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江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见
发布者：张长平 时间：日 10时29分 | 已阅读: 365
江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见（日审判委员会第40次会议讨论通过）为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和司法解释的规定，结合我省实践，制定本意见。第一条因出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金而产生的城镇房屋租...
江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见（2008 年12 月10 日审判委员会第40 次会议讨论通过）为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和司法解释的规定，结合我省实践，制定本意见。第一条 因出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金而产生的城镇房屋租赁合同纠纷案件适用本意见的规定。承租人依照国家福利政策承租的公有住房以及转租该公有住房产生的房屋租赁合同纠纷案件不适用本意见的规定。合同约定由承租人提供资金在出租人的土地上建设房屋，房屋产权归出租人所有，并由承租人以较低租金或免交租金等方式租赁使用该房屋20年以上的，由此产生的纠纷不适用本意见的规定。第二条 当事人以租赁房屋系未取得合法建设手续的违法建筑或临时建筑房屋超过批准期限为由要求确认租赁合同无效，在一审庭审终结前出租人仍未取得合法建设手续的，人民法院应予支持。第三条 当事人以租赁房屋未取得房屋产权证书为由要求确认房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持，但未取得合法建设手续无法领取产权证书的除外。第四条 当事人以房屋租赁合同未办理登记备案手续为由，要求确认房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。当事人在合同中明确约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件，当事人未办理登记备案手续的，房屋租赁合同不生效，但当事人已经实际履行的除外。第五条 不属于法律明确规定必须经过消防验收的房屋，当事人以租赁房屋未经消防验收或者经消防验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。第六条 出租人就同一房屋出租给两个以上的承租人的，按照下列顺序确定承租人的房屋租赁权：（一）占有租赁房屋的承租人；（二）最先支付租金的承租人；（三）生效在先合同的承租人。上列情形下，导致房屋租赁合同目的不能实现，无法取得房屋租赁权的承租人可以要求解除房屋租赁合同、返还租金及利息、赔偿损失。第七条 出租人出卖租赁房屋侵害承租人优先购买权，承租人要求出租人赔偿损失的，人民法院应予支持。承租人以出租人与第三人之间恶意串通，侵害其优先购买权，要求确认出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效的，人民法院应予支持。出租人与第三人之间的房屋买卖合同被确认无效或者被撤销的，承租人要求按第三人购买房屋的同等条件购买的，人民法院不予支持，但出租人同意的除外。第八条 出租人没有通知承租人，将租赁房屋出卖给第三人，第三人未办理房屋产权过户登记手续，承租人要求撤销租赁房屋买卖合同的，人民法院应予支持。出租人没有通知承租人，将租赁房屋出卖给第三人，第三人已经办理房屋产权过户登记手续，承租人要求撤销租赁房屋买卖合同的，人民法院不予支持，但承租人能够证明第三人在订立合同时知道或应当知道房屋存在租赁关系且未到期，出租人出卖房屋未通知承租人的除外。第九条 承租人对出租人出卖的租赁房屋在同等条件下享有优先购买权。同等条件主要是指价格、价款支付方式等，但出租人有证据证明其与第三人存在亲属关系或其他特殊关系，且该关系对其是否出卖房屋或出卖房屋的条件确有重大影响的除外。第十条 出租人出卖租赁房屋时，必须以书面方式通知承租人本人或者授权的代理人。出租人以在租赁房屋处张贴告示、在新闻媒体上刊登公告等方式告知的，不发生通知的法律后果，但出租人有证据证明无法通知承租人本人及其授权的代理人的除外。第十一条 出租人以书面方式通知承租人时，应当告知出卖租赁房屋的事实、时间及相关条件。出租人虽然以书面方式通知承租人出卖租赁房屋的事实，但未告知具体出卖条件或告知内容不真实、不全面或者在出卖条件发生变化后未及时告知承租人的，应当认定为未履行通知义务。第十二条 承租人要求行使优先购买权的，应当自收到出租人的书面通知之日起的合理期限内作出是否购买的书面意思表示。当事人另有约定的除外。第十三条 出租人整体出卖租赁房屋，该房屋为不可分割或分割明显降低其整体价值的，承租人要求对承租的部分房屋行使优先购买权的，人民法院不予支持。第十四条 出租人以拍卖方式出卖租赁房屋的，除拍卖人发布拍卖公告外，出租人同时应当在拍卖日七日前以书面方式通知承租人参加拍卖。承租人收到出租人的书面通知后未参加竞拍的，视为放弃优先购买权。出租人未尽通知义务导致承租人未能行使优先购买权，承租人要求撤销出租人与第三人之间的房屋买卖合同的，人民法院不予支持，由此给承租人造成损失的，承租人可以要求出租人赔偿。第十五条 出租人以承租人未经其同意转租为由，要求确认承租人与次承租人之间的房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。出租人以承租人未经其同意转租为由，要求解除与承租人之间的房屋租赁合同的，人民法院应予支持。因租赁合同解除造成次承租人损失，次承租人要求承租人赔偿的，人民法院应予支持，但次承租人知道或者应当知道承租人未经出租人同意转租的除外。第十六条 未经出租人同意，承租人将其承租的房屋部分转租他人的，出租人要求解除与承租人的房屋租赁合同的，人民法院应予支持。第十七条 出租人知道或者应当知道承租人转租租赁房屋，但未及时提出异议的，视为同意转租。第十八条 未经出租人同意，承租人转租租赁房屋，出租人解除房屋租赁合同时，要求承租人返还向第三人收取的超出出租人应收租金部分的利益的，人民法院应予支持。第十九条 承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不享有优先购买权；次承租人要求行使优先购买权的，人民法院应予支持。未经出租人同意转租租赁房屋的，承租人或者次承租人要求行使优先购买权的，人民法院不予支持。第二十条 因房屋租赁合同产生的纠纷，租赁房屋被转租的，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。因租赁房屋转租合同产生的纠纷，人民法院应当通知出租人作为第三人参加诉讼。第二十一条 经出租人同意，承租人对租赁房屋进行装饰装修的，房屋租赁合同履行期间届满后，承租人要求出租人补偿装饰装修损失的，人民法院不予支持，但当事人另有约定的除外。第二十二条 未经出租人同意，承租人对租赁房屋进行装饰装修，房屋租赁合同履行期限届满后，承租人要求出租人补偿装饰装修损失的，人民法院不予支持。未经出租人同意，承租人对租赁房屋进行装饰装修，出租人要求承租人承担违约责任或者侵权损害赔偿责任的，人民法院应予支持，但出租人知道或应当知道承租人装饰装修而未提出异议的除外。第二十三条 房屋租赁合同解除或者租赁期限届满，承租人或者次承租人返还租赁房屋后，其无法回收的物品仍然具有使用价值，出租人接受的，应当按照重置折旧价对承租人或者次承租人予以补偿。第二十四条 承租人有下列违约情形之一，出租人要求解除租赁合同的，人民法院应予支持：（一）未经出租人同意，将租赁房屋整体或者部分转租的；（二）未按照合同约定的用途使用租赁房屋，或未经出租人同意擅自改变房屋结构，在出租人要求的合理期限内仍不予纠正或恢复原状的；（三）住宅用房承租人累计三个月未支付租金，经出租人催告后，在十五日内仍未支付的；（四）经营用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的；（五）法律、行政法规规定或者当事人约定的其他情形。第二十五条 出租人有下列违约情形之一，承租人请求解除房屋租赁合同的，人民法院应予支持：（一）未按照合同约定期限交付房屋，经承租人催告后，经营用房在两个月内仍未交付的，住宅用房在十五日内仍未交付的；（二）交付的房屋不符合约定的使用条件，无法使用或者严重影响经营的；（三）法律、行政法规规定或者当事人约定的其他情形。第二十六条 因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人请求承租人赔偿损失的，人民法院应予支持。承租人要求出租人补偿剩余租赁期内装饰装修残值的，人民法院不予支持。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。第二十七条 因出租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿损失的，人民法院应予支持。承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值，且该装饰装修系经出租人同意的，人民法院应予支持；该装饰装修未经出租人同意的，人民法院不予支持，但出租人知道或应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修而未提出异议的除外。因出租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，承租人可以要求出租人赔偿其租金差价损失及相关费用。租赁房屋用于商业用途的，承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失，但最长不得超过六个月。第二十八条 房屋租赁合同期限届满、解除、确认无效后，承租人拆卸装饰装修材料以及其他添附物品，造成租赁房屋损坏，出租人要求承租人赔偿损失的，人民法院应予支持。第二十九条 房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。出租人知道或者应当知道租赁房屋将被拆迁，出租该房屋时未将租赁房屋拆迁事实告知承租人，承租人要求出租人赔偿损失的，人民法院应予支持，但承租人知道或者应当知道的除外，出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。第三十条 房屋租赁合同被确认无效后，承租人应将租赁房屋返还给出租人。出租人请求承租人参照合同约定的租金标准支付其使用房屋期间的费用的，人民法院应予支持。有过错的一方应当赔偿对方因此而受的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第三十一条 房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。第三十二条 房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，承租人继续使用租赁房屋，出租人未提出异议的，原房屋租赁合同继续有效，租赁期间为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除房屋租赁合同的，必须给予承租人合理的准备期间。第三十三条 出租人将已出租的房屋抵押的，抵押权实现后，房屋租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。出租人将已抵押的房屋出租的，抵押权实现后，房屋租赁合同对受让人不具有约束力。出租人出租房屋时，未将房屋抵押事实书面告知承租人的，应对承租人因此造成的损失承担赔偿责任；已经书面告知的，该损失由承租人自行承担。第三十四条 本意见自印发之日起施行。《中华人民共和国合同法》施行后订立的城镇房屋租赁合同，本意见施行后受理和正在审理的第一、二审案件适用本意见的规定；在本意见施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本意见的规定。本院以前的有关规定与《中华人民共和国合同法》和本意见相抵触的，不再适用。
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【治国理政新实践·江苏篇】南京公租房实行智能化管理提升居住满意度
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　　龙虎网讯(记者 刘常娥)为让更多住房困难者实现&安居梦&， 近年来，江苏省南京市加大对保障性住房的支持和投入，其中公租房建设的占比也在增加。如今，越来越多的住房困难者通过公租房圆了住房梦。那么，保障性住房小区环境如何，群众对此是否满意? 居民入住小区后他们的生活又发生了哪些变化呢?近日，龙虎网记者就此进行了采访。
　　&现在小区管理越来越完善，设施也更加健全，能住上这样的房子特别舒心。&第一批搬进丁家庄公租房的刘阿姨说，以前总是到处租房子还经常搬家，现在我们总算有个安稳的家了。
　　&以前租住在平房，既不安全又还嘈杂，这里的物业管理很规范，电梯加装了梯控，很安全，这就是幸福。&去年才搬入公租房的郭大爷对小区的安保表示非常满意。
　　南京公租房住房实行智能化管理
　　梯控安全管理
　　为了保障安全，公租房小区均采用梯控智能化管理，每户家庭配备梯控卡，限制外来人口、闲杂人员进出的同时便于进行人员管理，有效的减少了偷窃等情况发生。
　　&公租房信息平台可生成每户租户的租赁期限和缴租周期，为梯控智能化提供了数据基础。&安居集团颐和资产公司工作人员告诉记者，通过门禁、梯控等智能化设备改造，保障承租人居住权利，不仅能减少违规转租、恶意欠租等不良现象的发生，确保公租房各项工作有条不紊，还能提高公租房使用效率。
　　准入准出便捷
　　随着四大片区公租房的陆续交付，各项公租房数据及相关工作任务量急剧增加，传统的手工记账运营方式远远不能满足现在大体量房源管理的需求，公租房信息管理平台可快速生成租金、合同签约日期、缴费情况等数据，大大缩短租户拿房时间。
　　此外租户如有退房需求，直接在应腾退房源中输入退房日期便可自动生成本期产生租金、物业费、实退租金、租赁保证金、合计实退费用等准确信息，同时自动反馈到内置的退房确认单，直接打印后由甲乙双方签字确认，高效准确地为租户办理退房，方便租户能及时享受其它保障品种。
　　优化公租房运营管理
　　记者从物管处了解到，智能化管理系统中的单元门、电梯、入户门三级门禁系统和可视抓拍系统可以有效增强小区的安全管理。在解决租金欠缴方便也有创新性设计，将门禁卡的使用状态与租金缴纳情况绑定，正常缴纳租金，门禁卡正常使用。
　　此外，南京住房保障还将通过&智慧房产&、&掌上服务&等信息平台，提供公租房VR实景展示，逐步实现申报、选房、缴租、保修、续约等工作足不出户。
　　公租房信息平台被住建部全国推广
　　&公租房信息管理平台的推出，得益于我们在办理12345工单方面的成效。&安居集团办公室负责人告诉记者，该集团承担了南京市岱山、上坊、花岗、丁家庄等四大保障房片区的建设任务，总建筑面积845万平米，包含38个住宅小区。
　　由于公租房管理是一个全新课题，部分业主因不满房屋交付、房租缴纳、退租、装修、设施等方面出现的问题，向12345进行了投诉。接到工单后，安居集团认真分析了业主诉求，研发推出了&公租房信息管理平台&。该信息管理平台可自动生成各类数据报表，不仅实现了公租房各项运营指标的完整体现和动态查询，还可显示租户水电气费用的缴纳情况。该平台运行以来，业主投诉大为减少。
　　&为国内首创的一个平台，对公租房管理实现科学化、规范化有着较好的助推作用。&日前，住建部督查工作组来宁实地查看了市安居集团建设、管理的四大保障房片区情况及公租房信息管理平台运行状况，对南京市保障房管理工作予以充分认可。
　　做好每一件小事，让居民的心暖起来
　　公租房保障人群有部分为孤寡老人，安居集团从公租房信息平台定期筛选60岁以上孤寡老人租户，为其提供定制化服务，如上门慰问，送清凉，物资配送服务等，获得租户一致好评。
　　图为丁家庄公廉租房服务点员工为租户耿奶奶买来米油及蔬菜并帮她打扫房间，令老人十分开心。
　　每年的春节期间，对于四大片区公廉租房部分高龄老人与残疾租户因雨雪天出门买菜难的现象，推出免费代买生活必需品的应急服务。在2017年的春节期间，各片区公廉租房服务点员工通过打电话、上门等方式询问租户的相关需求后，冒着雨雪为他们配送蔬菜等生活物资。
　　&这得益于我们软硬件多管齐下，实现服务品质提升，做好每一件小事，让居民的心暖起来。&小区物业负责人说，物业公司、社区居委会、居民三方联动，团结合作，使以往难以沟通的各利益方&拧成一股绳&。
　　据了解，安居集团颐和资产公司自2014年接手公廉租房运营管理工作以来，不断以提高租户满意度为己任，践行&租户的满意，是我们的最高追求&的服务理念开展工作，力争将南京市的公租房运营管理工作做成全国公租房管理示范城市。
编辑：王玉西
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