则开发商可以没收定金；如果开发商擅自改变在认购书中双方已经确认同意的条款，比如房屋的基本状况、价款等导致商品房买卖合同无法签订的，则系因开发商一方原因造成商品房买卖合同无法签订，则购房者可以要求开发商双倍返还定金。　　如果商品房买卖合同未能签订是因为不可抗力，或无法预见的客观情势的变化，或双方就认购书中没有提及的签约细节和其他条款，进行协商不能取得一致的原因所造成，则可认定非因一方原因，而是因不可归责于当事人双方的事由造成本约的无法签订，双方对此互不承担违约责任，开发商应将定金原额返还，而不应适用定金罚则。　　薛加冰提醒：购房者在签订认购书后，如对《商品房买卖合同》内容有异议的，对部分条款不能接受的，应积极与开发商洽商，并注意保留洽商过程的证据。
责任编辑：刘晓娜　来源于：中山日报
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联系电话：（15签了购房认购书，没签订购房合同，购房定金可以退还吗？
【基本案情】
&&&&2009年11月22日，周锦尧与华实公司签订《商品房定购协议书》，约定周锦尧定购华实公司开发的位于南宁市北湖北路20号城市春天项目的某号商品房，预售建筑面积138.
23平方米。定购协议申约定周锦尧于签订协议的同时向华实公司交纳购房定金20000元，华实公司开具收款收据。合同还表明：在签订本协议时乙方（即周锦尧）已详细阅读甲方（．即华实公司）提供的双方即将签订的《商品房买卖合同》，甲方就合同内容及乙方可能承担的责任对乙方作了充分说明，双方已就各项合同条款达成一致意见。合同还约定，买房人同意在签订本协议后七日内．到销售中心与卖房人签订《商品房买卖合同》并交纳相应购房款，选择按揭付款方式的客户须同时办理按揭申请手续，并提供办理银行按揭手续所必需的相关资料及证件。如买房人未在约定的时间内与卖方签订《商品房买卖合同》并交纳相应购房款，视为买房人违约并自动放弃该物业的定购权，卖方无需另行通知原告即有权终止本定购协议，将该定购物业重新出售，买方所交定金不予退还等等。协议签订后，周锦尧向华实公司交付定金20000元。2009年11月28日，周锦尧通过邮政特快专递的方式向华实公司邮寄了一封函件，要求修改《商品房买卖合同》的部分条款，但双方最终未能签订《商品房买卖合同》。原告遂向法院起诉，请求解除双方之间的商品房定购协议；并主张被告返还购房定金20000元。华实公司应诉后辩称，周锦尧没有按时与华实公司签订商品房买卖合同构成违约，应当承担违约责任。现华实公司同意解除双方的定购协议书，但不同意退回定金20000元。
【法院裁判要旨】
&&&&广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院认为：周锦尧与华实公司之间的商品房定购协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。但双方对未能如约签订《商品房买卖合同》的原因各执一词，而原告作为商品房买受人，其有权就《商品房买卖合同》的内容提出修改意见，其行使该合同权利的行为已通过其给被告的邮件予以体现，亦可由此推出双方已就合同签订事宜进行协商的事实，故原告在合同签订过程中并无违约行为。被告作为出卖人，在买受人就合同条款提出异议的情况下，亦可在其利益角度下审视买受人提出的意见能否保障其经营利益，其行为亦不能认为是违约。结合双方签订的定购协议书内容可见，当事人协商的主合同条款并未在定购协议中进行详细约定，故原、被告协商不成，不能认为是任何一方当事人违反定购协议的约定而拒绝订立主合同，因而不能适用定金罚则。综上，鉴于目前双方均表示不再订立《商品房买卖合同》，故双方之间的定购协议书已无法履行，原告诉请解除并无不当，应当得到支持。合同解除时，被告收取原告的购房定金应予返还。
&&&&广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，作出如下判决：
&一、解除原告周锦尧与被告广西华实房地产开发有限公司于2009年11月22日签订的《商品房定购协议书》；二、被告广西华实房地产开发有限公司返还原告周锦尧购房定金20000元。
&&&&定金是当事人在合同订立或履行之前支付一定数额的金钱作为担保的担保方式。定金又分为订约定金、成约定金、解约定金、证约定金和违约定金。本案周锦尧和华实公司签订《商品房定购协议书》约定买方向卖方交付购房定金20000元，就是为了保证事后双方能订立《商品房买卖合同》，该条款属于订约定金性质。订约定金，又称为立约定金，是指为担保合同的订立而支付的一定数额的金钱。订约定金是以一方拒绝订立主合同为适用条件的，《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求退还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应双倍返还定金。本案原、被告的诉辩意见出现分歧，其主要原因是双方对未能如约签订《商品房买卖合同》的原因和责任产生不同的理解。
&&&&纵观本案，原、被告均有继续签订的意愿，原告曾通过邮件就《商品房买卖合同》的内容提出修改意见，被告亦从未拒绝签订合同，据此可判定双方并拒绝订立主合同，只是对主合同的具体条款无法达成一致。而这一结果的出现，源于双方对各自合同权利的行使，且涉及内容双方在《商品房定购协议书》中的约定亦不甚明确，故造成合同不能如约签订的过错不可归责于任何一方，双方均无违约的情形。而违约行为的存在，是适用定金罚则的前提条件。因此，无论主张定金双倍返还或拒不返还定金均无法律依据。综上，周锦尧诉请要求华实公司返还已交付的定金200100元应当得到支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致《商品房买卖合同》未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，本案充分体现了上述法条规范的在合同双方当事人均未违约的情形下，定金应如何处理的价值取向，对于此类民事纠纷的审判处理具有重要的参考价值。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。　　在7月31日，在高陵县鼎和房地产的项目“维也纳森林”中认购了一套复式结构、2层的房屋。当时销售员一直告诉我是127个平方，其中包含公摊，每层不超过10平方。一平方价格是3800元。因为是月底，要做业绩，所以给我们整套房优惠到38万2千元。因为该房产五证齐全，位置也比较好，婆婆真心很想要。所以我们当时决定可以入手。　　当天，跟我们签订了一张“商品房认购协议”。缴纳了百分之10的首付款，也就是3万8千元。销售员跟我们说，其中包含1万元定金，2万8千元首付款。当天因为时间已经晚了，他们不停的催催催，我老公就什么都没看，随便就签了。销售员说：这个协议，不是正式合同，什么都不是，让我们不用细看。我老公就签了字。　　回来以后，仔细看了一下，发现了协议中有大问题。主要是面积和当初看房的面积不符。　　第二天，我们去签订《商品房买卖合同》时，更发现了一些不妥的地方：　　1、商品房买卖合同中大多数条款都是空白的，接待的经理要我们直接签字，说合同他们会自行完善。　　2、商品房买卖合同中的有一个补充条件，如果房屋面积与商品房面积不符，超出面积部分差价需要买受人补偿。（也就是按一平方米6000元补足差价）。　　3、房产证上写的面积，仍然是63.62平方米。只会标明层高：4.85米。（这个和当时销售说的完全不同。销售当时介绍说，面积是127平方米，一层高是2.7米，二层高是2.3米。）　　下面是认购协议的原本，括号处是填写的。大家也可以帮忙看看其中有什么不对的地方：　　------------------------　　商品房认购协议　　出卖人：高陵鼎和房地产开发有限公司　　地址：高陵昭慧东路东侧、西阎辅道南侧　　电话：029-《凤城二路第五国际》　　买受人：（我老公的名字）　　身份证号：（我老公的身份证）　　电话：（我老公的电话）　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》及其他有关法律之规定，出卖人、买受人双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就买受人认购出卖人开发的维也纳森林项目商品房事宜达成如下协议：　　第一条：商品房的位置及面积　　维也纳森林位于高陵昭慧东路东侧、西阎辅道南侧。买受人向出卖人购买由出卖人开发建设的（维也纳森林一期）第（3）号楼（1）单元（4）层（12）号商品房，建筑面积为（63.62）平方米。　　第二条：商品房总价及付款方式　　买受人选择以下第（2）种付款方式。实际成交总价共计人民币（叁）拾（捌）万（零）千（零）百（零）拾（零）元整（￥380000）元。　　1、一次性付款方式：201/年/月/日按上述成交总价一次性付清全部房款并签订《商品房买卖合同》。　　2、银行按揭方式：日支付首付款￥（%）元，余款￥（260000）元做银行按揭并签订《商品房买卖合同》。　　手写又加了这样一条：　　（注：剩余首付款20%在日前付清）　　第三条：关于认购物业的约定及违约责任。　　1、本协议签订时买受人向出卖人支付定金人民币（38000）元，该项定金不予退还，在出卖人、买受人双方签订《商品房买卖合同》后转为购房款。　　2、买受人须于本认购书签署3日内签署《商品房买卖合同》，若买受人未按时签订《商品房买卖合同》，出卖人无需书面通知买受人解除本认购书，并有权将该套商品房另行发售，所交定金不予退还。　　3、买受人在签订正式《商品房买卖合同》之前如需办理更名手续或者转让本《商品房认购协议》，必须先征得出卖人书面同意。　　第四条：其他条款　　1、本协议一式两份，出卖人、买受人双方各执一份，从签订之日起生效。　　2、本《商品房认购协议》经双方签署后具有法律约束力，待正式《商品房买卖合同》生效时，本《商品房认购协议》自行失效。　　下面是出卖人的盖章、经办人的签字。买受人的签字，手印，日期。　　------------------------　　现在正在与该公司员工协商，想要退房退款。但目测应该是无果。　　咨询律师，律师有的说这个认购协议是起法律效应的；也有信誓旦旦说打赢官司没问题可以拿回来的。　　哎，3万8千元买个深刻的教训。无商不奸。大家签订任何协议时都要仔细的看一下，不然不满意可不是说反悔就反悔的。
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　　如果要是继续购买，这套房子在今后出售的时候，重新估价，不会比63.62平方米多多少。遇到拆迁，也基本是参考房本，不过就是那几套楼基本上都是复式楼，大家一起闹政府可能不会不管，但这也是理想化的结果。　　上网查了一下好多这样的情况。都是2层面积，房本却只写一层。供暖、物业费是只收一层，但是仍然觉得不合理，房本没有体现正确的面积，觉得很没有保障。
　　冲动是魔鬼
　　@大闲人逛街 2楼
21:24:43　　冲动是魔鬼　　-----------------------------　　确实，希望各位朋友不要学我们。一定啥都看清楚再签字
　　现在房子多的是完全没有必要交首付，想好了去买就行了　　供大于求
　　超出面积国家是有规定的，合同上应该有注明吧，百分之3之内你需要掏钱，超过百分之三的部分要不送你要不退你钱，正规的备案合同里这个规定是死的，不是开发商想改就能改的。　　总层高5米，中间楼板的厚度0.15米，人家没骗你，就是忽悠你而已。
　　@大闲人逛街
21:24:43　　冲动是魔鬼　　-----------------------------　　@宝宝兰的抱抱熊 3楼
21:28:20　　确实，希望各位朋友不要学我们。一定啥都看清楚再签字　　-----------------------------　　国人普遍比较憨厚。。。合同不看仔细就签字。。。拜托，名字一签就有法律效力了，口头说的什么的，都不作数的。。。只能是一次教训了
　　@tilenzhao 5楼
01:16:19　　超出面积国家是有规定的，合同上应该有注明吧，百分之3之内你需要掏钱，超过百分之三的部分要不送你要不退你钱，正规的备案合同里这个规定是死的，不是开发商想改就能改的。　　总层高5米，中间楼板的厚度0.15米，人家没骗你，就是忽悠你而已。　　-----------------------------　　就是忽悠。　　当时说的时候是说，不含中间楼板厚度，1层2.7，2层2.3。　　超出面积付的钱不对，应该是按3800元一平方算，不是应该按6000元一平方算。　　再一个，考虑到今后出手的事。这个房子买的不合适。　　真是头脑一热就办坏事
　　回复第5楼，@tilenzhao　　超出面积国家是有规定的，合同上应该有注明吧，百分之3之内你需要掏钱，超过百分之三的部分要不送你要不退你钱，正规的备案合同里这个规定是死的，不是开发商想改就能改的。 　　总层高5米，中间楼板的厚度0.15米，人家没骗你，就是忽悠你而已。 　　--------------------------　　对的，非标准合同无效！　　
　　万恶开发商　　
　　你真是个傻逼，38能买127的，自己没脑壳想想，买房知道行情吗，想贪便宜吃大亏
　　对，签这些的时候，一定要看清楚　　随便SS催，别理她　　
　　这个我最清楚，一些逼中介的也爱这样把复式的按使用面积写上去，这样看起来就比市面上便宜不少，但是只要不是笨蛋都会看下证上面积的，自己没看清楚怪得了谁啊，我就不信那个开发商敢不在合同上写清楚，要是没写你可以打官司的，那就不是你一个人要退了，开发商怎么吃的怎么吐出来
　　@最近没什么搞的 10楼
08:05:27　　你真是个傻逼，38能买127的，自己没脑壳想想，买房知道行情吗，想贪便宜吃大亏　　-----------------------------　　说话注意点，傻逼，买房不查当地行情么？高陵县当地住房面积一平方就是3000左右。
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)首付款交了后，在签购房合同的时候发现有霸王条款，没有签，但签了认购书，请问可以退不？
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热心网友 09:54:20
首付款可以退还，定金较难
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