广州市危房改造建设管理所、广州市安厦房地产开发有限公司与广州市白云区松洲街槎龙村经济联合社合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书
广东省广州市中级人民法院民事案件
（2011）穗中法民五终字第1852号
广东省广州市中级人民法院民事判决书
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第1852号上诉人（原审原告）广州市危房改造建设管理所。法定代表人张超伦，所长。上诉人（原审原告）。法定代表人张超伦，董事长。上列两上诉人的共同委托代理人潘作仁，律师。上列两上诉人的共同委托代理人吴雅琴，律师助理。被上诉人（原审被告）广州市白云区松洲街槎龙村经济联合社。法定代表人张国浩，社长。委托代理人李春峰，律师。上诉人广州市危房改造建设管理所、因合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2009）云法民四初字第1797号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。广州市危房改造建设管理所、在原审诉称，涉案“阳光花园”住宅楼项目建设用地位于白云区石井镇槎龙村基头南，占地面积13000平方米，用地单位为被告。原告于2000年5月12日与被告签署《合作建设阳光花园住宅楼合同》，合同约定：为解决危房安置房问题，原、被告双方在槎龙村基头南槎龙村东侧、石井河西侧、西槎路以南地段建设阳光花园项目，原告按每平方米1780元的单价，共出资8236.95万元，参与被告承包的阳光花园住宅楼建设；项目建成后，原告取得阳光花园二街以东16号楼三至八层、15号楼、13号楼建筑面积46275平方米住宅房屋的所有权；被告负责办理项目建设用地加名、承担项目全部投资、委托设计和施工、负责变更土地性质为国有建设用地；被告应&#x年5月31日前完成本项目的用地性质变更、竣工验收、接通永久水电、消防验收、白蚁预防工程验收、建管验收等工作，并在移交房屋同时提供国土、规划、报建、土地出让和全部验收资料给原告。合同签署后，2000年5月，“阳光花园”项目在市国土房管局办理了增加原告为建设用地的用地手续。被告于2000年10月左右将“阳光花园”13、15号楼移交给原告接管。原告于2000年10月27日支付被告投资款5000万元；2007年3月14日支付被告投资款元&#x年10月9日，原告与广州市白云区石井镇槎龙村民委员会签署《合作建设阳光花园住宅楼补充合同（一）》，双方终止合作建设阳关花园16号楼三至八层住宅，相应取消原告的投资责任义务&#x年底，被告完成阳光花园13号楼、15号楼、16号楼三至八层建设后向原告移交合建房屋时，不能如约向原告提供该项目通过竣工验收、消防验收、永久水电等的证明，更不能向原告移交合同约定必须同时移交的相关国土、规划、报建、土地出让和全部验收资料。由于上述房屋是拆迁安置用房，拆迁协议规定的搬迁时间已经届满，如不能按时提供安置房给拆迁户，将直接影响到几百户居民的基本生活，造成重大的社会问题。在此情况下，原告从群众利益大局出发，经确定房屋质量合格、具备水电等基本生活条件，虽然不具备收楼条件，还是先行接管了阳光花园13号楼、15号楼，并陆续安排危房拆迁居民入住。所以，双方当时事实上认可房屋不具备交付条件，暂不办理房屋交接的手续。此后，被告仍未完善合建住宅项目相关建设手续。由于被告的责任，造成13、15号楼房屋迟迟不能办理房产证，引发危房拆迁居民多次上访，给政府排危解困民心工程带来极坏的影响&#x年，广州市国土资源和房屋管理局作出《关于阳光二街房屋权属证明书问题的处理意见》，以项目未通过规划验收、存在部分违章为由注销了阳光花园13号楼、15号楼房屋权属证明书。由于被告的违约行为，导致我方的合法权益受到严重损害，故特提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即提供原、被告合建的位于槎龙村基头南槎龙村东侧、石井河西侧、西槎路以南地段“阳关花园”建设项目的用地性质变更、竣工验收、接通永久水电、消防验收、白蚁预防工程验收、建管验收的证明文件给原告。2、被告立即将原、被告合建位于槎龙村基头南槎龙村东侧、石井河西侧、西槎路以南地段“阳关花园”建设项目的以下文件资料的原件交付原告：1）《建设用地规划许可证》及附图、2）《建设用地通知书》及附图、3）《建设用地批准书》及附图、4）13号楼、15号楼的《建设工程规划许可证》及附图、《建设工程报建审核书》及附图、工程竣工验收资料、建管验收批文、消防验收批文和全部竣工资料（包含环保验收资料、门牌批复资料、市政道路和排水报建验收资料、永久水电的报建和验收资料、燃气验收资料、电信报建验收资料等）、5）13号楼、15号楼的《国有土地使用权出让合同》及缴交土地出让金的凭据。3、被告立即向原告支付逾期办理“阳关花园”13号楼、15号楼用地性质变更、竣工验收、接通永久水电、消防验收、白蚁预防工程验收、建管验收的违约金250万元（按照原告已付款金额、被告逾期办理时间和同期人民银行逾期贷款利率计算，从2000年10月27日暂计至2009年7月31日）。4被告向原告支付逾期交付第二项诉请“阳关花园”建设项目文件资料原件的赔偿金至两被告实际交付之日止（按照原告已付款金额、被告逾期办理时间和同期人民银行逾期贷款利率计算，从2000年10月27日暂计至2009年7月31日为250万元）。5、本案诉讼费用由被告承担。广州市白云区松洲街槎龙村经济联合社在原审辩称，不同意原告全部诉讼请求。1、讼争所涉及的阳光花园13、15号楼在交付时已经取得房屋权属证明书，符合合同约定的交楼条件，原告也同意接受。而且目前阳光花园13、15号楼已经全部取得《房地产权证》，是否交付有关竣工资料、是否通过有关验收等并不影响原告的权益，我们无需向原告支付任何违约金。2、合同并未约定逾期办理“用地性质变更、竣工验收、接通永久水电、消防验收、白蚁预防工程验收、建管验收”需要支付违约金，也未约定逾期提供“《建设用地规划许可证》及附图、《建设用地通知书》及附图、《建设用地批准书》及附图、《建设工程规划许可证》及附图、《建设工程报建审核书》及附图、工程竣工验收资料合法文件及有关附图、全部竣工资料、建管验收批文及消防验收批文”需要支付违约金。既然合同未约定违约金，原告的权益也未因此受到损害，其诉请违约金依法应当驳回。原告要求支付两笔违约金，属重复诉请，更没有法律依据。即便支付违约金，由于被告答辩人没有实际损失，其所主张的违约金也过高，应当大幅度的降低。3、原告要求的各项文件资料，其已经取得大部分，只是未办理相关交接手续。原告提出的各项验收手续也已经通过了绝大部分。上述情况可以向相关验收部门查询。原审法院经审理查明，2000年5月12日，两原告（甲方）与广州市白云区石井镇槎龙村民委员会（乙方）签订《合作建设阳光花园住宅楼合同》，约定甲方共投资8236.95万元参与乙方承包的阳光花园住宅楼建设，项目建成后，阳光花园二街以东16号楼3至8层、15号楼、13号楼建筑面积46275平方米住宅房屋的所有权和使用权归甲方所有，双方根据甲方所得房屋建筑面积和甲方投资的单位面积成本每平方米1780元结算；乙方负责办理项目的建设用地加名手续，乙方应于2000年5月31日前完成用地性质变更、竣工验收、接通永久水电、消防验收、白蚁预防工程验收、建管验收等工作，并交付甲方使用。移交时，同时向甲方移交《建设用地规划许可证》及附图、《建设用地通知书》及附图、《建设工程规划许可证》、《建设工程报建审核书》及附图、《国有土地使用权出让合同》及缴纳土地出让金的凭证、《建设用地批准书》、工程竣工验收合法文件及有关附图等文件，全部竣工资料、建管验收批文及消防验收批文，上述文件为复印件的，乙方应在该件上说明与原件的核对情况，原件所存何处，并加盖乙方公章；乙方负责为甲方办理甲方所得房地产权属证明书；甲方&#x年12月底前并且在甲方取得房屋权属证明书后，除按投资款总额的2%保留质量保证金外，一次性付清余款，在一年保修期内，本项目房屋没有发生质量问题，甲方应向乙方返还质量保证金；如甲方非因乙方原因不能按本合同约定时间按期向乙方支付投资款，自逾期之日起，每逾期之日起，每逾期一天，甲方以该期应付投资款额的万分之一向乙方支付滞纳金。合同签订后，广州市白云区石井镇槎龙村民委员会、广州市白云区石井镇槎龙村经济联合社为原告办理了建设用地单位加名手续，于2000年9月将阳光花园住宅楼第13、15号楼交付给两原告使用，并于同年11月为两原告办理上述房屋的房地产权属证明书。两原告于2000年10月27日向广州市白云区石井镇槎龙村民委员会、广州市白云区石井镇槎龙村经济联合社支付投资款5000万元，尚余投资款元两原告于2007年3月14日付清广州市白云区石井镇槎龙村民委员会、广州市白云区石井镇槎龙村经济联合社。2004年10月9日，两原告（甲方）与广州市白云区槎龙村民委员会（乙方）签订《合作建设阳光花园住宅楼补充合同（一）》，约定甲方退出合建阳光花园二街以东16号楼三至八层，涉及建筑面积共计16245平方米，并取消原合同约定的甲方与之相关的投资责任和义务。合同签署后，双方按合同约定履行权利义务。2004年12月14日，被告及广州市白云区人民政府松洲街道办事处共同出具《证明》，写明：槎龙村由于机构改革，槎龙村委会的只能已由槎龙村经济联合社承担，属下村办企业“槎龙经济发展公司”的主管部门已改为广州市白云区松洲街槎龙村经济联合社。2007年8月1日，广州市国土资源和房屋管理局作出穗国房函《关于阳光二街房屋权属证明书问题的处理意见》，写明：白云区西槎路阳光二&#x号（单号）房屋是党恩新街危房改造地块拆迁安置房，2000年11月，根据危改政策的特殊要求，在项目未通过规划验收的情况下，由我局产权地籍处出具了房屋的《权属证明书》（荣字号），产权人为市危改所，确权资料一直未归档。现查明阳光二&#x-9号房屋有部分违章，你所已将房屋退回给合作开发人槎龙村民委员会。鉴于阳光二&#x号（单号）房屋核发的荣字号确权依据不足且确权资料一直未归档，现予以注销荣字号《权属证明书》。原审庭审中，被告陈述案涉阳光花园建设项目除了未通过建设工程规划验收外，其余项目都已经通过验收。而原告诉请各项文件资料，被告已大部分交付，只是未办理相关交接手续。但在举证期限内，被告没有提供证据证实其已经按照合同约定向两原告移交合同约定的文件。另查，直至2006年，涉案阳光花园13、15号楼小业主已办妥房屋《房地产权证》。在举证期限内，原告未提交证据证实因被告逾期办理验收手续及交付验收资料造成的实际损失。原审法院认为，案外人广州市白云区石井镇槎龙村民委员会与两原告签订《合作建设阳光花园住宅楼合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应切实履行。由于制度改革，槎龙村民委员会不再对外进行经营活动，其对外的经济活动由被告承担。因此，被告承继上述合同的权利义务，应切实履行上述合同义务。上述合同签订后，两原告已支付了投资款，槎龙村委会及被告亦将房屋建成交付两原告使用，双方已履行了主要的合同义务。依据合同约定，被告应于2000年5月31日前完成用地性质变更、竣工验收等工作，并交付两原告使用，移交时，同时向两原告移交《建设用地规划许可证》及附图、《建设用地通知书》及附图等文件，上述文件为复印件的，乙方应在该件上说明与原件的核对情况，原件所存何处，并加盖乙方公章。被告理应全面履行合同义务，将上述用地性质变更、竣工验收等证明文件及《建设用地规划许可证》及附图、《建设用地通知书》及附图等文件移交两原告。现未有证据证实被告已履行上述义务，因此，两原告主张被告提供案涉“阳光花园”建设项目的用地性质变更、竣工验收等证明文件及移交《建设用地规划许可证》及附图、《建设用地通知书》及附图等文件于法有据，原审法院予以支持。上述《建设用地规划许可证》及附图、《建设用地通知书》及附图等文件为复印件的，被告应在该件上说明与原件的核对情况，原件所存何处，并加盖被告公章。关于原告主张被告支付逾期办理用地性质变更、竣工验收、接通永久水电、消防验收、白蚁预防工程验收、建管验收的违约金250万元的问题。因合同未对上述违约责任作约定，原告也未提交证据证实因被告的违约行为造成的实际损失。因而，原告可在实际损失发生后，再另行主张，现主张被告赔偿违约金250万元依据不足，原审法院暂不予支持。关于原告主张被告逾期交付《建设用地规划许可证》及附图、《建设用地通知书》及附图等文件赔偿金问题。虽然，未有证据证实被告已移交上述文件，但案涉项目房屋已取得《房地产权证》，证明案涉房屋的合法性得到确认，原告亦未有证据证实因被告未移交上述文件而造成了实际损失，故原告的合法权益并未受到损害。因此，原告该项主张不成立，原审法院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，原审法院判决如下：一、在本判决生效之日起5日内，被告广州市白云区松洲街槎龙村经济联合社向原告广州市危房改造建设管理所、提供槎龙村基头南槎龙村东侧、石井河西侧、西槎路以南地段“阳光花园”建设项目的用地性质变更、竣工验收、接通永久水电、消防验收、白蚁预防工程验收、建管验收的证明文件。二、在本判决生效之日起5日内，被告广州市白云区松洲街槎龙村经济联合社向原告广州市危房改造建设管理所、移交槎龙村基头南槎龙村东侧、石井河西侧、西槎路以南地段“阳光花园”建设项目的以下资料：1）《建设用地规划许可证》及附图、2）《建设用地通知书》及附图、3）《建设用地批准书》及附图、4）13号楼、15号楼的《建设工程规划许可证》及附图、《建设工程报建审核书》及附图、工程竣工验收资料、建管验收批文、消防验收批文和全部竣工资料、5）13号楼、15号楼的《国有土地使用权出让合同》及缴交土地出让金的凭据。上述文件为复印件的，被告应在该件上说明与原件的核对情况，原件所存何处，并加盖被告公章。三、驳回原告广州市危房改造建设管理所、其他诉讼请求。本案受理费47000元，由两原告负担46800元，由被告负担200元。一审判决后，广州市危房改造建设管理所、不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人在合作建房合同履行过程中存在明显违约行为。一审法院已经认定，被上诉人存在合同违约行为--即未按照合同约定完成涉案房屋有关验收等手续并将相关证明文件移交给上诉人。二、被上诉人的违约行为并非违反合同随附义务，而是违反主合同义务，属于严重违约。本案中，被上诉人向上诉人交付的合同标的为“房屋”。在我国，“房屋”的建设生产实行严格的政府审批管理制度，即房屋必须按照政府批准文件要求进行施工和竣工，并且要开通基本的生活条件，这才是符合合同约定的对“房屋”的完整交付。如果交付的“房屋”并未按照政府批文建设或者没有开通房屋使用的基本生活条件，则只能算是交付了一个“建筑物”而已。根据本案一审法院查明事实，被上诉人至今未能提供其交付的“房屋”已经依法完成了所需的全部验收手续以及生活设施条件的证明。因此，在本案中，被上诉人违约属于对主合同义务的违反，是严重违约。三、被上诉人既然存在违约行为，就应当依法承担违约责任。根据《合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据一审判决，被上诉人仅需要承担继续履行的责任。上诉人认为，由于被上诉人提供的房屋无法提供其已经符合政府批准文件合法建造完成的证明文件，应当属于交付标的不符合合同约定。一方面，国家法律法规《合同法》、《建筑法》、《消防法》、《建设工程质量管理条例》对交付房屋应当具备的条件有强制性法律规定；另一方面，双方合建合同合同也明确规定了取得相关之验收和验收证明文件交付为房屋交付必须同时具备的条件。上诉人对房屋实物进行接收，并不等同于被上诉人已经完成了法定以及合同约定的交付义务。因此，被上诉人出了承担继续交付的责任外，根据双方合建合同第六条第1款的约定，被上诉人应当承担逾期交付的违约责任，即自逾期之日起每逾期一天被上诉人应以上诉人己付投资款总额的万分之一向上诉人支付违约金。四、被上诉人的违约行对上诉人造成的经济损失不能以上诉人有无实际支出的作为条件。被上诉人的违约行为给上诉人造成的经济损失是客观存在的。1、交付房屋未具备法定的验收文件，势必导致房屋不能依法办理产权登记，必然给产权人带来巨大的经济损失。在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，就明确规定以购房人已付房款的利息作为损失的计算方法，而未要求购房人提供损失的具体发生依据。根据法院认定，涉案房屋被上诉人&#x年9月即已移交给上诉人使用。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，商品房交付使用之日起90日内需要办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由于被上诉人未能提供必要的证明文件，导致涉案房屋所在项目的房产证直至2006年才办出（必须特别注意的是：即使2006年办理的房产证，也是上诉人为了减少经济损失，通过上诉人的特别努力才办出，否则，房产证到06年也是无法办理的）。逾期办证近6年，能够说上诉人没有任何损失吗！2、被上诉人所不能提供验收或者证明文件，依法必须办理，而且补办需要发生巨额的费用。如：补办广州市建设项目环境保护设施竣工验收。要委托具备环境影响评价资质的单位补办环保报建、监测、验收委托费用约60000元；建设工程竣工验收档案认可书。按本项目总投资元的1‰&#x元委托相关单位整理制作档案（按物价局规定的计费标准）。室内环境污染检测报告。本项目&#x户住户，需委托具有室内空气检测资质的单位进行检测，委托费用约120000元。白蚁预防工程及验收。阳光花园项目13、15号楼的建筑面积（测绘面积）为30308平方米，白蚁防治工程委托费用单价约2.4元／平方米，则委托费用总额为：2.4元／平方米×30308平方米=72739.2元（按物价局规定的计费标准）。永久用水验收。永久用水工程设计费约设计费1769220元的10%，&#x元（按国家规定的计费标准）。永久用电验收。永久用电工程设计费约工程造价&#x%，&#x9.2×4.5%=2428763元（按国家规定的计费标准）。委托设计单位重新制作图纸费用。按涉案阳光花园13、15号楼的投入款元作为工程造价，根据国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知的附表一的规定，则委托设计单位重新制作图纸费用为元÷元×1639000&#x0元。注：上诉费用尚未包括上诉人为了补偿验收和证明手续，需补办资料、复印图纸、人力物力等工作成本和费用。五、涉案房屋已经取得房产证不能作为房屋已经合法的充分证据。一般情况，涉案房屋已经取得房产证可以证明房屋已经具备法定的验收和居住使用条件。但是本案并非一般情况，而且本案审理的内容就是被上诉人应当提供而未提供验收及证明文件。足以证明，有相反证据证明，涉案方案虽然已经取得房产证，但是并未具备法定的房屋验收和交付使用条件。房屋产权证合法不能等同于被上诉人交付的房屋合法，二者是不同的逻辑关系，被上诉人通过向法院混淆上述概念，以此来掩盖其未依法建设及办理验收的客观事实。涉案房屋的产权取得具有非常特殊的历史背景，一审法院完全没有根据庭审证据对上述特殊情况事实予以客观的认定。首先，涉案房屋是在未通过规划验收的情况下下，基于特殊原因（为了解决广大拆迁户历史遗留房屋产权问题），办理的大确权（即房屋权属证明书）；房管部门依法需根据上述大确权，为小业主办理分割确权（即本案被上诉人提供的产权证）&#x年，广州市国土资源和房屋管理局穗国房函2007第1188号《关于阳光二街房屋权属证明书问题的处理意见》以项目未通过规划验收、存在部分违章为由注销了阳光花园13号楼、15号楼房屋权属证明书。这种撤销的法律意义不言而喻。为什么说被上诉人没有依法依约交付房屋为什么上诉人在涉案房屋已经取得房产证的情况下还要费尽周折通过诉讼要求被上诉人完成房屋各项验收手续并提供证明文件请求二审法院特别注意上述客观事实，并对其法律后果予以充分的考虑。然后根据该等事实，对被上诉人应当承担的法律责任和赔偿义务给予合理的认定!六、只判决被上诉人提供交付房屋的验收及证明文件，而不判决被上诉人对逾期提供承担任何经济责任，无异于政府鼓励违法建设单位通过违法建设获取巨额非法利益而不需要承担任何责任，而将来政府却需要为这些违法建设埋单！故请求：1．维持原审判决第一项和第二项；2．撤销原审判决第三项。改判被上诉人向上诉人支付逾期办理“阳光花园”13号楼、15号楼用地性质变更、竣工验收、接通永久水电、消防验收、白蚁预防工程验收、建管验收的违约金250万元（按照上诉人已付款金额、被上诉人逾期办理时间和同期人民银行逾期贷款利率计算，从2000年10月27日暂计至2009年7月31日）；判决被上诉人向上诉人支付逾期交付一审诉请第二项“阳光花园”建设项目文件资料原件的赔偿金至被上诉人实际交付之日止（按照上诉人已付款金额、被上诉人逾期办理时间和同期人民银行逾期贷款利率计算，从2000年10月27日暂计至2009年7月31日为250万&#x