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你可能喜欢房屋维修费用谁承担？一小区9户拒交维修费被告上法庭
来源：凤凰房产青岛站
作者：王倩 丁德振
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9户业主拒交维修费被告上法庭据悉，位于青岛西海岸新区喜鹊山路上的一个90年代建成的小区其中一栋居民楼有6层，每层2户，共计12户业主。这栋居民楼的屋顶自2014年就开始不停漏水，在2015年夏天漏水严重，六楼东西业主多次向物业公司提出维修要求，在物业公司的交涉下于2015年9月初开始公示维修通知，在公示期内未接到任何一住户的反对意见。因此在2015年9月底开始维修楼顶。同时因该物业公司资金紧张，所以要求该栋楼本单元的六楼东西两住户垫付全部维修资金共7400余元。维修完毕后，六楼业主找剩余10户业主协商承担维修费用事宜，除其中一户业主缴款外，其余业主均认为与其无关拒绝交费。无奈之下六楼住户分别将剩余9户业主告上法庭。房屋漏雨维修 所有业主均需承担维修费据了解，黄岛法院珠海法庭受理此案后，承办法官考虑到原被告都为一单位住户，生活中不可避免要来往，为保持好邻里关系和谐，法庭制定了调解优先的原则处理该批纠纷案件。经过法官一一对被告做工作，其中有7户业主认识到自己应该均摊这些维修费用，先后将各自均摊部分的维修费交给六楼住户，双方握手言和。但剩余两户业主无论法官如何做工作，两户业主依旧认为该维修费与自己无关，拒不缴款。最终法院判决该两户业主分别均摊维修费用620余元。最后法官表示：“该栋居民楼的楼顶并非六楼东西二户业主的专有部分，而是该单元全部12户业主的共有部分。根据法律规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。”承办法官介绍说，“原告提供的证据可以证实因楼顶漏雨，六楼东西二户业主曾多次提出维修要求，并由物业公司公示了维修通知，但在公示期内未接到反对意见，故六楼东西二户业主维修了楼顶，分别预付维修费。该费用应当由该单元全部12户业主共同均摊。”(凤凰房产青岛站声明：凡注明“来源：凤凰房产青岛站”或“来源：
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48小时热文排行火灾原因不明时火灾责任如何认定
柴垛着火，烧毁邻居房屋，起火原因不明，邻居损失由谁承担？
09-05-12 &匿名提问
经审理后认为，原告罗某的房屋被烧毁，损害结果已经发生。被告周某对此损害结果应否承担责任取决于其行为与此结果之间的因果关系。关于原告房屋起火的原因，虽然腾冲县公安局已作出“火灾原因不明的认定”，但这并不是指没有起火原因；火灾原因认定书虽然已排除了人为纵火、雷击起火、生活用火用电起火或其它电路故障起火的可能，但并没有排除其他还有可能引发火灾的原因。当晚在火灾发生前只有被告周某在火灾发生地周围燃放过烟花爆竹，被告周某及其员工实施的燃放烟花爆竹的行为与原告的房屋损毁的结果之间建立起了这种可能，而事实上火灾结果已产生。对此，原、被告均向本院提交了证据，但都属于间接证据。原告所举的证据及本院依职权调取的证据，在火灾结果的发生、排除其他起火原因、被告燃放烟花爆竹可能引发火灾等方面形成了有效的证据链，与待证事实之间形成了合理的一致性，而被告所举的证据，虽然系证人到庭所作的证言，但与职能部门对其的调查询问相矛盾，显然不能否定对方的证据。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”的规定，原告的证据的证明力明显大于被告方的证据，达到了“盖然性占优势”的证明标准。因此，本案被告周某及其员工燃放烟花爆竹的行为与原告房屋起火之间存在高度盖然性的因果关系。被告的行为属侵权行为，已构成对原告房屋的侵害。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”和《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款“损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原价或者折价赔偿。”的规定，被告应承担民事赔偿责任。被告周某所雇员工燃放的烟花爆竹系周某提供，其员工的行为受被告周某的指派和约束，被告周某应对所产生的行为对外承担民事赔偿责任。因此，对原告要求赔偿经济损失的请求，本院予以支持；对被告周某“不应承担任何责任”的辩解请求，本院不予支持；但是，原告在装修房屋期间，未采取必要的安全防范措施，未尽到合理限度内的管理义务，对房屋毁损结果的发生也有过错，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条“受害人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任”的规定，应减轻被告的赔偿责任，本院酌情决定由原告负担损失的40%，被告应负担损失的60%即138915元（%=138915元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条第二款、第一百三十一条、第一百三十四条第一款第（七）项和《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，作出了如下判决:由被告周某于判决生效之日起三十日内赔偿原告罗某财产损失费人民币138915元。[评析]《烟花爆竹安全管理条例》第三十一第规定：“燃放烟花爆竹，应当按照燃放说明燃放，不得以危害公共安全和人身、财产安全的方式燃放烟花爆竹。”本案是一起因起火原因不明,致使他人财产遭受损失的经济赔偿案件。根据民法原理判断民事主体是否承担责任的标准，关键看民事主体的行为是否符合民事责任的四个要件，即损害事实的客观存在、行为的违法性、违法行为与损害事实之间有因果关系，行为人有过错。本案原告罗某的房屋被烧毁，损害结果已经发生。被告周某对此损害结果应否承担责任取决于其行为与此结果之间的因果关系。关于原告房屋起火的原因，虽然腾冲县公安局已作出“火灾原因不明的认定”，但这并不是指没有起火原因；火灾原因认定书虽然已排除了人为纵火、雷击起火、生活用火用电起火或其它电路故障起火的可能，但并没有排除其他还有可能引发火灾的原因。当晚在火灾发生前只有被告周仕祥在火灾发生地周围燃放过烟花爆竹，被告周某及其员工实施的燃放烟花爆竹的行为与原告的房屋损毁的结果之间建立起了这种可能，而事实上火灾结果已产生。对此，原、被告均向本院提交了证据，但都属于间接证据。原告所举的证据及本院依职权调取的证据，在火灾结果的发生、排除其他起火原因、被告燃放烟花爆竹可能引发火灾等方面形成了有效的证据链，与待证事实之间形成了合理的一致性，而被告所举的证据，虽然系证人到庭所作的证言，但与职能部门对其的调查询问相矛盾，显然不能否定对方的证据。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”的规定，原告的证据的证明力明显大于被告方的证据，达到了“盖然性占优势”的证明标准。因此，本案被告周某及其员工燃放烟花爆竹的行为与原告房屋起火之间存在高度盖然性的因果关系。被告的行为属侵权行为，已构成对原告房屋的侵害。据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”和《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款“损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原价或者折价赔偿。”的规定，被告应承担民事赔偿责任。被告周某所雇员工燃放的烟花爆竹系周某提供，其员工的行为受被告周某的指派和约束，被告周某应对所产生的行为对外承担民事赔偿责任。因此，对原告要求赔偿经济损失的请求，本院予以支持；对被告周某“不应承担任何责任”的辩解请求，本院不予支持；但是，原告在装修房屋期间，未采取必要的安全防范措施，未尽到合理限度内的管理义务，对房屋毁损结果的发生也有过错，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条“受害人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任”的规定，应减轻被告的赔偿责任，本院酌情决定由原告负担损失的40%，被告应负担损失的60%即138915元（%=138915元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条第二款、第一百三十一条、第一百三十四条第一款第（七）项和《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，作出了如上判决是正确的。
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火灾原因、事故责任的调查及重新认定
（一）火灾原因、事故责任的调查程序    1、火灾事故调查的主要任务是调查、认定火灾原因、核定火灾损失、查明火灾事故责任；    2、火灾事故的调查由公安消防机构负责实施，重、特大火灾事故的调查由火灾事故发生地县（市）区或者由市公安消防机构进行；    3、火灾事故调查人员接到调查任务后，应当立即赶赴火场，开展火灾事故调查工作；    4、发生火灾事故的单位、个人应当积极配合和协助保护火灾现场；    5、起火单位和个人应当主动、如实提供火灾事实情况；    6、公安消防机构应当根据火灾现场询问、现场勘查、技术鉴定等调查研究，做出火灾原因认定，制作《火灾原因认定书》；    7、《火灾原因认定书》自做出之日起七日送达有关当事人；    8、火灾损失应当由受损单位或者个人如实统计，并由受损单位或个人签字盖章后报公安消防机构；    9、公安消防机构应当根据火灾原因、火灾损失等调查情况，查明事故责任，制作《火灾事故责任书》；    10、《火灾事故责任书》自做出之日起7日内送达有关当事人；    11、当事人对火灾原因、火灾事故认定不服的，自收到《火灾原因认定书》、《火灾事故责任书》之日起十五日内，可以向火灾事故发生地主管公安机关或者市（州）公安消防支队申请重新认定；对省级公安消防机构做出的原因、火灾事故责任认定不服的，向省级公安机关申请重新认定；    12、火灾事故发生地主管公安机关或者上一级公安消防机构在收到重新认定申请书，应当在两个月内做出维持、变更或者撤消的决定；    13、火灾原因、火灾事故责任的重新认定决定为最终决定；（二）申请重新认定的范围    当事人对火灾原因、火灾事故责任认定不服的，均可以向火灾事故发生地主管公安机关或者上一级公安消防机构申请重新认定。    1、申请重新认定须知    （1）申请重新认定必须在收到《火灾原因认定书》、《火灾事故责任书》之日起十五日内做出；    （2）申请重新认定必须以书面形式申请；    （3）火灾事故发生地主管公安机关或者上一级公安消防机构为申请重新认定的受理机关。    对本级公安消防机构做出的火灾原因、火灾事故责任认定不服的，向上一级公安机关申请重新认定。按照公安部《火灾事故调查规定》要求，支队只对县一级作出的《火灾原因认定书》、《火灾事故责任认定书》作出重新认定；    （4）火灾原因、火灾事故责任的重新认定决定为最终决定。    2、申请重新认定程序申请--受理--审核调查--重新认定--出具重新认定决定书--送达    3、申请重新认定期限火灾事故发生地主管公安机关或者上一级公安消防机构在收到重新认定申请书后，应当在两个月内做出维持、变更或者撤销的决定。
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装修漏水，物业公司该承担责任吗？
发表时间： 15:49:52&&
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物业公司该承担责任吗？
原告：小区业主
被告：小区物业公司
原告诉称居住在原告上层10A的业主前年重新装修房屋，由于改变房屋建筑结构，又忽视防水层质量，导致原告房屋出现零星渗水。
原告多次向被告管理部工作人员反映，要求其对施工进行监督管理，以免对下层房屋造成更大的损失。被告的管理人员对此采取极不负责的态度，不采取相关措施，使得原告房屋由渗水发展为漏水，导致房屋墙壁变黑脱落、木地板腐烂变形，损失严重。
被告是三级资质的物业公司，依法不能管理高层建筑，而且被告聘请未取得物业管理资格证书的人员从事物业管理活动。正是因为被告的管理不善，导致原告房屋严重受损，并大幅贬值。房地产中介公司评估，原告的房屋因为上层漏水而至少损失人民币4万元。基于被告违反相关物业管理规定，未能履行物业管理服务合同的约定，管理、维修、养护不善，造成业主损失，依法应当赔偿损失。故诉至法院，请求法院判令：1、被告为原告的住宅恢复原状；2、被告赔偿原告因上层房屋漏水隐患而损失的人民币2万元；3、被告承担本案诉讼费。
被告认为，原告所称的房屋损失不是由被告的行为和过错造成的，被告作为物业管理单位，已经依法履行了自己的管理义务，积极协助原告联系和协调与相邻1OA业主的关系。原告的诉讼请求，缺乏法律依据和事实根据，应予以驳回。
法院在审理过程中，依法追加上层业主为本案第三人。
法院经过审理认为：
一、原告基于被告在履行物业管理服务的过程中存在不当致使原告房屋遭受损失而向法院提起诉讼，因此是因物业管理服务合同而引起的合同纠纷，而非房屋侵权纠纷。
二、未有证据证明被告在履行物业管理服务合同过程中存在违约而引致原告房屋受损。物业公司对业主室内装修的质量问题不承担法律责任。室内装修是业主自主进行的，作为物业公司，其义务就是告知业主在装修过程中不得有改变房屋结构等禁止行为并对禁止的行为予以制止。至于装修的质量问题，物业公司不予以监管，也不承担责任。本案证据表明，被告在第三人上层业主装修申报时就已经履行了告知第三人不得改变房屋结构的义务。因此原告认为被告没有履行监督第三人施工的义务缺乏事实依据和法律根据。
三、被告对原告房屋漏水不承担维修义务。根据《物业管理条例》的规定，被告作为物业管理单位，管理的范围是大厦和小区的公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定“房屋维修责任，按下列规定划分 (一)室内部分，由业主负责维修，”业主房屋内的设施作为房屋的附属物属于业主所有，维修的责任也由业主履行和承担费用，原告认为:引起原告房屋损失的水管属于1OA业主所有，应由第三人负责维修。作为物业公司只有协调第三人进行维修的义务，不承担直接维修的义务。
四、原告在诉状中已经讲明了他的房屋损害发生的原因，即是由于相邻1OA业主的房屋管道渗、漏水导致的。被告是否具有物业管理资质与原告房屋漏水没有因果关系，如果被告不具有相应的资质，应当承担行政法上的责任，给业主造成损失的应当承担赔偿责任。但本案中，原告认为漏水是由于第三人装修引起，因此被告是否具有资质与房屋漏水没有因果联系。
五、依据民法通则的规定，原告与第三人之间的相邻权纠纷，属于另外一个法律关系，应该另案解决。原告诉讼的对象应该是10A的业主。由于原告在诉讼中明确放弃将第三人列为本案被告，在举证期限届满后，再对第三人提出诉讼请求，依法不予受理。
综上所述，法院依法判决驳回原告的诉讼请求。
一、在本案中，被告提供的证据证明，被告作为该小区的物业管理单位已经依法履行了职责，不存在因为失职经原告造成损失的事实。
被告在1OA业主装修时，依法履行了对装修的管理，监督1OA房屋的装修办理了申请手续，审查了装修公司执照等资料，对装修进行了监督，履行了管理职责，10A房屋装修不存在改变建筑结构的行为。
被告在接到原告的关于漏水的投诉后，派工作人员进行了查看，联系1OA业主，协调原告与1OA业主的关系，督促1OA业主进行维修事宜。被告的物业管理值班记录对有关查看、联系和协调等工作的具体时间及具体情况都进行了记录。被告为维护原告的利益，已经积极协助相邻业主进行相应的维修工作，被告的值班记录中有明确的记录。
原告向主管部门投诉，被告收到主管部门转来的投诉调查函后，已经以书面形式，将被告事实的查看、联系和协调工作详细地向主管部门回复。被告一直在积极地履行自己的职责。
二、物业公司及其工作人员的工作与成千上万的业主的吃喝拉撒等有着密切联系，每时每刻与广大业主持续发生法律关系，因此极易产生争议，甚至诉讼。这就是物业管理服务行业面临的现实。业主的素质是多样的，物业公司的管理水平也是多种的，经常会遇到个别业主将与物业公司无关或不属于物业公司法定义务和合同义务范畴的事宜，强加于物业公司，因此物业公司最紧要的是切实做好各项管理服务工作，保全相应的证据，实现管理人性化、规范化和法律化，避免和回避法律风险，在诉讼中依法举证，维护自身合法利益。
本案中，被告提供的证据——装修的申报和审批资料、日常工作记录及工作人员的证人证言等，实际就是被告保全的证据。物业公司应从此案件中吸取有关的经验。
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