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内部认购特价房真相！揭秘史上最全买房陷阱
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子也许是许多人一辈子较大的投资，也是一辈子的希望，它的任何“小事”对购房人来说都是“大事”。但是，当你准备用一生拼搏的积蓄去选择一套房子时，你所走的一步都有可能掉入买房“陷阱”中，不知不觉买房似乎成了人生的一次大赌博可谓是步步惊心。
【陷阱一】广告（包括沙盘、售楼书等）陷阱 为了卖掉房子，往往会在售楼广告中（包括沙盘、售楼书等）对绿化、会馆、学校、、游泳池、健身房、车位、超市、、楼房间距等配套设施做美好的描述，但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。或代理商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理，瞒天过海。结果，发生争议、对簿公堂时，法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直，而不完全是广告。 规避:应到实地考察、保留广告单、售楼书等宣传资料,较好把广告宣传的内容全部载入正式的合同中。日后开发商若不兑现,这些资料可作为追究其法律责任的有力凭证。 【陷阱二】内部造势 许多开发商在前，喜欢搞内部认购，一为造势，二为摸底，都是为预售作准备。而对于购房人来说，相对而言，内部认购的价格相对较低，有一定的吸引力。对此，本站编辑认为，由于内部认购行为政府不认可，也纳入管理，的内部认购可能存在以下隐患：一是开发商还没有缴清开发地块的出让金，导致将来难以取得证； 二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押，将来购房人取得的不是完全的； 三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备案，开发商可能会将房屋一楼多售。 规避:应选择信誉好、实力雄厚、知名品牌大型楼盘，购房人切不可因为内部认购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。 【陷阱三】吞吃购房 在正式的谈判中，因为对具体条款的争议，不能签订正式的商品房买卖合同，双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金，适用“”而争吵不休。对于认购书的法律性质，一般认为，如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款，如商品房的位置、、、单价、总价、签订正式的时间等，商品房认购书具有合同约束力，当事人违约要承担违约责任。认购书中约定的款项应当视为解约定金，适用定金罚则。如果认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款，则认购书只是没有法律约束力的“意向书”，购房人所缴款项应当退回。 规避：交纳房屋购买定金时，一定要看房本，看和中介公司介绍的信息是否相符，房屋情况和中介介绍的有出入的话，还可以借机“杀价”，谨防由于中介公司刊登房产信息失真，造成客户违约，损失购房定金。贷款买房，交定金前较好做贷款预审。 【陷阱四】开发商把按揭做幌子 大部分开发商都在售楼广告中写明提供多少年的几成按揭，并列出月供多少，以示供楼是件轻松的事情。有的购房人也以为签了合同缴了部分房款，并提交了一系列按揭申请文件后，就可以放心等待入住了。实际上，提供按揭的是银行而不是开发商，银行对购房人资信进行调查后，可能不会批准提供按揭。实践中也存在开发商把按揭作为一种销售手段，明明没有却明目张胆地宣扬。如果银行不批准按揭或根本就不存在按揭，而购房人已缴了一部分房款，那购房人则十分被动。比较好的方法是购房人在商品房中对按揭申请得不到批准时如何处理做一明确规定。 规避:购买前应先了解按揭的性质。 【陷阱四】特价陷阱 节假日,有些楼盘会打出让人惊喜的“特价房”广告。有些特价房是以“特价、低价”为幌子,吸引购房者的注意。一般来说,“特价房”大多是位置不佳、朝向采光不好、户型结构存在问题的一些房子。 规避:天下没有免费的午餐。购房人要通过各种渠道获得房屋信息,一定要看仔细、权衡好性价比,不要被抢购的气氛和诱人的价格所蛊惑。 【陷阱五】合同陷阱 一般情况下，开发商（售楼人员）会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。 规避:看清楚补充协议的条款,特别是免除开发商义务,削减业主权利的条款,遇到空白处应填上对自己权益有利的内容。 【陷阱六】物业管理陷阱 房地产开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务,损害业主权益。 规避:一是购房者在签订房屋买卖合同时,对指定的物业管理公司服务期限超出一年的,应提出反对意见,因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件；二是如果包括上述条款的房屋买卖合同已签时,可以该条款违反《反不正当竞争法》、《消费者权益保护法》为由,请求法院判决其无效。 【陷阱七】大力营造现场道具和售楼气氛 为了制造一种销售兴旺的假象，开发商（售楼人员）往往会找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿”，在销售业绩示意图上伪装得一片红 红色标识代表已售单元，让人觉得楼盘好卖、销 售兴旺，从而引发客户的购买欲望。 规避:一是购房者一定要据理力争,明确告诉售楼小姐除非这套房,其他房都不要；二是要求查看合同和发票,看你选中的房子是否真的已经销售；第三,较好的预防方法是到房产交易核心查阅正确的房源销售数字,以免跌入“抢购”陷阱。 【陷阱八】房屋面积前后不符 商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未做约定的，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。广州市的《商品房买卖合同》在此基础上，进一步规定，面积误差比绝对值在0.6%以内(含本数)的，买卖双方不做任何补偿。 规避:仔细了解房地产开发商的相关资质及开发手续，注意楼盘宣传海报，重视“不可抗力”条款的约定。 【陷阱九】配套缩水 许多不良开发商在推楼盘时，往往会向你推介园区周边配套规划，幼儿园、高档会所、小学、运动场、时尚商业街等等一应俱全，但由于开发商与购房者所签的合同中往往没有园区周边配套规划的内容，使得承诺的园区周边配套成为一纸空文。 规避:购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性,不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车,能长期免费吗?二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。 【陷阱十】证照陷阱 一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》 熞步薪ㄉ韫こ炭工证、《商品房销售熢な坌砜芍ぁ罚弧岸书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。但在实践中，有些开 发商（售楼人员）为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完定金或购房款，再有什么问题，开发商（售楼人员）便会即刻变脸，客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。 规避:购房时,需看开发商是否“五证”齐全,即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预(销)售许可证》。若不齐全,购房者购买后则可能拿不到房产证,商品房质量也得不到保障。
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现在在上海买一套房多么不容易,但是还遇到了无为中介,差点整个买房款打水漂,这种经验一定要分享,以免大家再次上当! 故事开始:2015年4月,股市还在大涨,但是为了结婚,毅然把还在暴涨的股票抛售了,看中了一套3室2厅带花园的二手房,面积128平米, 当时该小区的平均价格在3.5万左右。当时通过阿屋吉屋看的房子，当天看完和中介说希望价格在440万。于是中介当场打了电话给房东，然后房东立马过来谈价格。房东原先挂牌价格在450万，当时房东问，你们首付能不能多付一点，如果可以的话他愿意440万成交。但苦于当时我们确实没有那么多现金，我们说只能30%，实在不行也只能算了。最后房东同意了，我们看出来房东是急着卖，我们当时以为因为股市很好，所以他希望多一点资金投资。房东还自己介绍自己做生意的，老婆是老师，还有女儿，看房子的时候开门的是家里的老人，感觉上是挺正常的一户人家。因为之前朋友买房还特地提到过遗留户口问题，我还问了户口，他说他们不是上海人，户口不在这里。付了2万订金，走的时候还和房东聊到小区车位已经满了，他平时停在边上的路上，一切都觉得挺正常的。于是，过了2天，准备按照中介约定的时间去签署居间合同的时候，房东说要稍等，然后问我们办理贷款的是哪个银行。我们说还没确定，他非常热心地给我们介绍了A银行，他说因为他认识那里的行长，办理很方便。当时就觉得这人太热心了，我们婉拒了他，说自己看看。后来去签居间合同的时候，他带着房产证，但房产证上有抵押信息，当时中介看到了，说没问题，只要我们付了首付，他就去撤销抵押。这里我一定要说，各位如果看到这类房子，最好还是不要买，后患无穷！当时我们认为他的房子抵押的时候价值才200万，我们的房款应该足以还款，事实上事情完全不是这样的！&
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没有拉产调吗？
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2月底楼市火爆时也曾遇到类似的事儿。看过房了，还不错，价格也在当时属于偏低的。第二天，中介催着去付定金，说房东已经要跟别的客户谈了，让我们赶紧去谈。我提前让中介去拉产调的，但他迟迟不给我。后来被他催的急了，就让他先给产调结果再说别的。终于发过来，一看，房子分别抵押给银行两次，最后一次是去年刚抵押给个人。我就回了中介一句，这个不要了。中介还口气轻飘飘地说，抵押又没什么，很正常的呀。这个无良中介，当时心里骂他一百遍。
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抵押给个人的和很麻烦的。
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由于房产证上是他，他老婆和女儿3个人的，签合同时，他老婆也确实到场了，让我们又觉得正常人不会拿家人一起出来开玩笑。签完居间合同，我们转帐给他132万首付，然后就等交房和过户了。于是噩梦就开始了。约定6月过户，快到了约定的交房日期的时候，房东打电话来说，不行了，因为他的抵押还没有撤销。什么！那么我们的首付款呢？！此时我们调查到，房东除了在A银行抵押贷款外，他在B银行还欠了100万的债务，而且已经因为多次逾期还款，被银行列入黑名单了。于是他拿着我们的首付，换了B银行的债务，A银行的欠款完全没有还！也就是说抵押没办法撤销！后来房东提出让我们和他一起去A银行，就是抵押房子的银行，告诉银行这个房子已经有买家，所以让银行解除抵押然后过户，之后钱还给银行。此时，我们已经骑虎难下，咨询了律师朋友，此时即使我们打官司，官司能赢，但是钱什么时候能拿回来不知道。特别是这种信用破产的人。于是我们只能先去A银行看看情况，到了银行后，我们听到了更大的打击，原来因为A银行的行长换了（他号称认识的），新来的行长和他关系弄坏了。因为他的房子抵押给他们的同时，还抵押给了平安银行，并且由于他欠了10万没还，平安银行把房子申请司法封锁了。此时A银行虽然有最大的债务，但是已经无法再申请司法封锁了，得先解决平安银行的问题。。。我们彻底晕了，在正常人的生活范围内，哪里知道房子还能同时抵押几个地方。。。再后来，好不容易经过我们的好说歹说，房东把平安银行的债搞定了，我们再次去找A银行，A银行说由于他已经没信用，他们不愿意帮助解除抵押。因为他的这套房子是和另一个人的房子一起捆绑抵押。。。什么！另一个人就是和他合伙开公司的副总。当时他和这个副总每人拿了一套房子出来，捆绑抵押，一共贷款400万，每套房子相当于200万。但是2个人都长期不还钱！真是近墨者黑！现在这个副总不肯还钱，银行方面说要解押，就要全部400万都还，但是我们的尾款其实就300万，根本不够！
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做生意的人的房子这种情况会比较多的
小橡皮别淘气，要听奶奶和外婆的话哦
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我也是爱屋吉屋！！也是买到了有抵押的房子，中介说没问题，首付款就能还了抵押，就能交易下去了。事实证明，并不是这么简单，期间历经解抵押，短借，被法院查封，帮上家解除查封，上家迁公共户。从9月交易到3月，历时半年多，担惊受怕半年多，失眠好几晚，终于产证到手，户口迁出。只怪自己当初不懂，轻信中介。
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第6楼Ccherry_1
我也是爱屋吉屋！！也是买到了有抵押的房子，中介说没问题，首付款就能还了抵押，就能交易下去了。事实证明，并不是这么简单，期间历经解抵押，短借，被法院查封，帮上家解除查封，上家迁公共户。从9月交易到3月，历时半年多，担惊受怕半年多，失眠好几晚，终于产证到手，户口迁出。只怪自己当初不懂，轻信中介。
应该先撤销质押再付首付的
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第1楼windy320
没有拉产调吗？
中介拉的，中介说没问题的，所以说不能相信他们！
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我靠，怎么才能知道房子有没有抵押呢？资金监管吗？
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正常很多有抵押啊，贷款就是抵押但如果除了贷款有其他抵押一定要小心了去交易中心拉产调能发现很多问题的
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第10楼chengfs_2006
我靠，怎么才能知道房子有没有抵押呢？资金监管吗？
银行抵押产调可以看出，但是抵押给个人的就没办法知道了&
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主要问题在于政府没有建立资金监管账户如果有政府的资金监管账户能避免很多问题，毕竟拼人品有时不靠谱啊
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9个月房东跳价了吗？没有提价就是好的了啊
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楼主快写！
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我也买到了查封房，也自称说跟法院的熟悉，在过户这段时间不会再有人查封他的房子，哎。。。。现在这种抵押房太多了，买二手房一定要不心，不能马虎，不能相信中介的话
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第12楼houenn
银行抵押产调可以看出，但是抵押给个人的就没办法知道了&
产调上的就是交易中心承认的。不在产调上没关系的。
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此时，事情已经完全out of control了，当时做了最坏打算，找了律师朋友，实在不行只能告上家了，但是朋友说，即使我们赢了，房子被拍卖，也要先还银行的，还要看他有没有其他债务，也就是说，虽然他要给我们钱，但是什么时候能拿到不知道。当时，我说，那我也要他和他的女儿一辈子都在还我们钱！真是疯了！此时，已经过了过户日期好久了，上家还一直住着我们的房子，我说，他不能过户，也让他先搬走。此时，上家还赖着不肯搬，其间还去了好几次香港，我都觉得他准备要潜逃了！后来我们催着他9月份搬走，他竟然回答说，女儿和老婆去美国旅游了，所以没人打包，我真是一股火冒到头顶！气的我差点要黑吃黑，准备找民工去他家门口天天静坐了！好不容易在9月底，我们把房子拿到了手，换了锁，他连房子里搬不走的家具，还要500块卖给我们，真是遇到奇葩了阿。此时，过户还遥遥无期。终于在10月， 老天开眼，因为他的副总离婚了，所以副总也把抵押的房子卖了，所以副总也要去银行解除抵押。于是此时，他们去A银行达成了还款协议，各自分领了债务。还需要去法院，法院敲章弄完，正式分了2个人的债务，此时就需要他把钱还给银行，然后就可以解押了。本来他说，他自己去问调头寸的地方（我认为就是高利贷）借了还钱，然后马上解押过户，我们把尾款给他，他再去还高利贷。我们认为事情终于要有眉目了，感谢副总的老婆和他离婚阿！没想到奇葩事情又来了，他说又不行了，因为他的信誉太差，连高利贷他妈的都不肯借钱给他了，因为高利贷觉得风险太大。即使把打款卡给高利贷，让他尾款到了直接高利贷取款，他们都担心他是否在外面有其他债务，或者他拿着钱不去还银行之类的。。。这人的RP是差到已经连高利贷都不肯借钱了！他竟然打电话来说叫我们给他做担保人！你妈，我们是你亲戚阿，连家里亲戚都不敢做他担保人了，我们买个房，至于么！其间，中介还给我们出主意，让我们把我爸妈的房子抵押掉，拿钱出来借给他。我们是财神爷阿，真的是无良啊！当时，我立马说，我们现在大不了就损失100万首付，把父母的房子搭进来，万一有个什么事情，那不是一辈子不安啊！立马拒绝了他，当时觉得已经穷途末路了，准备慢慢讨债了。而且，此时房价已经涨了几轮，我们即使拿回100万都买不到一样的房子了。。。
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第11楼司空摘星13
正常很多有抵押啊，贷款就是抵押但如果除了贷款有其他抵押一定要小心了去交易中心拉产调能发现很多问题的
是的，他用的是消费贷款，循环贷，吓死人
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第10楼chengfs_2006
我靠，怎么才能知道房子有没有抵押呢？资金监管吗？
银行也能拉产调，我的就是银行的朋友帮我拉的
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今天怎么都是故事
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买房这么大的事情，怎么会自己不亲眼看到产调再去付钱的啦。这个中介也问题很大，知道有抵押还要你们买，你中介费好不要付了！
过日子带孩子是个系统工程，还好偶是这个专业滴！
你是我要的幸福
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此时,我们已经通知我们的律师朋友看看有什么办法解决,他说可以问问看法院,以前有些法院可以做中间人这个角色。就在此时，上家又来电话说，他的一个什么亲戚帮他担保了，所以他借到高利贷。于是我们又一次进入了等待。终于到了11月头上，他说可以去交易了。交易的当天，他老婆又不能来了，又有什么没带，总之又是一切不顺利，好不容易把材料都交了进去，我们终于觉得快要胜利了。这个时候他说要银行放贷，有了之前诸多的不愉快，我又打了电话给律师朋友，他说还是等拿到产证放贷，如果收件放贷，如果在制造产证的这几个星期里，如果他有其他债主告他，这个房子还是会再被封锁，并且银行也说，如果收件放贷，需要我们签个什么同意书，我们觉得风险还是很高，于是果断拒绝，等拿到产证再让银行放贷。终于到了11月底的时候，拿到了绿本本，此时上家竟然还来问我们要2万尾款。我们拿到产证进户，发现水电煤物业费欠了一堆，让他帮我们去变更他还不肯出现。白白多住了我们3个月的房子，拖了半年交房，还要问我们要2万的尾款！上家竟然还异想天开的说，你们反正不急着住，这个房子再借给他住，真是遇到奇葩了阿！
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总结：没有最奇葩，只有更奇葩。其间，我们也觉得中介不作为，没有如实告诉我们房子的情况，当然也上门和中介沟通，准备静坐，还收了我们好几万的中介费，但是，中介就是一幅不管他们事情的样子！真是觉得房产中介是黄牛中最坑的！绝对不能相信中介说的任何东西，全部要自己看清楚，当初买房子的时候，经验不足，没有想到世间险恶至此，还有人信用差到这种程度！而且，中介当时算得税大概是20万，结果，最后税要30多万，但是由于已经经历了8个月，我们能走到过户都谢天谢地了，该交的税也不想多吵了，但是，真的不能相信中介任何一点！全部要亲力亲为！另外，当时也看了很多文章，说到购买抵押房的问题，很多人都说，其实买抵押房没有什么问题，只要把首付给卖家，还了之后就可以交易，说得是和还银行放贷一样。但是，经过这次，我深刻的认识到，抵押贷款的复杂性，有时候还涉及到循环抵押，捆绑几套抵押，如果不是同一抵押人，还要涉及到相互之间牵扯的关系，其中的解押绝非一般正常人能调查的清楚地，而且房产抵押的时候，如果涉及到多个银行，可能在房产证上只显示其中一家，你根本不知道这个房子，可能还抵押给其他银行。所以，千千万万不要买抵押房，再便宜也不要买，除非你是钱多了没事，正常小老百姓想好好过日子的，千万别买，当中不仅风险无穷，还要影响正常的工作生活，每天都为这个事情忙里忙外，可能都是忙个空！本来开开心心的买房，最终变成自己欠了一笔债！买房水太深，如果有条件的话，还是找专业的朋友，律师之类的看看合同，把把关，不要省这点钱！一定要自己去房产中心拉产调！
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明白了 抵押房不能买
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最终能过户，我个人认为，上家虽然信用极差，生意失败，但是好歹这个房子是他女儿老婆一起的，他可能也不希望他们涉及到官司里去。第二，要感谢副总的老婆和他离婚，不然这个捆绑贷是不可能解决的。虽然我们当中也作了很多努力，但最终其实都是靠RP。希望以后大家都看看清楚，不要再和我们一样了，我也听说有人买了抵押房，最终都没过户的，想比之下，觉得自己还是幸运的。
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买房做好这些准备 房价下跌不可怕
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一个理性的购房者，在买房往往不会吧把看得太重，毕竟房价，其实是商品交易的事情，离谱与否，怎么离谱，国家心里面有一本谱在那里。 买前怕涨，买后拍跌，担心买房值不值，都是没有做好买房准备的表现。就算买房可以砍价，相比总价格而言，也只能省一笔非常小的开销。那么，买房必须做好哪些准备呢? 首先，做好买房时间准备 做什么事都要有时间观念，买房也不能例外。现实买房中，常常听到购房者抱怨，今天想看这个，明天又想看另外一个楼盘，但是一年到头，不仅没有买房，还把自己累得够呛。 买房拖拖拉拉，磨磨蹭蹭，这多半是因为没有做好买房时间观念，分不清轻重缓急，分不清主次，不知从什么地方下手。对此，专家表示，买房，购房者可以准备一个记事本，把需要做的事情都记下来，并给其分类。一般而言，可以分为两大类：一类是必须在规定时间内办理的;另一类是较为自由的，在一段时间内，什么时候办都可以。 其次，买房做好心理准备 很多置业者有点无所适从，持币观望吧，万一价格再来一次大涨，就错过较好的入市时机了;买吧，又怕到时候价格下跌，那么就算不是投资客，心理上也会有被“套住”的懊恼感。 有以上的买房困惑，主要是因为买房之前没有做好心理准备。一般而言，购房者要对、买房区域规划、还贷能力(受降息、涨息影响)准备，以及买房风险预期心理准备。 第三，买房现金准备 买房除了以上两个准备外，买房前的资金准备也非常重要。买房是件大事，关系到个人及家庭数年甚至数十年的生活。如果买房前只注重房价而忽略其它问题，往往会造成购房预算超支，甚至陷入买得起而住不起的尴尬境地。因此，大家买房前都要做好资金准备。 一般而言，买房资金包含三大部分，第1，首付款，目前较低三成，6成;其次，，不同的城市买房所收契税不同，但一般为总房价的4%以下;第三，装修资金准备，买房没有钱搞装修肯定是不行的，一般而言，在楼盘之前，一定要预留好装修资金。 总之，买房没有亏不亏，只有合不合适!
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来源：北京晨报
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近年来海外置业的门槛逐渐降低，使得适应人群从金字塔顶端向下发展。在海外置业的人群中，不少购房者为了移民、求学、投资等多方面需求的驱动，他们希望用海外的一套房产作为自己达到目的的敲门砖。但很多移民大国都有动不动就调整移民政策和门槛的习惯，加上对当地房地产市场的不了解，很多海外购房者陷入困境。根据《2017中国高净值客户海外置业展望》指出，有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要的目标。不过，海外置业真的像多数广告中宣传的那样轻松简单、安全可靠吗？北京晨报记者通过调查走访，揭露海外置业的多个陷阱，给您提个醒。事例 购房为绿卡成一场空记者在采访中发现，在海外置业的人群中，不少购房者是受到移民需求所驱动，他们希望购买房产以后则能获得外国居留的资格，也就是所谓的“绿卡”。在房产及移民中介的渲染下，很多购房者认为这一政策在国外同样适用。但事实上，基本上所有西方的发达国家，如美国、澳洲、加拿大、英国等都不存在买房移民的政策。南欧部分国家如希腊、西班牙、葡萄牙等，为缓解经济低迷状况，推出了吸引海外投资的移民政策。但此类项目移民也有一定的门槛要求，并不只是简单的买了房子就能马上移民，因此买家在买房前一定要先了解清楚当地的移民政策。今年已经40岁的李女士是一家银行的客户经理。单身且小有积蓄的她，想通过在海外购买房屋进行投资。经过朋友的介绍，她认识了朋友拥有澳洲国籍的男友。经过初步的申请，她没有通过澳洲外国投资审批委员会认可，所以原本看好的房产只能由有澳洲身份的人购买。此时，朋友的男友王某成为了最合适的人选。经过朋友的建议，王某先买下李女士看好的房屋，之后私下找了个过户师转名给了她。“因为是朋友的关系，我一直非常信任他们操作这件事。在买房的整个过程中，我一直在国内，甚至没有出国去看过房子。”就这样，正因为这种朋友关系，李女士在对房子的细节几乎一无所知的情况下，就在墨尔本买了两个楼花。她告诉记者，“我原本是想买两套，借此拿到澳洲永久居民身份，之后自留一套再卖一套出去。可是，当我和专业的朋友咨询之后，发现这个想法根本行不通。现在买完房子，我也根本拿不到永久居民身份。”李女士向记者介绍说，自己在海外买房，完全是听信了朋友、朋友的朋友介绍，轻信了可以拿到永久居住身份。在了解情况之后，她决定将两套房子卖掉。可是，在她接下来进行卖房操作的时候，却发现房子成了烫手山芋，根本卖不掉。在朋友和男朋友王某分手后回国，李女士在澳洲找不到一个平台帮她做售后事宜，“再加上我的英文只是皮毛，根本无法沟通买卖房屋的事宜”。在房子空置了半年之后，越来越不值钱。“根本没有人进行打理，房子甚至成了鬼屋，更加卖不出去了。现在像是废品一样扔在那里。”李女士称，自己后悔不已，觉得海外买房的决定实在是草率。不仅如此，今年已经51岁的丁先生为了能够取得西班牙的“绿卡”，通过一家中介公司进行海外购房。他说，中介公司答应他，只要在西班牙成功买房就能够顺利拿到绿卡。在“忽悠”下，他花500多万元人民币，在西班牙购买了一套房产。买了房子后，他自认为可以踏踏实实地等着加入西班牙国籍，“一只脚踏入欧洲”。“当时我很开心，以为以后孩子在国外读书的选择更多了”。但很快他就发现并非如此。“置业机构告诉我，要想拿到永久居留权或者入籍，一定要在当地居住，永久居留要连续5年每，年住满半年，而入籍要连续住满10年”。这对丁先生来说根本做不到。“我需要在中国赚钱，我在国外没有任何朋友，英文也很一般，根本没有办法谋生”。中介低买高卖赚取额外费用在海外买房涉及很多杂费，不过，有的房产中介会刻意向客户隐去这些费用不说，给客户造成房子很便宜的印象。此外，美国当地政府征收的税务服务费、贷款税等加起来又是两三千美元。有统计称，在美国买房，购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等，一般累计占房价的3%至5%。对此，某中介机构负责人告诉记者：一般来说，在美国买一套房产，要付给中介2万元至3万元看房保证金、3.3万元差旅费、看楼诚意金2.5万元至5万元(若一家大小前往，则可高达10万元)，机票和酒店费用另计。再加上必要的律师费、验房费、税费等，房价之外的额外费用其实也是一笔不小的开支。市民李先生告诉记者，此前他与北京某咨询公司签订的委托办理葡萄牙投资移民服务协议，后又与该公司指定的葡萄牙律师签署了《委托书》。之后，李先生得知，其所购的房屋是另一家公司两名员工以18万余欧元当日购买后以55万欧元的价格卖给他的。而这家公司与李先生委托的某咨询公司关系紧密。“购房过程是咨询公司与当地律师及倒卖者合作完成的”。经评估最终确定该房屋的市场价值为35万欧元，他实际损失20万欧元。李先生认为，他所持有的证据足够证明正是由于某咨询公司未能诚信协助购房，导致其损失。“抢先购买房屋再卖给我们，给我们造成了严重的经济损失”。在此过程中，咨询公司未向他及家人告知房源的真实情况，包括卖房者身份、二手房、真实价格等。无独有偶，市民万女士与另一家咨询公司签订了葡萄牙居留签证委托合同。咨询公司为万女士设计的方案为购买葡萄牙当地的房产，作为不动产投资，从而符合办理居留签证的条件。合同签订后，万女士在咨询公司的全程安排下，前往葡萄牙购买了一套房产，房价款为53万欧元，其居留签证也办理完毕。但次年2月，万女士及其家人前往葡萄牙度假，与邻居沟通中获知，她购买的房屋的价格远远高于该房屋的实际价格，该房屋实际价值仅为35万欧元。为教育海外买房 愿望落空在买房时，父母考虑到孩子的教育问题，往往会考虑去海外买房方便孩子上学。记者在采访中发现，在海外不少国家的学校都有公私之分，一般只有公立的中小学才跟“学区”有关，私立学校的入学与学区无关。今年45岁的北京人许女士，是一名家庭主妇，“想让儿子到欧洲国家接受教育”。经过一番心里斗争后，许女士决定带着儿子寻求移民欧洲的途径。2012年，许女士找到一间公司咨询投资移民事宜。许女士称，中介公司的顾问殷女士告诉她，“只需购买30万欧元的房产，就可以全家拿到塞浦路斯的永居身份，申请条件简单，两个月即可获批。”很快，许女士与公司签订了《塞浦路斯投资移民代理服务合同》，并缴纳中介费21万元人民币。公司承诺为许女士提供塞浦路斯的最新政策及变更通知，帮助其递交所有移民材料给相关部门审核，协助安排许女士到塞浦路斯购买房产等事宜，直至其获得塞浦路斯永居签证。在公司的安排下，许女士飞抵塞浦路斯进行购房考察。在交付房款后，许女士回国。许女士说，公司承诺准备好申请材料后两个月她和儿子就可以拿到永居签证，可实际上却被拖延了八个多月。在安顿好北京的一切后，许女士准备带着15岁的儿子到塞浦路斯生活。在即将出发的前几天，许女士却通过朋友等渠道打听得知，自己购买的公寓被开发商抵押给银行，开发商收到购房款后没有还给银行而是挪作他用。许女士找到中介公司要求对方解决住房问题。中介公司便委托当地翻译机构帮助许女士租到一处房屋临时居住。到塞浦路斯后，许女士直接与开发商接触，要求提供房屋的银行豁免书，但对方百般推诿拖延。“我去了无数次开发商的办公室，都没能得到答复，最后干脆玩起了消失。”许女士说，开发商还采取了欺骗手段骗其入住房屋，翻译也是帮凶，利用她语言能力不足的劣势，让她误以为收房后三个月就可以得到银行豁免书。而最令许女士不能接受的是，她儿子的永久居留权被取消。“当初主要是想给孩子移民，为他提供好的教育，但现在全泡汤了。”许女士颇为痛心。许女士说，中介公司告诉她，塞浦路斯移民法规定，孩子年满18周岁就会失去永久居留权，重新申请的话必须满足一定财产要求，其中一条就是名下的房产退税后的价格要达到30万欧元。许女士购买的公寓价格为32万欧元，退税后的价格为29万欧元。“购房时公司告诉我买30万欧元的房产就可以办理全家永久居留权，没有说是退税后满30万欧元。”许女士说，如果为儿子继续永久居留权，就必须再购置房产。权衡许久后，心灰意冷的她不愿再在塞浦路斯购房，选择将儿子送到英国读书。走访 中介只谈收益不谈风险北京晨报记者来到东直门附近一家移民中介，这家中介公司是在一栋办公楼内，中介公司占据了一层。在公司内挂着多个外国国旗，墙上还贴着多个海外买房的项目简介。一名负责接待记者的工作人员先填写了一张资料，其中包括个人的基本信息、收入情况以及家庭情况。记者大概填写后，一名自称是海外置业顾问的人进到屋子内，询问起记者的具体意向。“希望投资移民还是上学呢？之前咨询过其他机构吗？”记者称想在美国进行购房投资，是初次了解情况，并没有和其他机构接触过。该工作人员向记者推荐，可以用30余万元人民币的价格购买位于美国中部地区某市的一间公寓。该名工作人员向记者介绍，在购买后，可以将房屋交给公司包租，有固定收益，回报率很高，业主只需要承担物业税等即可。随后，该名工作人员拿出一些资料，称其为“成功案例”，让记者了解一些。但是，通过宣传资料记者发现，这套房产位于郊区，位置偏僻、周边人口稀少。随后，记者通过网络查询发现，不少国内的投资人都在抱怨，房子难以出租，都在空置，造成了不少损失。而当地房产的税费很高，一些房东不但没有租金回报，反而拖欠了包括物业费等在内的大笔费用。当记者向其询问是否能成功移民轻松获利，是不是有风险时，这名工作人员告诉记者，“您要是说风险，我们和您解释之后，您自己会比我们还清楚。按说我们这里都是非常好的项目，而且是有很多成功案例的。”这名工作人员顾左右而言他，并未正面回答记者的问题。他称：“投资都是有风险的，不管是做什么，您肯定比我清楚。您要是不放心，在购房方面，我们也有专业的人员帮着您做资料的对比和分析，可以完全放心地投资。”随后，记者又走访了几家中介，情况大致相同。面对记者是否能够成功移民、上学等问题，他们顾左右而言他，不给确切的承诺，在合同中也没有具体的获利保证。起底 信息不对称造成风险频出北京晨报记者从业内人士处了解到，海外房产本身在国外有上百年的发展历史，交易系统、交易流程都由政府认可的经纪人、律师协助完成，资金也统一进入到监管账户，以确保交易的安全性。只要项目进行正确的审核，保证交易流程按照世界各国规定的程序进行，就不会出现安全性的问题。“其实，这些案例都并非个案。有不少人通过海外中介或朋友在海外购房，近来，有不少客户请我们帮忙处理这些房产。”在北京从事海外房产工作的王先生告诉记者，在海外购房热潮中，很多购房者都认为在当地有朋友，就可以拿到更好的楼盘，也更可靠。然而，这些所谓的朋友只是个人或者小公司，可能干两年就消失了，甚至赚一笔佣金就找不到人了。“在海外买房，找个好中介和好经纪人至关重要，一个好中介可以帮你省去很多麻烦，哪怕交易完成后也能帮助出租管理”。由于对海外置业的不了解，信息不对称所带来的隐患也更多。因为经济下滑等因素的影响，部分国家的房价会随之下跌，而中国投资者往往对此缺乏了解，一些国内中介又会隐瞒真实情况，导致投资人损失惨重。更有甚者，开发商受到经济状况的影响，破产现象频现，导致投资人“赔了夫人又折兵”，纠纷不断。王先生称，海外房产进入到中国时间并不长，还处于新兴阶段，在这一过程中也涌现了很多问题。比如，外部有很多不法代理商或者个人借用信息不透明的状态希望获取暴利。他表示，一般来说，在海外买一套房产，要付给中介看房保证金、差旅费、看楼诚意金等，机票和酒店费用另计。其实，这些费用均是自行定价，没有统一标准，而且大部分费用都属“无中生有”。他介绍，国人海外置业目前已经进入第二阶段。“第一阶段就是前十年、十五年，在海外购房的都是非富即贵的客户，买的房产标的额相当高，一般是购买当地地标性建筑，买别墅就买最好的，买酒店就买最贵的。发展至今，越来越多的购房者是中上收入阶层，或者说是中产阶级。据统计，现在有10%的中产阶级有意在海外置业，但问题是并非每个人都有实力和准确认知度来达到海外置业的水平”。建议 海外购房最好实地考察面对如此扑朔迷离的海外置业市场，业内专家建议投资者必须事先做足功课，了解如何规避海外置业风险，谨防置业陷阱。海外置地专家杨宁先生告诉记者，市民在海外买房最好亲自进行实地考察。他称，有一些不法代理公司，从海外拿到一些项目的资料，借助中外两地信息不透明的情况在国内进行加价销售。购房者在购买海外房产之前，应尽量了解当地市场价格，如有机会可以到现场考察，了解周边项目房产情况和价格。他称，如果实在无法抵达现场考察，也可以从一些官方网站及大型品质网站上了解意向国家的房产市场情况、交易流程及相关收费流程。另外，他提示，常见的骗局还包括一些不良开发商要求购房者将超过50%的购房资金汇到自己的账户。当购房者听到这种交易流程，一定要非常警惕。首先海外房产交易资金应汇到监管账户，监管账户受到当地房产委员会监管，账户资金在交易完成之前不能挪动，因此十分安全。而且海外房产首次付款一般不会超过30%，例如美国房产首次付款只有15%，澳大利亚房产首次付款只有10%。此外，杨先生提示，所有的海外房产交易过程中都应该有律师把关，律师会在过户的过程中确认授权人提供的过户信息，核对投资人护照身份和签名授权人的身份，如果出错，律师将承担责任，这样即使购房者无法亲自到海外考察，一样可以安全地买到自己喜欢的房产。■记者手记庞大的需求 滞后的市场这十年，是国人海外投资飞速增长的十年，买来买去，最爱的还是房子。中国企业当年“走出去”，可是交了不少“学费”；如今中国公民走出去海外购房置业，学费同样没少交。合同陷阱、移民陷阱、黑中介、贷款误区、房源无保障、交易有“内幕”，一个不留神，就是钱、房、绿卡全泡汤。按理说，国人们又不是去非洲南美洲置业，看上的多是欧美市场，那里有最成熟的房地产市场，成熟到都停滞了，不应该还有那么多丛林法则。不过，跟所有做局生意一样，有人就是要利用“信息不对称”黑你一把，陌生的语言、迥异的规则、复杂的手续，其间都有太多空子可钻。更何况，很多人海外买房，并不单纯是为了投资，还附加了移民、教育等多重诉求，也就更容易被绕进陷阱。容易被骗、步步惊心，却恰恰证明了我们服务于国人的海外置业市场还很不成熟，庞大的市场并没有对接到优质放心的服务，行业还处于野蛮生长的阶段，从业者资质良莠不齐，有时甚至是劣币驱逐良币，而且一直没有口碑极佳的龙头服务企业。在监管上，我们的监管手段一直在成熟与丰富起来，但问题是多数仅服务于防范国家层面的金融风险、洗钱犯罪等，对普通投资者的贴心服务还不足甚至滞后。我们可以寄望于未来市场的完善，但现阶段，海外置业确实是个“技术活”，一轮采访下来，记者的建议就是，多看多听，千万别一时冲动，毕竟是几十万上百万外币的投资，您国内买个房还恨不得研究几大本政策、看几十套房子呢，怎么一说海外购房，就能麻痹大意呢？ &
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