多个城市房贷利率全面上调 专家呼吁：小心误伤刚需|高房价|首套房|实体经济_新浪财经_新浪网
　　重磅！买房、租房的都要看！打压高房价、高房租的大招来了！
　　据报道，北京部分银行将对首套房贷款利率进行上调，同时有个别银行的支行网点表示，个人首套住房按揭贷款已在基准利率的基础上上浮15%。此外，租房市场也不平静。8月11日，上海市住建委明确，上海将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则，对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目，也可以考虑转型为租赁住房。
　　那么，利率上调对于买房者有哪些影响？“商改租”又透露哪些信号？
　　多个城市房贷利率全面上调部分城市首套房贷利率最高上浮15%
　　8月11日，据媒体报道，北京部分银行将对首套房贷款利率进行上调，具体文件应该本周内能够下发。随后，也有个别银行的支行网点表示，个人首套住房按揭贷款已经在基准利率的基础上上浮了15%。
　　这是北京继今年5月取消首套房贷利率，6月首套房利率上浮5%-10%再次传出家庭首套房利率上浮的消息。
　　8月12日，记者从担保机构和中介机构处求证，虽然并未有银行真正执行1.15倍的新利率，但已经有三家银行将首套房贷利率上浮到了1.1倍。
　　事实上，全国多个城市银行首套房贷利率都出现了上浮。
　　据报道，8月12日起广州包括农行、建行、中行和交行在内的几家国有银行再次统一将首套房贷利率由基准上调至基准的1.05倍，其中部分银行二套房上浮15%。
　　另据报道称，南京地区多家银行表示，基本上现在放款都在三个月以上甚至半年。浙商银行、浙江稠州商业银行、和恒丰银行则处于停贷状态。除了停贷银行外，利率上浮5%或10%成为市场主流，下周一起，首套房贷款执行基准利率的银行将只剩下4家。
　　以商业贷款每100万元、等额本息（每个月还款额相同）贷款期限25年计算，首套房执行95折利率时，月供为5649.5元，若商贷利率上浮10%，执行利率则为5.39%，月均还款额为6075.4元，每个月还款相差426元，全年相差5112元。
　　中国人民银行8月11日发布的《2017年第二季度中国货币政策执行报告》显示，第二季度金融机构存贷款利率小幅上升，住房贷款增速放缓。二季度末，企业和个人贷款平均利率为5.67%，同比上升0.41个百分点，比一季度末上升0.14个百分点，比2016年末上升0.4个百分点。住房贷款发放增速放缓，个人住房贷款6月末增速回落至30.8%，较年内最高点低6.0个百分点，3月份以来持续月度同比少增，上半年增量为2.2万亿元，同比少增708亿元，增量占比下降至27.8%，较上年同期低2.6个百分点。
　　专家呼吁：利率上调小心误伤刚需
　　有媒体对于提高房贷利率援引专家的话称，除了顺应政府楼市调控政策风向以外，实体经济回暖、银行资金成本上涨也是重要的原因。社科院金融研究所银行研究室主任曾刚表示，今年一季度实体经济回暖迹象明显，GDP增速较快，实体经济需求上升使得银行议价能力提高，未来银行把更多的资金配置到企业端将是明显的趋势。曾刚认为，政府对于楼市的调控目标之一是稳定预期。使房地产市场预期归于理性。目前来看，该目标正在逐步实现，随着调控政策的持续发挥作用，过热预期将逐步得到调整。
　　不过，由于很多城市上调的是个人首次购房的房贷利率，也有专家表示这可能会误伤刚需人群。有媒体援引厦门大学金圆研究院理事长戴亦一的话称，有关方面应当对“金融机构将首套房房贷利率也一并上调”的做法进行干预，金融机构不应在房贷政策上“一刀切”，应区别对待各种购房者，从而支持购买首套房刚需客户的积极性，防止房价“大涨”的同时，也要防止“大落”。
　　房贷利率上调将给购房者带来哪些影响？
　　以首套房贷为例，如果100万元按照等额本息的还款方式，利率八五折借款20年，相当于利率4.17%，每月的还款额约为6149.76元，支付的总利息约为47.6万元；
　　而如果按照相同的还款方式和期限，利率上浮至基准的1.05倍即5.15%，则每月需要还款约6682.7元，支付的总利息约为60.4万元。
　　这意味着，如果今年3月份拿到了利率八五折的优惠，每月可以节省利息约478.94元，节省的总利息约为13.8万元。
　　“商改租”，打压高房价、高房租的又一大招
　　8月11日，上海市住建委明确：上海将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则，对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目，也可以考虑转型为租赁住房。
　　上海将允许“商改租”
　　据了解，上海市政协常委屠海鸣在《关于借鉴香港“群租房”管理经验，加强白领公寓、单身公寓等集中式租赁住房监管的建议》提案中表示，上海应尽快研究制订商业用房改建为租赁住房的具体操作办法。同时，实行“发牌”制度，对于符合条件的这类租赁住房，发放允许经营的“牌照”。
　　上海市住建委回复称，将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则，“我们建议，对于区域商办闲置较多，职住不平衡的，在不改变土地使用性质的前提下，允许其改造为公寓对外出租。”上海市住建委表示，对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目，也可以考虑转型为租赁住房。
　　现阶段，上海市住建委正会同规土、消防、公安等相关部门制订相应的实施细则。初步设想是按照“以区为主、总量控制、守住底线”的原则，在保证使用安全、消防安全、人员可控的前提下，建立相应的规范和标准，将其规范化。
　　“商改租”的利弊
　　今年1月，上海开始整顿“类住宅”，并在嘉定、闵行先行启动商业办公项目清理整顿工作。5月17日，上海市住建委等六部门联合发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，对商办类项目进行进一步整顿，其中规定，对已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改。
　　据官方消息，纳入清理整顿的商业办公项目面积达1700万平方米。
　　如果将商业用房或工业厂房，改建后分割成数百间狭小的房间，以相对低廉的价格对外出租，这种所谓的“白领公寓”无疑会吸引了大量打工族。
　　但是类似“白领公寓”、“单身公寓”等集中式租赁住房，缺乏相应的法律法规、设置规范和运营标准，很多项目事先并没有经过政府部门的审批和备案，再加上居住人员密集、混杂，政府监管又缺位，具有很大的安全隐患。
　　“商改租”带来的三大影响
　　此次政策的调整，意味着像北京、上海这类“对商办物业、类住宅高度管控”的城市，政策上出现了重大调整。其直接结果是——大量滞销、库存的商业物业、类住宅获得了转机，有机会转型为租赁住房。
　　而这一新政将带来三大影响：
　　1、空置的商办物业、类住宅的开发商、业主。此前，他们基本上濒临绝境。现在政策转变之后，这些资产等于被盘活了。&
　　2、新政如果普及，意味着中心城市“可以出租”的住房量大增，对于平抑租金价格，将产生巨大的作用。
　　3、商办物业转型、类住宅盘活，对于商品住宅价格有抑制作用。
　　未来房租会降吗？
　　如今的政策对于那些投资商住房的人来说，目前真是相当的纠结，自己买的房子要不要加入到这种对外出租之中，加入吧。似乎真的脱不了手了，而且目前收益看，年化收益应该很低，估计也就在1.5%以下，相当痛苦，不加入吧，如果政府大量铺开了商住房租赁，自己就一点机会也没有了，连这1.5%都赚不到了。
　　而现在又有大批的商住房改租赁，供给瞬间增加这么多，房租一定会降的。而事实上今年在北京上海，高端整租房已经在降价了，去年基本上100元每平米每月，而今年三居室以上的整租房基本只能租到90元，只有低端房，小一居或者合租房的租金还坚挺。
　　另外从中介也得到了一些信号，现如今正是一年租房的最旺季，大学生毕业季，而今年并没有出现很明显的价格上升，也就意味着明年春节前，租房淡季的时候，很可能房租会大幅下降。
　　“商改租”应稳步推进，不宜过快
　　首先，商业用房产权为40年，而住宅为70年。对于那些年代已经久远的商业用房来说，进行“商改租”就需要好好算算成本账，划得来才能改。
　　其次，商业和居住需求在规划上是两种不同的功能，局部地区大面积“商改租”后，可能会造成居住人口骤增，周边学校、绿地、健身场所以及电力负荷、市政排水等配套设施难以跟上。改建达到一定限值需要进行认真评估。
　　其三，商业用房和住宅的安全级别不同，商业用房对通风要求相对较低，安全存在一定隐患。因此，如果“商改租”的话，那么就必须确保房屋安全和消防安全，切实维护好租房者利益。
　　最后，“商改租”的本意是将商业用房按规定改建为租赁住房用于出租，但在实际操作中，可能会有开发商借机打擦边球，将其用于出售。所以，加强宣传和监管，确保只租不售，相关职能部门责无旁贷。
　　总之，“商改租”是减少商业用房库存，增加租赁住房供应的有效途径之一，但要让其真正发挥作用，仍有许多具体工作要做，只有稳妥推进，才能造福民众。
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　　来源：综合中国经济网、澎湃新闻、中国新闻网、新浪房产等
　　本文编辑：张婷敏
责任编辑：周宇航【地产晚报】看了别哭！银行大幅上调首套房贷利率， 刚需人群受影响
看了别哭！银行大幅上调首套房贷利率， 刚需人群受影响
进入6月以来，北京市部分银行进一步上调了房贷利率。民生银行首都机场支行一位客户经理告诉记者，进入6月份，首套房房贷利率执行基准利率的1.1倍，较5月份上浮了10%，二套房房贷利率执行基准利率的1.2倍。
房贷利率上调同时，房贷规模也日趋收紧。一位北京购房者反映，今年3月就拿到了个人二手房按揭贷款批贷函，但直到目前还在等银行给放贷额度。
业内人士预计，一二线热点城市信贷政策进一步收紧的可能性依然存在。相关人士分析，随着近期资金成本不断上升，商业银行需要控制房贷业务的成本，对资金的流向和使用作出新的规划。而且，6月下旬是金融市场习惯性的“资金紧张时刻”，在今年金融去杠杆压力之下，银行对半年末时点流动性冲击的担忧尤为严重。此背景下，银行展开资金争夺战，纷纷上调人民币存款基准利率、大额存单利率以及理财产品收益率，这必然使得银行吸储成本提升。
“一刀切”的房贷政策，苦了购买首套房的刚需家庭。
中国一线城市房价连续8个月降温 北京二手房价“领跌”
中国国家统计局19日发布的数据显示，包括北京、天津、杭州等在内的中国15个一二线热点城市5月新房价格同比涨幅全线回落。其中，合肥房价回落幅度最大，涨幅收窄6.4个百分点，厦门回落6.2个百分点。
一线城市房价涨幅回落尤为明显。国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出，据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续8个月回落，5月份比4月份分别回落2.2和1.7个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅分别连续6个月和4个月回落，5月份比4月份分别回落0.8和0.5个百分点。
值得注意的是，在调控政策影响下，5月北京二手房价跌幅居70个大中城市之首。数据显示，5月份，北京二手房价环比下降0.9%，三亚紧随其后，下跌0.5%。
凤凰点评 match
凤凰点评：一二线城市房价的降温态势仍在持续中。
北京个人住房贷款发放额持续下降
记者近日从北京银监局获悉，北京银行业金融机构落实北京市房地产调控措施效果显著，贷款发放节奏持续放缓。
3月17日，北京市住建委等四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，楼市调控再度升级。新政策实施以来，北京市个人住房贷款发放金额持续回落。3月至5月，北京市个人住房贷款新发放金额分别为239.21亿元、236.08亿元和218.15亿元，分别比上月下降31.63亿元、3.13亿元和17.93亿元。
5月份发放的个人住房贷款中， 84.32%为“处女贷”，占比较4月份上升0.87个百分点，发放金额比4月增长179.28%，信贷资源优先支持“刚需”的力度不断增加。
想借钱的购房者越来越难借到钱了。
南京等二线城市今年房价连续数月环比回落
去年，南京楼市在全国范围内较为火爆。但今年前5个月，据国家统计局数据，南京的新建商品住宅价格指数分别为99.8、99.9、99.8、99.7、99.8，即每个月房价都在环比回落。
这在二线城市中不是个例。据国家统计局统计，5月份，因地制宜、因城施策的房地产调控政策效果继续显现，全国15个一线、热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落，9个城市环比下降或持平；70个大中城市中，新建商品住宅、二手住宅价格同比涨幅比上月回落的城市分别有29和18个，一二线城市的回落尤其明显。
业内人士预计，一二线城市房价涨幅回落，或在今年第三季度出现环比下行的表现，在惯例淡季的7月、8月，市场降温可能会更加明显。
凤凰点评：
对楼市进行调控的城市还在持续增加。
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龙岩多家银行首套房贷利率上浮 刚需“伤”不起
　　住房贷款批下来了吗？今年，国家对首套房贷款利率的调整让不少在去年签了合同，但贷款还没下放的购房者有些措手不及。日前，有相关信息透露龙岩数家银行的首套房利率最高上浮20%。昨日，记者走访中心城区几家银行及部分楼盘，发现虽没有硬性规定，但首套房利率普遍上浮，上浮程度最高可达20%。
　　首套房利率普遍上浮
　　记者以购房者身份咨询了多家银行，工行、中行的个贷经理告知，他们行已经开始执行首套房贷按基准利率上浮10%的政策，兴业银行的个贷员则告诉记者，利率上浮10%至20%，光大、邮储都有所上浮。仅有建行的个贷经理告诉记者：“首套房贷款已无优惠，目前仍可申请基准利率的贷款，但是首套房贷利率很可能有上浮的调整。”
　　与此同时，在走访多家楼盘的过程中，记者发现不少楼盘的工作人员表示已经接到了部分银行利率上调的通知。从几年前只有国家基准利率的7折，变化到8.5折、9折的首套房贷利率折扣优惠；再到取消折扣优惠，执行国家基准利率；到现在在国家基准利率基础上上浮，售楼小姐感叹“购房要趁早”。
　　刚需族压力增大
　　“去年6月就签的合同，但是开发商一直没有向银行提交我的贷款资料，现在倒好，利率上调了，每个月要多还300多元，对于我们刚需置业者来说，每个月的月供越来越重，伤不起啊。”在曹溪一楼盘买了套商品房的钟先生说道，与他同样境遇的还有生意人林先生，林先生于去年下半年在登高西路一楼盘花了100多万元买了套商品房，银行贷款拖至今年才办理，结果利率要上浮10%， “商贷15年，90万，银行计算每月要多还219元，现在还得养孩子，对我来说也是个不小的打击。”
　　房贷利率提高对购房者来说究竟有多大影响呢？记者通过网络上最新的房贷计算器粗略地算了一笔账。假设市民购买一套100万元的商品房，采用等额本息还款法，贷款70万元，按揭20年，按基准利率6.55%计算，每月需还贷5239.6元；利率上浮10%后，每月还款额为5660.6元，每个月月供将会增加421元。20年累计下来，购房者要多支付101040元。
　　市民连先生说本来想在结婚前买房的，但现在贷款利率调整，算下来每个月要多好几百，他不得不将买房计划置后。利率上浮，加重了购房者的观望情绪。
　　住房贷款持续吃紧
　　市民刘女士去年9月份就到某国有银行申请了住房贷款，在耐心等待了3个月后，本以为到了2014年，银行新增的额度会迅速满足她的需求，没想到，结果是又等了2个月还没放款。“现在已经等了4个多月了，还没有额度，真不知道要等到什么时候才能放款！”刘女士十分无奈。
　　向银行了解放款时限时，多家银行表示，无法给出确定的审批时限，但银行方面会尽快办理。
　　一位国有银行工作人员向记者透露，岩城几家银行的房贷一直都相对吃紧。“现在不仅利率上浮，而且每月配额相比去年有下降，而且审批条件卡得很严。另一房地产企业专门办理贷款业务的工作人员透露，现在就连个人住房公积金贷款额度都比较紧张，放款时间最少也要两个月。
【编辑:陈丹妮】