房地产坚挺的原因（转）
从两年前开始，中国那巨大的房地产泡沫就处在海内外“破也，破也”的预期当中。但是，在经历了两年的房屋销售下滑及信贷供应收紧这双重挤压之后，到今年6月，房地产行业居然还出现回暖现象。与此同时，爱尔兰、意大利、西班牙先后发生了房地产危机，深陷经济萧条的泥潭且不知何时才能走出。
是什么原因让中国的房地产能够一直熬到现在？说起来，这还真要归功于中国那半吊子“市场经济”，如若不是中国的房市始终处在政府的半行政干预之下，它的命运绝对不会比欧洲那几个国家的同行好。
中国房地产业有几个上述欧洲国家没有的“优势”（最后必将转化为劣势），近几年是这几大“优势”在支撑房地产业：
地方政府因土地财政的关系，与房市几乎是休戚相关。因此，近两年各地政府在经济方面的头等大事是救市。为了救市，各地政府各出奇招。针对购房者的奖励有：给予住房补贴、住房公积金放宽、经济适用房购买条件降低、恢复第二套房公积金贷款、调整公积金首付比例和最高限额、提供交易契税补贴或者减免房地产交易契税、商业贷款可转公积金贷款、购房办户口等等。针对开发商的措施有：调节税务征缴节奏，减免城建费用、金融信贷放宽、项目规划审批可分期开发、土地竞买保证金下调。其中杭州市政府救市力度最大，在政府文件《关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》中，不仅对商品房、存量房交易税费补贴作出详细说明，住房公积金贷款条件也有很大放宽；此外，还从土地款支付方面作出退让，帮助开发商度过难关。
——地方政府这些措施所起的作用，几乎完全抵销了央行通过银行贷款限制的作用。
中央政府的默许，这是中国特色的政治所致。自从2009年中央政府推出四万亿救市（一说是五万亿），导致中国房地产价格疯涨，为了做出对金融负责的姿态，中央政府必须限制银行放贷。但地方政府救市的各种措施并非秘密，通过媒体报道全社会皆知，对此中央政府假装不知道。所谓银根紧了一阵之后，到去年第四季度其实已经放松。今年的“四万亿2.0版”在遭遇各方面反对与激烈批评之后暂告中止，但银根却未再收紧，房产企业通过各种渠道融资贷款已经不太困难。
需要说明的是，今年中央政府支持房地产，还出自一项非常实际的考虑。维持现状，不让经济危机在十X大召开之前这个时间点出现，是国务院与财经口的高官们必须死守的一条底线。因此，最有可能成为危机引爆点的房地产市场是重点防守目标——中国今年提出“保卫十X大”这一口号，但我猜想，防范经济硬着陆——即防范房地产业成为金融危机的引爆点才是“保卫十X大”当中最重要的内容。
有了地方政府的明面支持与中央政府的暗中支持，中国的房地产开发商才能避免破产命运。在银行收紧银根之时，金融业变通出各种融资渠道，如通过信托基金为房地产商融资，这是2010年以来房地产开发商的“救命稻草”。用益信托工作室发布《2011年房地产信托发展报告》称，2011年全年共发行
1,003款房地产信托产品(含保障房)，发行规模为2,864.1亿元，同比分别增长66.33%和43.7%。2011年通过房地产信托融资规模最大的是万达，发行了10款产品共71.76亿元；其次是万科发行了8款产品融资规模达48.93亿元。不过，信托基金的发放对象主要是大的房地产公司，如万科、万达等，中小规模的房地产商不在此列。此外，私募票据也是房地产商一个新的融资工具。今年2月间，中国私募股权基金安泰盘实表示，计划在未来18个月完成所管理的30亿元人民币投资，主要投向中小型开发商的优质资产。
也正因为有政府托市，今年地产开发贷款的利率在降低，融资难度变小，房地产商的融资环境在好转。渣打银行对房地产行业的调研中，30家调研对象中有
22家开发商表示在最近几个月获得银行贷款越来越容易。除此之外，根据开发商们反映，由于基准利率两次下调降低了银行间的融资成本，银行针对房地产项目开发贷款的平均利率由第四次调研的9.2%、第五次调研的8.8%下降到了如今的8.0%。
除了上述三大与房地产利益相关的利益集团在托市之外，中国还有一个世界所无的特殊消费者群体，即各地房产业主反对降价的“维权”活动。以前发生的就不说了，单说今年以来，因为房地产开发商降价销售楼盘，引发多起业主抗议活动，比如今年6月，杭州业主不满开发商降价，接连上演“房闹”事件，8月份万科在山东烟台降价销售一楼盘，遭到当地业主围攻抗议。深圳业主更聪明，今年改变策略，不再是反对降价，而是以房屋质量存在问题，销售中存在价格欺诈为由，提出让开发商换房退房。
几年以前，中国曾因美国与欧盟国家不给中国以“市场经济国家地位”而屡屡抗议。但究其实，以对中国GDP影响甚巨的房地产而言，政府对市场的干预措施就非“市场经济国家”所为。但是，如果有人相信政府法力无边，能够一直将房价维持在“政治上令人满意的水平”，那就大错特错，因为中国现在的房地产泡沫实在是太大，政府的支撑力总有耗竭的一天，到了那一天，房地产业可能只是一个引爆点，要想控制房地产硬着陆对金融系统带来的震荡可不那么容易。
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　　文/谢逸枫
　　跟着老谢买房置业投资，做好人，买好房，得回报。推荐炒股是一夜情，买房是真爱。股市是一夜情，股票跌了就没了。房地产才是真爱，房价再跌还套房子。不管房地产&如何罪恶&，依然是真爱，房地产依然是政-府真爱，一万年，房贷依然是银-行真爱，一万年。因为央-行、银-监、国-土-部、住-建-部对中国房地产市场的信贷、房贷、供需、政策的表态，就是最好的证明，中国经济离不开房地产，房地产依然是拉动中国经济增长的引擎器、驱动力、火车头。
　　相比房地产税、遗产税、财-产-公-开-制、长效机制，给中国楼市最大的信号，就是这五个了。即央-行（央妈）、银监（银-爸）、国-土-部、住-建-部、2月信贷的数据、二三四线部分城市调控收紧。阅读
　　第一是央-行（央妈）、银监（银-爸）、国-土-部、住-建-部这几天对货币政策、信贷、房贷释放出来的信号，足够让2017年房地产市场依然阳光灿烂，平稳向上。其一是央-行（央妈），1.关于房贷:住房贷款还会以相对较快的速度发展。2.关于货币政策:货币适当在稳健方面做得更加中性。3.关于杠杆率:考虑降杠杆，首先要考虑稳杠杆。4.国-土-部，房价压力大的城市应该合理增加土地供应，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅土地供应。5.住-建-部，今年1-2月份乃至刚开始的3月，整个房地产市场比较平稳，相信今年也会比较平稳。
　　第二是房地产依然是真爱，房贷依然是真爱。说明/其二是银监（银-爸），1.房地产金融确实是很重要的一个组成部分，银行贷款大概四分之一投向了房地产，去年新增贷款中有45%是房地产贷款。2.从银行角度来说，不愿意看到房地产市场巨大波动。我们更希望房地产市场稳定、健康发展，既不能出现巨大的泡沫，也不愿意看到出现巨大波动。3.居民部门总体来说，银行贷款不算太多，杠杆率不高。4.中国的房地产市场是一个新兴的发展速度比较快的市场，对中国经济增长、对财政税收乃至对中国银行业资产和利润增长都有很大的贡献。
　　第三是2月M2和M1增速的剪刀差扩大。根据央-行昨日公布的2月核心金融数据，中国2月份M2货币供应量同比增长11.1%，低于预期。『』2月份新增人民币贷款1.17万亿人民币，其中中长期居民贷款3804亿元，环比1月份的6293亿元下降2489亿元。2月末，广义货币（M2）余额158.29万亿元，同比增长11.1%，增速比上月末低0.2个百分点；狭义货币（M1）余额47.65万亿元，同比增长21.4%，增速比上月末高6.9个百分点。当月净回笼现金1.49万亿元。值得注意的是，M2和M1增速的剪刀差在连续几个月缩小之后，开始显著加大。
　　无独有偶，3月9日上午，央-行公告称，由于近期增加流动性的因素较多，为保持银行体系流动性基本稳定，当日暂不开展公开市场逆回购操作。当日有300亿逆回购到期，净回笼300亿，连续11日净回笼。此外，央行最近还在用长期资金代替短期资金，变相提高了货币市场利率。阅读央-行-副-行-长-陈-雨-露此前称，要坚持稳健、中性的货币政策，坚持不搞大水漫灌；千方百计保持证券和房地产市场的稳定，避免资金大起大落；要拓宽金融之水流入实体经济之田的渠道。
　　第四是2月信贷1.17万亿，砸了3804亿房贷，占三成，但是居民按揭信贷总量猛降。数据显示，2月份金融机构新增人民币贷款为1.17万亿元，高于去年同期数据。但值得注意的是，2月份居民中长期贷款3804亿元，环比1月份的6293亿元下降2489亿元，也创造了2016年3月份以来的新低。而居民中长期贷款，绝大部分成为按揭贷款，流入了房地产。房地产销售回落开始于2016年10月，但由于居民贷款延迟发放问题，可能导致居民中长期贷款回落有所之后，现在居民贷款回落开始有所显现。
　　被认为主要是房贷的“住户部门中长期新增贷款”2月增加3804亿元，占当月新增贷款总数(1.17万亿)的32.5%。来自在2016年持续高企之后，2月新增“房贷”绝对值出现下行。值得关注的是，1月份住户部门中长期贷款增加6293亿元，刚刚刷新了历史纪录，但由于当月新增贷款比例超过2万亿，令新增“房贷”占比下滑至30%左右。2017年1月是传统信贷旺季，银行、企业要制定全年规划，也令相关指标创下纪录。
　　根据央-行-公布的季度金融统计数据，2016年前三季度住房贷款累计新增3.63万亿元，同比多增1.8万亿元，几乎相当于2015年同期新增住房贷款的一倍。2016年全年个人住房贷款比年初增加 4.8万亿元，同比多增 2.3万亿元。银-监-会-新-任-主-席-郭-树-清此前在“两会”期间介绍称，2016年银行贷款大概1/4投向了房地产，新增贷款中45%是房地产贷款，近一两年居民贷款购房的比重在明显升高，因此银行业非常关注房地产泡沫风险。
　　周-小-川提到，住房信贷的增长，一方面有助于三四线城市去库存；但反过来说，使得一二线城市住房价格上升。住房信贷资金会通过个人购房转向开发商，带动一些列产品的供给，以及一些相平行的产业链，如家用电器的产业发展。总体来讲，住房贷款在中国还会以相对比较快的速度来发展。但是我们确实要适当平衡，随着住房产业政策的调整，估计它会适当放慢。
　　第五是二三线部分城市限购、调控升级、加码，不过，有保有压，意图是防高托低。3月3日，杭州限购升级。本地人禁买第三套房；外地人购房，社保由1年变为2年；富阳和大江东也纳入限购范围。杭州市住房保障和房产管理局发布《关于进一步调整住房限购措施的通知》（以下简称“通知”），明确自2017年今天（3月3日）起进一步调整住房限购政策，包括扩大限购实施范围、升级非本地户籍居民限购和增设本地户籍居民家庭限购等措施。
　　通知明确，限购实施范围在杭州上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区基础上，扩大至富阳区和大江东产业集聚区，统一执行限购措施。通知同时调整非本地户籍居民家庭购房须提供的个人所得税或社会保险证明年限要求，由原有“自购房之日起前2年内在本市连续缴纳1年以上”调整为“自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上”；非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。
　　针对本地户籍居民家庭的限购措施，通知还增设“暂停对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房”。这也是杭州市在日实施部分区域限购以及日升级限购措施的基础上，对住房限购政策的进一步升级。受杭州城市影响力的进一步提升、土地市场持续火热等综合因素的影响，房地产企业和消费者普遍看好后市，导致杭州市场外地购房者比例仍然较高，富阳、大江东等不限购区域的价格上涨压力更大，本地消费者投资性需求增加，因此本地第三套限购、社保调整为两年、富阳、大江东限购等政策是非常及时和必要的，有利于进一步稳定市场，维护市场的健康发展。
　　3月8日，江西省南昌市限购政策加码，迅速引发各界关注，其中本地户籍居民只能购买一套房的规定，被称作史上最严，其严厉程度超过已经出台限购的其他一二线城市。加码政策中所称的限购对象“南昌市户籍居民”及“非南昌户籍居民”，并不是以家庭为单位，而是以个人为单位，即购房人专指购房者个人。一户居民家庭，只要夫妻其中一方没有拥有房产、不属于限购对象，就可以以个人名义购房，不受限购影响。此外，南昌市还同步出台了《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，对已经使用过住房公积金贷款的缴存职工，停止发放住房公积金贷款。
　　3月8日，南昌市出台《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》。通知称，将加大住宅限购限贷力度，除九龙湖区域（红谷滩新区祥云大道以南区域）和儒乐湖新城（东至赣江，西至皇姑路，北至儒乐湖大街，南至英雄大道）外，在市区范围内，暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的本市户籍居民出售住宅；暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的，或无住宅但无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民（不得补缴）出售住宅；未成年人不得在市区购买住宅。
　　南昌新版限购政策中提及的居民的概念，以个人为单位，而不是以家庭为单位，那么实际上会使得部分家庭还是有可能认购两套住房的。对于一些有共有产权的住房来说，不排除近期会有除名等做法，进而增加另外认购一套住房。对于房产证上并不是写夫妻两个人名字的，那么还是可以再认购一套，这也有利于此类家庭后续住房改善需求的释放。所以南昌此次文件比此前判断的相对宽松，不是简单的家庭有一套住房就不允许认购的政策内容。
　　这主要有几个原因，一是南昌的库存确实很少，去化周期只有4个月，新增供应量几乎没有，同时去年10月南昌重启限购以后，几个成交量大的区域都没有处在限购区域里，所以造成南昌楼市的量、价都很坚挺，此次限购加码，政府其实是有保有压，有堵有疏，像九龙湖区域、乐湖新城之类的新区，为吸聚人气，没有纳入限购范围。我们估算了一下，限购加码后，市场需求至少会减少一半以上，很多省内的、外地的炒房团不会再有了。
　　3月8日，河北张家口市崇礼区人民政府发布公告称，为进一步促进房地产市场持续平稳健康发展，合理引导住房需求，在《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见（试行）》政字〔2016〕96号文件基础上，制定进一步调控措施。至此，崇礼楼市限购升级。根据文件规定，针对本地人也进行了严厉的限购：本区户籍居民家庭已有本区2套以上(含2套)普通住房的不允许购买第三套普通住房(含二手房)；本区户籍成年单身人士(含离异)可以购买1套普通住房；本区户籍居民购买首套普通住房或非普通住房，首付款比例均不低于30%、40%。
　　购买第二套普通住房，首付款比例不低于60%，购买第二套以上非普通住房(含第二套)，首付款比例不低于70%。本次限购的重点仍然是外地人，文件规定：非本区户籍居民家庭，崇礼区规定可以购买1套普通住房，首付比例不低于40%。非本区户籍居民家庭购房时需提供自购房之日起前2年内在本区累计缴纳一年以上个人所得税或社会保险缴纳证明，且不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。进入2017年3月，环京区域迎来一波限购，随着涿州、涞水、崇礼等限购，环京楼市限购区域达9个之多。
　　2017年年初的这一轮限购，旨在稳定环京楼市，抑制投资需求，确保京津冀协同发展有序进行。其余限购城市如下：2016年，廊坊、燕郊、武清、怀来限购，主要针对外地人。2017年，涿州、涞水、崇礼限购，本地和外地人均限。目前来看，本次涿州调控力度对于本地购房者并不严厉，主要通过对外地购房者限购降低市场炒作预期。2016年4月，廊坊市政府出台“廊九条”，三河市、大厂回族自治县、香河县三地(简称“北三县”)外加固安，采取限购限贷措施。2016年9月，天津城六区和武清区开始执行限购和区别性信贷政策。
　　2016年12月，怀来县推出了限购和差别化信贷的措施。此次加上涿州后，环京地区尚未限购的只有宝坻、涞水、永清和蓟县。不过，从调控政策后的市场情况看，由于有京津冀一体化和通州副中心概念，部分区域房地产市场仍然被看好。
　　昨日下午，滁州楼市又祭出调控大招。根据公布的调控细则，实行差别化住房信贷政策，市区居民家庭首次购买新建商品住宅申请个人商业贷款首付款比例不低于20%；购买第二套住宅的，首付款比例不低于40%；购买第三套住宅的，首付比例不低于60%。滁州的调控措施其实相对来讲还算温和，作为三线城市，在两会期间也出台楼市调控政策，这个政策信号传达的意义非比寻常。
　　从侧面证明一二线城市在执行双限政策之后，资金外溢，进而倒逼当地政府出台相应的调控措施，打压投资投机性需求，以此维护房地产市场的平稳健康发展。这是楼市调控升级的信号。事实上，从去年下半年以来，楼市调控就逐渐升温。3月5日，总-理在作《政-府-工-作-报-告》时指出，2017年要因城施策去库存，加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。国-土-部-长-姜-大-明表示，国家制定宏观调控政策，地方因地制宜来组织实施。坚持去库存与防过热两者并重。对于不同的地区采取分类指导、因城施策，对重点城市，一城一策、靶向治理。
　　住-建-部-长-陈-政-高在两-会-期间称，当前已经出台了若干的调控政策，还储备了若干个调控政策，“这些政策足够我们调控市场所用”。而目前正在根据中央要求制定房地产平稳健康发展的基础性制度和长效机制，这个基础性制度长效机制出台以后，对房地产会起到一个保障作用。去年12月召开的中-央-经-济-工-作-会-议首次提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
　　2017年2月召开的中-央-财-经-领-导-小-组-会-议再次指出，房地产市场调控，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排，完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定；要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。
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作者：凌鹏詹姆斯·奥肖内西的《投资策略实战分析》堪称经典，惶惶700页用年近80年的数据将各种策略进行了实证检验，包括价值因子、成长因子、价格趋势、龙头股、行业属性等等，行文虽显乏味，但客观公正，不带任何主观色彩。阅毕此书，才真正明白为什么巴菲特是投资第一人。一、永远的牛市美股80多年的历史只有四次半熊市。第一次是年，大萧条摧毁了很多人的投资信仰，从根本上动摇了长期持股的信心。罗伊·纽博格虽然通过卖空美国无线保住了资产，但在其此后几十年的投资生涯中依然战战兢兢
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