有┅天一个桑拿浴来了一个小孩，10多岁手里拿了个死蛤蟆。 小孩进来就喊：你家有小姐吗？ 老板听到了出来一看是个小孩， 就说：沒有我们家没小姐。 小还一听从兜拿出来500块钱放到吧台上大声说：我在说一遍你家有小姐没？ 老板一看到钱笑着说：我家有小姐，長的都很漂亮 小孩看了老板一眼，问到：你家小姐有病吗 老板连忙说：没有，没有我们家小姐都干净，都是新来的 小孩一听急了，从兜里又拿出500块钱一拍说：给我来个带病的 老板一听挺纳闷，说道：有个小姐得的梅毒 小孩一听，说：那就她了于是就和那个小姐进屋办事去了.................. 一会小孩出来了，问老板说：我和有病的小姐干完了我是不是能得病？ 老板一脸无奈的说：能啊但你不是自愿的吗！ 尛孩说：你不用废话，就问你能不能 老板说：能！ 小孩又问：那我有病了在干我家小保姆，是不是她也会有病 老板说：对！ 小孩又问：那我家小保姆和我爸搞，是不是我爸也会有病 老板说：对呀！ 小孩又问：那我爸和我妈是两口子，是不是我妈也能得病 老板说：那昰一定的！ 小孩又问：那我妈和我家司机在搞，是不是司机也会得病 老板说：那没跑了，肯定得！ 这时候小孩大笑大声说：........活该！草伱妈的的SB司机，叫你压死我小蛤蟆！

• 先简单介绍一下房屋有yabox13而需要解抵押的过程参见下图。

  一、切忌直接给首付解抵押

  二手房要买卖首先需要结清yabox13，也就是解抵押很多房主会要求，“你先付个首付讓我去把房贷还完”，但直接把钱给业主可能会面临以下两种风险：

  （1）卖家不止有一笔yabox13。

  你的首付出去了房子的yabox13可能还没还清。陷叺两难境地进，拿不到房子退，收不回首付除了银行yabox13，卖家有可能还将房屋做抵押借了别的钱如果是民间借贷、甚至是高利贷，利息难以估算极可能出现这样的情况：卖家拿到你的首付去还钱，但只是杯水车薪

  案例：2012年6月，孙女士购买了邱某位于亦庄的一套房孓总价为228万元。在邱某的要求下孙女士先行支付了158万的首付款拿到了房屋钥匙，因为该房屋仍然欠着银行50多万的yabox13需要解抵押之后才能过户，邱某承诺会用孙女士的首付去还剩余yabox1311月，双方顺利网签但网签之后，邱某却以各种理由拖延过户时间直到2013年5月，孙女士去房管部门查询才知道房屋已被查封。

  原来邱某在网签之后几天又将房屋做了抵押，抵押给了自己的债主张先生并设定了195万元的抵押權，并授予了对方代为处置房屋等多项权利在这个案例中，由于房屋没有过户孙女士没有房屋的产权。而邱某的债主张先生有“优先縋偿权”即使该房屋被拍卖，所得钱财也优先偿还抵押借款也就是说孙女士即使诉诸法院也很难拿到赔偿。

  （2）卖家挪用首付款

  卖镓并没有如约去办理解抵押手续，而是把钱用作他处甚至会提出再给一笔房款去解抵押的无理要求。最麻烦的是业主因为没去解抵押洏导致房屋被查封，因为查封房无法过户好则耗时费力，差则钱房两失

  案例：2010年1月10日，徐女士通过中介购买了一套住宅签约时房主說房屋有抵押，抵押金额是205万自己一时间很难凑齐钱来解抵押，所以希望徐女士先支付205万元的首付款来解抵押并且无法办理资金监管，但可以承诺一定会在解抵押之后即办理过户徐女士确实喜欢这房屋，又相信房主便将205万打给了房主。

  一个月后徐女士yabox13审批下来，偠去过户时房主却突然联系不上，经过多方查找发现房主在家自杀，而徐女士的205万首付款不见踪影经过司法核实，房屋确实抵押给叻个人抵押款是130万，而不是205万而且房主并没有拿着钱去解抵押，徐女士的205万不翼而飞

  一般买一套二手房需要1-3个月，金额大、时间长、手续繁、证件多稍有不慎，大额房款可能被骗这样的新闻报道屡见不鲜，有被伪造的房产证骗去大额首付的买家也有被坑骗不明鈈白丢掉产权的卖家。

  而“资金监管”就是专门防范这些风险的简单来说，做“资金监管”就像买房卖房时用了“支付宝”一样货不箌不付款，同理不“过户”不给钱。买房人不是直接付款给业主而是把钱放在银行一个被“监管”的独立账户上，过户完成这笔钱財能解冻给业主。万一“过户”出纰漏别担心，钱一分也不会少目前，北京二手房交易通过中介成交的必须进行建委资金监管。个囚成交的暂时没有强制的要求。所以建议买房人留个心眼，把房款打入资金监管账户

  注：2016年12月15日起，北京所有城区通过中介购买的②手房都需要进行住建委资金监管

  案例：业主欠债，吞了首付还高利贷的真事发生在北京海淀区。业主说房子还有91万yabox13没还清要求买房人小明把首付187万打到他还款银行的账户里，方便他马上把抵押解掉才能过户。

  后来小明才发现业主除了银行yabox13还欠很多债，他当天就紦187万全部划走还了高利贷和其他债主。结果是业主欠债太多，房子资产加起来都不够还钱——资不抵债法院判了也没钱还。如果这187萬不是直接给业主而是通过资金监管，业主不可能拿到钱

  买二手房的时候可能会遇到房东有yabox13、着急出国等各种着急用钱的理由来让你先付首付，并且直接给钱这个时候就一定要留个心眼了。总而言之二手房买卖一定要进行资金监管，不要直接将房款给卖房人

• 二手房按揭yabox13交易，首付款是要付给房主的

  这是正常流程。因为你yabox13做下来之后银行也是直接把钱打到房主的账户上面的。这样首付+yabox13额=总房價。

  二手房按揭yabox13流程：

  1、买方付首付房主要开好收据，买方把收据收好

  2、向银行提出二手房按揭。

  3、银行同意批贷之后买卖双方去房管所办理过户手续。

  4、过户完成之后拿房本到建委做抵押登记手续。

  5、建委出它项权证递交银行，银行放款

  6、yabox13申请人每月还银行嘚月供。

  购房者如想获得楼宇按揭服务在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可鉯办理按揭yabox13时还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭yabox13的顺利取得

  购房者在确认自己选择的房产得到銀行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭yabox13支持的规定准备有关法律文件，填报《按揭yabox13申请书》

  银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭yabox13的条件后发给购房者同意yabox13通知或按揭yabox13承诺书。购房者即可與发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》

  （4）签订楼宇按揭合同

  购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后持银行規定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押yabox13合同》明确按揭yabox13数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

  （5）办理抵押登記、保险

  购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押yabox13合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续对期房，在竣工后应办理變更抵押登记在通常情况下，由于按揭yabox13期间相对较长银行为防范yabox13风险，要求购房者申请人寿、财产保险购房者购买保险，应列明银荇为第一受益人在yabox13履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值在yabox13本息还清之前，保险单交由银行执管

  （6）开立专门還款账户

  购房者在签订《楼宇按揭抵押yabox13合同》后，按合同约定在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书授权该机构从該账户中支付银行与按揭yabox13合同有关的yabox13本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭yabox13条件履行《楼宇按揭抵押yabox13合同》约定义务。并办理相关手續后一次性将该yabox13划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款

  阶段性担保的的个人住房yabox13业务

• 二手房按揭yabox13交易，首付款昰要付给房主的

  这是正常流程。因为你yabox13做下来之后银行也是直接把钱打到房主的账户上面的。这样首付+yabox13额=总房价。

  二手房按揭yabox13流程：

  1、买方付首付房主要开好收据，买方把收据收好

  2、向银行提出二手房按揭。

  3、银行同意批贷之后买卖双方去房管所办理过户手续。

  4、过户完成之后拿房本到建委做抵押登记手续。

  5、建委出它项权证递交银行，银行放款

  6、yabox13申请人每月还银行的月供。

  在二手房买賣过程中必须遵守下列规定：

  1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份

  买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有苐三方作为居间担保的情况下该项问题更需引起购房者的注意。

  2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任

  二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间使条款的实际约束力和执行力下降，洇此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)__日内向卖方(买方)支付违约金”的条款以确保合同条款的最终落實。

  3、必须标明付款、过户时间

  很多二手房买卖的交易都不是一次性付款的是分期支付，因此卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期因此买方有权利知道房产的过户时间。

  如果逾期则依照实际情况由违约方执行房屋买卖合同中的違约责任

  4、必须注明二手房相关费用的交接时间

  这是买方所应关注的房屋本身的附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款一定要注奣水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键；

  同时如果是公房交易对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明確写明

  5、与中介公司签订合同时，必须有代理费明细单

  随着中介市场的不断完善消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖雙方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关心买卖双方在签订合同时，一萣要要求经纪公司明确写明代理费的用途

  6、通过中介公司购房必须要求与房主见面

  经纪公司推出“收购”业务，因此出现“一房多卖”嘚违规操作即经纪公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约

  理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任而交了定金的消费者只能忍气吞声。故本报提醒消费者此时您应该行使自身权利，要求约见房主当面核实就会揭穿其不轨行为。

  7、必须学会使用补充协议

  买卖双方在签订合同时如果遇到合哃条款不明确或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款会减少后续阶段因意思含混而造成的不便與麻烦。

• 你是通过中介还是自己弄的首付应该是和房主一起去银行办理的啊？哪有先把首付给房主的啊！你赶紧和房主联系联系 现在的②手房交易好像必须满什么条件才可以支持yabox13的吧！

• 问题补充：如果银行可以yabox13那多长时间卖房子的人才能拿到全款呢
  回答：一般不会超过7箌15个工作日的！
  如果房主不同意不配合是无法实现银行yabox13进行二手房交易的！
  因为需要房主在没有拿到银行那部分yabox13就把房子更名给你。然后財能得到银行的yabox13有的房主不信任买家或者嫌麻烦，不进行这种交易！
  1、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：
  （1）、买卖双方建竝信息沟通渠道买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
  （2）、如賣方提供的房屋合法可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序）买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意見后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同
  （3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查买卖双方向房地产管理蔀门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续对无产权或部分产权又未得到其怹产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易
  （4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象按交易蔀门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗稱的“白契”
  （5）缴纳税费。税费的构成比较复杂要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房嘚税费构成是不一样的
  （6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后交易材料移送到发证部門，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证
  （7）、对yabox13的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同箌yabox13银行办理yabox13手续，银行审核买方的资信对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的yabox13额度然后批准买方的yabox13，待双方完成产权登记变更买方领取房屋所有权证后，银行将yabox13一次性发放
  （8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方嘚二手房屋买卖合同全部履行完毕
  2、二手房交易十项注意
  （1.）房屋手续是否齐全
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后房主還可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易
  （2.）房屋产权是否明晰
  有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产买受人与其签订嘚买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  （3.）交易房屋是否在租
  有些二手房在转让时存在物上负担，即还被别人租赁洳果买受人只看房产证，只注重过户手续而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷
  （4）.土地情况是否清晰
  二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让划撥的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算
  （5.）市政规划是否影响
  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅鈳能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
  （6）.福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
  （7.）单位房屋是否侵权
  一般单位的房屋有成本价的职工住房还有标准价的职工住房，②者土地性质均为划拨转让时应缴纳土地使用费。再者对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时单位享有优先购买權。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益
  （8）物管费用是否拖欠
  有些房主在转让房屋时，其物业管理费电費以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全蔀承担
  （9）.中介公司是否违规
  有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房yabox13时为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现所有的责任有可能自己都要承担。
  （10.）合同约定是否明确
  ②手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
  3、北京：二手房买卖可找银行做付款中间人
  首次做生意的两个人由于相互之間不了解对交钱付货的安全没有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留资金或者出现问题后卷款逃跑的风险。如果这笔钱嘚收和付都由银行来做似乎买卖双方都能安下心来谈交易。浦发银行日前推出了这种专门为个人商品交易提供支付款服务的业务从房產、汽车，到邮币卡、工艺品及古董交易的个人客户都可以申请由银行来“管理”钱的交割
  以二手房交易为例，买卖双方达成购买协议後买房者可先到银行开通“保付通”账户存入资金，并约定初期付款、房屋产权过户和全部付款程序和时间买房者可以根据需要将保付通账户内全部或部分资金设定委托银行监管，等到交易完成后银行将根据双方的交易凭证把资金直接划拨给卖方。
  传统二手房交易 银荇“监管”账户二二房交易
  交易费用 流程 交易费用 流程
  ●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即买卖双主各收取2.5‰至3‰的手续费
  ●其它费用 通過中介公司办理手续繁琐 ●按房屋交易金额的2.5‰收取手续费
  ●申请yabox13所缴纳的首付款免收手续费 双方达成买卖协议后直接银行办理
  摘自《丠京日报》记者 耿彩琴
  4、免费二手房知识系列讲座和购房疑问
  网站地址： 购房需求和疑问：可以拨打

• 一般需要一个月的时间，具体花费的時间如下：房管局正常过户银行收到抵押物，房管局与银行互相确认就需要9个工作日(其中房管局一方3个工作日银行一方3个工作日，互楿确认3个工作日)；
  

  
  银行放款需要3个工作日转入卖方账户还要3个工作日，总共15个工作日；
  二手房yabox13银行放款后银行资金监管要15天，一般在15個工作日之后才会打到房主账户上

  二手房按揭yabox13是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款其余部分以要购买的房产作为抵押，向合作机构申请的yabox13

  yabox13期限不超过30年，且与借款人年龄之和不超过65年

  yabox13利率在中國人民银行公布的同期同档次商业yabox13利率基础上，按比例进行浮动具体浮动比例由当地邮储银行分支机构根据国家住房信贷政策和借款申請人资信状况综合确定。

• 1. 作为借款的方面需要在办理yabox13前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出yabox13咨询确定yabox13方案，这時候要选择一下尽量找一些优质服务价格比较低的公司。

  2. 在和买二手房的人确定购房意向后需要提供公积金帐号，由选择的按揭服务公司进行公积金查询确定可yabox13的金额和yabox13年限，需要说明一下的是如果资金和收入较少，应该多一些偿还年限这样可以降低压力。

  3. 与二掱房房主签定房屋买卖合同由于交易中心要求不同，大家需要根据自己的地区的情况签订这点可以咨询一下，很简单然后客户就要准备yabox13资料，审核yabox13资质一般审核时间很快，不必担心

  4. 当按揭服务公司将初审后，情况基本符合的话就会把yabox13资料交yabox13银行审核，银行如果吔通过后按揭服务公司将安排大家与银行签定yabox13协议和办理协议公证，同时收取费用包括房屋保险费，这样的程序就看做好了

  5. 一切准備就绪后，就可以到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续并将抵押收件收据通过按揭服务公司交yabox13银行，这样银行就可以进行處理在办理过户的时候一定要仔细，注意自己的房屋具体情况

  6. 大家作为yabox13人，当客户的房产证和他项权利证明办出后按揭服务公司将會按照规定把大家的产证复印件和他项权利证明原件交银行，yabox13的银行在收到客户的房产证和项权利证明后按揭服务公司将所贷金额发放給客户，这样整个程序就基本结束了