天啊！“唯一住房”也可被查封拍卖！
房地产市场又到了风声鹤唳的时候，对于那些高位接盘的购房者来说，一直存在着由于误解而生出的侥幸心理。最常见的有两种：一是“跌太多了我就断供，让银行当业主去”，二是“我的房子是惟一住房，银行肯定不能赶我走”。
我想告诉你的是：这两种想法都错了，尤其关于“惟一住房不能查封、拍卖”，我相信80%的中国人都这样以为的，可惜法院和银行不这么想，而且他们能拿出最高人民法院的司法解释。
对于拥有多套住房的炒房者，最常见的想法是：如果我按揭的房子变成了负资产，丢给银行就是了，让他们当业主去。好像这样做了之后，就可以无债一身轻了。其实不然。比如购房者买的房子价值1000万，首付200万，按揭了一段时间，付出了100万。这时候出现暴跌，房子市场价只有500万左右，购房者陷入“负资产”。这时如果断供，任由银行收房、拍卖，假如拍卖中只卖到了400万，银行就出现了300万的账面亏损。这时候，银行会继续向购房者追讨。如果购房者还有两套或以上住房，那就没有任何悬念，继续查封拍卖，直到银行讨回自己的损失。而且在这个过程中，业主还搭上了自己的信用。
如果购房者只剩下一套住房了呢？这种情况，跟购买惟一住房者，无法缴纳按揭的情况相同。大多数人的理解是：惟一住房是法院不能查封、拍卖的。其实，大家都错了。
之所以理解错，是两个原因造成的。一是在日之前，国家的确是这样规定的；二是在日之后，由于担心造成上访事件，很多法院没有严格执行新的规定，执法不严。
在日之前，关于惟一住房能不能拍卖，一直没有特别明确的规定，所以各地法院判常常要看具体情况做裁决。日，最高人民法院公布了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，宣布自日起施行。其中第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”这也就是惟一住房不能查封、拍卖一说的由来。
高院之所以出台这个司法解释，是出于人道主义的考虑。但随后一年中，出现了大量住豪宅不还债的情况。这条规定，成为最好的护身符。在“老赖们”狂欢一年之后，最高人民法院出台了《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，日通过， 12月21日起就施行，根本没有等到日。
这个新规定总共只有7条，基本上是一个“惟一住房查封、拍卖指南”。里面规定：只要已经依法设立了抵押的住房，如果不能还债，都可以查封、拍卖。如果是债务人及其抚养家属居住的房屋（惟一住房），给6个月宽限期。如果到了宽限期不交房，可以申请法院强制执行。
如果强制迁出的时候，债务人及其家属无法自己解决居住问题，经法院核实，可以由债主（申请执行人）为债务人提供临时住房。这种临时住房，地段、面积都可以跟原来的住房不同，可以参照廉租房标准来解决。至于租金，由法院参照当时同类房屋租金标准确定，从拍卖款中优先扣除。至于需要给失去房子的人预留多少年的租金，没有明确规定，从各地判例看，从1年到5年都有。但这一司法解释同时规定，“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出”。当买商品房断供的人，显然不太可能是低保家庭。
也就是说，如果一个人在市中心买了一套100平米的房子，最终没有能力继续按揭，到时候银行可以收房、拍卖。但需要给他到郊区租一套面积相对小一些的房子，预留一段时间的租金（当然，如果拍卖所得多于银行损失，超过部分在扣除诉讼费用之后，将退还给原业主）。
事实上，日以来不是所有的这类案子，都按照高法的司法解释来判决的。一些地方法院，由于担心造成过多上访事件，或者带来执行难，采用了息事宁人的态度。而银行方面，由于断供者不多，加上房价一直上涨，化解了一些矛盾，因此对这类案件也没有采取真正强硬的态度。所以，连很多律师和政法记者也不知道高法有这一司法解释。比如2013年11月，《郑州晚报》就发表了一篇《被执行人只有“惟一住房”咋办》的报道，称当地的中原区法院，“分五步”破解了这一难题。其实所谓的“分五步”根本不是创新，而是高法《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》里设定的方案。
但情况显然已经发生了很大的变化。如果将来房地产泡沫破裂，银行和法院都要认真面对断供的情况，因为到那时银行必须自救，否则就面临大量烂账乃至倒闭。
需要提醒读者的是，假如真的面对供楼难题时，需要明白以下细节以保护自己的利益：
第一，如果无法继续供楼，也不能简单将房子丢给银行，任由他们处置。可以计算一下已经支付的成本，和房子可以卖出的价格，你自己卖总比拍卖更划算，损失更小。因为中国人讲风水，拍卖房肯定会贬值的。而且，有些地方的拍卖活动会被操纵。此外，通过跟银行充分沟通，商量一个双方都可以接受的延期还款方案，也许不必要走到查封、拍卖那一步。
第二，只有在国土部门办理了正式抵押手续的惟一住房，才能“更容易”被查封拍卖。如果仅仅是合同约定，没有办理正式抵押手续，法院是不能轻易查封的。最高人民法院在出台《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》时有一个答记者问，其中解释说：“有抵押担保的债权比普通债权的安全性更高，更应当加以周到保护，无论是诉讼程序还是执行程序都应当尽可能地维护和实现有抵押担保的债权，这是维护社会交易秩序和交易安全的需要。”所以，如果你仅仅是因为普通债务，被人逼迫出售惟一一套住房，或者有人上门查封、拍卖这套房子，你是有申辩空间的。
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被查封的房子能卖吗?如何交易?推荐回答：不能卖，只有在法院【解除查封】之后才能卖。看看这条《城市房地产管理法》第37条规定，被裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让，无法办理产权转移登记手续。被查封的房子怎能解除查封（肯定是债务纠纷，债权人才会申请查封保全）1.把欠申请查封人的钱还清；2.还清后，让申请人去法院解除查封即可。查封解除，就可以正常的买卖了。当然，如果查封房是已经要被法院拍卖了，一般叫【法拍房】，完全可以买。想买可以参考这张图。图：法院拍卖房的购买条件和费用已经被查封的房子还能买吗？问题详情：我看中了同事的一套房子，想买过来，但是同事说，这套房子已经查封了，我是不是就没有办法买了？推荐回答：有些房子即使被查封也是可以交易的，但前提是必须取得查封该房产的国家机关同意，因为只有当国家机关同意，并解封房产，你才能真正拥有这套房子。但是，购买被查封房还是有一定风险，且比较麻烦的，所以你一定要注意好以下几点。1.查验证件要求同事出示与诉讼相关的资料，比如诉讼书、法院受理通知书等，了解清楚案件相关的信息，比如案件经过和涉案金额等。如果案件是正在进行时状态，你也可以前去旁听案件的开庭审理过程。2.与查封单位协商如果你确认要买下这套房产，你就必须要求同事前去查封该房产的国家机关进行协商，时间允许的话，你也最好亲自前往相关机关，了解清楚机关是否同意对该房产进行解封。3.支付房款国家机关如果同意对房产进行解封，并且允许交易的话，你就可以支付房款了，但你需将房款以售房同事的名义交给查封单位，同时要求售房同事为你出示收据，而不能直接将房款交给同事。4.办理过户房款支付完毕之后，你需要找一个第三方来保管房产证。当然，如果你觉得同事很可靠的话，也可以让他保管，然后就可以继续办理过户手续了。这就是购买查封房的基本流程。房子被查封了还能抵押吗？推荐回答：不能再进行抵押贷款了。凡是房子属于以下情况之一的，都不能进行抵押贷款。1.公益用途房屋（用于教育、医疗、市政等）2.小产权房3.房龄20年以上面积小于50平米的房子4.不能提供上市证明的公房5.未满5年的经济适用房6.文物保护建筑和有重要意义的其他建筑7.违章建筑或未经国家规划部门和建设部门批准私自建设的建筑物8.权属有争议的房子9.已被依法公告列入拆迁范围内的房子。因此，您的房子不能再进行抵押。买到被查封的房子我会有什么损失？问题详情：买到被查封的房子我会有什么损失？推荐回答：老师，您好。购买被法院查封的房地产存在很大的风险，一旦出现纠纷，不仅仅无法顺利获得房地产产权，连已经缴纳的房款都很难追回，不过特定情况下查封的房地产也是可以购买的。不论法院查封房地产的原因是什么，如房产抵押给银行、拖欠工程款、股东间纠纷等，开发商对被查封的房地产需要继续对外销售的，必须在法院的监管之下进行，有关销售款项用于偿还相关债务，即购房者的房款直接支付给查封房产的法院或该法院指定的其它单位，如果法院能同时解除设定在房地产上的查封，购房者就不会有付款不安全的风险产生。一般来说，购买法院查封房产应注意以下几点：1、查明所购房屋被查封的真正原因，如果真的是股东权益纠纷，要比相对其它原因的诉讼要好些。查封不动产的期限可以为二年，且还可以续封一年，可能会影响房产证的办理。2、要和房产开发商、查封法院就房款支付、解除查封等问题进行协商，获得法院解除查封的书面承诺。3、支付房款后要求开发商及时办理现房过户手续，确实保障自己的合法权益。被查封的房子还能继结出租吗？问题详情：因为生意亏损，赔掉了所有储蓄，还是还不了债款，于是，法院把我北京朝阳区的一套60平房屋查封。那我的那套房屋还能出租吗？推荐回答：房子还能不能出租，要看人民法院查封时，该房屋正处在何种状态。依照相关规定：查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可提存有关不动产产权证照；查封、扣押的财产不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被执行人负责保管；不宜由被执行人保管的，可以委托第三人或者申请执行人保管。由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用；由人民法院保管或者委托第三人、申请执行人保管的，保管人不得使用。根据您的情况，如果房屋被查封后，除非人民法院同意，否则任何人都不得使用，当然包括不得出租；如果查封前房屋已出租的，出于对承租****利的保护，则租赁合同依然有效，但租赁合同到期后，不能继续出租。简而言之，如果租赁关系成立在先，也就是说，在法院查封之前的房屋租赁合同关系，是要受到保护的，这是出于对房客这位不知情人的保护考虑的。但如果房屋被查封后，除了人民法院同意，任何人都不得使用，当然包括不得出租。资料来源：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》买的房子被查封怎么办哪位比较了解推荐回答：你好，1、房产被查封后不能办理过户交易手续。如果是被法院查封，那么卖方一般只涉及民事、经济案件，在卖方提供担保或者清偿债务后，可以向法院申请解封。 2、如果卖方的房产被法院查封，而卖方要求买方先拿出一笔房款，采替他清偿债务然后再办理过户交易手续的话，那买方要格外谨慎。 希望我的回答能够帮到你。您好，(1)购房者应第一时间到当地房地产管理机关查明自己所购房产的真实情况，何时查封，因为什么原因被查封等;
(2)一旦查明房地产公司是先被查封仍然出售给购房者，那么其行为是违法的，所签订购房合同无效，购房者应要求对方立即返还房款并承担相应赔偿责任;
(3)若房地产公司正是因为融资困难才违法出售房产，那么购房者在向其追偿房款的同时要注意该公司其他财产，并向法院申请诉前财产保全，以确保他日判决能够执行;
(4)因为这类涉嫌诈骗的纠纷，操作起来比较复杂，建议购房者在当地请个律师为其提供帮助的好;如果对请律师是否能拿回房款也有疑虑，那么可以和律师协商采取风险代理的方式进行委托。 望采纳被查封的房子能否进行卖吗？怎么卖？推荐回答：不能卖。根据《房屋权属登记工作规范》规定，无论是把房子抵押给银行（按揭），还是抵押给了担保公司小贷公司，抑或个人，不经过抵押权人同意，肯定是无法转让的。（转让，肯定就是卖，就是要过户）要卖，妥妥的做法是：先把欠款还清，抵押解除，债权人去法院解除查封，就可以正常买卖了。交完契税，过户时候说房子被查封了怎么办？问题详情：房子6.17被法院查封，我们6.25交的契税，7.11过户时候知道卖家房子被查封。全款买房。我们可以追违约金吗，这些月的损失怎么办？推荐回答：建议和业主一起去法院核实一下，了解查封的原因，查封的日期，查封的法官，咨询解封的事宜。如果查封一直解除不了，建议解除合同。合同条款中约定双方办理时效，有相关违约责任。构成根本违约的，只能通过诉讼追究业主的违约责任。二手房交易约定俗成的违约金一般是房屋总价款20%。有耐心可以看看这个规定。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第九条的规定，出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般被认定为无效合同。出卖人转让房屋后，有权国家机关对房屋采取了查封等强制措施的，不影响已成立的房屋买卖合同的效力。合同约定的履行期限届满时针对出卖人的强制措施仍未解除，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，买受人可以请求解除买卖合同，并要求出卖人承担相应违约责任。希望可以帮到您，感谢您的咨询~分享至 :
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法院拍卖个人房屋的拍卖款不够偿还所有债权人的欠款，有一个银行抵押，两个先后查封的三个债权人，请问，拍
法院拍卖个人房屋的拍卖款不够偿还所有债权人的欠款，有一个银行抵押，两个先后查封的三个债权人，请问，拍卖款该怎么处理？谢谢
山东 青岛 发表时间： 15:35
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房屋拍卖所得款先还抵押人，剩余欠款查封人平分
律所：山东若真律师事务所 回复时间： 06:53
如果法院按银行，一封，二封的顺序来的话，二封应该怎么办？
wl7162pwsl山东 青岛
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12“唯一住房”也可被查封拍卖
行业周边：“唯一住房”也可被查封拍卖房地产市场又；的住房，如果不能还债，都可以查封、拍卖；房，才能“更容易”被查封拍卖；来源：谷歌网）；
行业周边：“唯一住房”也可被查封拍卖房地产市场又到了风声鹤唳的时候，对于那些高位接盘的购房者来说，一直存在着由于误解而生出的侥幸心理。最常见的有两种：一是“跌太多了我就断供，让银行当业主去”，二是“我的房子是惟一住房，银行肯定不能赶我走”。请注意：这两种想法都错了，尤其关于“惟一住房不能查封、拍卖”，相信80%的中国人都这样以为的，可惜法院和银行不这么想，而且他们能拿出最高人民法院的司法解释。对于拥有多套住房的炒房者，最常见的想法是：如果我按揭的房子变成了负资产，丢给银行就是了，让他们当业主去。好像这样做了之后，就可以无债一身轻了。其实不然。比如购房者买的房子价值1000万，首付200万，按揭了一段时间，付出了100万。这时候出现暴跌，房子市场价只有500万左右，购房者陷入“负资产”。这时如果断供，任由银行收房、拍卖，假如拍卖中只卖到了400万，银行就出现了300万的账面亏损。这时候，银行会继续向购房者追讨。如果购房者还有两套或以上住房，那就没有任何悬念，继续查封拍卖，直到银行讨回自己的损失。而且在这个过程中，业主还搭上了自己的信用。如果购房者只剩下一套住房了呢？这种情况，跟购买惟一住房者，无法缴纳按揭的情况相同。大多数人的理解是：惟一住房是法院不能查封、拍卖的。其实，大家都错了。之所以理解错，是两个原因造成的。一是在日之前，国家的确是这样规定的；二是在日之后，由于担心造成上访事件，很多法院没有严格执行新的规定，执法不严。在日之前，关于惟一住房能不能拍卖，一直没有特别明确的规定，所以各地法院判常常要看具体情况做裁决。日，最高人民法院公布了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，宣布自日起施行。其中第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”这也就是惟一住房不能查封、拍卖一说的由来。高院之所以出台这个司法解释，是出于人道主义的考虑。但随后一年中，出现了大量住豪宅不还债的情况。这条规定，成为最好的护身符。在“老赖们”狂欢一年之后，最高人民法院出台了《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，日通过， 12月21日起就施行，根本没有等到日。这个新规定总共只有7条，基本上是一个“惟一住房查封、拍卖指南”。里面规定：只要已经依法设立了抵押
的住房，如果不能还债，都可以查封、拍卖。如果是债务人及其抚养家属居住的房屋（惟一住房），给6个月宽限期。如果到了宽限期不交房，可以申请法院强制执行。如果强制迁出的时候，债务人及其家属无法自己解决居住问题，经法院核实，可以由债主（申请执行人）为债务人提供临时住房。这种临时住房，地段、面积都可以跟原来的住房不同，可以参照廉租房标准来解决。至于租金，由法院参照当时同类房屋租金标准确定，从拍卖款中优先扣除。至于需要给失去房子的人预留多少年的租金，没有明确规定，从各地判例看，从1年到5年都有。但这一司法解释同时规定，“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出”。当买商品房断供的人，显然不太可能是低保家庭。也就是说，如果一个人在市中心买了一套100平米的房子，最终没有能力继续按揭，到时候银行可以收房、拍卖。但需要给他到郊区租一套面积相对小一些的房子，预留一段时间的租金（当然，如果拍卖所得多于银行损失，超过部分在扣除诉讼费用之后，将退还给原业主）。事实上，日以来不是所有的这类案子，都按照高法的司法解释来判决的。一些地方法院，由于担心造成过多上访事件，或者带来执行难，采用了息事宁人的态度。而银行方面，由于断供者不多，加上房价一直上涨，化解了一些矛盾，因此对这类案件也没有采取真正强硬的态度。所以，连很多律师和政法记者也不知道高法有这一司法解释。比如2013年11月，《郑州晚报》就发表了一篇《被执行人只有“惟一住房”咋办》的报道，称当地的中原区法院，“分五步”破解了这一难题。其实所谓的“分五步”根本不是创新，而是高法《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》里设定的方案。但情况显然已经发生了很大的变化。如果将来房地产泡沫破裂，银行和法院都要认真面对断供的情况，因为到那时银行必须自救，否则就面临大量烂账乃至倒闭。需要提醒的是，假如真的面对供楼难题时，需要明白以下细节以保护自己的利益：第一，如果无法继续供楼，也不能简单将房子丢给银行，任由他们处置。可以计算一下已经支付的成本，和房子可以卖出的价格，你自己卖总比拍卖更划算，损失更小。因为中国人讲风水，拍卖房肯定会贬值的。而且，有些地方的拍卖活动会被操纵。此外，通过跟银行充分沟通，商量一个双方都可以接受的延期还款方案，也许不必要走到查封、拍卖那一步。第二，只有在国土部门办理了正式抵押手续的惟一住
房，才能“更容易”被查封拍卖。如果仅仅是合同约定，没有办理正式抵押手续，法院是不能轻易查封的。最高人民法院在出台《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》时有一个答记者问，其中解释说：“有抵押担保的债权比普通债权的安全性更高，更应当加以周到保护，无论是诉讼程序还是执行程序都应当尽可能地维护和实现有抵押担保的债权，这是维护社会交易秩序和交易安全的需要。”所以，如果你仅仅是因为普通债务，被人逼迫出售惟一一套住房，或者有人上门查封、拍卖这套房子，你是有申辩空间的。附：最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定（法释[2005]14号）　　 根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合人民法院民事执行工作的实践，对人民法院根据抵押权人的申请，执行设定抵押的房屋的问题规定如下：　　 第一条　对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。　　 第二条　人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。　　 第三条　上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十九条的规定执行。　　 强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。　　 第四条　申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家属廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。　　 第五条　申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定；协商不成的，由人民法院参照当地同类房屋租金标准确定，当地无同类房屋租金标准可以参照的，参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。　　 已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。　　 第六条　被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。　　 第七条　本规定自公布之日起施行。施行前本院已公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。（资料来源：lianggedaikuan，图片
来源：谷歌网）
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