拆迁补偿以房产证为准 土地证不过户暂不影响补偿
原房主失联，现房主可申请土地证变更6日，市民李先生向本报热线求助，称自己在槐荫区购买了一套二手房，房产证已经过户，但土地证上还是原房主名字。他想过户土地证，无奈联系不上原房主，他担心以后卖房或者拆迁会让原房主分走“一杯羹”。“土地证是原房主留下的，整栋楼应该是一户一本。”李先生告诉记者，已经办完房产证过户手续的这套二手房，是槐荫区一政府单位的房改房宿舍。济南市国土资源局地籍管理处有关工作人员说，根据《土地登记办法》第四十条规定，因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附着设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。虽然政策有上述规定，但是目前济南仅有一部分房主既有房产证又有土地证。根据非官方统计数据，只有一万余套房屋两证都有，而济南目前持有房产证房屋的数量为两三百万套。市房管局相关工作人员表示，市民在进行二手房交易时，如果土地性质是国有土地，在进行房屋买卖时，不需要提交土地证。如果交易房屋的土地性质是集体土地，则需要提交土地证。对于拆迁问题，记者咨询了槐荫区拆迁办相关工作人员。“房产证是谁的名字，谁就是被征收人。”该工作人员表示，根据目前济南市相关拆迁现行政策，拆迁补偿以房产证为依据，对土地证没有明确的要求，不过以后政策是否变化不好说。从平时的受理情况来看，不少市民在完成房产证过户后，进行了土地证过户，但也有一些市民因为买了房子时间太长，原房主联系方式已经更换，难以联系。按照政策规定，土地证过户变更，需要双方都到场。这种情况应该怎么办？济南市国土局地籍管理处相关工作人员告诉记者：“如果实在联系不上原房主，可以单方面申请变更土地证所有权人。”在原房主的土地证已在购房者手中的前提下，购房者需要到房屋产权登记部门，调取办理房产证过户时原房主的身份证复印件进行复印，然后到房屋所在地的区国土局土地证窗口办理。同时，还需要携带的材料有房屋买卖协议、房产证、购房发票、契税发票、身份证、户口本，这些材料都要原件及复印件。
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved很多人买房时往往只注意房子有没有房产证，而不注意有没有土地证，等到房子需要出售或者拆迁时问题就出来了，谁也不知道没有土地证的房子到底能不能交易，更不知道没有土地证的房子能不能得到正常的拆迁补偿。那房子没有土地证，会对房屋买卖和拆迁补偿有影响吗?
一、土地证的定义和作用
(1)土地证是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据。
(2)土地证可以证明土地所有者对该地块拥有合法的使用权，并且受到了法律的保护，如果土地所有者拥有土地证，那就可以自己使用土地，也可以将土地使用权转让、作价出资、出租或抵押。
二、没有土地证的风险
(1)没有土地证就无法得知土地是否有抵押，给交易带来麻烦和风险。
(2)没有土地证可能无法过户，只有双证在手，购房者才算拥有的完整的权利。
(3)没有土地证可能得不到完整的拆迁补偿，因为房屋拆迁评估价格为拆迁房屋的房地产市场价格，拆迁补偿金不仅包含房屋所有权的价值，还包含了土地使用权的价值，如果你没有土地证，那么在拆迁过程中你就可能得不到关于土地使用权的相应补偿。
三、没有土地证怎么办?
(1)有土地证没有过户的，应该尽快补交土地出让金或者收益金完成过户手续。
(2)没有土地证但是可以办理的，应该尽快咨询开发商或者所在单位进行补办。
(3)只有大土地证而不能办理小土地证的，那就等着有新政策出台吧!
0人有用0人有用12人有用8人有用现实生活中，非法强拆的事例大家肯定或多或少都有见过和听说过，非法强拆在一定程度上其实是一种犯罪行为，为加快深圳市棚户区改造工作依法有序推进，深圳市住建局于8月1日组织起草了《关于加快推进棚户区改造工作只有房产证无土地证，房屋拆迁如何赔偿？
　　只有房产证无土地证，房屋拆迁如何赔偿？
　　经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。经济适用房相对于商品房具有3
个显着特征：经济性、保障性、实用性。是具有社会保障性质的商品住宅。
　　所有的产权房，包括商品房、房改房、经济适用房在内，房子的产权年限是永久的，只要房子还存在，产权就存在，没有年限的限制。
　　所谓的50年或70年指的是土地使用权年限，按照规定，住宅的土地使用年限是70年，自该地块取得之日起算，70年后可以申请继续使用,
地随房走，房随地走。
　　商品房的土地证可以在房产证下来后到土地资源局自己办理
　　集体土地不能自己办理，有一个集体的大土地证。集体土地的房子100%产权的可以过户但是不能抵押贷款，需要注意。
　　首先要搞清楚你所取得的房屋是否有国土证（总证），如果有（通常情况下有土地证才会有房产证），你可以根据国土证（总证）直接向国土部门申请分户。如果没有，那么要看该房屋是什么个情况，比如说该房屋为原来很早以前的房屋，当时只办理了房产证而没有办理土地证的，那么你现在就可以向当地国土部门申请补办土地证，并且还要补缴土地出让金，以便完善土地手续取得土地证。
　　还有就是 你没有必要办理 因为新物权法规定
土地随房产流转房子是谁的 谁就拥有土地的使用权 你想办理的话只是为国家做贡献了
　　王先生：我看中一套二手房，可是这套房子只有房产证没有土地证，请问这样的房子能买吗？买后遇到拆迁有法律保护吗？补偿和那些两证齐全的房子有什么不同吗？
　　市房管局办公室：虽然没有土地证，但是王先生有房产证，可以凭房产证到房产中心办理房产交易手续。
　　按现行拆迁管理政策规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
　　实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
　　市国土资源局地产交易所：王先生可以请这套房子现在的房主拿着房产证、身份证和其他证明材料到辖区土地管理所办理土地证，具体办理手续可以向当地土地管理所咨询。
　　办理记者：黄雷私房有两种形态，一种是民房式的，一种是商品房式（经适房）的。
如果是商品房式，凭房产权证就可以上市交易买卖。如果是民房式的，因为是单独占地建造的，买家就会要求有土地证，同时房产权交易处也必须要有土地证才能允许交易转户。
　　补办土地证的手续并不复杂，只要有当时的审批手续材料，去当地的国土局就可以办理补证。供你参考。
　　有房产证无土地证购买同样要慎重
上一期的“房产法律咨询”中，我们重点介绍了购买无产权证的房子要防风险，文章刊登后，许多读者通过咨询热线打来电话，询问“有房产证无土地证”的房屋的相关情况。
　　从读者来电情况看，不少人认为即使有了房产证，背后的风险同样不少。
段先生是湖南人，在上虞工作已有十多年，有了些积蓄，因此他想在上虞安家落户
的念头越来越强烈。不过过高的房价让段先生一时难以在上虞城区购买商品房，于是他把目光投向了城郊。
　　不久，在朋友的介绍下，段先生看中了一幢处于城郊的房子，这套房子有产权证，但没有土地证。
“房价挺实惠的，我觉得买下来比较划算，即使以后不住，用于投资也不错，毕竟楼市一直在往上走。此外，房主说即使不能过户，如果我买下来，他也愿意将房产证交给我。”段先生说。尽管如此，段先生仍有些烦恼，他不知道自己该不该将这套房子买下。
　　与段先生有着同样烦恼的还有顾女士，她在柯桥做生意。最近，她得知附近某村有一批房子在出售，由于该房子的土地性质是集体所有，这批房子只有产权证，没有土地证。“到底买不买？”顾女士犹豫不决。
　　市行政服务中心建设窗口有关人员说，在办理房产过户手续时，当事人必须提供房产证、土地证和契税证，否则无法过户。因此，人们购买的房屋如果有房产证而没有土地证，过户肯定遭拒。如果办理不了过户手续，那买方也无法落户，这些都是购房者要面临的现实问题。
　　浙江乾盛律师事务所杨进昌律师说，从段先生和顾女士所讲述的情况看，他们看中的房子位于农村。根据法律规定，农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转让，由于宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有集体经济组织的成员才可申请使用，因此这类房产有房产证无土地证，且不允许转让。即使段先生和顾女士将这类无土地证的房产买下，但其与卖主之间的房屋买卖协议无效。
　　如今，各个地段的房屋升值较快，如果购买这种没有土地证的房产，其日后的权益很难得到保障，因此尽量不要购买此类房产。
　　只有"房产证"没有"土地证" 购房者担忧无必要,
&地随房走，房随地走
　　中广网北京4 月15
日消息（记者张棉棉）据中国之声《新闻纵横》7 时48 分报道， 进入2010
年，楼市话题热度不减，不管是买房还是卖房，大家都格外关注“房产证”的问题，因为那是自己拥有房屋最根本 的法律证明。
家住济南的张先生2004
年买了新房，也顺利的办下了“房产证”，可他听朋友说，一套完整的产权证明，除了“房产证”外，还有一个“土地证”被很多人忽略了。办不下“土地证”，房屋产权就有隐患。
“土地证”真有那么重要吗？
　　听从朋友的建议，张先生一直和开发商交涉办证，但“土地证”却迟迟办不
下来。这到底是为什么呢？济南市阳光100 小区的业主张先生，2004
年买完房子后，开发商一开始许诺可以办理土地使用证，却迟迟没有兑现诺言。
　　张先生：到现在我们只能是办下来房产证，但现在我的房子土地证一直都不能办，开发商的回复就是说，属于分期开发的楼盘肯定会办，现在办太麻烦，都开发完了以后一块儿办。现在房产在法律上属于我，但是土地证迟迟没有办下来，这对我是个隐患啊。
　　而据开发商——济南阳光100
房地产开发有限公司项目部经理王洪江介绍，目前在济南市的房地产项 目，其中90%都没有为购房者办理房屋土地证。
　　王洪江：在济南市单证交易，只要你有房产证，你就可以交易买卖。现在这么个情况，土地证其实是附属品，没意义，单卖土地证谁也没要的。
　　让张先生一直耿耿于怀、房地产开发商却说没有意义的“土地证”究竟是一个什么样的证件，它和“产权证”又有哪些区别呢？
　　北京市律师协会房地产与建筑工程委员会的秦兵律师表示，在完整的商品房产权中，应该包括两个证，一个叫“土地证”，也就是“国有土地使用权证”，另外一个叫“产权证”，也就是“房屋所有权证”。
　　“产权证”是有排他性的，而“土地证”位置略低。
　　秦兵：按照中国目前的法律应当是有两个证，国有土地使用权证是根据《中华人民共和国土地管理法》取得的，房屋所有权证是根据《城市房地产管理法》和《物权法》取得的，两证是不同权利的证书。由于两证中缺一证，张先生担心假如有一天房地产开发商因为还贷问题与银行产生纠纷，而自己购买的房子又没有土地证，这样自己作为购房人的权益就难以得到维护。
　　张先生：他（房地产开发商）如果还不了贷款的话，土地证的所有权银行就有权来冻结，然后拍卖。在冻结拍卖的这个过程中，他肯定涉及到我这个房子，相当于我这个房子其中一部分的产权让银行给冻结起来，那我这个房子也不能转让，也不能卖，而且还有可能被法院查封。
　　和张先生一样，很多买房人都有类似的疑问，他们都担心拿不到“土地证”自己房子的产权真会受影响。
　　而一些地方的购房者却说从未见“土地证”，这到底是为什么呢？
　　带着这一问题，记者采访了多位房
地产业内人士。他们向记者解释说，我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，但目前各地根据不同的情况，有些地方“房产证”和“土地证”合二为一，只发“房产证”，比如北京、上海、广州、重庆等地；
　　有些地方则坚持分别发放，比如张先生所在的山东，还有南京等地。针对没有“土地证”，开发商是否有可能拿土地抵押的问题，北京岳成律师事务所的岳运生律师表示，理论上存在这种可能，但在实践中，土地和房屋一旦已经转让，就不再具有拿房屋作抵押的条件，否则就是开发商骗贷。银行对此审核非常严格，更不能因此冻结业主的房产。所以，购房者的这种担忧基本没有必要，目前没拿到“土地证”一般情况不会影响购房者的所有权，因为根据相关法律规定：房随地走，
　　岳运生：在施工之前，一般有国有土地使用权证就是用国有土地使用权证抵押贷款，施工过程中一般会把单纯的国有土地使用权证的抵押贷款转成再建工程贷款了。等到工程竣工之后，开发商拿到大产权证之后，就要用大产权证加上国有土地使用权证来做抵押贷款了。如果大产权证进行分割之后，一般都是买售人就是购房者的业主一般是做房屋按揭贷款了，那个时候开发商只拿土地使用权证应该是做不了抵押专家解释说，在山东这种没有两证合一的情况下，如果购房者像张先生一样，仍然觉得没拿到“土地证”，心里不踏实，可以去当地的土地管理部门办理。
　　目前在我国，房屋和土地这两个部门是分开的，因而土地证和房产证分开管理也有一定合理性。但从交易角度来看，二者未来合一的可能性很大。
　　中国人民大学商学院副教授况伟大：我认为至少应该是有房产证的，个别地区的话也有土地证，但是我想，为了产权的统一，以及为了管理的方便，应该土地证跟房产证统一起来，便于管理和交易。
　　有一幢建于1962
年的私房，地处现城区范围内（当年建房的时候属城市远郊），于1992
年办理了房产证，但土地证和契证一直未能办出，目前面临拆迁，请问这种因历史原因遗留下来的房产和现在的商品房在定性上有什么不同？
　　在拆迁评估、补偿上和商品房又有什么不同？适用的法律法规具体是什么？
一样的，土地是你家历史上的祖业，属于私有使用权，在拆迁时你们可以去土地部门查询相关土地使用权的记录，并要求拆迁单位按照私房的标准评估安置补偿。
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