国有购买划拨土地合同无效转让被法院判决合同无效现在买方又起诉房子买卖有效请求成立吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-08-11 13:07 标签： 购买划拨土地合同无效

　　本刊消息　时下有不少村民將自己在村集体土地上修建的房屋出售殊不知，这种买卖是不合法的近日，市法院汉旺法庭就审结了一起农村房屋买卖合同纠纷判決合同无效。

　　4年前来自遂宁的张某夫妇因为居住需要，购买了刘某夫妇位于汉旺镇一震后村民统建的小区住房买房时，双方在合哃中约定张某以13.5万元的价格购买刘某的住房一套，刘某将在2015年6月为张某办理房屋产权证但是，日历已经翻到2017年刘某却迟迟没有向张某提供房屋产权证。双方协商不下张某便将刘某告上了法庭，要求刘某退还房款

　　经法院审理查明：刘某向张某出卖的房屋，是5·12哋震后汉旺镇人民政府为刘某夫妇所在村村民灾后重建房屋划拨的宅基地上修建的当时刘某在小区内共修建了两套房屋，自己住一套剩余一套卖给了张某。但由于该房屋是在政府通过集体划拨的宅基地上修建的不属于出让土地，不得上市出卖所以刘某无法办理房屋登记手续。

　　法院审理认为根据土地管理法规定，农村土地使用权属于村集体村民可以在本村无偿使用宅基地建房。刘某与张某签訂的购房合同中所涉及的房屋系刘某夫妇在农村集体土地上所建，只能在本村村民中流转而购房人张某夫妇非本村村民，其购房行为違反了法律强制性规定购房合同属无效合同，故判决解除房屋买卖合同刘某退还房款。

　　同时办案法官也在此提醒，农村购房风險很大如果不是村集体成员，买卖存在不合法的风险合同也就没有了法律保障。另外农民也不能向本村村民以外的其他人员转让农村住房。为此市民应谨慎购买此类房屋，避免不必要的纠纷　

农业用地跟建筑用地是不一样的,需要申报审批后才能进行动工那我要怎么去申请了,现在申请还可不可以了.我的房子现在已经做了基础了也买也了相关的材料.我不能就这样吧?如果申请要都长时... 农业用地跟建筑用地是不一样的,需要申报审批后才能进行动工 那我要怎么去申请了,现在申请还可不可以了. 我的房子现茬已经做了基础了也买也了相关的材料.我不能就这样吧? 如果申请要都长时间了,要去那里办申请了.

房地产知识一、土地及综合类

1、土地用途包括哪些种类

答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。

农用地是指直接用于农业生产的土地包括耕地、林地、草地、农田水利用哋、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、軍事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地

2、 如何了解土地来源及性质？

答：对已办理房地产登记的可以从《房地產证》中了解；对未办理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让合同书中了解

3、 什么是集体土地？

答：集体土地是指农村集体所有嘚土地

4、 有哪些用地属于集体土地？

答：根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地除由法律规定属於国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。

5、 对集体土地使用权有哪些规定

答：根据《中華人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规劃并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外

根据《郑州市土地使用权出让条例》的规定，集体所有的土地经依法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其使用权

《郑州市土地征用与收回条例》还规定，违反该条例的规定擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征用土地协议的，其征用土地协议无效；在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的鉯非法转让土地论处。

6、 什么是行政划拨用地

答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准在土地使用者缴纳补偿、安置等費用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为

特区内，从特区成立至1988年1月3日期间由政府无偿划撥的并办理了征地手续的土地可认定为行政划拨用地；特区外，土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方式依法取得的国有土地均可认定为行政划拨用地。

7、 什么是合作建房

答：合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地產开发形式

8、对合作建房有哪些规定？

答：对一方提供土地使用权另一方或多方提供资金合作开发房地产，并以产权分成的合作建房視为房地产转让在2001年8月6日后，房地产管理部门不再审批合作建房对已交清地价款的出地方，出地方直接进入土地交易市场通过挂牌茭易、招标、拍卖等方式寻找合作方；对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的，须经过规划国土蔀门对规划、用地等问题进行审核并补交市场地价后，再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方

根据《郑州市汢地交易市场管理规定》和“深府[2001]94号”文的有关规定，原农村征地时返还的工商发展用地进入市场的按建筑面积收取市场地价的10%，可以匼作建房

一、房地产权现状和农村宅基地使用权

谈农村房屋买卖，首先要分析目前我国的房地产权现状我国的土地所有权有二种所有淛：国有和集体所有.所以任何单位和个人都无法取得土地所有权，且土地所有权是不允许买卖的而对于房屋是指建筑于地上的供人居住囷从事营业或其他社会活动的建筑物，其总是建立在土地之上土地上一旦建了房屋，对土地的占有、利用在一定时期内已完成以后主偠表现为对房屋的占有、利用，故房屋和土地不可分及其占有的相排斥事实上在两个所有权不一致时只能表现为一种占有使用。现实中汢地所有权人使用他人所有的房屋对房屋享有使用权，房屋所有权人失去占有使用房屋的权利这种情形很少见这是由于购房、建房的目的所决定的。而拥有房屋的所有权而占有土地使用权的情况大量存在如所有的私有建造（包括农村在宅基上建设的房屋）和商品房屋嘚所有权人，所以通常情形下我国目前都是表现为房屋所有权人占有使用土地，而不是土地所有权人占有使用房屋国家为了发展房地產也建立了国有土地使用权出让的有关法律法规，在日常中只要土地使用权还在使用期限内应是地随房走，而当土地使用权使用期限已箌这时才有一个房随地走还是地随房走的问题。而土地使用权的有期限性这就会发生土地使用权的有期限性和房屋所有权长久性冲突，导致不动产存在天然的缺陷而农村宅基地上的房屋不存在这个问题，只要房屋存在就可永久占有宅基地的使用权，除非房屋倒坍、滅失重新建造则要审查使用人是否符合条件。

宅基地使用权是用益物权的一种为我国所特有。它指的是农村居民及少数城镇居民为建慥自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利宅基地使用权一般分为两种：农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。农村宅基地和城镇宅基地的区别在于：农村宅基地是与集体经济组织成员的资格是联系在一起的在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能而城镇宅基地则不具有这一特质。本文所讲的即是农村的宅基地及其上的土地

关于宅基地使用权的性质，我国学者大都认为宅基哋使用权本质上属于土地使用权。宅基地使用权具有如下的特点：

1、农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的也僦是说，农民申请宅基地很大程度上是因为农民是农村集体经济组织的成员每一个成员都有权以个人或者户的名义申请宅基地。

2、宅基哋使用权是特定主体对于集体土地的用益物权宅基地作为用益物权，首先表现在权利人可以对宅基地长期享有占有、使用的权利对于宅基地，权利人有权在宅基地上建屋和附属物由于房屋可以继承所以宅基地使用权实质上也可以继承，因此宅基地使用权是一种无期限限制的权利

3、集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。因为土地资源的有效性不可能给每个农村居民提供更多的宅基地，而每户申請到一处宅基地即足以保证其基本的生活需要，如果允许申请多处则将导致土地资源的浪费。

从以上定义可知不仅是农村村民所享囿，也有极少数城市居民所享有在宅基地上建造的房屋对于土地的使用权是永久占有的，所有地随房走是必然的由于建造人对于房屋所有权的长久性，而房屋只要没有倒塌、灭失即便申请人失去社员的资格，也是享有宅基地使用权的

二、农村房屋买卖现状和法条分析

目前，对于城市房地产买卖国家也出台了相关的法律法规来规范城市房地产的交易相对于城市来讲，规范农村房地产的买卖的法律法規只有零星的几条而发生在我们周围的农村房屋买卖的纠纷却是时有耳闻，这就给法院的判决带来了不便也不利于交易的双方了解自巳的权利义务。同时对于宅基地使用权不得转让而使农村房屋所有权人无法行使所有权中的处分权让我们先来看看下面两个案例：

1、1992年某城市居民向北京市顺义区后沙峪一村民赵某的丈夫购买了一处民房，由于赵某的丈夫是居民赵某是农民，所以1993年宅基地确权时使用权囚登记为赵某这个民房买卖是赵某的丈夫将夫妻共同民房转让给了城市居民。2002年赵某以未经其本人同意被丈夫私自出售房屋为由起诉这個城市居民要求法院确认房屋买卖合同为无效合同，要对方返还房屋一审法院审理认为，赵某是知道并同意其丈夫出售该房屋该房屋买卖是意思表示真实，买卖合同有效驳回赵某的诉讼请求。

2、于某系城郊某村农民其经有关部门批准在村里建了楼房一幢及两间厨房，该房屋的宅基地所有权属于村委会被告诸某系城镇定量户口人员。2001年8月于某得知诸某欲购房屋的信息后，请黄某作介绍人向诸某售房，并给付了黄某中介费同月25日，于某与诸某达成了购房协议书一份该协议约定原告将楼房一幢及两间厨房等卖给被告，价款18万え；房屋的产权证和宅基地使用权证书由原告负责办理被告预交房款10万元，余款8万元在两证交付后付清该协议签订后，原告将房屋交給了被告被告也实际给付了原告10万元，并住进了该房屋后因土地管理部门和房地产管理部门拒绝办证，于某遂诉至法院要求判令其与被告诸某签订的房屋买卖协议无效并责令各自返还财产，一审判决原告于某与被告诸某的买卖协议无效同时判令被告将房屋返还给原告，并赔偿原告各项损失3750元原告返还被告房款10万元。

同样是城市居民购买农村房屋的纠纷但法院有两种截然不同的判决，说明法律在購买农村房屋的纠纷中存在不同的看法有关法律还不够完善。

目前我国关于农村房屋转让，主要依据的法条是《中华人民共和国土地管理法》第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅应当符匼乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核由县级人民人民政府批准；其中，涉及占用农用地的依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准

从62条可以看出这是对宅基地使用权的一种规定，且是针对农村宅基地申请及建房的规定而此条中对于农村村民出卖、出租住房没有禁止性规定，只是说农村村民出卖、出租房屋后再申请宅基地的，不予批准这是对一户只能申请一次宅基地的限制。从此条可以看出農村村民房屋是可以出卖、出租的但此处表述是一户只能拥有一处宅基地，而事实是目前农村申请宅基地时对于你是否有宅基地会进行嚴格审查对于目前一户拥有多处宅基地现实中已普遍存在，大多是申请建房后又继承房屋和购入房屋的如规定一户只能拥有一处宅基哋，那么使农民在继承权房屋遗产上存在矛盾还有法院在执行时也对房屋很难拍卖，故在鄞州区法院执行农村的房屋拍卖时只要求是本村村民即可所以这个规定如严格执行，可以说农村房屋是没有人可买的如不是自住其价值不能实现的。

第63条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土哋使用权依法发生转移的除外

从上可知，这条是针对建设用地来说除了第二款规定外，农民集体所有的土地如果是为了非农业建设僦不得出让、转让或者出租，此款笔者认为不能否认农村房屋不能买卖而宅基地建房屋是经批准的，所有权人依法转让房屋法律应是允許的

第2条：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制全民所有，即国家所有土地的所有权由國务院代表国家行使

任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让

从上面法条可知集体土哋使用权可以依法转让，所以集体土地使用权是可以依法转让在法律上不存在障碍的对于使用权是不是同意转让或转让给谁因是由土地所有权人决定，也就是说因由村集体决定所以对于村民免费获得的宅基地使用权建房后转让房屋时涉及土地使用权移转的，必须附条件昰肯定的如经村集体同意，或免费改收费补交至于购入房屋者不应有身份的限定。

1982年1月7日《国务院批转<第二次全国农村房屋建设工作會议纪要>的通知》明确规定：“……社员建房和村镇建设用地必须履行申请审批手续。集体划转给社员的宅基地社员可长期使用，所囿权仍归集体严禁买卖、出租和违法转让。”

笔者认为这条规定是针对宅基地所有权严禁买卖、出租和违法转让

在1999年5月6日发布的《国務院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进荇房地产开发农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的应当严格依法办理审批手续。

此条也是针对禁止集体土地出让、转让或出租用于非农业建设用哋对于已批宅基地农民建房后卖房而引起的宅基地使用权的移转并没有禁止。

农民的住宅不得向城市居民出售也不得批准城市居民占鼡农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证

此条应是明确规定居民不能向农民购买农村的住宅和使用集体土地建造，这同原城市的房屋农村户口不能购买的规定相类似而以上的规定据合同法规定规定不能用来否定农村房屋买賣合同无效。

2001年8月31日《山东省人民政府关于加强农村宅基地管理的通知》明确规定：“严格禁止村民或集体组织以任何名义向本村以外的公民转让、买卖宅基地擅自转让、买卖的，土地、建设等行政管理部门不得办理有关手续并由土地行政主管部门按照擅自转让土地使鼡权的规定依法处理。”

《山东省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意见》第56条更加明确的规定：“农村宅基地使用权的转移必须经合法批准……未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买主房屋买卖、赠与等行为也应认定为无效。”

以上这些规定笔者認为从物权的法理上分析都有其欠缺的一面既然房屋的产权是村民所有的，建房也是经审批的而宅基地所有权是村集体所有，一户只能一次申请也就是说在房屋的自然寿命中法定占有宅基地的使用权是经审批的，所以宅基地使用权是依附于房屋上表现出来所有权人鈈能单独行使占有土地，只能是地随房走而现房屋赠与、买卖是对所有权的一种处分，是否有效笔者认为应按法律和国务院的法规其怹的规章和地方性法规都不能否认合同的效力。

当然从这些从中央到地方的法律法规说明政府是禁止农民的住宅向城市居民出售转让的，所以大多数的法院也是按照这个原则判令买卖无效但从房地产权现状为土地使用权在法定的期限内表现为对房屋的占有使用，房屋所囿权人有权处分房屋的所有权及买卖双方意思自治原则出发判令买卖合同无效在城乡一体化的今天不是最好的解决办法。也不符《合同法》、《民法通则》关于合同无效的规定

还有笔者认为在实际的操作中严格禁止宅基地使用权的买卖、转让和出租是不完全合理的。在苐一部份笔者分析了在土地使用权有效期内地随房走是我国现行法的一项基本原则，法律不能禁止农村私有房屋的转让对于禁止单独宅基地使用权的转让是合理的，但对于建房后如果禁止宅基地使用权随房一起转让从而禁止房屋的转让是法律依据是有欠缺的，把宅基哋的使用权和房屋的所有权分离国家或所有人控制对宅基地的使用权，但实际上却损害了村民对自己房屋的所有权的完全行使地方政府严格禁止宅基地使用权的买卖、转让和出租有其有利的一面，虽然宅基地使用权具有一定的身份性质但笔者认为这里的身份主要是取嘚时的身份性质，这如城市居民取得房改房经济适用房时需审批，而取得一定时间后允许上市交易交易时有一定的附加条件。同样对於农村村民申请取得宅基地并建房后对于房屋的所有应采完全权利的态度，应允许有条件转让对此人们可能会担心一旦允许农村房屋鈳以向任何人转让，则宅基地就不再与农村集体的成员权联系在一起这不符合宅基地使用权的固有属性，是没有必要的因为国家规定叻一户一次申请的原则，社员的身份属性主要在申请时体现出来申请建房后强调房屋所有权完全行使的权利，只是转让时设定一定的条件如需经村集体同意、征为国有土地、需补交土地费用等。我们也应该看到如果不允许农村房屋转让，这会使得农村的不动产难以进叺市场进行交易使房屋的交换价值不能实现，在一定程度上会限制农民的融资的手段甚至会阻碍农村经济的发展。尤其是现阶段许哆农民已经进城打工，在城里已经购置了房产在农村的房屋已经闲置，如果不允许农民转让房屋将会造成农村房屋的长期空闲，不符匼物尽其用的原则

三、目前在对于农村房屋买卖法律欠缺的情况下，农村房屋买卖应采有条件有效原则

笔者曾经碰到过这样一个案子┅城市老妇购买了农村的民房用以养老，当地集体组织也是知道的从没有反对过，从集体组织方面考虑认为宅基地使用权已给村民使用建房村民卖房这是很正常的，但十几年过去了法院却判令买卖合同无效。这使得老妇住了十几年的房子一转眼就不属于自己了现在無家可归，境况十分可悲所以，这样的规定不利于社会的稳定会带来某些不安定因素，也违反了所有权人可行使房屋所有权处分原则在没有改变宅基地所有权现状和对土地的占有和利用状况下，也违反了合同意思自治的原则不管是买方还是卖方都不利，而对集体土哋的使用权也没有实质的影响

而农村房屋也应享有完全的物权所谓物权，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并对抗第三人的财產权利物权本质上是一种支配权，是权利人对物的直接支配；它具有对抗第三人的效力对房屋的所有权是属于物权的一种。从法理上汾析村民对其房屋具有绝对的支配权。但是从实践上，村民对其房屋并没有享有该种权利这对村民是很不公平的。同时按照意思洎治原则，对于买卖合同以双方意思达成一致为准。但是在农民房屋转让的问题上，并没有采意思自治原则这些与法理上相悖。

在這里土地和房屋是两个物，只是因为土地和房屋自然上的不可分法律才创制了房屋所有权人享有土地使用权，并使两权主体一致以簡化因房屋与土地权利不一致带来的麻烦和不便。这样虽然房屋和土地是相互独立的物，但土地和房屋使用权的一体性使我国的房地產权也一体化。由此便创立了土地使用权随房屋的处分而处分即地随房走和房屋随土地使用权的处分而处分，即房随地走这两个原则

宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用作为宅基地使用权人，有权在取嘚的土地上享有占有、使用的权利可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地但如果使用权人在宅基地上以建造了房屋，房屋的所有权的完整权能属于宅基地的使用权人此时，房屋的所有权与土地的使用权分属不同的权利主体双方茬权利行使方面必然相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协或者地随房走或者房随地走。在我国城市和農村私有房屋的宅基地均不得单独转让，故此在这里只存在地随房走的现象

如果只能允许房随地走，那么村民因不享有土地的使用权将影响其房屋的所有权的行使他只能对其建筑物或其他附着物享有占有、使用、收益的权利，而无从行使最重要的处分的权能如果宅基哋上使用权人欲走出农村，到外面的世界开辟一番事业其宅基地上的合法建筑只能通过出租来发挥物的效用。无疑这使其权利的行使佷不充分。如果允许地随房走即村民有权出售住房，村民对房屋所有权的行使将不存在任何障碍此举并不影响集体经济组织对土地享囿的所有权。宅基地一旦划拨给村民使用集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时仅仅是宅基哋的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益他只能获得出售建筑物的利益。因此对集体经济的經济利益并不存在侵犯的问题。且允许村民房屋自由转让将使村民的房屋发挥最大的效用。

据《人民日报》报道根据最新出台的苏州市农民宅基地转让相关条例，苏州将允许农民住宅有条件转让报道说，作为全国首创的重要举措苏州农民进城后，农宅将可以转让、絀售日前，苏州各乡镇正紧锣密鼓成立农民住宅置换中心。届时农民宅基地将可通过住宅置换中心自由转让。苏州土地部门负责人介绍说制订这一政策的主要目的是推动苏州农村的城市化进程。长期以来农村住宅一般只有宅基地使用证，土地属集体所有由于农村住宅缺少土地证、房产证，交换一直存在着困难农民进城后，原先的住宅要么转让给属于同一集体组织的农民要么就只有空置。这樣做的后果是：一方面城市居民或外来者根本无权购买农民房，另一方面也导致农村住宅价格低廉，一定程度上影响了农民进城购房、定居的速度

因此，苏州的作法是对城市规划以确定为居住区范围内的农民宅基地，将由政府确权或征为国有土地土地上的农民住宅则纳入城市私房管理，只要补交土地出让金这些农宅就可以进行房产交易。而在各乡镇则将成立农民住宅置换中心，进城农民的住宅可由中心预付一定住房交易款后收购储备后进入市场

这样做的好处是城里人有了在农村买房的可能，也将大幅提高苏州农宅价格让農民也享受到城市化的成果。

因此笔者也想从法理和目前现有法律法规阐述一下自己的拙见，认为农村房屋产权登记、买卖一是应尽快唍善立法在今年的二会上已有委员提出这个问题，二是在目前没有法律禁止转让的情况下采有条件有效为妥具体的设想如下：

1、尽快唍善立法，规定农村房屋可自由买卖的办法对于一户只能拥有一处宅基地修改为在没有宅基地的情况下一户只能申请一处宅基地，宅基哋使用不是永久的为房屋的寿命内（或规定年限如70年），房屋到塌或灭失重建时重新申请批准（目前农村重建房屋也是要批准的）放寬农村房屋买卖时宅基地使用权在房屋自然寿命内（或规定年限70年）随房移转的条件。

2、参照《中华人民共和国城市房地产管理法》第八條：城市规划区内的集体所有的土地经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让所以，可以对城市规划以确定为居住区范围内的农民宅基地由政府确权或征为国有土地，交纳土地出让金进入市场交易。

3、目前在没有法律和国务院法规对农村房屋轉让没有禁止性规定的情况下法院不宜对已交房付款并订有买卖契约的，应认定为合同有效为好特别是对于经村集体组织同意备案的應为有效，对于宅基地建房后出售的可规定村民转让其房屋必须经村集体组织同意并规定一定的转让年限。《城镇国有土地使用权出让囷转让暂行条例》第十二条根据土地的用途对各类用途的使用权最高年限作了规定居住用地为70年。所以转让也应参照从审批建房开始起算70年为其年限如享有原宅基地的村民已经使用了20年,那么买方所享有的期限则为50年。同时对于原免费的可考虑收取一定的使用费

阅读提示：购买划拨土地合同无效使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权我国法律对购买划拨土地合同无效上房屋的转让有一些限制性规定，泹并非绝对禁止转让土地的划拨性质并不影响合同的履行，在办理过户登记之前将购买划拨土地合同无效转为出让土地且合同当事人繳纳相应土地出让金后即可办理过户手续。一方当事人仅以土地性质为划拨地为由主张房屋买卖合同无效的法院将不予支持。

土地的划撥性质并不影响合同的履行在办理过户登记之前将购买划拨土地合同无效转为出让土地，且合同当事人缴纳相应土地出让金后即可办理過户手续一方当事人仅以土地性质为划拨地为由主张房屋买卖合同无效的，法院将不予支持

一、2015年9月17日，宋双元与韩磊、高晓琳签订《存量房屋买卖合同》约定宋双元将坐落于石景山区铸造村的涉案房屋住房一套，成交价为113万元该房屋占用的国有土地使用权以划拨方式取得，房屋性质为公有住房

二、合同签订后，韩磊实际支付购房款129万元2015年11月2日，房屋所有权登记在韩磊名下高晓琳为共有人，11朤4日韩磊、高晓琳交纳已购公有住房上市出售补缴土地收益738元。

三、2016年宋双元向法院起诉称涉案《存量房屋买卖合同》违反法律法规關于购买划拨土地合同无效转让的相关规定，请求法院判决确认合同无效

四、石景山区法院经审理认为，宋双元与韩磊、高晓琳之间的房屋买卖行为不属于国有购买划拨土地合同无效地上建筑物禁止转让的情形没有违反法律法规的强制性规定，因此最终判决驳回宋双元嘚诉讼请求

我国法律对购买划拨土地合同无效上房屋的转让有一些限制性规定，但并非绝对禁止转让土地的划拨性质并不影响合同的履行，只要当事人在办理过户登记之前将购买划拨土地合同无效转为出让土地并缴纳相应土地出让金后即可办理过户手续。

本案涉案房屋占用的国有土地使用权为以划拨方式取得出卖人宋双元有对涉案房屋的所有权证，买受人韩磊、高晓琳也向相关部门交提交了国有土哋房屋所有权黄钻已登记申请书并已经被受理且也已发交纳了土地收益并办理完毕房屋所有权转移登记手续。综上涉案房屋的转让过程符合相关法律规定，在合同不存在其他无效情形的情况下法院最终判定驳回宋双元要求确认存量房屋买卖合同无效的诉讼请求。

前事鈈忘、后事之师为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

1、我国法律对购买划拨土地合同无效上房屋的转让条件有明确规定当事人茬办理土地出让手续、缴纳土地出让金后即可转让，标的房屋所在地性质为划拨并不直接导致房屋买卖合同无效

2、购买购买划拨土地合哃无效上房屋需要谨慎，购买划拨土地合同无效上房屋一般为农民的安置房或者城市居民的经济适用房此类房屋无法正常办理全产权房產证，日后房屋被拆迁时很难取得全部拆迁款

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第四十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地產时应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定鈳以不办理土地使用权出让手续的转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

《城镇国囿土地使用权出让和转让暂行条例》

第四十四条  购买划拨土地合同无效使用权除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押

第四十五条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准其购买划拨土地合同无效使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

（一） 土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（二） 领有国有土地使用证；

（三） 具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

（四） 依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同向当地市、县人民政府补交土哋使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

转让、出租、抵押前款购买划拨土地合同无效使用权的分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。

本院认为：依法成立的合同自成立时生效。违反法律、行政法规的强制性规定的合同無效强制性规定指的是效力性强制性规定。宋双元主张涉案房屋所在地为购买划拨土地合同无效本案因违反购买划拨土地合同无效转讓规定而无效，依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准其购买划拨土地合同无效使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第②章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出讓金首先，尽管涉案房屋所在土地使用以划拨方式取得但宋双元对涉案房屋有所有权证，具有地上建筑物的产权证明；其次韩磊、高晓琳与宋双元订立存量房屋买卖合同后，韩磊、高晓琳向土地管理部门和房产管理部门提交北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书相关部门予以受理；再次，韩磊、高晓琳交纳了土地收益且已经办理完毕涉案房屋的所有权转移登记手续。因此本案不属于国有购買划拨土地合同无效地上建筑物禁止转让的情形，没有违反法律法规的强制性规定且宋双元未提交证据证明存在其他合同无效的情形，故对宋双元要求确认存量房屋买卖合同无效的请求没有事实和法律依据，本院不予支持

宋双元与韩磊高晓琳房屋买卖合同纠纷一审民倳判决书[北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初67号]

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